陜西某擔(dān)保公司與陜西某房地產(chǎn)公司、陜西某機(jī)械制造公司、習(xí)某某、陜西某商貿(mào)公司、梁某執(zhí)行監(jiān)督案-在使用上不可分或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損拍賣物價(jià)值的應(yīng)當(dāng)合并拍賣
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-17-5-203-036
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/財(cái)產(chǎn)處置/合并拍賣
基本案情
在陜西某擔(dān)保公司與習(xí)某某、陜西某商貿(mào)公司、陜西某房地產(chǎn)公司、陜西某機(jī)械制造公司、梁某借款擔(dān)保公證三案，西安市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱西安中院）在執(zhí)行過(guò)程中查封了被執(zhí)行人陜西某房地產(chǎn)公司名下某商貿(mào)中心B座1層的酒店大廳及4層、5層、6層不動(dòng)產(chǎn)。西安中院查明，該商貿(mào)中心4層為商業(yè)，5層為酒店客服部，6層為酒店餐飲部，1層的酒店大廳及4層、5層、6層均有獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；1層的酒店接待大廳有兩部電梯可直達(dá)5層、6層；另有中央空調(diào)、電梯、扶梯等設(shè)施設(shè)備為酒店經(jīng)營(yíng)所使用。因西安中院在處置上述資產(chǎn)時(shí)將1層酒店大廳與4層、5層、6層分開拍賣，且在拍賣上述房產(chǎn)時(shí)未包括中央空調(diào)、電梯、自動(dòng)扶梯等設(shè)施設(shè)備。陜西某房地產(chǎn)公司等向西安中院提出執(zhí)行異議，主張涉案標(biāo)的物1層酒店大廳、設(shè)備與5、6層房產(chǎn)在使用上不可分割，屬于一個(gè)整體，分別拍賣會(huì)嚴(yán)重減損其價(jià)值，要求撤銷拍賣。
經(jīng)西安中院執(zhí)行異議、陜西省高級(jí)人民法院執(zhí)行復(fù)議審查，均駁回陜西某房地產(chǎn)公司等的執(zhí)行異議、復(fù)議請(qǐng)求。該公司不服，向最高人民法院申訴，最高人民法院于2021年12月20日作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)384號(hào)執(zhí)行裁定：撤銷執(zhí)行異議、執(zhí)行復(fù)議裁定，撤銷西安中院相關(guān)拍賣行為。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條規(guī)定,拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。西安中院將使用上屬于整體的房產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備分為多個(gè)標(biāo)的物進(jìn)行強(qiáng)制處置，將嚴(yán)重減損執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，人為增加了拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵，直接影響潛在競(jìng)買人的競(jìng)買意愿，案涉不動(dòng)產(chǎn)4、5、6層房屋兩次拍賣流拍，與分開拍賣后財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵有直接關(guān)聯(lián)。西安中院實(shí)施的拍賣行為違反了上述司法解釋關(guān)于應(yīng)當(dāng)合并拍賣的規(guī)定，且嚴(yán)重?fù)p害了申訴人的利益，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第21條規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條規(guī)定應(yīng)當(dāng)撤銷拍賣的情形。
裁判要旨
執(zhí)行程序中對(duì)于被執(zhí)行人的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損拍賣標(biāo)的價(jià)值的，在執(zhí)行拍賣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)標(biāo)的物的實(shí)際情況采取合并拍賣方式進(jìn)行處置。避免因分開拍賣人為增加拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵，影響潛在競(jìng)買人的競(jìng)買意愿，導(dǎo)致流拍或不合理低價(jià)成交等嚴(yán)重?fù)p害拍賣物所有權(quán)人利益的情形發(fā)生。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第21條
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條
執(zhí)行異議：陜西省西安市中級(jí)人民法院（2019）陜01執(zhí)異1232號(hào)執(zhí)行裁定（2019年12月24日）
執(zhí)行復(fù)議：陜西省高級(jí)人民法院（2020）陜執(zhí)復(fù)50號(hào)執(zhí)行裁定（2020年3月31日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)384號(hào)執(zhí)行裁定（2021年12月20日）
