技術層面上來講，遇到拆遷要對被拆遷房屋進行調(diào)查，測量，對其房地產(chǎn)價值進行評估。我國拆遷相關法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)評估目的是為了被拆遷戶得到公平、合理的補償，為了使被拆遷戶原有的居住條件不降低。但是，立法的目的及立法的初衷、立法原意卻在現(xiàn)實的拆遷中幾乎得不到體現(xiàn)，甚至拆遷中對被拆遷房屋的評估成為拆遷人侵犯被拆遷戶利益的有效手段。
從以下幾個方面進行分析：
一、 評估機構的選擇由拆遷人進行確定，侵犯被拆遷人的參與權、決定權。北京拆遷律師 按照建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條的規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。在現(xiàn)實的拆遷中，評估機構由拆遷人確定，由拆遷人進行委托，被拆遷人根本不知道評估機構是誰，直到拿到評估報告才知道評估單位的具體名稱。拆遷人自己確定的評估單位往往與拆遷人是關系戶，有著利害關系，當然評估結果一般會不真實、不公平、不合理，被拆遷戶拿到評估報告之后就會知道該份評估報告遠離市場價值。
二、 評估機構進行評估不到現(xiàn)場，不進行實地勘察。 拆遷開始后，一般由拆遷指揮部、拆遷辦公室或者某某項目的拆遷指揮中心派人到被拆遷戶發(fā)拆遷通知、拆遷相關宣傳資料，對被拆遷房屋進行測量、調(diào)查。評估機構的評估人員沒有到評估現(xiàn)場進行勘察、也不做任何影像資料，只根據(jù)土地使用證、房屋所有權證上面標明的面積、建筑結構進行評估。由于歷史的原因，有的土地使用權證、房屋所有權證標明的建筑結構、房屋占地面積等已經(jīng)發(fā)生了改變。如此評估出來的房地產(chǎn)價值會與實際的房地產(chǎn)價值不符。出現(xiàn)漏估、錯估現(xiàn)像成為普遍現(xiàn)象。北京拆遷律師 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。根據(jù)土地使用證、根據(jù)房屋所有權證，根據(jù)房屋現(xiàn)有的情況進行評估，而且要對房地產(chǎn)的市場價值進行評估，最終評估出的房屋價值才是被拆遷戶應該得到的房屋補償價值。
三、 評估公司不按照國家現(xiàn)有的法律規(guī)定和被拆遷時的市場價值進行評估。根據(jù)建設部《城市估價指導意見》第三條規(guī)定，本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。也就是說，房地產(chǎn)評估公司應該按照房屋的具體情況對其估價時點的市場價值進行評估。但是，評估公司一般按照地方規(guī)定的補償標準進行評估，有的地方甚至利用地方政府以紅頭文件制定的所謂補償標準進行面積與補償價格的簡單乘法計算，做出房地產(chǎn)評估報告。北京拆遷律師 市場價值為30萬元的房子，也就評估到8萬元。如果按照該評估報告對被拆遷戶進行補償，意味著房子被拆除后，被拆遷戶買不到房子，或者買不到同區(qū)位、同等面積的房子。所以，有的被拆遷戶房子被拆除后反而會無房可住，甚至流離失所。
四、 不出具房地產(chǎn)評估報告，只給被拆遷戶簡單表格。房地產(chǎn)價值評估，對被拆遷人來講涉及到重大利益，甚至一處房屋關系到幾代人的積蓄，一旦房屋被拆除，可能將幾代人的努力付諸東流，甚至一無所有。所以，對被拆遷房屋進行評估，出具評估報告是一項更為嚴肅的工作。但是現(xiàn)實的拆遷案件中，往往看到的評估報告卻是簡單的兩張表格，只有面積和總的補償價格。評估公司根本不按照估價規(guī)范的規(guī)定出具評估報告。
五、 不出示房地產(chǎn)評估師資格證，評估報告沒有評估師的簽字，甚至沒有評估單位的蓋章。在辦理拆遷案件過程中，被拆遷戶手中的評估報告沒有評估師的簽字，不附評估師的資格證書，沒有評估單位的資質證明文件，甚至沒有評估單位的簽章，也就意味著該評估單沒有承擔責任的主體。如果被拆遷戶手中的該份報告有問題，將難以尋求相應的救濟。
六、 評估單位不依法評估，評估師不盡職，被拆遷戶舉報及懲治制度不明朗。在拆遷中的房地產(chǎn)評估，如果評估師、評估單位不遵守其職業(yè)操守，不據(jù)實出具評估報告，被拆遷戶應該有對評估單位、評估師進行舉報的救濟途徑，對于評估單位違規(guī)、評估師不尊守職業(yè)操守的做法有專門的管理部門進行管理和懲戒。但是，由于目前沒有相應的懲治措施，也沒有相應的主管部門來進行管理，更加劇了拆遷評估中的違法行為。
七、 被拆遷戶接到評估報告之后，在評估價格嚴重低于實際價值的情況下，救濟途徑對被拆遷戶不利。對于拆遷中的房地產(chǎn)評估報告，如果被拆遷戶認為遠離了市場價值，尋求救濟的途徑為進行復估，有異議的，可以要求評估單位對于評估的技術、方法等進行解釋，請專家委員會進行鑒定等。北京拆遷律師 復估的結果，在拆遷案件中一般不會有任何的改變，專家鑒定委員會鑒定的結果為原評估的結果。雖然設置了這些救濟的途徑，但是往往形圖虛設，被拆遷戶房地產(chǎn)評估中存在的問題得不到有效的解決。
八、 遠離市場價值的房地產(chǎn)評估報告作為拆遷裁決的依據(jù)。被拆遷戶往往手里拿著遠離市場價值的評估報告，心里氣氛、不服，但是究竟如何維護自己的合法權益，如何應對由此而帶來的不利后果并不清楚。
而在拆遷案件中，如果被拆遷戶不同意按照這個評估價格進行補償，不增加補償價值的情況下協(xié)商不成，拆遷人即依據(jù)該份評估報告申請拆遷裁決，做出拆遷裁決后相當于取得了申請強制拆遷的權利。隨著拆遷規(guī)模的不斷擴大，拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償協(xié)議的情況會越來越多。用這種評估報告作為拆遷裁決的事實依據(jù)之一，做出不利于被拆遷人的拆遷裁決嚴重侵害被拆遷人利益。雖然取消了政府責成相關部門進行強制拆遷的規(guī)定，但是這種評估報告的存在，拆遷矛盾還是得不到有效的解決，而該評估報告，卻是真正侵害被拆遷戶利益的合法工具。
