周某與朱某某執(zhí)行監(jiān)督案-已抵押劃撥土地的土地出讓金，未包含在拍賣價款中的，應該由買受人繳納
人民法院案例庫 入庫編號：2023-17-5-203-023
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/執(zhí)行行為異議/劃撥土地出讓金承擔
基本案情
浙江省杭州市中級人民法院（以下簡稱杭州中院）拍賣被執(zhí)行人陳某某名下一處抵押給申請執(zhí)行人的房產，拍賣公告載明土地性質為劃撥，未包含各種稅費，按現狀拍賣，標的物轉讓手續(xù)由買受人自行辦理。競買人周某通過網絡司法拍賣競買取得案涉房產。周某以辦理過戶手續(xù)時不應承擔土地出讓金為由，向杭州中院提出異議請求撤銷拍賣。杭州中院依據《城市房地產管理法》第四十條確認應當由買受人繳納土地出讓金并駁回了其異議請求。周某不服提出復議，被浙江省高級人民法院（以下簡稱浙江高院）駁回后，向最高法院申請執(zhí)行監(jiān)督，請求：1.撤銷浙江高院（2021）浙執(zhí)復21號執(zhí)行裁定；2.請求按《城市房地產管理法》第五十一條規(guī)定執(zhí)行，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償；如不能按五十一條執(zhí)行，請求撤銷此次拍賣，返還競買人已匯入法院賬戶的1203820元拍賣款項，協(xié)助競買人追回已交納的稅費。
申請執(zhí)行人朱某某請求最高人民法院駁回申訴人的申請，維持原裁定，理由為：1.案涉房產經評估公司依法評估，評估報告中明確表明：本次估計價格不包含評估對象所有權人交易中應繳納的各項稅費。2.杭州中院根據上述評估報告在競買公告中明確公示權利性質：國有劃撥/存量房產；并在競買公告中盡了反復特別提醒義務。3.本案不適用《城市房地產管理法》第五十一條規(guī)定。4.如競買人交納了土地出讓金，該房屋的土地性質將由劃撥改為出讓，變更了土地性質，該房屋增值收益亦歸競拍人享有。
浙江省杭州市中級人民法院于2021年2月20日作出（2021）浙01執(zhí)異14號執(zhí)行裁定，駁回周某的異議請求。浙江省高級人民法院于2021年4月7日作出（2021）浙執(zhí)復21號執(zhí)行裁定，駁回周某的復議申請，維持杭州中院（2021）浙01執(zhí)異14號執(zhí)行裁定。2021年12月20日，最高人民法院作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)398號裁定，駁回申訴人周某的申訴請求。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案爭議焦點為：第一，劃撥用地的土地出讓金應由哪方負擔；第二；拍賣公告是否嚴重失實違反拍賣程序。
一、劃撥用地的土地出讓金應由哪方負擔
《城市房地產管理法》第四十條第一款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。據此，在劃撥土地轉讓的情況下，應當由劃撥土地的受讓人承擔補繳劃撥用地土地出讓金的義務?！冻鞘蟹康禺a管理法》第五十一條規(guī)定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。根據該條規(guī)定，劃撥土地辦理抵押的情況下，抵押權人優(yōu)先受償權的范圍僅限于扣除土地出讓金之后的劃撥土地使用權本身的價值。該條并未明確規(guī)定，要由抵押權人繳納土地出讓金。因此，《城市房地產管理法》第五十一條規(guī)定與第四十條規(guī)定并不沖突。人民法院在拍賣辦理了抵押登記的劃撥土地后，關于土地出讓金的承擔主體，應該綜合以上兩個條文確定。如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為已經辦理了出讓手續(xù)的土地進行司法拍賣的，買受人競買所得的，應該也是已經辦理了土地出讓手續(xù)的土地，其所支付的價款中包含了土地出讓金，人民法院應當從所得款中扣除土地出讓金，將剩余部分扣除執(zhí)行費等必要費用后支付給抵押權人。如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地進行司法拍賣的，買受人競買所得的，也應該是尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地，其所支付的價款中亦不包含土地出讓金，人民法院可以將所得款扣除執(zhí)行費等必要費用后直接支付給抵押權人。
本案中，通過拍賣平臺公布的評估報告和拍賣公告，均明確本案評估拍賣的標的物的土地性質為劃撥土地。拍賣公告還明確，拍賣標的物以現狀進行拍賣，標的物轉讓登記手續(xù)由買受人自行辦理。根據評估公司提交的說明，評估拍賣標的物的價格明顯低于周邊出讓土地上的寫字樓價格。因此，申訴人通過競買所得的，應該是尚未辦理土地出讓手續(xù)的劃撥土地，其支付的價款中，亦不包括土地出讓金。申訴人關于應該適用《城市房地產管理法》第五十一條規(guī)定由抵押權人承擔繳納土地出讓金義務的主張，缺乏事實和法律依據，不予支持。
二、拍賣公告是否嚴重失實違反拍賣程序
申訴人主張法院的拍賣公告嚴重失實，符合嚴重違反拍賣程序且損害競買人利益的情形。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條第一款第五項規(guī)定，“當事人、利害關系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應予支持：（五）其他嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形?！北景钢?，如前所述，杭州中院所發(fā)布的拍賣公告以及所附的評估報告，均載明土地性質為劃撥；拍賣公告中還特別提醒，標的物轉讓登記手續(xù)由買受人自行辦理。雖然，拍賣公告中沒有對“土地出讓金由買受人繳納”作出特別提醒，但根據上述公告信息以及《城市房地產管理法》的相關規(guī)定，可以作出合理推斷，不能據此認定拍賣公告嚴重失實，或嚴重違反拍賣程序。申訴人主張拍賣公告嚴重失實、違反拍賣程序，缺乏事實和法律依據，不予支持。
裁判要旨
人民法院在拍賣有抵押登記的劃撥土地時，應綜合《城市房地產管理法》第四十條、第五十一條兩個條文確定土地出讓金的承擔主體。拍賣標的作為已經辦理了出讓手續(xù)的土地拍賣的，買受人支付的價款中已包含了土地出讓金，人民法院應當從拍賣款中扣除土地出讓金，剩余部分用于償還抵押債權；拍賣標的作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地拍賣的，買受人支付的價款中不包含土地出讓金，應由買受人自行繳納土地出讓金，人民法院可將拍賣款用于償還抵押債權。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國城市房地產管理法》第40條、第51條
執(zhí)行異議：浙江省杭州市中級人民法院（2021）浙01執(zhí)異14號執(zhí)行裁定（2021年2月20日）
執(zhí)行復議：浙江省高級人民法院（2021）浙執(zhí)復21號執(zhí)行裁定（2021年4月7日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)398號執(zhí)行裁定（2021年12月20日）
