審理法院：廣東省高級人民法院
案號：（2020）粵民終784號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-06-02
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人林國洪、黃惠燕與上訴人廣東新鴻源房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱新鴻源公司）商品房預售合同糾紛一案，雙方當事人均不服廣東省云浮市中級人民法院（2018）粵53民初101號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。林國洪、黃惠燕的委托訴訟代理人陳清華、鄭建豐，新鴻源公司的委托訴訟代理人梁勁鋒參加了二審法庭調查。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
林國洪、黃惠燕上訴請求：1．請求依法改判一審判決第二判項中按年利率2%計算全部辦證違約金的內容，將辦證違約金由原判按年利率2%改判按年利率6%計算辦證違約金；2．請求判令本案一、二審案件受理費、保全費等全部訴訟費用由新鴻源公司承擔。
事實和理由：一、在調整違約金有明確規(guī)定按6%標準計算的情況下，一審法院按2%的標準計算新鴻源公司延期辦證的違約金，屬于濫用自由裁量權，依法應予糾正?！稄V東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（粵高法〔2017〕191號）第38條規(guī)定：“房屋買賣合同未約定逾期辦證、逾期付款違約金或者損失數(shù)額難以確定的...以已付房款或未付購房款總額為基數(shù)，按年利率6%的標準計算違約金”。第39條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔遲延履行違約金，金額低于買賣受人損失，當事人根據(jù)合同法第114條第2款的規(guī)定請求增加違約金的人民法院應予支持”。一審判決認為林國洪、黃惠燕不能提供證據(jù)證實其因新鴻源公司逾期辦證而遭受的實際損失，但是綜合考慮確定2%的做法，與一審法院二審的本系列案中另外28宗案的生效判決[見（2018）粵53民終1423-1449號民事判決書16頁]確認的“…雖無法舉證其所受損失的具體金額，但因逾期辦證而無法完全行使對案涉房屋占有、使用、收益、處分的權利，其由于無法自由行使權利造成的損失客觀存在”，屬濫用自由裁量權。既然林國洪、黃惠燕因新鴻源公司未履行辦證義務導致買方的損失客觀存在，就應適用上述規(guī)定按年利率6%的標準計算逾期辦證違約金。一審法院未正確適用法律法規(guī)及相關司法解釋的規(guī)定，導致判決結果對林國洪、黃惠燕明顯不公。
二、本地區(qū)現(xiàn)有的法院案例的生效判決（含經羅定市、云浮市兩級法院審理的相同房產糾紛案判決），均支持按林國洪、黃惠燕主張的6%的違約金計算標準計算逾期辦證違約金，一審法院的裁決有違同一法院同類案件裁判同一性原則，也違反了最高人民法院印發(fā)的《關于建立法律適用分歧解決機制的實施辦法》中“同案同判決”的相關規(guī)定，依法應予糾正。1．廣東省云浮市中級人民法院（2015）云中法民二終字第215號民事判決書載明：“本院認為：......合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算......以上訴人已付房款為本金，按照中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率計付逾期辦證違約金給上訴人。......判決如下：一、撤銷羅定市人民法院（2014）云羅法民初字第1346號民事判決......三、新鴻源公司應從2014年4月24日起至上述房屋權屬證書登記之日止，以已付房款為本金，按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率計付逾期辦證違約金給上訴人?！痹摪钢须m然合同約定了新鴻源公司逾期辦證只承擔房款0.1%違約金，但法院最終判決按逾期貸款利率計付逾期違約金。2．本院在（2016）粵民申7744-7762號民事裁定書中亦對約定逾期辦證違約金過低調整予以確認。
三、一審法院裁判錯誤，從而導致出現(xiàn)無論林國洪、黃惠燕的利益繼續(xù)遭受侵害、持續(xù)時間再長久、損害如何持續(xù)擴大，新鴻源公司承擔的責任均沒有明顯區(qū)別的情形，一審判決不但對守約方不公且不利于督促違約方積極履行合同義務。涉案合同關于逾期辦證違約金的約定未能體現(xiàn)違約責任所應具有補償性和懲罰性，既變相鼓勵了不誠信的行為，亦對守約方明顯不公。一審法院在缺乏實際損失作為參考的情況下，只注重能否計算確定數(shù)額的違約金而忽視守約方的利益持續(xù)不斷遭受損害的事實，有違公平原則。且不利于督促新鴻源公司積極、及時履行其辦證義務，不利于買受人實現(xiàn)其對涉案房產享有完整的物權權利。截止一審判決作出之時新鴻源公司仍未按約定履行其辦證義務。因新鴻源公司長期未辦登記，致買受人因此戶籍遷入、入學擇校、房產出售、出租、轉換、贈予、繼承及抵押融資等受到嚴重不利影響，行使房產上述完全物權權利受限，且由于房產仍在新鴻源公司名下存在被新鴻源公司債權人查封拍賣強制執(zhí)行的巨大風險，雖無法明確具體金額，但由此所致的直接或間接不利影響客觀存在，屬于損失數(shù)額難以確定的情形。所以，在涉案合同關于逾期辦證違約責任條款有失公允、且在新鴻源公司單方違法的情況下，作為守約方的買受人以約定金額過低為由請求對逾期辦證違約金的計付方式按6%的標準予以調整，于法有據(jù)。
四、本系列房產糾紛案由于涉及買受人的人數(shù)眾多，為了便于進一步查清案件事實、推進案件的順利審理，保障審理的公平公正客觀性，一審法院在能適用普通程序審理的情況下適用簡易程序審理屬審理程序不當，應予糾正。
綜上，新鴻源公司拒不為林國洪、黃惠燕辦理涉案房產權屬證書、長時間侵害林國洪、黃惠燕作為買受人的合法利益。本案一審判決認定新鴻源公司違約事實正確、但因適用法律錯誤而做出的判決未依法保護林國洪、黃惠燕的合法權益。懇請二審法院支持林國洪、黃惠燕的上訴請求。
被上訴人辯稱
新鴻源公司的答辯意見與上訴意見一致。
上訴人訴稱
新鴻源公司上訴請求：1．撤銷一審判決，改判新鴻源公司僅需向林國洪、黃惠燕支付逾期辦證違約金525.4元；2．依法重新分配一審階段訴訟費的承擔比例，并判決由林國洪、黃惠燕承擔二審階段的全部訴訟費用。
事實和理由：一審判決調整逾期辦證違約金標準缺乏事實和法律依據(jù)，應予糾正。一、一審判決認為：“本案是商品房銷售合同糾紛。原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，其內容沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，本院予以確認，雙方均應按合同約定履行各自相應的義務?！?/p>
二、林國洪、黃惠燕請求對逾期辦證違約金進行調整，實質上是行使《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第73條所規(guī)定變更或撤銷的權利，依法應在《商品房買賣合同》簽訂之日起一年內行使，林國洪、黃惠燕請求變更或撤銷的權利已因超過除斥期間而歸于消滅。
三、林國洪、黃惠燕關于調整違約金標準的請求，理據(jù)不足。《中華人民共和國合同法》及最高人民法院司法解釋、《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發(fā)〔2003〕24號）均強調違約金調整以實際損失的存在為前提和計算基礎。根據(jù)《中華人民共和國侵權責任法》的相關規(guī)定，被侵權人主張損害賠償?shù)模瑧蜋嗬艿綋p害（侵權行為）、產生的損失及因果關系承擔舉證責任。由此可見，我國民事法律對于權利受損及因權利受損而受到的損失是區(qū)分開的，權利受到損害并不意味著存在實際損失，權利人應就前述兩方面分別承擔舉證責任。在林國洪、黃惠燕不能提供證據(jù)證明因新鴻源公司逾期辦證而遭受的實際損失，調整違約金的前提條件不存在，不能對違約金進行調整。一審判決關于逾期辦證違約金的處理既違反違約金調整的相關規(guī)定，也難以保證符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條所規(guī)定的“不超過實際損失額為限”。
四、一審法院同案不同判，嚴重損害司法公信力。廣東省羅定市人民法院受理的（2017）粵5381民初2202—2225號案，羅定市人民法院判決請求調整違約金的一方應就實際損失承擔舉證責任。后經過二審、再審程序，最終由廣東省云浮市中級人民法院判決明確請求調整違約金的一方應就實際損失承擔舉證責任[（2019）粵53民再1-24號]。在案件基本事實相同的情況下，一審法院作出相反的判決損害了新鴻源公司的合法權益，破壞了司法的公正和權威。綜上，請求二審法院支持新鴻源公司的上訴請求。
被上訴人辯稱
林國洪、黃惠燕的答辯意見與上訴意見一致。
一審原告訴稱
林國洪、黃惠燕向一審法院提出訴訟請求：1．判令新鴻源公司立即協(xié)助林國洪、黃惠燕辦理房地產權屬證書；2．判令新鴻源公司從2016年9月20日起至林國洪、黃惠燕取得房地產權屬證書之日止以553,269元為本金按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率計付逾期辦證違約金給林國洪、黃惠燕。
一審法院查明
一審法院查明：2012年10月13日，林國洪、黃惠燕與新鴻源公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：林國洪、黃惠燕向新鴻源公司購買房，房屋建筑面積122.66平方米，單價為每平方米5175.34元，總525,400元；新鴻源公司在2014年10月31日前將符合驗收條件的商品房交付給林國洪、黃惠燕；新鴻源公司在商品房交付使用后720日內，將辦理權屬登記需由新鴻源公司提供的資料報產權機關備案，如因新鴻源公司的責任不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，新鴻源公司按已付房價款的0.1%向林國洪、黃惠燕支付違約金。合同簽訂后，林國洪、黃惠燕向新鴻源公司付清全部房價款525,400元。2014年10月1日，新鴻源公司將商品房交付給林國洪、黃惠燕使用。新鴻源公司交付房屋后未能在合同約定的720日內為林國洪、黃惠燕辦理房地產權屬登記手續(xù)。
另查明，2014年5月15日，新鴻源公司完成涉案房屋的建筑工程竣工驗收。2018年6月28日，新鴻源公司完成涉案房屋的竣工驗收備案手續(xù)。目前，涉案房屋尚未依法辦理不動產權屬初始登記。
一審法院認為
一審法院認為，本案為商品房預售合同糾紛。林國洪、黃惠燕為香港特別行政區(qū)居民。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國涉外民事關系法律適用法〉若干問題的解釋（一）》第十九條和《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第四十一條規(guī)定，當事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律，當事人沒有選擇的，適用履行義務最能體現(xiàn)該合同特征的一方當事人經常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律。因本案合同簽訂地和合同履行地均發(fā)生在中華人民共和國內地，故本案應適用我國內地法律。
林國洪、黃惠燕與新鴻源公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容沒有違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，是有效合同。有效合同對雙方當事人均具法律拘束力，雙方當事人均應依照合同約定享有權利和履行義務。依照合同約定，新鴻源公司應當將涉案房屋的產權過戶登記給林國洪、黃惠燕，但是目前該涉案房屋尚未能依照法律規(guī)定辦理房屋權屬的初始登記，新鴻源公司只有在房屋辦理權屬初始登記后才能將房屋變更登記為林國洪、黃惠燕所有，新鴻源公司應當在涉案房屋辦理權屬初始登記后將房屋變更登記為林國洪、黃惠燕所有。因此，林國洪、黃惠燕請求新鴻源公司協(xié)助辦理涉案房屋產權登記手續(xù)，新鴻源公司應當自涉案房屋的初始登記之日起予以協(xié)助。新鴻源公司未能依照合同約定期限向產權登記機關提交產權登記資料，其行為已構成違約，依法應當向林國洪、黃惠燕支付逾期辦證違約金。依據(jù)合同約定和新鴻源公司交付房屋的時間計算，新鴻源公司應當在2016年9月20日前向產權登記機關提供涉案房屋的產權登記資料，故新鴻源公司應當自2016年9月20日逾期辦證之日起向林國洪、黃惠燕逾期辦證違約金。林國洪、黃惠燕與新鴻源公司在商品房買賣合同中約定逾期辦證違約金以已支付房價款的0.1%計算。林國洪、黃惠燕主張該約定逾期辦證違約金過低，請求調整為按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計算。按上述約定計算標準和方法計算的逾期辦證違約金金額，不足以督使新鴻源公司履行辦證義務，不能起到違約金應有的作用和意義。雖然林國洪、黃惠燕不能提供證據(jù)證實其因新鴻源公司逾期辦證而遭受的實際損失，但是綜合考慮林國洪、黃惠燕因新鴻源公司違約所受到的影響以及新鴻源公司違約性質和程度、違約成本、違約懲罰性、當?shù)亟洕l(fā)展水平等因素，林國洪、黃惠燕主張約定的逾期辦證違約金過低，請求予以調整，理據(jù)充分，一審法院予以采納。對于調整的計算標準，一審法院酌情確定為年利率2%。林國洪、黃惠燕請求按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計算，理據(jù)不足，該院不予支持。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第二款的規(guī)定，判決：一、新鴻源公司房屋完成不動產初始登記之日起三十日內協(xié)助辦理該房屋不動產轉移登記至林國洪、黃惠燕名下；二、新鴻源公司在判決發(fā)生法律效力之日起十日內支付逾期辦證違約金（以已付房價款525,400元為本金按年利率2%自2016年9月20日起計至新鴻源公司向產權登記機關提交房屋轉移登記資料備案之日止）給林國洪、黃惠燕；三、駁回林國洪、黃惠燕其他訴訟請求。一審案件受理費1183.2元，由新鴻源公司負擔。
本院經審理，對一審法院查明的事實予以確認。
本院認為
本院認為，林國洪、黃惠燕為香港特別行政區(qū)居民，其以與國內企業(yè)發(fā)生商品房預售糾紛為由提起本案訴訟，故本案為商品房預售合同糾紛。雙方當事人對一審法院適用我國內地法律解決本案爭議未提出異議，本院對此予以確認。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查”以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的除外”的規(guī)定，本院對一審判決已認定、當事人未上訴的事實不再作審查，對一審法院的相關判決予以確認。
根據(jù)各方的上訴請求，本案二審爭議的焦點是涉案逾期辦證違約金應按何標準計算的問題。經查，依照涉案《商品房買賣合同》約定，新鴻源公司應當將涉案房屋的產權過戶登記給林國洪、黃惠燕，但新鴻源公司未能依照合同約定履行該合同義務，已構成違約，依法應當向林國洪、黃惠燕支付逾期辦證違約金。涉案《商品房買賣合同》約定逾期辦證違約金以已支付房價款的0.1%計算，按照該計算標準和方法計算的逾期辦證違約金金額明顯過低，不能起到督促新鴻源公司履行辦證義務的作用，且截止至二審法庭調查時，房屋產權證書仍未辦至林國洪、黃惠燕名下，一審法院據(jù)此對林國洪、黃惠燕調整逾期辦證違約金計算標準的主張予以支持，具有事實和法律依據(jù)，并無不當。新鴻源公司關于一審判決調整逾期辦證違約金標準缺乏事實和法律依據(jù)，應按合同約定計算辦證違約金的上訴主張依據(jù)不足，本院不予支持。
關于辦證違約金的調整標準，一審法院綜合考慮林國洪、黃惠燕因新鴻源公司違約所受到的影響以及新鴻源公司違約性質和程度、違約成本、違約金懲罰性、當?shù)亟洕l(fā)展水平等因素，在涉案《商品房買賣合同》約定逾期辦證違約金以已支付房價款的0.1%計算的基礎上，酌定逾期辦證違約金按年利率2%計算，合理有據(jù)，林國洪、黃惠燕上訴主張應按年利率6%計算辦證違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，林國洪、黃惠燕、新鴻源公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1183.2元，由林國洪、黃惠燕負擔591.6元，由廣東新鴻源房地產開發(fā)有限公司負擔591.6元。林國洪、黃惠燕已預繳二審案件受理費1183.2元，由本院退回591.6元給林國洪、黃惠燕；廣東新鴻源房地產開發(fā)有限公司已預繳二審案件受理費1183.2元，由本院退回591.6元給廣東新鴻源房地產開發(fā)有限公司。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 辜恩臻
審判員 潘曉璇
審判員 賀 偉
二〇二〇年六月二日
法官助理李金迪
書記員王美玲
引用法規(guī)
《中華人民共和國民事訴訟法（2017）》第一百六十八條 被 89836 篇案例引用
《中華人民共和國民事訴訟法（2017）》第一百七十條第一款第一項 被 2433888 篇案例引用
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條 被 63431 篇案例引用
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國涉外民事關系法律適用法>若干問題的解釋(一)》第十九條 被 706 篇案例引用
《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法（2010）》第四十一條 被 27963 篇案例引用
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