審理法院：青海省高級人民法院
案號：（2020）青民再45號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-04
案由：商品房預售合同糾紛
再審申請人吳艷霞因與被申請人青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司及商品房預售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1173號民事判決，向本院申請再審。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申37號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年7月9日公開開庭審理了本案。再審申請人吳艷霞的委托訴訟代理人齊遠松、被申請人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
吳艷霞申請再審稱：原審法院認定案涉《商品房預售合同》僅約定了海宏公司提交初始登記申請的時間，并未明確約定完成初始登記時間和取得房屋權(quán)屬證書時間缺乏事實和法律依據(jù)。首先，吳艷霞所購商品房已經(jīng)交付使用，且在交付前經(jīng)過“五方驗收?！逼浯?，案涉工程系海宏公司分期開發(fā)，綜合驗收可分期進行，法律并未規(guī)定分期開發(fā)的項目必須經(jīng)過小區(qū)整體開發(fā)完工后才能進行。再次，雙方簽訂的《商品房預售合同》第十五條明確約定：“出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記?！眳瞧G霞遲遲不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書系海宏公司尚未完成竣工測繪報告及建筑未達到消防驗收標準等原因所致，即海宏公司已構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅應當在吳艷霞辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，向征收機關(guān)繳納，海宏公司不是契稅的法定征收機關(guān)。雖然契稅是海宏公司與吳艷霞以逾期交房違約金進行抵扣的，但海宏公司明知其無法辦理產(chǎn)權(quán)證，卻一直拖延并占用繳納的契稅，違反法律規(guī)定，契稅應予退還。請求：撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1173號民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1421號民事判決，改判支持吳艷霞原審訴訟請求。
再審被申請人辯稱
被申請人海宏公司答辯稱，原審法院關(guān)于吳艷霞主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金沒有合同依據(jù)的認定正確。海宏公司不存在逾期辦理《房屋所有權(quán)證》的違約事實?！渡唐贩款A售合同》未對取得《房屋所有權(quán)證》時間作出約定，且辦理《房屋所有權(quán)證》應由雙方共同完成。房屋竣工驗收需要以綜合驗收為前提，而綜合驗收除房屋驗收合格以外，還需小區(qū)整體完成城建、消防等部門的驗收。由于海宏公司尚未完成小區(qū)綜合驗收，商品房預售合同約定海宏公司申請辦理初始登記的條件尚未成就，因此海宏公司并無違約事實。吳艷霞未以現(xiàn)金形式向海宏公司繳納契稅，而是海宏公司從前案應支付違約金中予以扣減，現(xiàn)吳艷霞要求退還契稅無事實及法律依據(jù)。
一審原告訴稱
吳艷霞向一審法院提出訴訟請求：1.海宏公司履行為吳艷霞辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的合同義務；2.海宏公司向吳艷霞支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金4885.79元；3.海宏公司向吳艷霞退還契稅7328.70元，以上合計12214.49元。
一審法院認為
一審法院認為，雙方簽訂的《商品房預售合同》和《銀泰九號公館<商品房預售合同>補充協(xié)議》，是雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上的真實意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。一、吳艷霞主張海宏公司履行辦理不動產(chǎn)權(quán)證書以及承擔逾期辦證違約金的訴求是否成立的問題。首先，《商品房預售合同》中關(guān)于辦證的約定為：“出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》”。該約定是雙方當事人關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的方式、時限的特別約定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條所規(guī)定的“除當事人有特別約定外”情形，應當優(yōu)先適用。其次，海宏公司申請辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗收備案，而竣工驗收備案又需完成綜合驗收，綜合驗收除商品房驗收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗收。由于海宏公司開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗收需小區(qū)整體開發(fā)完成后才能進行。因此，合同約定的“竣工驗收”至今未能完成，更無法完成“初始登記”，合同約定的辦證時間尚未到期，辦證條件尚不具備，海宏公司亦不存在逾期辦證違約的問題。故對吳艷霞要求海宏公司履行辦理房屋權(quán)屬證書的合同義務及支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金的訴訟請求，理由不能成立，不予支持。二、關(guān)于吳艷霞主張海宏公司退還契稅的問題。首先，吳艷霞提出以現(xiàn)金方式交納了契稅，海宏公司辯解吳艷霞并未實際交納契稅，而是從違約金中抵扣了契稅。一審法院執(zhí)行案卷中的執(zhí)行案款收據(jù)明確顯示吳艷霞的契稅是從違約金中抵扣的，與海宏公司意見相符。因此，一審法院對吳艷霞提出以現(xiàn)金方式交納契稅的訴訟意見不予采納，并確認吳艷霞的契稅收據(jù)中載明的款項系海宏公司從違約金中抵扣交納的事實。其次，《商品房預售合同》約定：在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。雙方在執(zhí)行中協(xié)商一致，海宏公司從違約金中扣收了吳艷霞的契稅，應當在具備辦證條件的情況下，統(tǒng)一向稅務部門繳納契稅并為吳艷霞辦理房屋權(quán)屬證書。因目前尚不具備辦證的客觀條件，海宏公司無法完成初始登記，吳艷霞亦無證據(jù)證明海宏公司存在主觀上不愿為購房人辦證的違約情況，故吳艷霞要求退還契稅的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回吳艷霞的全部訴訟請求。
二審上訴人訴稱
吳艷霞不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決,改判支持吳艷霞一審全部訴訟請求。
二審法院認為
二審法院認為，吳艷霞與海宏公司于2013年8月22日簽訂《商品房預售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務。按照該合同第十五條的約定，海宏公司應當自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，該約定僅確定了海宏公司提交初始登記的申請時間，并未明確約定完成初始登記時間和取得房屋權(quán)屬證書的時間，且合同約定海宏公司在完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。因此，鑒于合同對辦證事項的約定是雙方共同辦理，對辦證完成時間沒有約定，吳艷霞主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金沒有合同依據(jù)，不予支持。關(guān)于海宏公司是否應當承擔向吳艷霞退還契稅的問題。在一審法院執(zhí)行的（2016）青0105執(zhí)566號案中，海宏公司應支付吳艷霞違約金58825.31元及訴訟費1271元，合計執(zhí)行款60096.31元。2016年11月23日吳艷霞實際領(lǐng)取執(zhí)行款50733.31元，其余執(zhí)行款9363元用于抵扣契稅7328.7元、維修基金1774.5元、有線接口費260元。吳艷霞認可其未交納契稅，而是用逾期違約金抵扣了契稅，但吳艷霞認為海宏公司既不將契稅交給稅務部門，又不辦理房屋權(quán)屬證書，屬于不當占用業(yè)主資金，應當予以退還。二審法院認為，案涉契稅系海宏公司在另案執(zhí)行過程中與吳艷霞協(xié)商后在法院主持下達成執(zhí)行和解，將部分執(zhí)行款抵扣契稅等費用，吳艷霞并未實際交納契稅，現(xiàn)吳艷霞主張向其退還已折抵為契稅的執(zhí)行款沒有法律依據(jù)，亦不予支持。綜上，吳艷霞的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
本院查明
再審審理查明的事實與原一、二審查明事實一致。吳艷霞及海宏公司均不持異議，再審予以確認。
根據(jù)再審申請人吳艷霞的陳述，被申請人海宏公司的答辯，本案圍繞吳艷霞的原審訴訟請求進行了審理。
一、吳艷霞主張的未辦理房屋權(quán)屬證書的違約金應否由海宏公司支付以及支付金額
本院認為
本院再審認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日”以及第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，案涉《商品房預售合同》第十五條約定“出賣人出售的房屋為預售商品房，出賣人應當自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，買賣雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》”。按照該約定，海宏公司應當自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，該條約定確定了辦理初始登記的義務人是海宏公司，在海宏公司完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理《房屋所有權(quán)證》。海宏公司未提交證據(jù)證明其在約定期限內(nèi)申請辦理初始登記，未辦理初始登記是導致雙方無法共同辦理《房屋所有權(quán)證》及買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的直接原因，海宏公司應按合同約定承擔違約責任。根據(jù)雙方簽訂的《商品房預售合同》第十五條的約定，吳艷霞原審主張海宏公司按已付房價款的1%支付未辦理房屋權(quán)屬證書違約金4885.79元符合合同的約定，應予支持。
關(guān)于海宏公司應否退還吳艷霞契稅的問題。本院再審認為，案涉契稅系海宏公司與吳艷霞協(xié)商一致后將部分逾期違約金抵扣契稅等費用，吳艷霞并未實際交納契稅，現(xiàn)吳艷霞主張向其退還已折抵為契稅的逾期違約金沒有法律依據(jù)，不予支持。
綜上，吳艷霞部分再審理由部分成立，應予支持。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1173號民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1421號民事判決；
二、青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司于本判決送達后十五日內(nèi)支付吳艷霞未辦理房屋權(quán)屬證書違約金4885.79元；
三、駁回吳艷霞的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費106元，減半收取53元，由吳艷霞負擔32元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司負擔21元。二審案件受理費106元，由吳艷霞負擔64元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責任公司負擔42元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 文 寶
審判員 曲 穎
審判員 段旭潔
二〇二〇年十一月四日
書記員 童 蕾
