各拆遷實(shí)施單位、各拆遷評估機(jī)構(gòu)：
近期，我局發(fā)現(xiàn)在城市房屋拆遷實(shí)施過程中，有部分單位在遵守執(zhí)行規(guī)定程序方面，如現(xiàn)場勘察證明、評估結(jié)果的送達(dá)、裝飾裝修的評估等，尚未完全落實(shí)到位，導(dǎo)致有被拆遷人在行政訴訟中對這些方面提出質(zhì)疑，直接影響到鼓樓區(qū)人民法院對我局房屋拆遷行政裁決訴訟案件的審理。對此，鼓樓區(qū)人民法院專門向我局發(fā)出司法建議書。根據(jù)其司法建議內(nèi)容，為進(jìn)一步增強(qiáng)依法拆遷意識、規(guī)范拆遷行為，避免行政敗訴導(dǎo)致的被動局面和政府賠償?shù)陌l(fā)生，我局現(xiàn)對拆遷實(shí)施、拆遷評估和申請裁決中應(yīng)注意的問題，明確以下工作要求，請各有關(guān)單位認(rèn)真遵照執(zhí)行。
一、對被拆遷房屋的評估需提供實(shí)地勘察相關(guān)證明證據(jù)。
根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和《南京市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求，拆遷評估應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查勘，并做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。
對此，拆遷評估機(jī)構(gòu)在實(shí)地查勘時(shí)必須要有查勘記錄、拍攝影像資料，并由三方估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。如被拆遷人無法簽字的，必須有無利害關(guān)系的第三人見證簽字（第三人需注明其工作單位、崗位及身份證號碼），并在拆遷分戶報(bào)告中加以說明。拆遷實(shí)施單位應(yīng)配合拆遷評估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘工作，在接受拆遷人委托情況下，可以直接代表拆遷人方見證簽字。
二、拆遷評估結(jié)果應(yīng)有送達(dá)被拆遷人回證。
根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，拆遷人應(yīng)自評估結(jié)束后的五日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公布評估結(jié)果，并將評估結(jié)果送達(dá)被拆遷人、房屋承租人。
對此，拆遷評估機(jī)構(gòu)在評估結(jié)束后，應(yīng)注明評估報(bào)告日期，并及時(shí)將評估報(bào)告送交拆遷人或?qū)嵤﹩挝?，做好簽收。拆遷人或?qū)嵤﹩挝粦?yīng)在評估結(jié)束后五日內(nèi)將評估結(jié)果送達(dá)被拆遷人、房屋承租人，做好簽收留證。如被拆遷人、房屋承租人拒絕簽收的，應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在送達(dá)回證上簽字（第三人需注明其工作單位、崗位及身份證號碼）。根據(jù)《關(guān)于貫徹南京市城市房屋拆遷公示制度的實(shí)施意見》（寧房拆〔2007〕89號）的要求，自評估結(jié)束的五日內(nèi)，拆遷人及拆遷實(shí)施單位在拆遷現(xiàn)場辦公地點(diǎn)內(nèi)，應(yīng)將被拆遷房屋的評估補(bǔ)償安置、補(bǔ)助結(jié)果，包括被拆遷房屋的裝飾裝修評估價(jià)值一并進(jìn)行公示。
三、拆遷評估補(bǔ)償應(yīng)包含裝飾裝修評估。
裝飾裝修評估是體現(xiàn)被拆遷房屋價(jià)值的重要組成部分，也是拆遷實(shí)施單位做出補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，這是拆遷評估補(bǔ)償價(jià)值不可遺漏的，否則造成拆遷評估不實(shí)，明顯低于同類價(jià)格，使被拆遷人誤解有意壓低評估價(jià)格。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》有關(guān)問題的解釋（二）第八條第1款規(guī)定，拆遷評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋的裝飾裝修應(yīng)當(dāng)先行評估，其評估結(jié)果作為拆遷人與被拆遷人、房屋承租人協(xié)商的依據(jù)。
對此，各拆遷評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋的裝飾裝修評估不僅在概算中要有所體現(xiàn)，也必須要按戶進(jìn)行裝飾裝修的評估，并一并與房屋評估結(jié)果提交給委托方。拆遷人和拆遷實(shí)施單位不得以任何理由要求評估機(jī)構(gòu)不做裝飾裝修評估。如因被拆遷人或房屋承租人原因不能入戶，無法進(jìn)行裝飾裝修評估的，應(yīng)在勘察記錄中予以注明。
四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)選擇不同地點(diǎn)。
根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十九條第（二）項(xiàng)規(guī)定，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰且無權(quán)利限制。第三十條規(guī)定：被拆遷人按照本辦法規(guī)定選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供兩處不同地點(diǎn)的房屋供被拆遷人選擇。這里兩處不同地點(diǎn)的房屋，應(yīng)當(dāng)是指不同住宅小區(qū)或者不同路段的房屋，使被拆遷人有一定選擇余地。同時(shí)，拆遷人還應(yīng)當(dāng)提交有權(quán)處分的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋證明，作為行政裁決依據(jù)。
上述實(shí)地查勘證明、評估結(jié)果的送達(dá)回證和公示證明、被拆遷房屋裝飾裝修評估結(jié)果、兩處不同地點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及有權(quán)處理證明，在申請裁決時(shí)，拆遷人應(yīng)隨申請材料一并提交我局，所有材料真實(shí)、齊全，符合規(guī)定要求后，我局正式受理裁決申請。
特此通知。
近期，我局發(fā)現(xiàn)在城市房屋拆遷實(shí)施過程中，有部分單位在遵守執(zhí)行規(guī)定程序方面，如現(xiàn)場勘察證明、評估結(jié)果的送達(dá)、裝飾裝修的評估等，尚未完全落實(shí)到位，導(dǎo)致有被拆遷人在行政訴訟中對這些方面提出質(zhì)疑，直接影響到鼓樓區(qū)人民法院對我局房屋拆遷行政裁決訴訟案件的審理。對此，鼓樓區(qū)人民法院專門向我局發(fā)出司法建議書。根據(jù)其司法建議內(nèi)容，為進(jìn)一步增強(qiáng)依法拆遷意識、規(guī)范拆遷行為，避免行政敗訴導(dǎo)致的被動局面和政府賠償?shù)陌l(fā)生，我局現(xiàn)對拆遷實(shí)施、拆遷評估和申請裁決中應(yīng)注意的問題，明確以下工作要求，請各有關(guān)單位認(rèn)真遵照執(zhí)行。
一、對被拆遷房屋的評估需提供實(shí)地勘察相關(guān)證明證據(jù)。
根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和《南京市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求，拆遷評估應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查勘，并做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。
對此，拆遷評估機(jī)構(gòu)在實(shí)地查勘時(shí)必須要有查勘記錄、拍攝影像資料，并由三方估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。如被拆遷人無法簽字的，必須有無利害關(guān)系的第三人見證簽字（第三人需注明其工作單位、崗位及身份證號碼），并在拆遷分戶報(bào)告中加以說明。拆遷實(shí)施單位應(yīng)配合拆遷評估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘工作，在接受拆遷人委托情況下，可以直接代表拆遷人方見證簽字。
二、拆遷評估結(jié)果應(yīng)有送達(dá)被拆遷人回證。
根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，拆遷人應(yīng)自評估結(jié)束后的五日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公布評估結(jié)果，并將評估結(jié)果送達(dá)被拆遷人、房屋承租人。
對此，拆遷評估機(jī)構(gòu)在評估結(jié)束后，應(yīng)注明評估報(bào)告日期，并及時(shí)將評估報(bào)告送交拆遷人或?qū)嵤﹩挝?，做好簽收。拆遷人或?qū)嵤﹩挝粦?yīng)在評估結(jié)束后五日內(nèi)將評估結(jié)果送達(dá)被拆遷人、房屋承租人，做好簽收留證。如被拆遷人、房屋承租人拒絕簽收的，應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在送達(dá)回證上簽字（第三人需注明其工作單位、崗位及身份證號碼）。根據(jù)《關(guān)于貫徹南京市城市房屋拆遷公示制度的實(shí)施意見》（寧房拆〔2007〕89號）的要求，自評估結(jié)束的五日內(nèi)，拆遷人及拆遷實(shí)施單位在拆遷現(xiàn)場辦公地點(diǎn)內(nèi)，應(yīng)將被拆遷房屋的評估補(bǔ)償安置、補(bǔ)助結(jié)果，包括被拆遷房屋的裝飾裝修評估價(jià)值一并進(jìn)行公示。
三、拆遷評估補(bǔ)償應(yīng)包含裝飾裝修評估。
裝飾裝修評估是體現(xiàn)被拆遷房屋價(jià)值的重要組成部分，也是拆遷實(shí)施單位做出補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，這是拆遷評估補(bǔ)償價(jià)值不可遺漏的，否則造成拆遷評估不實(shí)，明顯低于同類價(jià)格，使被拆遷人誤解有意壓低評估價(jià)格。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》有關(guān)問題的解釋（二）第八條第1款規(guī)定，拆遷評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋的裝飾裝修應(yīng)當(dāng)先行評估，其評估結(jié)果作為拆遷人與被拆遷人、房屋承租人協(xié)商的依據(jù)。
對此，各拆遷評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋的裝飾裝修評估不僅在概算中要有所體現(xiàn)，也必須要按戶進(jìn)行裝飾裝修的評估，并一并與房屋評估結(jié)果提交給委托方。拆遷人和拆遷實(shí)施單位不得以任何理由要求評估機(jī)構(gòu)不做裝飾裝修評估。如因被拆遷人或房屋承租人原因不能入戶，無法進(jìn)行裝飾裝修評估的，應(yīng)在勘察記錄中予以注明。
四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)選擇不同地點(diǎn)。
根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十九條第（二）項(xiàng)規(guī)定，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰且無權(quán)利限制。第三十條規(guī)定：被拆遷人按照本辦法規(guī)定選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供兩處不同地點(diǎn)的房屋供被拆遷人選擇。這里兩處不同地點(diǎn)的房屋，應(yīng)當(dāng)是指不同住宅小區(qū)或者不同路段的房屋，使被拆遷人有一定選擇余地。同時(shí)，拆遷人還應(yīng)當(dāng)提交有權(quán)處分的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋證明，作為行政裁決依據(jù)。
上述實(shí)地查勘證明、評估結(jié)果的送達(dá)回證和公示證明、被拆遷房屋裝飾裝修評估結(jié)果、兩處不同地點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及有權(quán)處理證明，在申請裁決時(shí)，拆遷人應(yīng)隨申請材料一并提交我局，所有材料真實(shí)、齊全，符合規(guī)定要求后，我局正式受理裁決申請。
特此通知。
