審理法院：欽州市中級人民法院
案號：（2017）桂07民終1262號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-01-29
合審理經過
上訴人黃翠玲、黃啟鳳、宋殷翔因與被上訴人廣西恒基投資集團有限公司（以下簡稱恒基公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服欽州市欽南區(qū)人民法院（2017）桂0702民初748號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年12月20日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人黃翠玲，上訴人黃翠玲、黃啟鳳、宋殷翔的共同委托訴訟代理人李紹衛(wèi)，被上訴人恒基公司的委托訴訟代理人黃偉俊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
黃翠玲、黃啟鳳、宋殷翔上訴請求：一、撤銷欽州市欽南區(qū)人民法院（2017）桂0702民初748號民事判決；二、判令被上訴人繼續(xù)履行雙方于2008年11月5日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》及《補充協(xié)議》；三、請求二審法院判令被上訴人在回建房工程綜合驗收備案登記之日將雙方協(xié)議約定調換的回建房（即位欽州市號“恒基●城市經典項目”2號樓，房號11-A，戶型四房二廳二衛(wèi)，套內面積115平方米，建筑面積142平方米）交付給上訴人；四、判令被上訴人按雙方所簽訂的《補充協(xié)議》第一條履行義務，按被拆遷戶鄧合所得的拆遷安置補助款23萬元的標準，支付等額的拆遷補助款給上訴人；五、判令被上訴人立即支付過渡安置費201924元給上訴人（按雙方協(xié)議所約定的時段和倍數進行計算，從2010年5月起計至2017年9月。以后續(xù)計）；六、本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，判決錯誤。被上訴人獎勵上訴人3平方米面積，是基于上訴人積極響應其拆遷項目，且系第一批與其簽約而給予的獎勵，與之后發(fā)生的糾紛無頭，并不是被上訴人在糾紛后為迎合上訴人而給予的獎勵。直至現在為止，上訴人從來沒有書面或公告通知去接收回建房，如有的話應由對方舉證。一審判決沒有查明“恒基●城市經典”2號樓房屋質量竣工驗收時間，該判決以所涉樓房已通過質量竣工驗收為由，認定回建房已符合交付條件，與我國現行房地產法律相矛盾。根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條、《中華人民共和國消防法》第十條第三款、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條、《建筑工程質量管理條例》第四十九條的規(guī)定，按照國家標準進行消防設計的建筑項目，未經消防部門驗收的，不得投入使用。房地產開發(fā)項目的竣工驗收，是指房地產開發(fā)主管部門收到房地產開發(fā)企業(yè)的申請后，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行的驗收。驗收合格之日起15日內，建設單位要將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他部門備案。所以，雙方協(xié)議書約定的“房屋竣工驗收合格材料”不僅包含單項工程質量驗收報告，還應包含規(guī)劃等綜合驗收合格材料，被上訴人交付的房屋，應當是經綜合驗收合格并辦理綜合驗收備案登記的房屋。相應地，被上訴人應支付過渡安置費，按照雙方約定的時段和倍數計算至房屋交付之日。一審判決認定，被拆遷戶鄧合得到補償款23元，是因為其得到的回建房比原舊房少14平方米的差價補償，與上訴人的具體情況不一致，上訴人無權同等享受的理由，該認定與本案的客觀事實不符。之前上訴人的代理律師向鄧合進行了調查，對于鄧合回建房面積比原舊房少了30平方米，被上訴人已經補償了122401元，并已經支付；2008年11月至2012年12月的過渡安置費，每年金額16110元；另外，鄧合與被上訴人簽訂一份《補充協(xié)議》，另行再支付一筆拆遷安置補助款23萬元，也已經領取，被上訴人雖有異議，但沒有任何證據予以否定或推翻該筆錄的真實性、客觀性，該筆錄應當作為證據使用。請求二審法院深入調查，查清案件事實，作出公正的判決。
被上訴人恒基公司辯稱，一審判決認定事實清楚，程序合法，適用法律正確，上訴人提出的上訴理由不成立。上訴人請求履行雙方簽訂的房屋拆遷安置協(xié)議書及補充協(xié)議的問題，被上訴人嚴格按照雙方簽訂的協(xié)議履行，房屋竣工驗收之后，被上訴人多次催促上訴人接收房屋，但上訴人拒絕接收；對于補充協(xié)議其他優(yōu)惠條件的問題，由于優(yōu)惠條件不存在，所以上訴人要求履行補充協(xié)議沒有事實和法律依據。被上訴人已經嚴格履行房屋拆遷協(xié)議及補充協(xié)議。關于上訴人請求交付房屋的問題，上訴人的理由不成立，本案所涉的回建房，被上訴人一直催上訴人接收，包括進行通知、領取鑰匙，但上訴人拒絕接收，并不是被上訴人不交付房屋。上訴人提出的消防問題，由于本案涉及拆遷補償調換產權屬于一期工程，但事實上整個房地產項目工程未全部完工，消防部門沒有作出統(tǒng)一驗收，而每一期均經過消防部門進行檢驗，只是沒有出具相關的意見，經過檢驗符合銷售的條件，本案所涉的房屋大部分已經銷售，房屋已經符合交付的條件。關于要求支付過渡安置費的問題，一審支持上訴人從簽訂合同時作為起算點，對該計算不當，但考慮到社會穩(wěn)定方面被上訴人沒有提出上訴，本案涉及到房屋拆遷的時間，上訴人于2016年7月將房屋交付被上訴人施工，但被上訴人開始施工時遭到阻攔，后來經過報警處理才得予順利施工拆遷，因此，一審計算過渡安置費的時間不當，上訴人在一審庭審時承認其不同意將房屋交付被上訴人進行拆除，上訴人該行為導致被上訴人遭受巨大的經濟損失，因此其上訴請求沒有依據。上訴人第四個上訴請求不成立，鄧合的情況與上訴人的情況不相同，雙方約定的標的、面積、價格等均不相同。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
原告黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳向一審法院起訴請求：1、判令被告繼續(xù)履行雙方所簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》及《補充協(xié)議》；2、判令被告在回建房工程竣工驗收備案登記之日將雙方協(xié)議下的回建房交付原告；3、按照鄧合所得的拆遷安置補助款230000元待遇等額支付給原告；4、判令被告立即支付原告過渡安置費201924元，按照協(xié)議約定計算超過36個月計算三倍，暫計算到2017年9月，以后另計，直至房屋交付之日；5、判令被告按照拆遷方案給100平方米的停車場原告及其他7戶人共同使用。
一審法院認定事實：因“城市經典”項目建設的需要，被告廣西恒基投資集團有限公司于2008年11月5日與宋顯峰簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，協(xié)議中約定宋顯峰與被告雙方同意對被拆遷房屋實行產權調換，回建房屋位于欽州市城市經典項目2#樓，戶型四房二廳二衛(wèi)，調換面積122.30平方米。宋顯峰被拆房屋產權登記建筑面積85.20平方米，宋顯峰應享受回建房面積87.82平方米，公攤面積不計價。超面積10平方米以內按同地段市場價九折計價，超面積10平方米以上按同地段市場價計價。過渡安置費852元/月，宋顯峰簽訂協(xié)議五日內，領取首期六個月過渡安置費5112元。協(xié)議第七條違約責任中約定了因被告的責任過渡期限在36個月內的，被告需支付兩倍過渡安置費給宋顯峰，在36個月以上，被告需支付過渡安置費3倍給宋顯峰，逾期48個月的，被拆遷人有權要求重新選擇貨幣補償或另行選擇安置房。同時，被告廣西恒基投資集團有限公司于當日又與宋顯峰簽訂了《補充協(xié)議》，約定若有其他被拆遷戶有優(yōu)惠待遇，宋顯峰應同等享受?！斗课莶疬w補償安置協(xié)議書》違約責任第4條約定：“甲方在交付回建房時，未能提供房屋竣工驗收合格材料的，乙方有權拒絕接收回建房”。2008年11月18日宋顯峰將房屋交付給被告拆遷，因宋顯峰等人與被告發(fā)生糾紛，雙方進行協(xié)商，2009年6月8日被告承諾獎勵宋顯峰房屋面積3平方米（含公攤面積）。
另查明，宋顯峰從被告處領取了房屋補助補償費13963元及18個月的過渡安置費15336元。城市經典2#樓于2012年12月21日經綜合驗收評定為工程質量“合格”。宋顯峰于2017年4月3日逝世，原告黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳分別系宋顯峰的配偶、兒子及母親。
一審法院認為，宋顯峰與被告廣西恒基投資集團有限公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》是雙方真實意思表示，且內容沒有違反法律規(guī)定，該合同合法有效，雙方應按合同約定履行義務，原告請求繼續(xù)履行《商品房買賣合同》該院予以支持。被告廣西恒基投資集團有限公司于2012年12月21日取得“城市經典”2#樓《建設工程質量竣工驗收意見書》，綜合驗收結論評定為合格，該幢房屋已經符合交付條件，被告亦已通知原告前來接受房屋，但原告一直拒絕接收，因此原告請求被告在回建房工程竣工驗收備案登記之日將雙方協(xié)議下的回建房交付原告無事實和法律依據，該院不予支持。原告所得的過渡安置費應從2008年11月起計算至2012年12月，共計50個月，根據雙方簽訂的協(xié)議的規(guī)定，被告應支付原告的過渡安置費為56232元，扣除被告已經支付的15336元，被告還需支付原告的過渡安置費為40896元。
關于原告訴稱的要求被告按照被拆遷戶鄧合所得的拆遷安置補助款230000元額度按照等額支付給原告的問題，經查，鄧合回建房屋亦位于城市經典項目2#樓，調換面積約122.30平方米，但是鄧合被拆房屋產權登記建筑面積為134.21平方米，其應享受回建房面積為136.22平方米，根據協(xié)議的約定，超面積10平方米以上按同地段市場價計價補差，經被告與鄧合協(xié)商，被告最終補償230000元給鄧合，因此該補償費不屬于原告訴稱的按照其他被拆遷戶享有的優(yōu)惠待遇，原告應同等享受的情形，對原告的訴請該院不予支持。
關于原告訴稱要求告按照拆遷方案給100平方米的停車場原告及其他7戶人共同使用，因雙方簽訂的協(xié)議并沒有涉及該條款項，且原告亦沒有相關的證據予以證實，因此對原告的該項訴請該院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條，判決：一、原告黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳與被告廣西恒基投資集團有限公司于2008年11月5日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》繼續(xù)履行；二、被告廣西恒基投資集團有限公司向原告黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳支付遲延過渡安置費40896元；三、駁回原告黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳其他訴訟請求。案件受理費10977元，由被告廣西恒基投資集團有限公司負擔677元，原告黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳負擔10300元。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據，本院組織當事人進行證據交換和質證。
上訴人向本院提交了如下新證據：
1、《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》《補充協(xié)議》、《承諾書》、《身份證復印件（龐南）》，證明龐南系涉案房屋拆遷項目的被拆遷對象；
2、中國工商銀行卡、《借記卡帳戶歷史明細清單》，證明被拆遷戶龐南得到被上訴人的拆遷補償款20萬元；
3、《收據》，證明被拆遷戶龐南得到的回建房比原房屋少二平方米，被上訴人按照每平方米4000元的價格補償給龐南8000元。
4、證人許（龐南的妻子）出庭作證，證明其與龐南為夫妻關系，龐南為本案的被拆遷戶，新得到的回建房面積比原舊房屋少二平方米，被上訴人為此按照每平方米4000元的價格，對此補償了8000元，另外，還按照雙方簽訂的《補充協(xié)議》的約定，向龐南支付了拆遷補償款20萬元。
被上訴人質證認為，證據1，對其真實性無異議，但對關聯性有異議，該證據與上訴人的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》及《補充協(xié)議》的內容不同、類型不同、性質不同，龐南的回建房面積比合同約定的少10平方米，而上訴人的回建房面積比原房屋大得多，各方均是按照其合同進行協(xié)商履行。其次，龐南的合同與上訴人的合同不存在法律上的因果關系，龐南的合同不能作為上訴人主張權利的事實依據；證據2、被上訴人原工作人員調動及離職，經被上訴人核查，財務方面沒有發(fā)現有該轉款事項，因此對該證據的真實性、關聯性不予認可，對上訴人的證明目的有異議，不能作為本案的定案依據；證據3、與本案沒有關聯性。對于證人證言，其證言大部分不是事實，涉及很多拆遷戶，沒有一一了解過，證人提出的20萬元是什么款，是否存在該筆交易，代理人需要核實，證人的陳述內容與上訴人提供龐南的合同內容不同，龐南安置協(xié)議書的面積，根據合同約定是88.4平方米，回建房面積為79平方米，差不多少了10平方米，證人與上訴人之間存在利害關系，而龐南與上訴人又是同事關系，也是鄰居，證人與本案存在利益沖突，證人證言不能作為定案的依據。
對證人許的證言，上訴人質證認為，證人是拆遷戶之一，其應得的補償款很清楚，證人證言符合事實。
被上訴人向本院提交了如下新證據：
1、欽州市公安消防支隊《建筑工程消防驗收意見書》，證明“恒基●國際城”1號、2號、3號樓建筑工程消防于2009年6月29日驗收合格；
2、《房產測繪報告》，證明上訴人的回建房號分別為2F1001、2F1101，每套房屋總建筑面積為75.15平方米，其中套內面積58.70平方米，公攤面積16.45平方米，共兩套房；
3、《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格單》，證明“恒基●國際城”1號、2號、3號樓于2009年10月29日辦理驗收合格；
4、房屋建筑工程和市政基礎設施工程《竣工驗收備案表》，證明“恒基●國際城”2號樓于2009年6月18日通過五方驗收、2009年12月3日通過綜合驗收備案。
上訴人質證認為，證據1、沒有在舉證期限內提交，無原件且無證據的來源和出處，不同意質證；證據2、沒有在法定的舉證期限提交，無原件且無證據的來源和出處，不同意質證。該測繪成果是對整幢樓房建筑面積的匯總，并非經過商品房驗收備案登記后，按住建委的要求在發(fā)證前測繪，其成果不準確，且與本案無關聯性；證據3、證據4、在法定的期限內沒有提交，無原件且無證據的來源和出處，上訴人不同意質證，且該證據被上訴人從來沒有向上訴人出示過；證據5、對該證據的“三性”無意見，但此項驗收僅是綜合驗收備案文件的其中一項，且意見書第五點已明確“本工程消防由消防部門組織專項驗收，在消防專項驗收通過后方可投入使用，”因此該證據不能證明被上訴人所提出的涉案房屋可交付使用的證明目的。
本院對上訴人所提交的新證據認證如下：
證據1、被上訴人對其真實性無異議，本院對其真實性予以確認；證據2、被上訴人對該證據的真實性、關聯性不予認可，但不能提供相反的證據，推翻該證據，因此，本院對該證據的證明力予以確認；證據3、被上訴人對該證據的真實性無異議，本院對其真實性予以確認。
本院對被上訴人提交的新證據認證如下：
證據1、證據2、證據3、證據4、上訴人不同意質證，但不能提供其他證據予以推翻，因此，本院對其證明力予以確認；證據5、上訴人對其“三性”無意見，本院對其證明力予以確認。
一審法院對本案事實的認定，除認定被上訴人通知交房的時間有誤之外，對本案其事實認定正確，對本案其他事實認定正確的部分，本院依法予以確認。
本院認為
綜合訴辯雙方的意見，本院確定本案的爭議焦點為：上訴人所主張的各項上訴請求，是否有事實和法律依據，是否應當予以支持。
本院認為，上訴人與被上訴人恒基公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》及《補充協(xié)議》，系雙方的真實意思表示，其內容沒有違反法律的強制性規(guī)定，為合法有效的合同。《中華人民共和國合同法》第五條規(guī)定：“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務?！钡诎藯l規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保護。”上訴人請求繼續(xù)履行本案《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》及《補充協(xié)議》，符合上述法律的規(guī)定，本院依法應予支持。
上訴人請求被上訴人按照上述合同的約定，在本案回建房工程綜合驗收備案登記之日起，將符合合同約定的一套回建房交付給其使用。本院認為，本案《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》第七條第3款約定：“甲方在交付回建房屋時，未能提供房屋竣工驗收合格材料的，乙方有權拒絕接收回建房屋?！庇纱丝梢?，該合同未約定房屋交付必須經過消防、防空、環(huán)境、規(guī)劃等相關驗收作為交付條件，上訴人主張房屋未經相關驗收而拒絕接收的，不予支持。本案中，案涉房屋“恒基●城市經典”2號樓，已經于2012年12月21日通過五方工程質量驗收，已經符合雙方合同約定的交付條件，上訴人不得以此為理由而拒絕接收房屋。
對于上訴人所主張的按照《補充協(xié)議》第一條的約定，應由被上訴人支付23萬元拆遷安置補助款的問題。被上訴人認為，上訴人原舊房屋面積為85.20平方米，但其要求調換的回建房面積為122.30平方米（其中套內面積115.01平方米、公攤面積29.04平方米），總面積144.05平方米，而被拆遷戶鄧合、龐南所得的回建房面積比合同約定的面積少，上訴人的情況與鄧合、龐南二人的具體情況不同，不能享受拆遷補助款。本院認為，根據雙方簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》第三條第3款約定：“甲乙雙方約定，乙方被拆房屋產權登記建筑面積85.20平方米，乙方應享受回建房屋面積87.82平方米，超面積10平方米以內按同地段市場價九折計價，超面積10平方米以上按同地段市場價計價。當回建房面積少于乙方應享受的面積，甲方在面積10平方米以內按同地段市場價九折計價補差，超面積10平方米以上按同地段市場價補差。”根據上訴人二審提供的新證據，被拆遷戶龐南的回建房，比其原住房面積少二平方米，被上訴人已經按照上述約定，以每平方米4000元的標準向其補足差價8000元，但又另外向其支付20萬元，對于該筆款項，證人證實為被上訴人支付的拆遷補助款，而被上訴人以其原工作人員調動及離職，經核查沒有發(fā)現有該轉款事項為由，對該證據的真實性、關聯性不予認可，但不能提供其他證據予以推翻，因此，應當認定該款為拆遷補助款；另外，被拆遷戶鄧合的回建房面積，比原住房的面積減少后，被上訴人已經向其支付了少面積的差價122401元，但又再向其支付23萬元，該款也應當認定為拆遷補助款。根據上訴人與被上訴人簽訂的《補充協(xié)議》第一條：“若有其他被拆遷戶有優(yōu)惠待遇，乙方應同等享受。”的約定，被上訴人已經根據與其他拆遷戶簽訂的《補充協(xié)議書》該條款，向其他拆遷戶支付了拆遷補助款，而沒有向上訴人支付，其行為已經構成違約，依法應當承擔違約責任。對于上訴人應當得到的拆遷補助款的賠償標準，因上訴人原住房的戶型、面積等情況，與被拆遷戶龐南的情況大致相當，應當由被上訴人按照其補償給龐南的標準，補償拆遷補助款20萬元為宜，上訴人主張按補償給鄧合的標準進行補償，事實依據不足，本院依法不予采納。
對于上訴人請求支付過渡安置費201924元的問題。根據雙方簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》第五條約定：“過渡期限預定為三十個月（以實際發(fā)生為準），乙方領取首期過渡安置補助費（852元/月）后自行過渡，以后過渡安置補助費每六個月領取一次。未到6個月的以實際發(fā)生時間為準?！卑干娣课荨昂慊癯鞘薪浀洹?號樓，已經于2012年12月21日通過五方工程質量驗收，被上訴人主張已經于竣工驗收后通知上訴人房屋，但沒有提供任何證據予以證實，因此，應當以上訴人向一審法院起訴的時間（2016年10月19日）作為其知道或者應當知道接收房屋的時間，上訴人應得的過渡安置費應從2008年11月起計算至2016年10月止，共96個月計81792元，根據雙方的約定，扣除被上訴人已經支付的15336元，被上訴人還需支付上訴人過渡安置費66456元。上訴人主張按照雙方協(xié)議約定的時段和倍數進行計算，沒有事實依據，本院依法不予支持。
綜上所述，上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳上訴請求部分成立，對其合理部分本院依法應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
一、撤銷欽州市欽南區(qū)人民法院（2017）桂0702民初748號民事判決；
二、上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳與被上訴人廣西恒基投資集團有限公司繼續(xù)履行于2008年11月5日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書（產權調換）》及2008年11月5日簽訂的《補充協(xié)議》；
三、被上訴人廣西恒基投資集團有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內，將欽州市“恒基●城市經典”2號樓，房號為11A1102,戶型四房二廳二衛(wèi)一套回建房交付給上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳；
四、被上訴人廣西恒基投資集團有限公司向上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳支付拆遷補助費200000元；
五、被上訴人廣西恒基投資集團有限公司向上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳支付過渡安置費66456元；
六、駁回上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳的其他訴訟請求。
一審案件受理費10977元，由被上訴人廣西恒基投資集團有限公司負擔8781.6元，上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳負擔2195.4元。二審案件受理費4328.86元，由被上訴人廣西恒基投資集團有限公司負擔3463.08元，上訴人黃翠玲、宋殷翔、黃啟鳳負擔865.77元。
上述債務，義務人應于本案生效判決送達之日起十日內履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內，向一審法院或與一審法院同級的被執(zhí)行的財產所在地人民法院申請執(zhí)行。
本判決為終審判決
審判人員
審判長陸斌
審判員李夏冰
審判員文其謙
裁判日期
二〇一八年一月二十九日
書記員
書記員蘇蕓
