發(fā)文機(jī)關(guān)安徽省高級(jí)人民法院
發(fā)文日期2012年03月05日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
施行日期2012年03月05日
效力級(jí)別地方司法文件
為正確審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱 《解釋》）等法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、關(guān)于新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
1、 當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議雖然不具備 《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購(gòu)商品房的位置、面積、價(jià)款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。
人民法院對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議性質(zhì)作出的認(rèn)定，不影響一方當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責(zé)的另一方當(dāng)事人主張適用定金罰則。
2、 當(dāng)事人以期房不能轉(zhuǎn)讓為由請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持；轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使受讓人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請(qǐng)求解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。
3、 出賣(mài)人就同一房屋分別與數(shù)個(gè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效且買(mǎi)受人均主張出賣(mài)人履行合同轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，一般應(yīng)按照以下順序確定買(mǎi)受人的權(quán)利保護(hù)順位：
（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；
（2）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或合同備案手續(xù)的；
（3）已經(jīng)合法占有房屋的；
（4）合同實(shí)際履行在先的；
（5）均未履行，合同成立在先的。
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同在先的買(mǎi)受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣(mài)人又與后買(mǎi)受人簽訂合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除非先買(mǎi)受人能夠舉證證明后買(mǎi)受人在簽訂合同及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他買(mǎi)受人先行占有，仍應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人。
4、 房屋買(mǎi)賣(mài)格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，一般應(yīng)以出賣(mài)人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收并出具驗(yàn)收合格的意見(jiàn)作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門(mén)管理部門(mén)尚未出具認(rèn)可性意見(jiàn)的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格。
5、 出賣(mài)人交付的房屋不符合本意見(jiàn)第4條規(guī)定的交付條件，買(mǎi)受人接收了房屋后以出賣(mài)人交付房屋時(shí)“未經(jīng)驗(yàn)收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法庭辯論終結(jié)前出賣(mài)人能夠提供完整的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，對(duì)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求一般不予支持。
6、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在交付房屋時(shí)須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件，出賣(mài)人實(shí)際交付房屋時(shí)未能提供上述文件的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買(mǎi)受人接收房屋后又以出賣(mài)人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。
7、 買(mǎi)受人以出賣(mài)人逾期辦證為由主張違約責(zé)任的，出賣(mài)人舉證證明其已于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定或 《解釋》規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的最后期限30個(gè)工作日前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)報(bào)送了辦證所需的文件和資料的，對(duì)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求一般不予支持。
8、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，但雙方當(dāng)事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實(shí)際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，結(jié)合案件具體情況，在中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。
二、關(guān)于城鎮(zhèn)“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
9、 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，買(mǎi)受人僅以出賣(mài)人簽訂合同時(shí)未取得房屋權(quán)屬證書(shū)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。
10、 房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
在合同約定的履行期限屆滿時(shí)因抵押登記仍未涂銷(xiāo)，導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，可予支持。買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的，可綜合考慮合同雙方過(guò)錯(cuò)、所造成的損失等因素，確定應(yīng)予承擔(dān)的責(zé)任。
11、 當(dāng)事人之間就同一房屋分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，因該數(shù)份合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式、履行期限等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同簽訂時(shí)間的先后、實(shí)際履行情況、同類房屋市場(chǎng)交易價(jià)等因素，確定當(dāng)事人的真實(shí)意思，認(rèn)定應(yīng)予履行的合同。
12、 房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，委托人拒絕支付中介服務(wù)費(fèi)用或請(qǐng)求房屋中介機(jī)構(gòu)賠償因此造成的損失的，應(yīng)予支持。
三、關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
13、 城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條的規(guī)定，認(rèn)定為無(wú)效合同。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為無(wú)效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。
14、 非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。但買(mǎi)受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣(mài)人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購(gòu)買(mǎi)條件的，可以認(rèn)定合同有效。
四、其他問(wèn)題
15、 共有房屋的部分登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋，屬于無(wú)權(quán)處分行為，其他登記權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般予以支持。但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)的除外。
共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房屋，亦屬于無(wú)權(quán)處分行為，其他共有人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定進(jìn)一步審查買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意取得。
16、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人已交付了全部?jī)r(jià)款并合法占有了房屋，在申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，該買(mǎi)受人對(duì)轉(zhuǎn)移登記尚未完成沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，或者因出賣(mài)人原因無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人的債權(quán)人請(qǐng)求人民法院查封、拍賣(mài)、變賣(mài)該房屋，買(mǎi)受人提出異議的，應(yīng)予支持。但有證據(jù)證明買(mǎi)受人與出賣(mài)人惡意串通損害債權(quán)人利益的除外。
17、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未依約協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人提起確權(quán)之訴，請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行釋明，告知其變更訴訟請(qǐng)求為主張出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人堅(jiān)持不予變更的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，不受法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間的限制。
18、 本意見(jiàn)自下發(fā)之日起施行。
