最高人民法院執(zhí)行局關于人民法院能否在執(zhí)行程序中以被執(zhí)行人擅自出租查封房產為由認定該租賃合同無效或解除該租賃合同的答復
(2009] 執(zhí)他宇笫7號
山東省高級人民法院：
你院《關于被執(zhí)行人擅自出租已查封的財產執(zhí)行程序中人民法院排除執(zhí)行妨害能否認定該合同無效或解除租賃合同的請示》收悉。經研究，答復如下：
在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人擅自處分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行為，執(zhí)行法院有權以裁定形式執(zhí)結予以處理。根據(jù)最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第 26 條，被執(zhí)行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。
蘇義飛備注相關規(guī)定：
（2022年）人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范（第二版）
460.【擅自處分財產的處理】
被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結財產的，人民法院有權責令責任人限期追回財產或承擔相應的賠償責任。被執(zhí)行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。
553.【租賃的處理之一】
執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人擅自出租查封財產的，不得對抗申請執(zhí)行人。人民法院可以裁定解除承租人對該財產的占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同。
554.【租賃的處理之二】
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
[865]《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號，2020年12月23日修正）第三十一條。在實踐中，執(zhí)行機構審查租賃合同是否簽訂于案涉房屋抵押、查封前，可結合下述情形予以審查判斷：如果在抵押、查封前，租賃合同的當事人已經根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年8月26日修正）第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》（2010年12月1日）第十四條、第十九條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)的，執(zhí)行機構應當認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。經審查發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，一般也可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前：1.租賃合同的當事人在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的；2.租賃合同的當事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；3.有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。執(zhí)行機構審查案外人是否在抵押、查封前已經占有且至今占有案涉房屋，可結合下列情形審查認定案外人在抵押、查封前已經占有且至今占有的案涉房屋：1.案外人在抵押、查封前已經在且至今仍在案涉房屋內生產經營的；2.案外人在抵押、查封前已經領取以案涉房屋作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的；3.案外人在抵押、查封前已經由其且至今仍由其支付案涉房屋水電、物業(yè)管理等費用的；4.案外人在抵押、查封前已經對案涉房屋根據(jù)租賃用途進行裝修的；5.案外人提供其他確切證據(jù)證明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
