審理法院：最高人民法院
案號：（2020）最高法民再78號
案件類型：民事
判決審判日期：2020-09-18
案由：民事主體間房屋拆遷補償合同
審理經(jīng)過
再審申請人席某1、張某2、張某3、徐某4因與再審申請人慶陽鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫宇公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服甘肅省高級人民法院（2019）甘民終437號民事判決，向本院申請再審。本院于2019年12月13日作出（2019）最高法民申5047號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人席某1、張某2、張某3、徐某4共同委托訴訟代理人路秀芳、再審申請人鑫宇公司法定代表人強俊章及其委托訴訟代理人李星星到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關稱
席某1、張某2、張某3、徐某4再審請求：判令鑫宇公司在二審判決確定的支付義務基礎上再支付房屋置換款4960564元。事實與理由：二審法院將2010年4月3日《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中的項目建筑面積錯誤認定為房屋補償面積，導致席某1、張某2、張某3、徐某4應當獲得的房屋置換款少計算4960564元。該《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》并非針對房屋補償面積簽訂的協(xié)議，而是鑫宇公司為辦理開發(fā)手續(xù)簽訂的協(xié)議，雙方未聯(lián)合開發(fā)過任何項目，該協(xié)議也從未實際履行。該協(xié)議記載的項目地址并非席某1、張某2、張某3、徐某4宅基地地址，而是雙方隨意填寫的地址。該協(xié)議載明聯(lián)合開發(fā)項目建筑面積456.3㎡，其中商用156.3㎡、住宅300㎡，但案涉項目實際占地十余畝，建筑面積數(shù)萬平方米。事實上該協(xié)議第四條明確約定席某1、張某2、張某3、徐某4應分得的是臨街第一、二層門面房，與雙方2010年2月5日及同年5月18日簽訂的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》約定的補償一層門面房300㎡、二層門面房156㎡的內(nèi)容一致，并未變更房屋補償面積。
再審被申請人辯稱
鑫宇公司辯稱，雙方簽訂的協(xié)議無效，補償標準應當按照棚戶區(qū)改造的安置補償指導價確定，二審判決對該問題認定錯誤，席某1、張某2、張某3、徐某4的再審請求不能成立，應予駁回。
再審申請人稱/抗訴機關稱
鑫宇公司再審請求：依法撤銷本案二審判決，維持一審判決。事實與理由：一、雙方簽訂的協(xié)議涉及土地性質(zhì)和權屬變更，因變更事項未經(jīng)土地主管部門批準，應當認定該協(xié)議因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效。二、案涉土地建設項目為棚戶區(qū)改造中的舊城區(qū)改建項目，本案的安置補償應當按照棚戶區(qū)改造指導價并結(jié)合已形成用地事實的情況確定補償標準，不能依據(jù)評估報告中按照已建成的更高價值的商品房補償席某1、張某2、張某3、徐某4原有的民用平房。三、基于雙方當事人已經(jīng)形成的拆遷安置法律關系，席某1、張某2、張某3、徐某4主張補償?shù)臋嗬瑧⑼恋厥褂脵嗪戏ㄞD(zhuǎn)讓的前提下，案涉土地未依法征收，其行使訴權的條件尚未成就。
再審被申請人辯稱
席某1、張某2、張某3、徐某4辯稱，一、案涉項目已經(jīng)過前期項目審批、規(guī)劃許可、土地收儲、施工許可等審批程序，不存在鑫宇公司所述補償協(xié)議無效的情形。慶陽市土地儲備中心出具的案涉土地問題“抄告單”明確說明，案涉土地征收經(jīng)過政府審批。鑫宇公司在案涉土地上建設房屋出售獲利，卻以所謂土地手續(xù)未經(jīng)批準為由主張補償協(xié)議無效，屬惡意拖延補償。二、雙方在協(xié)議中對補償已有明確約定為建成的門面房，鑫宇公司無權對補償標準進行調(diào)整。鑫宇公司主張案涉項目為棚戶區(qū)改造項目，但無證據(jù)證實。房屋評估價值系根據(jù)原協(xié)議約定的置換房屋參照同地段同類型房屋價值得出的結(jié)論，并未超過原協(xié)議約定的補償標準，應予采信。
一審原告訴稱
席某1、張某2、張某3、徐某4一審訴訟請求：1.鑫宇公司履行雙方簽訂的《協(xié)議書》《協(xié)議書(附件)》及《補充協(xié)議書》，將該協(xié)議中涉及的房屋置換成同等價值的金錢價款（暫定為1824萬元）；2.鑫宇公司支付違約造成的損失102.8萬元；3.本案訴訟費用由鑫宇公司負擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：坐落于甘肅省慶陽市西峰區(qū)老城村北城組（即南城壕巷**），土地使用面積456.38㎡，使用證號為西集用（2000）字第900283號的集體土地登記使用權人為席某1，實際為席某1、張某2、張某3、徐某4四家共有。
2010年2月5日，鑫宇公司作為甲方，與乙方席某1、張某2、張某3、徐某4簽訂了《協(xié)議書》，約定乙方將慶陽市西峰區(qū)南城壕巷51號土地使用權有償轉(zhuǎn)讓給甲方，由甲方辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)并投資開發(fā)建設，甲方以建成后的門面房一、二層共計456㎡抵頂乙方的土地轉(zhuǎn)讓費，一層占300㎡左右，剩余二層補。該宗土地上的所有建筑物由乙方負責完成拆遷，平整后移交給甲方，門面房的房產(chǎn)證由乙方自行辦理，費用自負。當日，雙方簽訂《協(xié)議書（附件）》約定，營業(yè)房的高度按營業(yè)房的設計高度為準，乙方要求一樓營業(yè)房需兩個衛(wèi)生間，二樓兩個衛(wèi)生間，甲方同意簡裝，乙方要求安裝水電暖。2010年4月3日，鑫宇公司與席某1、張某2、張某3、徐某4簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定開發(fā)項目名稱為天富商住樓，其他約定內(nèi)容與《協(xié)議書》及《協(xié)議書（附件）》基本一致。2010年5月18日，鑫宇公司與席某1、張某2、張某3、徐某4再次就土地轉(zhuǎn)讓補償辦法、開工時間及違約責任達成《補充協(xié)議書》。
2012年7月23日，鑫宇公司通過拍賣取得天富大廈占用的3699.61㎡出讓國有土地使用權。2013年2月28日，慶陽市人民政府向鑫宇公司頒發(fā)慶市國用（2013）第4596號《國有土地使用權證》。席某1、張某2、張某3、徐某4的集體土地未辦理土地流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
2013年5月3日，慶陽市規(guī)劃局作出慶規(guī)建條（2013）037號《規(guī)劃條件通知書》，對鑫宇公司申報的“天富大廈綜合商住樓”項目作出規(guī)劃。2013年5月9日，慶陽市西峰區(qū)發(fā)展和改革局作出《慶陽市西峰區(qū)發(fā)展和改革局關于慶陽鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天富大廈綜合商住樓一期建設項目建議書的核準通知》，同意鑫宇公司實施該項目。2013年5月15日，慶陽市規(guī)劃局作出地字第2013023號《建設用地規(guī)劃許可證》。
2014年5月15日，慶陽市規(guī)劃局作出慶規(guī)建條（2014）016號《規(guī)劃條件通知書》，對鑫宇公司申報的“天富大廈綜合商住樓”項目作出規(guī)劃。2014年5月19日，慶陽市規(guī)劃局向鑫宇公司頒發(fā)地字第2014012號《建設用地規(guī)劃許可證》，允許鑫宇公司占用永樂道以西、橫四路以南、面積7453.6㎡的土地建設“天富大廈綜合商住樓”一期工程。同年7月16日頒發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》，規(guī)劃案涉工程地上26層公寓樓，15層住宅樓，4層商業(yè)樓，地下第一、二層超市，地下第**為地下車庫，總建筑面積44492.96㎡。
2015年7月1日，慶陽市住房和城鄉(xiāng)建設局向鑫宇公司頒發(fā)《建設工程施工許可證》。2017年8月26日，慶陽市房地產(chǎn)管理局向鑫宇公司頒發(fā)《商品房預售許可證》。
因規(guī)劃設計變更，雙方當事人約定的一、二層門面房不復存在，導致雙方簽訂的協(xié)議內(nèi)容無法實現(xiàn)，席某1、張某2、張某3、徐某4遂提起訴訟。
一審中，經(jīng)席某1、張某2、張某3、徐某4申請，一審法院委托蘭州中瑞房地產(chǎn)咨詢估價有限公司作出蘭中瑞估字（2018）第1118號、第2346號《房地產(chǎn)估價報告》，評估結(jié)論為，天富大廈綜合商住樓一期工程周圍或附近的同地段同類型營業(yè)用房（門面房）一層均價為26800元/㎡，二層均價為16080元/㎡，住宅商品房均價為5813元/㎡。
鑫宇公司于2011年10月至2013年10月四次共計補償席某1、張某2、張某3、徐某434萬元。
一審法院認為
一審法院判決：駁回席某1、張某2、張某3、徐某4的訴訟請求。案件受理費131240元、鑒定費8667元、保全費5000元，共計144907元，由席某1、張某2、張某3、徐某4負擔。
二審上訴人訴稱
席某1、張某2、張某3、徐某4上訴請求：撤銷甘肅省慶陽市中級人民法院（2018）甘10民初179號民事判決，改判支持其一審訴訟請求。
二審法院查明
二審法院認定事實：慶陽市發(fā)展和改革委員會2008年8月11日向甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出《關于甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司修建“天富綜合商住樓”的核準通知》（慶市發(fā)改（2008）497號）批準了案涉項目，鑫宇公司從甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受讓該項目開發(fā)權。
二審查明的其他事實與一審查明事實一致。
二審法院認為
二審法院認為，本案爭議的焦點問題為：1.席某1、張某2、張某3、徐某4與鑫宇公司之間簽訂的開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議效力如何認定；2.鑫宇公司房屋置換款和違約金數(shù)額如何確定。
一、關于協(xié)議效力問題。鑫宇公司從甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受讓案涉項目開發(fā)權，席某1、張某2、張某3、徐某4與鑫宇公司2010年2月5日、4月3日和5月18日簽訂《協(xié)議書》《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議書》。在雙方簽訂協(xié)議之前，慶陽市發(fā)展和改革委員會于2008年8月11日頒發(fā)了《關于甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司修建“天富綜合商住樓”的核準通知》批準了案涉項目，該項目已經(jīng)過政府批準。協(xié)議約定席某1、張某2、張某3、徐某4將建筑物拆遷平整后的宅基地土地使用權有償轉(zhuǎn)讓鑫宇公司用于開發(fā)建設，鑫宇公司以建成的門面房一、二層共計456㎡抵頂土地轉(zhuǎn)讓費。因此，雙方簽訂的案涉協(xié)議實質(zhì)為鑫宇公司對席某1、張某2、張某3、徐某4的拆遷安置補償合同。鑫宇公司于2013年5月9日取得《建設用地規(guī)劃許可證》，也取得《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》等項目開發(fā)和工程建設必須具備的證書。而且出讓宅基地所在村委會出具說明，同意席某1、張某2、張某3、徐某4轉(zhuǎn)讓該宅基地，村集體不再另行給席某1、張某2、張某3、徐某4劃撥宅基地。上述事實說明案涉土地開發(fā)建設經(jīng)過政府批準，鑫宇公司已經(jīng)取得建設用地使用權。因此，雙方簽訂的案涉協(xié)議內(nèi)容并未違反法律強制性規(guī)定，是雙方當事人真實意思表示，協(xié)議合法有效。一審認定協(xié)議無效不當，二審法院予以糾正。鑫宇公司主張案涉土地未經(jīng)政府職能部門批準，協(xié)議無效的理由不能成立。
二、關于補償數(shù)額和違約金數(shù)額的問題。雙方2010年2月5日簽訂的《協(xié)議書》約定補償門面房456㎡，一層占300㎡左右，剩余二層補。但雙方在2010年4月3日簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》約定建筑面積456.3㎡，其中商用156.3㎡，住宅300㎡。前后兩份協(xié)議對補償面積約定不一致，4月3日協(xié)議應視為對2月5日協(xié)議的變更，故按照簽訂時間在后的協(xié)議約定面積進行補償。根據(jù)一審法院鑒定，一層商鋪價值26800元/㎡，住宅價格5813元/㎡。在鑫宇公司無法按照協(xié)議約定交付房屋的情況下，應該按照該約定面積進行補償?？鄢斡罟疽阎Ц兜?4萬元，其應支付的房屋置換款項數(shù)額為5592740元（26800元/㎡X156.3㎡+5813元/㎡X300㎡-34萬元）。違約金根據(jù)一審鑒定報告作出的商鋪年凈收入977.76元/㎡計算，自2017年6月20日起按每日418.69元（977.76元/㎡÷365天X156.3㎡）支付席某1、張某2、張某3、徐某4租金損失。慶陽市發(fā)展和改革委員會2008年497號和2013年108號核準通知都明確記載項目資金來源為企業(yè)全額自籌。而且雙方簽訂的協(xié)議也是按照商住性質(zhì)進行還建，并未約定是棚戶改造項目。因此，鑫宇公司提出以棚戶區(qū)改造項目標準進行補償?shù)闹鲝垷o事實和法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)雙方協(xié)議約定，土地變性義務由鑫宇公司負責，且雙方協(xié)議性質(zhì)為拆遷安置補償協(xié)議，被拆遷人席某1、張某2、張某3、徐某4不負有土地變性義務。而且鑫宇公司已將土地實際占用，建設項目取得了建設工程規(guī)劃、施工、預售等各項許可證，說明鑫宇公司已取得案涉土地的建設土地使用權，其抗辯席某1、張某2、張某3、徐某4未履行土地變性義務、補償條件不成就的理由無事實和法律依據(jù)，不予支持。鑫宇公司拒不履行合同義務，席某1、張某2、張某3、徐某4依法維權是其正當權利，不但不影響鑫宇公司履行義務，反而可督促其盡快履行合同義務。故鑫宇公司抗辯上述訴訟維權行為給其造成損失的理由不能成立。
二審法院判決：一、撤銷甘肅省慶陽市中級人民法院（2018）甘10民初179號民事判決；二、鑫宇公司于判決生效之日起30日內(nèi)支付席某1、張某2、張某3、徐某4房屋置換款5592740元；三、鑫宇公司按每日418.69元標準支付席某1、張某2、張某3和徐某4自2017年6月20日起至判決第二項義務履行完畢之日止的違約損失；四、駁回席某1、張某2、張某3和徐某4的其他訴訟請求。一審案件受理費131240元、鑒定費8667元、保全費5000元，共計144907元，由席某1、張某2、張某3和徐某4共同負擔44907元，鑫宇公司負擔100000元；二審案件受理費131240元，由席某1、張某2、張某3和徐某4負擔31240元，鑫宇公司負擔100000元。
本院查明
本案再審期間，雙方當事人未提交新證據(jù)，經(jīng)審查一審、二審證據(jù)，再審查明，2008年8月，甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司取得“天富綜合商住樓”項目核準通知，項目位于慶陽市西峰區(qū)城壕巷南側(cè)。席某1、張某2、張某3、徐某4原住宅位于南城壕巷51號。鑫宇公司從甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司受讓項目后，于2010年2月5日與席某1、張某2、張某3、徐某4簽訂《協(xié)議書》及《協(xié)議書（附件）》，約定席某1等人將其名下的456.38㎡土地使用權轉(zhuǎn)讓給鑫宇公司，鑫宇公司以建成后的一、二層門面房456㎡折抵轉(zhuǎn)讓費，其中一層門面300㎡，剩余面積由二層門面補足；并約定由席某1等人于十日內(nèi)自行完成該宗地塊上的建筑物拆遷，否則鑫宇公司可強行拆除。2010年4月3日，鑫宇公司與席某1簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定由鑫宇公司投入建設資金1830萬元，席某1提供建設用地0.68畝，聯(lián)合開發(fā)天富商住樓，項目建筑面積456.3㎡，其中商用156.3㎡，住宅300㎡；建成后，席某1分得該項目臨街一、二層門面房。2010年5月18日，鑫宇公司與席某1、張某2、張某3、徐某4簽訂《補充協(xié)議書》，明確鑫宇公司于案涉項目開始出售時，將補償給席某1等人的456㎡商鋪轉(zhuǎn)移至席某1等人名下，鑫宇公司應當于當年8月開工建設案涉項目，若不能按期竣工并交付，則應按當時商鋪的租賃標準向席某1等人支付租賃費用。
2014年4月2日，慶陽市土地登記發(fā)證中心向慶陽市規(guī)劃局出具《抄告單》，載明：“茲有鑫宇房地產(chǎn)公司西峰區(qū)南城壕片區(qū)土地開發(fā)項目，涉及的國有土地已完成全部面積的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另有600㎡集體建設用地征收手續(xù)正在辦理之中?！?/p>
鑫宇公司于2011年9月26日向席某1、張某2、張某3、徐某4支付“2010年8月至2011年8月未開工建設補償款”6萬元，于2012年9月29日支付“補償款”5萬元，2013年1月29日支付“2012年補償款”9萬元，于2013年10月11日支付“2013.5-2014.5門市補償金”14萬元，共計34萬元。
再審查明的其他事實與一、二審查明事實一致，本院對此予以確認。
本院認為
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零五條的規(guī)定，人民法院審理再審案件應當圍繞再審請求進行。本案中，根據(jù)雙方當事人的訴辯意見，本案再審爭議焦點為：1.鑫宇公司與席某1、張某2、張某3、徐某4簽訂的系列協(xié)議的效力問題；2.鑫宇公司應付席某1、張某2、張某3、徐某4房屋置換款金額問題。
一、關于協(xié)議效力問題。本案中，案涉“天富大廈綜合商住樓”項目于2008年通過政府審批，鑫宇公司從甘肅晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受讓該項目開發(fā)權后，與席某1、張某2、張某3、徐某4簽訂《協(xié)議書》《協(xié)議書（附件）》《補充協(xié)議書》，約定席某1等四人自行拆除原有住宅房屋，將房屋占地范圍內(nèi)的456.38㎡土地使用權交付鑫宇公司，對價為該宗土地上建成后的相應面積的房屋。案涉土地被納入項目許可用地范圍。綜上，案涉《協(xié)議書》《協(xié)議書（附件）》《補充協(xié)議書》等系鑫宇公司與席某1、張某2、張某3、徐某4通過平等協(xié)商自愿簽訂，為雙方當事人真實意思表示，未損害第三人利益，未違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應屬有效，對雙方當事人具有拘束力。二審判決對該問題認定并無不當，應予維持。
二、關于房屋置換款金額問題。首先，案涉協(xié)議簽訂后，席某1、張某2、張某3、徐某4按照約定履行了拆除房屋及交付土地使用權的義務，因鑫宇公司未能按約定交付房屋且目前已交付不能，席某1、張某2、張某3、徐某4請求鑫宇公司按照約定房屋價值支付置換款并承擔違約責任，符合雙方合同約定及法律規(guī)定，應予支持。鑫宇公司主張應按照棚戶區(qū)改造補償指導價給付房屋置換款，與合同約定不符，本院不予支持。其次，從雙方簽訂的多份協(xié)議來看，從2010年2月5日《協(xié)議書》約定鑫宇公司應交付一、二層門面房，其中一層300㎡，二層156㎡，到同年5月18日《補充協(xié)議書》中再次明確鑫宇公司應交付的房屋為456㎡商鋪（門面房），雙方就鑫宇公司應交付的房屋類型和面積的約定并未發(fā)生變化。在此期間雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》并非對雙方約定房屋類型的變更，二審判決對該問題認定有誤，應予糾正。參照同地段同類型門面房的價格，雙方約定的456㎡門面房價值10548480元（26800元/㎡X300㎡+16080元/㎡X156㎡）。最后，鑫宇公司已付的34萬元系按照協(xié)議約定支付的未如期開工建設的補償費用，并非房屋置換款，二審判決將該34萬元從席某1、張某2、張某3、徐某4應得的房屋置換款中予以扣除不當。因此，席某1、張某2、張某3、徐某4再審請求鑫宇公司支付房屋置換款10553304元（5592740元+4960564元），其合理部分10548480元，本院予以支持。
另，鑫宇公司未按約定交付房屋，構成違約，二審判決其承擔違約責任正確，但因二審判決認定的置換房屋類型和面積有誤，導致其計算的租賃費用損失亦有所不當。但因席某1、張某2、張某3、徐某4未針對違約責任問題申請再審，視為其對二審該判決內(nèi)容的認可，故本院對此不予調(diào)整。
綜上，席某1、張某2、張某3、徐某4的再審請求成立，應予支持。鑫宇公司的再審請求不能成立，應予駁回。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持甘肅省高級人民法院（2019）甘民終437號民事判決第一、三項；
二、撤銷甘肅省高級人民法院（2019）甘民終437號民事判決第二、四項；
三、慶陽鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)支付席某1、張某2、張某3和徐某4房屋置換款10548480元；
四、駁回席某1、張某2、張某3、徐某4其他訴訟請求。
一審案件受理費131240元、鑒定費8667元、保全費5000元，共計144907元，由席某1、張某2、張某3和徐某4共同負擔61093元，慶陽鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔83814元；二審案件受理費131240元，由席某1、張某2、張某3和徐某4負擔55331元，慶陽鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔75909元。
審判人員
審判長 胡 瑜
審判員 任雪峰
審判員 何 波
二〇二〇年九月十八日
法官助理李永棟
書記員何宇
