發(fā)文機(jī)關(guān)最高人民法院
發(fā)文日期2022年05月20日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
施行日期2022年05月20日
1. 在房屋登記制度尚不完善時(shí)，雙方并未訂立書面協(xié)議，如何確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣關(guān)系是否存在【張某清與馮某霞、崔某、新鄉(xiāng)市新華綜合服務(wù)有限責(zé)任公司侵權(quán)糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴?，《最高人民法院公?bào)》2000年第5期】
案例要旨：對(duì)于發(fā)生在房屋登記制度尚不完善時(shí)的案件，在雙方?jīng)]有訂立書面協(xié)議時(shí)，確認(rèn)房屋買賣關(guān)系是否存在，應(yīng)結(jié)合實(shí)際履行情況，考慮買受人是否支付了對(duì)價(jià)，房屋價(jià)值與支付的價(jià)格是否合理，出賣人是否交付房屋及房屋所有權(quán)證書或買受人對(duì)房屋是否長期占有，在此期間出賣人是否主張過權(quán)利，能否排除借用或租賃等關(guān)系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析判斷。
2. 出賣人向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，又主張合同無效的，應(yīng)認(rèn)定出賣人對(duì)合同無效具有較大過錯(cuò)，需賠償買受人的損失【施某培等人與楊某軍宅基地買賣糾紛案，《民事審判指導(dǎo)與參考》2019年第2輯】
案例要旨：出賣人向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，又主張合同無效的，認(rèn)定出賣人對(duì)合同無效具有較大過錯(cuò)，（法院確定出賣人具有90%的過錯(cuò)）并以現(xiàn)有房屋價(jià)值（含土地價(jià)值）與購買房屋時(shí)的差價(jià)確定買受人的損失。
3. 能否僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力【孫某培等與孫某祥農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案，《人民法院案例選》刊載】
案例要旨：農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓及土地流轉(zhuǎn)迅速增多，而在土地資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，曾經(jīng)賣房賣地的農(nóng)民又往往反悔請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。在物權(quán)法司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法的個(gè)別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個(gè)案當(dāng)中賦予物權(quán)法溯及力；即使未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施后，也不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力；如果無法確定出讓人是否為有權(quán)處分，則可以準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，準(zhǔn)予善意取得，以維護(hù)交易安全。
4. 城市居民購買農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有關(guān)系等考慮其效力，不宜直接認(rèn)定為無效【馬某民訴陳某印房屋買賣合同案，《中國審判案例要覽》刊載】
案例要旨：對(duì)于城市居民購買農(nóng)村宅基地上的私有房屋，現(xiàn)階段我國的法律法規(guī)及政策還都采取禁止性原則，在審判實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村私有房屋買賣合同在一般情況下認(rèn)定為無效，但并非絕對(duì)。對(duì)因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無效。
5. 同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的判定【汪某恒訴賀某貴房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2012年1月5日第6版】
案例要旨：判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，應(yīng)依據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等進(jìn)行識(shí)別。無村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織而僅有村內(nèi)并存的各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，同村不同組的村民不屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員；有村集體經(jīng)濟(jì)組織形式或者村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與村內(nèi)各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織并存的，同村不同組的村民屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
6. 農(nóng)村房屋買賣合同無效并不當(dāng)然導(dǎo)致拆遷利益分配方案無效【馬某訴張某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2017年12月28日第6版】
案例要旨：簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人在涉案院落被拆遷之后就解決拆遷補(bǔ)償問題達(dá)成一致的，即使農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而被確認(rèn)無效，也并不必然導(dǎo)致此拆遷利益分配方案無效。
7. 違章建筑屬不可交易物，以其為標(biāo)的物的買賣合同屬無效合同，應(yīng)按照締約過失責(zé)任處理后續(xù)問題，雙方所承擔(dān)的損失為締約過程中因合同無效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失【李某訴左某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，“北京市第三中級(jí)人民法院網(wǎng)”2017年9月4日】
案例要旨：當(dāng)事人購買違章建筑，由于房屋系違建，屬不可交易物，故合同為無效買賣合同，應(yīng)按照締約過失責(zé)任處理后續(xù)問題，雙方所承擔(dān)的損失為締約過程中因合同無效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失，出賣人應(yīng)當(dāng)返還房屋價(jià)款，因房屋已實(shí)際交付使用，依公平原則，買受人應(yīng)支付一定使用費(fèi)用。
8. 村委會(huì)將孤寡老人去世所留房產(chǎn)出賣給買受人的行為是否有效【董某某訴某村委會(huì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，“北京法院網(wǎng)”2015年11月9日】
案例要旨：無人繼承又無人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，歸國家或者集體所有。村委會(huì)將孤寡老人去世所留房產(chǎn)出賣給買受人應(yīng)為合法有效。買受人雖持有買房合同，卻無處辦理農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記，法院可確認(rèn)其所購房屋歸其所有。
9. 申請(qǐng)“五?！辈⒉淮砥浞艞壏课菟袡?quán)，案涉村委會(huì)對(duì)五保戶的房屋只是享有代管權(quán)，而無處分權(quán)【吳某等訴漁洋關(guān)鎮(zhèn)大房坪村委會(huì)、曾某房屋買賣協(xié)議無效案，《民法物權(quán)法典型案例疏議》，法律出版社2010年版】
案例要旨：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心?！拔灞！睂?duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)是享有所有權(quán)的，只是“五?！睂?duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)“不得自行處分”。申請(qǐng)“五保”并不代表其放棄房屋所有權(quán)，案涉村委會(huì)對(duì)五保戶的房屋只是享有代管權(quán)，而無處分權(quán)。
10. 對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛要綜合評(píng)定【《人民法院報(bào)》2010年9月29日第7版】
案例要旨：對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛要根據(jù)交付時(shí)間的長短，結(jié)合房屋本身的重置成本價(jià)、土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，作出綜合的評(píng)定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴(kuò)建帶來的添附價(jià)值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補(bǔ)償預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失。
