審理法院：邵陽(yáng)市大祥區(qū)人民法院
案號(hào)：（2018）湘0503民初216號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2018-03-19
審理經(jīng)過(guò)
原告劉永安與被告邵陽(yáng)福森置業(yè)有限公司及第三人李俊斌房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2018年1月29日立案后，于2018年3月7日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉永安及其訴訟代理人唐武林到庭參加訴訟，被告邵陽(yáng)福森置業(yè)有限公司及第三人李俊斌經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告劉永安向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)2009年原、被告雙方簽訂的《邵陽(yáng)廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》合法有效；2、依法責(zé)令被告將邵陽(yáng)市廣電星苑小區(qū)x棟x樓x號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦至原告名下；3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：被告邵陽(yáng)福森置業(yè)有限公司（以下稱福森公司）與邵陽(yáng)電視臺(tái)于2009年決定對(duì)邵陽(yáng)市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行整體改造，2009年，原告與被告簽訂《邵陽(yáng)廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》，合同約定“對(duì)原告60.43㎡的舊房以1:1.2的比例置換新房，對(duì)超出置換部分的面積，原告以1480元/㎡進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)；工程竣工驗(yàn)收后，原告交清余款，被告交付新房鑰匙，被告在6個(gè)月內(nèi)為原告辦理“兩證”；由原告承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)?！眳f(xié)議簽訂后，原告將房屋交付給被告拆遷。福森該公司向原告發(fā)出交房通知，通知原告收房，原、被告雙方簽訂了《廣電星苑拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，雙方就補(bǔ)償款與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及交房等事宜進(jìn)行了補(bǔ)充約定；被告向原告出具了《廣電星苑拆遷戶交房費(fèi)用表》，被告將廣電星苑房號(hào)為x號(hào)面積為144.79㎡的房屋確認(rèn)安置給原告；2014年4月17日，原告收到被告交付的房屋，原告依約將辦理房屋“兩證”的費(fèi)用16302元交付給了被告，但被告至今未給原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，后經(jīng)了解，被告因向第三人李俊斌借款，被告已將原告的安置房又以商品房買(mǎi)賣形式網(wǎng)簽在第三人李俊斌名下，導(dǎo)致原告不能行使安置房的所有權(quán)。
被告辯稱
被告邵陽(yáng)福森置業(yè)有限公司未予書(shū)面答辯，亦未提交任何證據(jù)。
第三人李俊斌未予書(shū)面答辯，亦未提交任何證據(jù)。
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2009年期間，被告福森公司與邵陽(yáng)電視臺(tái)商務(wù)拓展公司決定對(duì)邵陽(yáng)市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行整體改造，原告劉永安的住所地原在邵陽(yáng)市大祥區(qū)南砂子坡x號(hào)x棟x號(hào)房屋，系該院內(nèi)住戶之一。2009年，原告與被告福森公司簽訂《邵陽(yáng)廣電砂子坡舊房改造拆遷合同》，合同內(nèi)容為“原告同意自行聯(lián)系住處并按時(shí)搬遷完畢，工程拆遷建設(shè)期間，被告每月給予400元租房補(bǔ)貼，直至正常交付新房鑰匙之日為止，并加算三個(gè)月的裝修期；對(duì)原告64.69㎡的舊房以1:1.2的比例置換新房，對(duì)超出置換部分的面積，原告同意以1480元/㎡進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)；工程竣工驗(yàn)收后，被告即通知原告清算余款，交付新房鑰匙；隨即被告應(yīng)為原告辦理“兩證”；按照國(guó)家規(guī)定，應(yīng)由原告承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)原告必須如期繳付，原告只承擔(dān)超出原產(chǎn)權(quán)面積部分的相關(guān)稅費(fèi)，被告辦證的時(shí)間不得超過(guò)6個(gè)月?！蓖瑫r(shí)該拆遷合同還對(duì)違約責(zé)任等情況進(jìn)行了明確約定。協(xié)議簽訂后，原告將自己的原國(guó)土證【邵市國(guó)用（96）字第xx】、房屋所有權(quán)證【邵字第xx號(hào)】等相關(guān)證件交給被告，并搬離住房。此后，被告福森公司持《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》對(duì)邵陽(yáng)市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行拆遷開(kāi)發(fā)。
2013年10月9日，原、被告簽訂了《廣電星苑拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，雙方就安置房的補(bǔ)償款和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及交房等事宜進(jìn)行了補(bǔ)充約定。2014年4月，被告向原告交付廣電星苑房x棟x樓x號(hào)號(hào)面積為144.79㎡的新房，至開(kāi)庭時(shí)止，原告所欠房款已全部交清。2014年4月17日，原告收到被告福森公司交付的安置房后，原告依約將辦理房屋“兩證”的費(fèi)用共16302元交付被告，但被告至今未給原告辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
另查明，2013年8月至11月期間，被告向第三人李俊斌借款，并以該項(xiàng)目拆遷戶的18套安置房向第三人李俊斌做抵押，其中包括原告的安置房。2013年11月29日，被告又將安置給原告的房屋（商品房產(chǎn)籍號(hào)：xx）以商品房買(mǎi)賣合同方式通過(guò)產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案登記在第三人李俊斌名下，目前尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。因被告未按約定為所有拆遷戶辦理安置房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，經(jīng)拆遷戶調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被安置的房屋在產(chǎn)權(quán)部門(mén)已備案在他人名下。2016年11月7日，在邵陽(yáng)廣播電視臺(tái)的主持下，被告公司代表人肖木喬與拆遷戶代表就此問(wèn)題形成《關(guān)于解決廣電星苑拆遷戶遺留問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》，該紀(jì)要載明：福森公司擅自在產(chǎn)權(quán)部門(mén)的房屋登記上改變拆遷戶戶名；改作他人名下的行為是錯(cuò)誤的；嚴(yán)重?fù)p害了廣大拆遷戶的合法權(quán)益，必須盡快改正過(guò)來(lái)；限定福森公司在三個(gè)月內(nèi)把產(chǎn)權(quán)處網(wǎng)上登記戶名改正過(guò)來(lái)，恢復(fù)各拆遷戶房屋登記姓名。因被告繼續(xù)未履約，故此成訟。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：本案系房屋拆遷安置合同。被告福森公司持《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》對(duì)邵陽(yáng)市南砂子坡廣播局院內(nèi)的舊房進(jìn)行整體改造，符合法定拆遷條件；原告將原住房交給被告進(jìn)行拆遷并得到新房安置，符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！钡囊?guī)定，因此，從形式上來(lái)看，原、被告之間的拆遷與安置，符合法規(guī)和政策的規(guī)定；再則，根據(jù)原、被告之間簽訂的《邵陽(yáng)廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》、《廣電星苑拆遷補(bǔ)償協(xié)議》及《廣電星苑拆遷戶交房費(fèi)用表》等協(xié)議，從協(xié)議內(nèi)容上來(lái)看，明確了原告安置房的合理價(jià)格、安置面積、具體位置、各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及交房的各項(xiàng)要求，該內(nèi)容系當(dāng)事人之間在自愿的基礎(chǔ)上所形成的真實(shí)意思表示，因此，原、被告簽訂的《邵陽(yáng)廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》符合《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的平等原則、合同自由原則、公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、遵紀(jì)守法原則及依合同履行義務(wù)原則，該份合同屬有效合同，應(yīng)受到法律保護(hù)。
根據(jù)《邵陽(yáng)廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》及《關(guān)于解決廣電星苑拆遷戶遺留問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》，原告在2014年4月收到被告交付的安置新房后，又依約繳納了辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證費(fèi)用，被告未在6個(gè)月內(nèi)為原告履行辦證義務(wù)，系被告違約，應(yīng)承擔(dān)本案全部民事責(zé)任。雖然，被告與第三人李俊斌存在債務(wù)關(guān)系，將原告的安置房以買(mǎi)賣合同的方式通過(guò)產(chǎn)權(quán)部門(mén)網(wǎng)簽備案在第三人李俊斌名下，但網(wǎng)簽備案行為只是行政管理范疇，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確定實(shí)行登記的法定原則，由于第三人對(duì)此安置房沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，網(wǎng)簽備案不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，第三人與被告只是依商品房買(mǎi)賣合同具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。本案中，拆遷安置協(xié)議和商品房買(mǎi)賣合同是二個(gè)不同性質(zhì)的合同，從合同的訂立時(shí)間及履行情況來(lái)看，原告簽訂的拆遷協(xié)議先于第三人簽訂的商品房買(mǎi)賣合同，且原告在收房后，已實(shí)際收取房屋鑰匙占有該房屋，因此，第三人不能對(duì)抗原告先取得合同的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！奔暗谑粭l“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼?，原告對(duì)拆遷安置的房屋享有物權(quán)，該物權(quán)優(yōu)于第三人的債權(quán)。被告擅自將原告的安置房備案在第三人李俊斌名下的行為侵害了原告的合法權(quán)益，實(shí)屬不當(dāng)，應(yīng)視為無(wú)權(quán)。被告應(yīng)履約為原告將安置房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理至原告名下。
綜上所述，原告訴請(qǐng)理由成立，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、第十一條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十三條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、原告劉永安與被告邵陽(yáng)福森置業(yè)有限公司于2009年2月25日簽訂的《邵陽(yáng)廣電砂子坡院舊房改造拆遷合同》屬有效合同。
二、被告邵陽(yáng)福森置業(yè)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)將網(wǎng)簽在第三人李俊斌名下的邵陽(yáng)市廣電星苑小區(qū)x棟x樓x號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理至原告劉永安名下。
本案收取受理費(fèi)計(jì)人民幣2257元，由被告福森置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省邵陽(yáng)市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)夏月星
裁判日期
二〇一八年三月十九日
書(shū)記員
代理書(shū)記員尹苗
