根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第38條第二款的規(guī)定“公有居住房屋承租人將承租權轉讓給他人，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意”。由于公房的性質是一種國家福利，這種福利不僅是給予承租人，也是給予同住人的，未經(jīng)同住人將公房使用權（即公房承租權）轉讓是對同住人權益的侵犯，所以原則上應認為是無效的。根據(jù)上海高院的指導意見，合肥房地產(chǎn)律師認為，對于未經(jīng)同住人同意而轉讓公房使用權的情形，大體會產(chǎn)生如下兩種法律后果：
第一，原同住人已搬離公房，受讓人已實際入住。這表明原同住人是以搬離的行為對公房承租權轉讓進行了認可，這種情況下可認為同住人已同意，因而轉讓有效。如果同住人有證據(jù)證明其搬離是基于原承租人的欺詐、協(xié)助、詐騙等的，那他可以向原承租人要求賠償。
第二，受讓人尚未實際入住公房，仍居住在內(nèi)的同住人有證據(jù)證明承租人沒有經(jīng)過其同意而進行了轉讓，或者在同住人已搬離的情況下，同住人有證據(jù)證明搬離是基于承租人的欺詐導致的，這時，這種轉讓就是無效的。受讓人的損失可向承租人(即轉讓人)主張。
由此可見，在未經(jīng)同住人同意的情況下，公房使用權轉讓是否有效，關鍵要看受讓人是否已“入住”。特別要注意的是，“入住”與“交房”的時間點是不一致的，“入住”是指受讓人已實際居住，“交房”是指受讓人拿到鑰匙，“交房”是“入住”的前提，兩者之間有一個時間差，因此，即便受讓人拿到了鑰匙但還沒有住進去，這也不能叫“入住”。在未經(jīng)同住人同意的情況下，如果沒有入住，轉讓就是無效的，受讓人的損失可向承租人(即轉讓人)索賠。如果已經(jīng)入住，本著維護交易秩序穩(wěn)定的目的，轉讓就是有效的，同住人的損失只能向承租人索賠。
