審理法院：孝昌縣人民法院
案號：（2018）鄂0921民初5號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-04-23
審理經(jīng)過
原告孫雄雄與被告湖北盛旺置業(yè)有限公司、第三人黃呈浩房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2018年1月2日立案后，依法適用簡易程序，于2018年1月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告孫雄雄及其委托訴訟代理人羅玉華、被告湖北盛旺置業(yè)有限公司之委托訴訟代理人楊先雷、王志偉、第三人黃呈浩及其委托訴訟代理人柳永進(jìn)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫雄雄向本院起訴要求：1、判令被告“上海城”項目位于孝昌縣匯通大道與上海街交接處2號樓由東向西第1-2間門面房歸原告所有，并判令與第三人買賣其房屋行為無效；2、判令被告按《房屋拆遷賠償協(xié)議》的約定向原告交付前述第1項商業(yè)門面，并為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；3、判令被告按《房屋拆遷賠償協(xié)議》的約定向原告支付全部逾期違約金；4、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。事實與理由：原告原屬孝昌縣迎賓大道38號房屋（兩間三層）的所有權(quán)人。2014年5月28日，被告為了“金上?！表椖康拈_發(fā)，就拆除原告迎賓大道38號房屋，與原告簽訂了《房屋拆遷賠償協(xié)議》，約定了拆遷補償方式、雙方責(zé)任及違約責(zé)任等具體約定。其中，協(xié)議第二條對于原告原屬房屋底層（一層）的補償方式明確約定為：被告還建原告90平米商業(yè)門面面積（注：位于匯通大道與上海街交接處2號樓由東往西第1-2間處兩間）。被告還建面積不少于90平方米，少于90平方米部分，被告按交付時的同等地段商業(yè)門面面積價格對原告進(jìn)行補償，如還建實際面積超出90平方米部分由甲方承擔(dān)，乙方不予補差價。門面正式交付時間為2015年1月28日，交付條件必須達(dá)到辦理兩證條件，水電進(jìn)戶。同時，被告應(yīng)將門面相關(guān)權(quán)屬證件于2016年5月28日交付給原告或者原告指定的人，所有費用由被告承擔(dān)。另外，協(xié)議第五條第二款約定，被告逾期向原告交付還建的商業(yè)門面，每逾期一天，被告向原告支付違約金500元。上述協(xié)議簽訂后，原告依約履行了相關(guān)義務(wù)，原所屬房屋也被被告拆除，被告開發(fā)的“上海城（金上海）”項目也早已竣工交付使用。但時至今日，被告仍未按《房屋拆遷賠償協(xié)議》的約定向原告交付還建商業(yè)門面房，也未為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，且將原被告書面約定的應(yīng)交付給原告的門面房賣于第三人，經(jīng)原告多次找被告無果。原告認(rèn)為，本案所涉門面屬于還建門面房屋，依法應(yīng)受法律保護。為維護原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請求支持以上訴請。
被告辯稱
被告湖北盛旺置業(yè)有限公司辯稱：1、我公司于2014年12月22日和7月13日向原告下達(dá)通知要求搬遷及收房，直至2016年12月30日原告都沒有收房；2、我公司與第三人簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，且第三人已經(jīng)按照合同約定將房屋款項交付我公司，其合同內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同屬于合法有效；3、第三人收到該房屋已經(jīng)進(jìn)行裝修，已經(jīng)無法更換房屋；4、被告沒有違反約定，不存在支付逾期違約金；5、當(dāng)時原告與被告簽訂的賠償協(xié)議，由于被告售樓部的過錯，沒有將該房屋備案而出售了，該還建房不能出售，但售樓部工作人員失誤而將該房屋出售。懇請法庭駁回原告訴請。
第三人黃呈浩辯稱：1、第三人與被告簽訂的商品房買賣合同合法，且已經(jīng)實際交付第三人使用，相關(guān)手續(xù)正在辦理中，第三人享有的是準(zhǔn)物權(quán)，該合同沒有違反法律禁止性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為有效合同；2、第三人在購買商鋪的過程中沒有任何過錯，被告引起相關(guān)違約責(zé)任由被告自行負(fù)責(zé)和承擔(dān)。
本院查明
經(jīng)本院審理查明：2014年5月28日，被告開發(fā)“金上?！表椖浚筒鸪嬗e大道38號房屋，與原告簽訂了《房屋拆遷賠償協(xié)議》，約定了拆遷補償方式、雙方責(zé)任及違約責(zé)任等具體內(nèi)容。其中，協(xié)議第二條對于原告原屬房屋底層（一層）的補償方式明確約定為：被告還建原告90平米商業(yè)門面面積（注：位于匯通大道與上海街交接處2號樓由東往西第1-2間處兩間），被告還建面積不少于90平方米，少于90平方米部分，被告按交付時的同等地位商業(yè)門面面積價格對原告進(jìn)行補償，如還建實際面積超出90平方米部分由甲方承擔(dān)，乙方不予補差價。門面正式交付時間為2015年1月28日，交付條件必須達(dá)到辦理兩證條件，水電進(jìn)戶。同時，被告應(yīng)將門面相關(guān)權(quán)屬證件于2016年5月28日交付給原告或者原告指定的人，所有費用由被告承擔(dān)。另外，協(xié)議第五條第二款約定，被告逾期向原告交付還建的商業(yè)門面，每逾期一天，被告向原告支付違約金500元。由于原被告在簽訂《房屋拆遷賠償協(xié)議》后未進(jìn)行備案登記，被告售樓部于2017年1月10日將該拆遷還建門面房屋以120萬元的價格出售給了第三人黃呈浩、黃成。第三人黃呈浩、黃成在支付完購房款后已經(jīng)實際占有該房屋并已辦理房屋登記備案手續(xù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如拆遷人將該補償安置房另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。本案原告訴請的房屋屬原告與被告按照所有權(quán)調(diào)換形式取得的補償安置房屋，原告對該房屋有優(yōu)先取得權(quán)。因此，本院對于原告要求判令被告履行《房屋拆遷賠償協(xié)議》交付門面房的訴訟請求應(yīng)予支持；
關(guān)于原告要求被告支付逾期交房違約金的問題，本院認(rèn)為，原告的該請求有原被告簽訂《房屋拆遷賠償協(xié)議》第五條第二款的約定為依據(jù)，從約定的交房日至原告起訴時止，違約金計50余萬元，明顯高于原告的損失?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。據(jù)此，本院根據(jù)被告的請求，酌定被告向原告支付逾期交房的違約金30萬元。關(guān)于原告要求被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的問題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案原被告簽訂了《房屋拆遷賠償協(xié)議》，被告協(xié)助原告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是其當(dāng)然義務(wù)，且雙方簽訂的《房屋拆遷賠償協(xié)議》對此有明確約定，因此，本院對原告的該請求予以支持。關(guān)于原告要求判令訴爭房屋歸原告所有，并判令被告與第三人買賣其房屋行為無效的問題，本院認(rèn)為，《房屋拆遷賠償協(xié)議》是債權(quán)協(xié)議，不能以該債權(quán)協(xié)議直接確定房屋所有權(quán)，因此，對原告要求判令訴爭房屋歸其所有的請求不予支持。原告在本院支持其第二項請求即被告為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后自然取得訴爭房屋所有權(quán)。關(guān)于原告要求判令被告與第三人房屋買賣行為無效的問題，本院認(rèn)為，被告與第三人買賣其房屋的行為不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形，被告與第三人買賣訴爭房屋的行為有效，只是該行為侵犯了原告對該房屋的優(yōu)先取得權(quán)。因此，本院對原告的該請求不予支持。據(jù)此，本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告湖北盛旺置業(yè)有限公司向原告孫雄雄交付位于孝昌縣匯通大道與上海街交接處2號樓由東往西第1-2間門面房兩間，并辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
二、被告湖北盛旺置業(yè)有限公司向原告孫雄雄支付延遲交付房屋的違約金300000元。
三、駁回原告要求判令訴爭房屋歸其所有、并判令被告與第三人買賣其房屋行為無效的訴訟請求。
上述有履行內(nèi)容的判決，應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費4600元，由被告湖北盛旺置業(yè)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。
審判人員
審判員黃登高
裁判日期
二〇一八年四月二十三日
書記員
書記員李紅偉
