“借你的名字一用”，卻引發(fā)諸多糾紛。近日，山東省威海市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)法院審理了一則案件，表明借名買房不靠譜。
隋某某是一家公司員工，收入不高，但趕上房地產(chǎn)熱，為改善居住條件，有心買房。恰逢別人給老板劉某某頂賬一套位于威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某小區(qū)樓房，面積、樓層、價(jià)格都合適，老板也有意出售，雙方一拍即合，于2009年12月簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，隋某某先交了80 000元房款。買房時(shí)，老板明確告知隋某某，房子已經(jīng)辦了房產(chǎn)預(yù)告登記證，合同、預(yù)告登記證都在自己手里，盡管放心。
合同簽訂后，老板把合同、預(yù)告登記證交給了隋某某，隋某某即裝修入住，期間因小區(qū)土地問題未能辦理過戶手續(xù)。2013年4月老板告訴隋某某，房子可以辦理正式的房產(chǎn)證了，趕快把剩余房款交了吧。隋某某遂向老板的銀行卡付款275 329元，但還沒等到房管局辦證，就有人手持自己房子的房產(chǎn)證，讓他立即搬出。隋某某一下子懵了，明明是自己的房子怎么就變成了別人的？
原來，2009年4月因?yàn)楣こ添?xiàng)目劉老板獲得了房地產(chǎn)公司抵頂?shù)纳姘阜慨a(chǎn)，作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本來就需要現(xiàn)錢，為了自己變現(xiàn)的方便，劉老板便和另一員工許某某商議是否能用她的名義簽訂合同，畢竟都是自己手底下員工信任度也是比較高的。最終許某某也就同意了以她的名義與房產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，這樣兩個(gè)人就去辦理了預(yù)告登記證書，但是商品房預(yù)售合同、預(yù)告登記證書、房屋鑰匙均由劉老板保管。然而誰也沒有想到接下來發(fā)生的事情，完全出乎劉老板的意料。
自從劉老板把房子賣了后，隋某某把購(gòu)房款一筆接著一筆的往劉老板賬上打，這些加起來可是一筆不小的數(shù)目。隋某某和劉老板都覺得這是一筆再正常不過的交易，誰也沒有去想其中的風(fēng)險(xiǎn)。許某某眼看著老板一天天收錢，心里卻想著自己怎樣賺點(diǎn)外快。
于是，一個(gè)歪念頭產(chǎn)生了，她找到了自己丈夫的生意伙伴張某某，如此這般地密謀一番……因?yàn)榉慨a(chǎn)證不在自己手上，先要做的便是取得房產(chǎn)證才能進(jìn)行下一步，于是她先到房產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬證書掛失登記，并在報(bào)紙上登出了房產(chǎn)證丟失的公告，之后順利地拿到了“自己”的房證。感覺這樣還是不夠牢靠，于是在 2015年6月8日，許某某與張某某以30萬元價(jià)格簽訂一份房屋買賣合同到房管局去過戶，但雙方聲稱真實(shí)的交易價(jià)格是50萬元。在對(duì)方?jīng)]有支付房款的情況下，當(dāng)日雙方辦理了房權(quán)過戶手續(xù)，房屋現(xiàn)登記所權(quán)人就變?yōu)榱藦埬衬?。此時(shí)許某某完成了所有的計(jì)劃。
張某某“買”了許某某的房屋后，便拿著房證理直氣壯地來到了隋某某家要求其倒房，這也就出現(xiàn)了本文開頭看到的一幕。劉老板不能將房屋過戶給隋某某，隋某某憤而將劉老板、許某某、張某某一起告上了法庭。然而許某某堅(jiān)稱2009年4月劉老板就將房子抵頂給了自己，而且簽訂了預(yù)售合同、辦理了備案登記，所以房子是自己所有。當(dāng)初自己和劉老板商量的是讓隋某某住幾年，并不承認(rèn)劉老板將房屋賣給了隋某某，而且她與張某某之間已經(jīng)完成了買賣，買賣合同是有效的。法院認(rèn)為，既然是劉老板頂賬的，許某某應(yīng)該拿出抵賬合同以及與劉老板存在基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的證據(jù)來。這可難不住許某某，怎樣應(yīng)對(duì)其心中早就有了譜……
原來，許某某幫老板頂名登記房屋后，心里老覺得吃了虧。這不，機(jī)會(huì)來了。2010年4月其丈夫也因債務(wù)糾紛別人給頂了一套在臨港苘山的房產(chǎn)，許某某也以貸款為理由要求劉老板幫她借名登記，吃了人家的嘴短，劉老板無奈找到其舅舅將這套房產(chǎn)掛在舅舅名下，并辦理了按揭貸款手續(xù)，相關(guān)的貸款30萬余元由許某某使用。后因許某某不能按期歸還貸款，此房被法院依法拍賣。
在編造一通劉老板欠錢的理由和證據(jù)被法院一一識(shí)破后，許某某最后搬出苘山的房產(chǎn)系其賣給劉老板的，老板沒給錢，所以就用涉案房產(chǎn)抵頂了來搪塞。但法院認(rèn)為，苘山房屋系許某某的房產(chǎn)，其沒有證據(jù)證實(shí)出售或抵頂給了劉老板或其舅舅。劉老板的舅舅也是借名登記。劉老板與許某某之間不存在大額尚未清結(jié)的債權(quán)。
法官認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋雖登記在許某某名下，但其并非事實(shí)上的所有權(quán)人。首先，對(duì)于訴爭(zhēng)房屋，劉老板與許某某之間的真實(shí)意思是劉老板借用許某某名義，與房產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同。至于許某某到房產(chǎn)管理局辦理房屋權(quán)屬證書掛失并出賣給張某某，劉老板既不知情也非其意思。其次，許某某主張因債權(quán)抵頂取得了訴爭(zhēng)房屋沒有證據(jù)證實(shí)。劉老板沒有將訴爭(zhēng)房屋及其原始證件交付給許某某，在許某某所謂的抵頂時(shí)間，雙方也不存在與房屋價(jià)值相當(dāng)?shù)膫鶛?quán)。再次，劉老板將訴爭(zhēng)房屋出賣給隋某某后，交付了訴爭(zhēng)房屋和有關(guān)的原始證件。
綜上，訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有人是劉老板，許某某不是房屋的合法所有權(quán)人，其無權(quán)處分訴爭(zhēng)房屋。許某某辦理了自己的房證后，僅用4天時(shí)間就過戶給了張某某，明顯存在惡意串通情形。第一，張某某在買房時(shí)，既沒有實(shí)地察看、了解房屋的狀況，也沒有要求許某某交付房屋，明顯不符合普通的交易習(xí)慣；第二，許某某在沒有簽訂真實(shí)的房屋買賣合同或者抵頂合同，且張某某沒有支付房款的情況下，就將房屋過戶給張某某，亦與常理不符。第三，張某某沒有支付對(duì)價(jià)。張某某沒有支付全部房款的證據(jù)；在其所謂的部分轉(zhuǎn)賬付款中，僅能表明雙方有業(yè)務(wù)往來，且不能證明系其支付的房款。因此，基于許某某與張某某違背常理的交易形態(tài)，可以認(rèn)定張某某取得訴爭(zhēng)房屋，非善意取得。故許某某與張某某簽訂的房屋買賣合同無效。
最終法院認(rèn)定隋某某與劉老板簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同是有效的。
法官說法
房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。解決涉案房屋歸屬問題，應(yīng)看購(gòu)房時(shí)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等進(jìn)行綜合分析，來確定房屋歸屬。
所以在這里法官也提醒市民，一定要了解借名買房暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，不要存有規(guī)避政策和鉆法律漏洞的僥幸心理。本文中的劉老板向許某某借名登記，許某某向劉老板舅舅借名登記，最后都被許某某利用，差點(diǎn)釀成禍端，如果是因辦理貸款困難這種不違反法律法規(guī)好人國(guó)家政策等強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以文字的形式固定借名買房的行為，如果有條件的話還可以對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證。同時(shí)，實(shí)際出資人一定要保留出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)條等等，一旦出現(xiàn)房屋登記人對(duì)借名買房的事實(shí)不認(rèn)可時(shí)，出資人可以出具證據(jù)減少自己的損失。
還要提醒廣大買房市民，買房時(shí)一定要瞪大眼睛，嚴(yán)格審查房產(chǎn)來源，注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，以確保產(chǎn)權(quán)的真實(shí)有效性，避免不必要的麻煩出現(xiàn)。同時(shí)正告那些不講誠(chéng)信、見錢眼開的“財(cái)迷”們，生財(cái)還需有道，一時(shí)僥幸可能會(huì)得到某些“好處”， 但害人終害已，“計(jì)謀”總會(huì)被人識(shí)破，結(jié)果只能落得個(gè)“竹籃打水一場(chǎng)空”。
