審理法院：新疆巴音郭楞蒙古自治州中級人民法院
案號：（2015）巴民一終字第426號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-05-14
審理經過
上訴人新疆中博置業(yè)有限公司因房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服和靜縣人民法院（2014）和民初字第703號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人新疆中博置業(yè)有限公司的委托代理人吳永加，被上訴人擺曉云及委托代理人擺生學到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
一審法院查明
原審查明：2011年8月21日，原告擺曉云（乙方）與被告中博分公司（甲方）簽訂《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補償安置協(xié)議書》，約定乙方在拆遷范圍被拆遷的房屋有效建筑面積為157.38平米，其中磚木結構69.18平米，土木結構88.2平米，乙方自愿選擇置換房屋安置補償方式，煤倉、葡萄樹等附屬物合計12332元，甲方付給乙方的拆遷補償費共計16932元，其中附屬物12332元、搬遷費1000元，臨時安置補助費3600元，甲方為乙方選擇的置換房屋位于和靜縣團結東路香格里拉小區(qū)高層樓1單元401、501號，共計建筑面積180平米。其它約定事項為，甲方就地給乙方置換南北朝向的90平米住宅兩套。拆遷過程中甲方考慮到乙方家庭較為困難，另外再給乙方6萬元補助，共計補償金額為76932元，水、電、暖、天然氣無接口費，房產證、土地證費用由甲方承擔，所安置的高層在2012年年底交工，如不能按時交工，按總造價的3%支付違約金。甲方未按協(xié)議約定按期支付補償費或提供安置房屋的應按新疆實施《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定增發(fā)乙方過渡費。時至今日，雙方因房屋所屬樓棟及面積差價等事宜產生紛爭，被告未向原告交付房屋。
證據的分析及采信：
原告擺曉云出具《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補償安置協(xié)議書》1份，用以證明原告與被告存在拆遷補償法律關系，協(xié)議第6條約定的南北朝向的房屋就是9號樓，10號樓是東西朝向。被告中博分公司認為協(xié)議第4條約定的僅是高層并未約定是9號樓。
一審法院認為
原審認為，原告白曉云與被告中博分公司在平等自愿的基礎上簽訂《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補償安置協(xié)議書》，該協(xié)議書不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，本院予以確認。協(xié)議第六條約定“甲方就地給乙方置換南北朝向的住宅”，而被告開發(fā)的高層住宅有兩棟，南北朝向為9號樓，東西朝向為10號樓，因此，原告主張被告置換房屋位于9號樓，本院予以支持。原告請求被告交付1單元401室、501室，被告辯稱協(xié)議約定置換房屋分別為90平米，而原告請求的房屋均為109.78平米，原告需補足差價方可交付房屋。協(xié)議明確約定置換房屋分別為90平米，雙方均應當按照約定履行，如需變更也應由雙方再次協(xié)商，現(xiàn)涉及的兩套房屋均超過約定面積，并非原告原因所致，而是被告擅自變更造成的，故，被告理應向原告交付1單元401室、501室兩套房屋。至于是否補足差價的問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理，合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。參照該規(guī)定，現(xiàn)兩套房屋面積已經明顯超出3%，面積誤差比在3%以內部分應由原告承擔。以當時和靜縣房屋市場價每平米約為2000元計算，原告應向被告支付房價款10800元（180平米×3%×2000元），超出面積由被告承擔。關于原告主張違約金52800元，根據協(xié)議約定“所安置的高層在2012年年底交工，如不能按時交工，按總造價的3%支付違約金”，被告并未依約履行交房義務，其存在違約行為，以當時和靜縣房屋市場價每平米約為2000元計算，兩套房屋價值約為360000元，違約金應當為10800元，超出部分本院不予支持。關于原告主張44個月的過渡費24400元，因雙方于2011年8月簽訂協(xié)議時，被告僅支付6個月的臨時安置補助費3600元，時至今日未交付房屋，本院支持19個月的過渡費11400元，超出部分本院不予支持。被告辯稱已經給付原告60000元中包括過渡費，不應再向原告支付過渡費，但協(xié)議約定“拆遷過程中甲方考慮到乙方家庭較為困難，另外再給乙方6萬元補助”，并未明確該項補助包括過渡費，被告辯稱于法無據，不能成立。根據法律規(guī)定，被告中博分公司系分支機構，不具備獨立承擔民事責任能力，其民事責任應由中博公司承擔。綜上，根據《中華人民共和國合同法》第十四條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，遂判決：一、被告新疆中博置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內向原告白曉云交付和靜縣香格里拉小區(qū)9號樓1單元401室、501室。二、被告新疆中博置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內向原告白曉云支付過渡費11400元、違約金10800元；同時，原告白曉云應向被告新疆中博置業(yè)有限公司支付房款10800元。三、駁回原告白曉云的其它訴訟請求。本案訴訟費1780元，減半收取890元，由被告新疆中博置業(yè)有限公司承擔258元，原告白曉云承擔632元。
上訴人訴稱
宣判后，新疆中博置業(yè)有限公司不服判決，向本院提起上訴稱：一審法院認定事實不清，根據協(xié)議內容沒有明確注明安置9號樓10號樓而房屋南北朝向，并非以正以視而定。上訴人支付被上訴人過渡費11400元，違約金10800元并不成立，現(xiàn)一審法院判決被上訴人不支付上訴人要置換房屋超出面積的差價，無事實依據和理由，請求二審法院依法改判，支持上訴人上訴請求。
本院查明
二審查明的事實與原審相同。
本院認為
本院認為：2011年8月21日被上訴人擺曉云與原審被告中博分公司簽訂的《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補償安置協(xié)議書》第六條約定“甲方就地給乙方置換南北朝向的住宅”，而中博分公司開發(fā)的高層住宅有兩棟，南北朝向為9號樓，東西朝向為10樓，因此，被上訴人擺曉云主張置換房屋位于9號樓，對此，本院予以認定。至于上訴人中博公司要求被上訴人補足差價的問題，一審法院依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，于法有據，本院予以支持。關于違約金，根據雙方約定的協(xié)議“所安置的高層在2012年底交工，如不能按時交工，按總造價的3%支付違約金”因此，上訴人并未依約履行交房義務，其存在違約行為，一審認定違約金10800元，合法合理。對于過渡費，上訴人僅支付6個月的臨時安置補助費，時至今日也未約定交付房屋，上訴人應約支付過渡費，符合規(guī)定。綜上，上訴人的上訴理由無事實和法律依據，并在二審中也未提供證據證實其上訴主張，其上訴主張本院不予支持。故原審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1780元，由上訴人新疆中博置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長那木貞
審判員東格日甫
審判員張丹丹
裁判日期
二〇一五年五月十四日
書記員
書記員朱青
