涿州某融商房地產開發(fā)有限公司訴某保險銷售服務有限公司合同糾紛案-根據立法目的判斷強制性規(guī)范對合同效力的影響
人民法院案例庫 入庫編號：2025-07-2-483-004
關鍵詞
民事/合同/強制性規(guī)定/立法目的/合同效力
基本案情
原告涿州某融商房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱某融地產公司）訴稱：其與被告某保險銷售服務有限公司（以下簡稱某保險銷售公司）簽訂《回購協(xié)議》，約定某融地產公司為某保險銷售公司投資建設某總部基地項目（以下簡稱案涉項目），房屋建成后，由某保險銷售公司回購案涉房屋。房屋結構驗收后，某融地產公司依約要求某保險銷售公司按合同約定履行支付回購款的義務，某保險銷售公司拒絕。某融地產公司遂訴至法院，請求判令：1.被告某保險銷售公司履行《回購協(xié)議》，向原告某融地產公司支付回購款人民幣8000萬元（幣種下同）；2.被告某保險銷售公司向原告某融地產公司支付延期付款違約金6808萬元，并以8000萬元為基數(shù)，按日萬分之五標準自2020年1月1日計算至給付之日。
被告某保險銷售公司辯稱：雙方系房屋買賣合同關系?！痘刭弲f(xié)議》簽署時，某融地產公司未取得預售許可證明，至本案訴訟時也沒有取得案涉樓房預售證。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號，以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第二條之規(guī)定，《回購協(xié)議》應當認定無效。
法院經審理查明：2011年6月29日，案外人某管委會與某保險銷售公司簽訂協(xié)議，約定某保險銷售公司在某管委會規(guī)劃區(qū)內投資建設案涉項目。同年11月2日，某保險銷售公司出資1000萬元，通過關聯(lián)公司某創(chuàng)富有限責任公司（以下簡稱某創(chuàng)富公司）設立某融地產公司，某創(chuàng)富公司持有某融地產公司100%的股權。2012年10月19日，某創(chuàng)富公司將其持有某融地產公司100%的股權全部轉讓給案外人劉某、陳某。
2014年1月16日，某融地產公司與某保險銷售公司簽訂了《回購協(xié)議》，約定某融地產公司為某保險銷售公司投資建設案涉項目，某融地產公司應當按照經某保險銷售公司確認的房屋設計圖紙建設案涉房屋，房屋建成后由某保險銷售公司回購。雙方根據房屋建設進度約定了款項支付時間。同日，某保險銷售公司出具《確認書》，對該建設項目的建筑施工圖進行確認。2015年4月30日，案涉項目完成封頂并進行結構驗收。2016年6月23日，某保險銷售公司收到某融地產公司關于封頂及結構驗收的通知。此外，至本案審理時，某融地產公司未取得商品房預售許可證明。
北京市第二中級人民法院于2023年7月31日作出（2022）京02民初123號民事判決：一、原告某融地產公司與被告某保險銷售公司于2014年1月16日簽訂的《回購協(xié)議》有效。二、被告某保險銷售公司繼續(xù)履行《回購協(xié)議》，支付某融地產公司回購款8000萬元。三、被告某保險銷售公司向原告某融地產公司支付延期付款違約金2000萬元。四、駁回某融地產公司其他訴訟請求。宣判后，某保險銷售公司不服，提起上訴。北京市高級人民法院于2024年2月19日作出（2023）京民終948號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
本案的爭議焦點有二：一是案涉《回購協(xié)議》法律性質的認定；二是某融地產公司未取得商品房預售許可證明是否影響《回購協(xié)議》的法律效力。
一、關于《回購協(xié)議》法律性質的問題
《商品房買賣合同解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”該司法解釋適用于調整商品房買賣合同糾紛。本案中，從案涉項目開發(fā)過程看，某保險銷售公司獲得案涉項目的開發(fā)資格后，由其關聯(lián)公司控投的某融地產公司負責項目具體運作。項目運行之初，某保險銷售公司與某融地產公司存在關聯(lián)關系，但在某融地產公司的股權全部轉讓給兩名自然人股東后，該關聯(lián)關系解除。根據雙方訂立《回購協(xié)議》的約定，某融地產公司應當按照某保險銷售公司的個性化需求建設案涉房屋，具有明顯的定制特點。因此，結合《回購協(xié)議》的訂立背景及權利義務約定的內容，該《回購協(xié)議》與具有較強行政干預特點、合同通常為格式條款的商品房買賣合同不同，屬于非典型合同，不屬于前述司法解釋調整的范圍，不因違反該司法解釋規(guī)定而無效。
二、關于未取得房地產預售許可證明是否影響案涉合同效力的問題
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第一款第四項規(guī)定規(guī)定：“商品房預售，應當符合下列條件：……（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”該條設置預售行政許可的規(guī)范目的是通過明確商品房預售交易市場準入資格的要求，確保預售商品房的當事人具備完成商品房開發(fā)建設、履行商品房買賣合同義務的能力，以維護商品房預售領域的社會交往秩序，避免對商品房買賣交易領域的市場秩序以及不特定買房人利益等公共利益造成損害。該強制性規(guī)定禁止的對象是從事商品房預售交易的特定人。本案中，某融地產公司已經依約完成案涉項目的主體建設，某保險銷售公司不能證明某融地產公司不具備繼續(xù)履行合同的能力或公共利益因此而受到損害。如果某融地產公司存在違規(guī)行為，行政機關可以依法對其進行行政處罰，但無需因此否定《回購協(xié)議》的效力。換言之，本案認可《回購協(xié)議》的效力，既不影響城市房地產管理法上述立法目的的實現(xiàn)，又維護了意思自治、誠實信用的民法基本原則。
綜上，某融地產公司未取得預售許可證明不影響案涉合同效力。案涉《回購協(xié)議》系合同雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應當認定其合法有效，某保險銷售公司應當依約履行合同義務。
裁判要旨
1. 對于兼具買賣和承攬?zhí)攸c的投資建房非典型合同，一方當事人以另一方未取得商品房預售許可證明主張合同無效的，該合同不因違反《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定而無效。
2.人民法院應當結合強制性規(guī)范的立法目的來認定其對具體個案所涉合同效力的影響。通過分析立法目的，強制性規(guī)范所規(guī)制的對象和場景與特定合同所約定的內容不相同，認定合同有效不會導致公共利益受到損害的，此種情形下即使違反強制性規(guī)范并不必然導致合同無效。
關聯(lián)索引
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號，2020年修正）第2條
《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年修正）第45條
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國"http://129.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl" \t "_blank" 民法典〉時間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號）第1條
一審：北京市第二中級人民法院（2022）京02民初123號民事判決（2023年7月31日）
二審：北京市高級人民法院作出（2023）京民終948號民事判決（2024年2月19日）
