審理法院：南充市中級人民法院
案號：（2017）川13民終487號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-04-17
審理經過
上訴人四川青年置業(yè)有限公司（以下簡稱青年置業(yè)公司）因與被上訴人覃宇及原審被告四川泰合置業(yè)集團有限公司（以下簡稱泰合置業(yè)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服四川省南充市順慶區(qū)人民法院（2016）川1302民初1716號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人青年置業(yè)公司的委托代理人吳青松、何春，被上訴人覃宇到庭參加訴訟。原審被告四川泰合置業(yè)集團有限公司法定代表人王仁果經本院傳票傳喚無正當理由未到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
青年置業(yè)公司上訴請求：1.請求撤銷南充市順慶區(qū)人民法院（2016）川1302民初1716號民事判決第一項；2.訴訟費由覃宇承擔。事實與理由：“A棟標準層平面圖”非安置房戶型標準，一審認定該平面圖是影響安置方式的重要因素，與事實不符。因為覃宇所舉示的初步設計方案即“A棟標準層平面圖”沒有經過規(guī)劃審批，該平面圖未作為雙方所簽訂《房屋拆遷協議書》及《拆遷補償安置方案》的組成部分，也未在合同條款中約定。《房屋拆遷協議書》第三條及《拆遷補償安置方案》第二條對安置房的標準約定為：戶型為三居室非異型房、面積約94.01平方米、交房標準與該小區(qū)對外銷售的商品房一致。雙方的關注點在于安置房屋的位置和面積，至于戶型，需經規(guī)劃審批后確定，且合同約定與其他商品房一致，安置房屋完全能夠保證被拆遷人覃宇居住使用，故拆遷協議未明確安置房屋的戶型，“A棟標準層平面圖”既不構成安置房屋戶型的法定標準，亦不構成約定標準。所以，一審判決酌定青年置業(yè)公司向覃宇補償20,000.00元（人民幣，下同）沒有事實和法律依據。
被上訴人辯稱
覃宇辯稱：1.“A棟標準層平面圖”是雙方達成和簽訂拆遷補償安置協議最重要的依據。2.一審判決青年置業(yè)公司向覃宇補償20,000.00元有事實和法律依據，應予維持。3.訴訟費用由青年置業(yè)公司承擔。
覃宇向一審法院起訴請求：1.判令解除覃宇與青年置業(yè)公司簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》；2.判令青年置業(yè)公司按合同所確定的94.01平方米產權面積以同地段商品房的市場價值（暫定6,000.00元∕平方米）進行賠償損失；3.判令被告按50元∕平方米承擔遲延履行合同的違約金；4.判令青年置業(yè)公司因違約而給覃宇造成的不能獲得相應有產權的車位價差損失8萬元；5.訴訟費由青年置業(yè)公司和泰合置業(yè)公司承擔。
一審法院認定事實：2009年2月12日，南充市人民政府南府閱44號文件《研究勝利路拆遷改造有關問題的會議紀要》決定，將勝利路改造納入南充市電業(yè)局生產生活設施整體改造。整體改造涉及南充電業(yè)局土地15.2畝。其中，生產用地、辦公用地14.2畝（屬國有劃撥土地），職工宿舍1畝。需拆除房屋面積6,900平方米（其中電業(yè)局辦公用房和生產設施用房4,100平方米，職工宿舍2,800平方米）。2010年8月3日，南充市城市規(guī)劃委員會辦公室頒發(fā)了地字第南規(guī)地〔2010〕037號建設用地規(guī)劃許可證，該許可證用地紅線圖凈用地為9,771平方米。2010年8月9日，南充市人民政府頒發(fā)了兩份國地證：南充市國用（2010）第01xxx2號國土證，土地使用權人四川青年置業(yè)有限公司，座落順慶區(qū)勝利路口，地號為I／6／172-1，使用權面積4,195平方米；南充市國用（2010）第01xxx3號國土證，土地使用權人四川青年置業(yè)有限公司，座落順慶區(qū)勝利路口，地號為I／6／172-2，使用權面積5,576平方米。2011年1月9日，覃宇（乙方）等人與青年置業(yè)公司（甲方）簽訂了《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》，協議約定：三、甲方用于安置乙方的住宅房屋，建設地點在“勝利路口2009-B-37號地塊”規(guī)劃紅線內，建筑形態(tài)為高層電梯公寓。所有安置房均符合國家建設部等相關部門制定的民用建筑設計標準，其交房標準與該小區(qū)對外銷售的商品房一致。乙方自愿選擇安置房型為三居室，建筑面積約94.01平方米（實物建筑面積以房管局測繪報告為準）；九、經甲乙雙方協商，乙方同意購買甲方本項目地下有產權的機動車（轎車）車位一個，價格為2萬元∕個，位置在地下-2層。辦理車位的稅費、維修基金由拆遷人全部承擔；十、違約責任：按《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨立產權住戶拆遷補償安置方案》執(zhí)行；十二、四川泰合房地產開發(fā)有限公司，承擔拆遷人不履約的全部賠償責任；十三、本協議附件《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨立產權住戶拆遷補償安置方案》（2011年1月8日）與本協議具有同等法律效力；附件一：《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨立產權住戶拆遷補償安置方案》；該協議甲方擔保人處蓋有四川泰合房地產開發(fā)有限公司的印章。《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨立產權住戶拆遷補償安置方案》中第十條違約責任約定過渡期滿，拆遷人不能按期還房，逾期在6個月以上（該片區(qū)搬遷率達90%計36個月后）拆遷人按50元／天／戶支付違約金給被拆遷人。
2012年4月27日，南充市住房和城鄉(xiāng)建設局文件南建〔2012〕172號《南充市住房和城鄉(xiāng)建設局關于勝利路67號市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶要求拆遷改造的報告》載明：南充電業(yè)局已與青年置業(yè)公司初步達成拆遷改造條件，勝利路67號市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶強烈要求拆遷改造。建議同意對該幢樓的拆遷改造。2012年5月14日，南充市政府常務會議紀要原則同意南建〔2012〕172號《南充市住房和城鄉(xiāng)建設局關于勝利路67號市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶要求拆遷改造的報告》中提出的相關建議意見，南充電業(yè)局、青年置業(yè)公司等單位要共同做好相關工作，確保拆遷改造穩(wěn)妥進行。2012年7月5日，南充市人民政府南府閱〔2012〕23號文件《五屆第四次城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會紀要》原則同意四川青年置業(yè)“青年城一區(qū)”規(guī)劃方案。2015年9月9日，南充市城市規(guī)劃和測繪地理信息局頒發(fā)了地字第南規(guī)地〔2015〕順字019號建設用地規(guī)劃許可證，該許可證用地紅線圖凈用地為1260.36平方米。2015年10月21日，南充市人民政府頒發(fā)了國地證：南充市國用（2015）第02xxx1號國土證，土地使用權人四川青年置業(yè)有限公司，座落順慶區(qū)勝利路口，地號為I／6／172-3，使用權面積1,260.36平方米。
同時認定，2012年9月15日，青年置業(yè)公司的委托授權人顧旭明與市電業(yè)局第6幢2單元6層25號簽訂了拆遷協議書。顧旭明在與本案覃宇協調中也談到有一個初步設計方案“A棟標準層平面圖”，但該方案未獲得規(guī)劃部門批準。雙方簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》和《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨立產權住戶拆遷補償安置方案》均亦未載明“A棟標準層平面圖”作為合同的附件。覃宇提供的“A棟標準層平面圖”和泰合●青年城一區(qū)在南充市城鄉(xiāng)規(guī)劃和測繪地理信息局備案的“2#樓五—三十一層平面圖”和戶型不一致。備案的平面圖建筑面積為94.11平方米。修建的還房建設位置屬于規(guī)劃設計的同一宗地塊紅線之內，位于地號為I／6／172-2和I／6／172-3之間。
還認定，2015年12月15日，勝利路67號市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶已按照協議約定對還房進行選擇和確認。青年置業(yè)公司修建的拆遷安置房主體完工，覃宇等人稱青年置業(yè)公司提供的還房戶型和位置不符合約定，至今拒絕選房。覃宇等人已在青年置業(yè)公司領取了截止2016年元月8日前的過渡費用及違約金，四川南充恒通電力有限公司已向覃宇發(fā)放了2016年元月9日至2017年元月8日的過渡費用及違約金。四川泰合房地產開發(fā)有限公司工商登記變更為四川泰合置業(yè)集團有限公司。
一審法院認為，覃宇與青年置業(yè)公司簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》系雙方當事人的真實意思表示，沒有違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效合同，雙方當事人應當按合同約定履行自己的義務。房屋的最基本功能是居住，影響購房者作出購買行為最重要的因素是位置和面積等。雙方簽訂的拆遷協議約定了用于安置的住宅房屋建設地點在“勝利路口2009-B-37號地塊”規(guī)劃紅線內，建筑形態(tài)為高層電梯公寓，所有安置房均符合國家建設部等相關部門制定的民用建筑設計標準，其交房標準與該小區(qū)對外銷售的商品房一致。覃宇自愿選擇安置房型為三居室，建筑面積約94.01平方米（實物建筑面積以房管局測繪報告為準）。青年置業(yè)公司現已修建完工的房屋位置和面積等基本符合合同的約定，能夠實現居住的合同根本目的，其并未構成根本性違約，而且青年置業(yè)公司不同意解除合同，故為了維護市場交易的穩(wěn)定，對覃宇要求解除合同的主張因雙方未進行約定，亦不符合法定的合同解除情形，不予支持。覃宇與青年置業(yè)公司在簽訂《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》時，已選擇了還房安置方式，現青年置業(yè)公司用于安置的還房主體已完工，完全可以達到交房條件，同時本案中已確定了該協議的合法有效性，故現覃宇要求按雙方合同所確定的94.01平方米產權面積以同地段商品房的市場價值（暫定6000元∕平方米）進行賠償損失的主張，于法無據，不予支持。雖然覃宇沒有提供青年置業(yè)公司授權顧旭明處理與其協商拆遷事宜的委托書，亦未提供顧旭明屬于青年置業(yè)公司的員工的證據，但顧旭明參與了第6幢2單元6層25號拆遷協議書的簽訂和與覃宇進行協商事宜，故可以認定顧旭明系青年置業(yè)公司工作人員的身份。顧旭明在與覃宇協商過程提到了一份初步設計方案即“A棟標準層平面圖”，雖然該方案在雙方簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》和《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨立產權住戶拆遷補償安置方案》均未作為合同內容的組成部分，也未在合同條款之中進行約定，但是“A棟標準層平面圖”是影響覃宇作出選擇拆遷還房或貨幣化補償安置方式的重要原因之一，現青年置業(yè)公司已按照南充市城鄉(xiāng)規(guī)劃和測繪地理信息局備案的“2#樓五—三十一層平面圖”的戶型設計圖已建成的泰合●青年城一區(qū)還房與“A棟標準層平面圖”的戶型不一致，對覃宇使用房屋造成一定影響，一審法院從公平合理的原則出發(fā)，認為青年置業(yè)公司應在承擔遲延履行合同安置義務之外適當給予原告一定的經濟補償，酌定由青年置業(yè)公司向覃宇補償20,000.00元。青年置業(yè)公司修建的拆遷安置房已主體竣工，雖然未取得相關部門的驗收手續(xù)，未完全達到交付房屋的條件，理應承擔逾期交房的違約責任。覃宇實際已領取到截止2017年1月8日的過渡費和遲延履行合同安置義務的違約金。勝利路67號市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶在2015年12月15日已按照協議約定對還房進行選擇和確認。覃宇至今拒絕對還房進行選擇和確認，該行為亦將會導致對2017年1月8日之后交房的時間的不確定，故覃宇對于2017年1月9日之后逾期交房造成的違約金可在接房后另行主張。協議約定覃宇同意購買青年置業(yè)公司本項目地下有產權的機動車（轎車）車位一個，價格為2萬元∕個，位置在地下-2層，該約定僅是青年置業(yè)公司自愿給予覃宇以優(yōu)惠價款購買車位的合同權利，對覃宇現在要求青年置業(yè)公司按市場價格10萬元減去優(yōu)惠購買的價格，由青年置業(yè)公司補償其差價8萬元于法無據，不予支持。泰合置業(yè)公司作為協議的擔保方，自愿承擔拆遷人青年置業(yè)公司違約的全部賠償責任?，F合同雙方仍在履行中，依照《中華人民共和國擔保法》第十八條的規(guī)定，泰和置業(yè)公司應當對本案承擔連帶支付責任，故對覃宇要求泰合置業(yè)公司對本案承擔連帶保證責任的主張，予以支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、四川青年置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內向覃宇給付經濟補償金20,000.00元；二、四川泰合置業(yè)集團有限公司對上述第一項承擔連帶責任；三、駁回覃宇的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院查明
二審中，當事人沒有提交新證據。二審審理查明的事實與一審一致，對一審查明的事實予以確認。
本院認為
本院認為，青年置業(yè)公司與覃宇簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。本案爭議焦點：青年置業(yè)公司向覃宇交付的房屋應否符合“A棟標準層平面圖”及青年置業(yè)公司應否向覃宇補償20,000.00元。青年置業(yè)公司工作人員顧旭明與被拆遷戶代表楊昌洪、趙華等人召開會議的錄音資料及覃宇保存的“A棟標準層平面圖”表明，青年置業(yè)公司與覃宇簽訂《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協議書》前，青年置業(yè)公司工作人員顧旭明向全體被拆遷人出示了“A棟標準層平面圖”，讓全體被拆遷人知曉擬安置房屋的戶型，并以此為條件與被拆遷人協商拆遷補償安置方案并達成拆遷補償安置協議。由于安置房屋的戶型是影響房屋品質、利用率、居住舒適度及交換價值的重要因素，直接影響被拆遷人與拆遷人協商拆遷補償安置方案及達成相關協議。覃宇及其他被拆遷人基于對“A棟標準層平面圖”的信賴及該戶型圖指向的安置房屋的價值判斷，才選擇相應的拆遷補償安置方案，并在此基礎上與青年置業(yè)公司協商、達成、簽訂拆遷補償安置協議，因此“A棟標準層平面圖”雖未納入雙方簽訂的拆遷補償安置協議，但已構成拆遷補償安置協議的組成部分。青年置業(yè)公司應當按照“A棟標準層平面圖”向覃宇及其他被拆遷人安置房屋。青年置業(yè)公司安置的房屋與“A棟標準層平面圖”不符，構成違約。因安置房屋與“A棟標準層平面圖”不符不影響安置房屋的基本目的實現，不構成根本性違約，覃宇及其他被拆遷人仍應接收青年置業(yè)公司安置的房屋。因青年置業(yè)公司安置的房屋品質與“A棟標準層平面圖”指向的安置房屋存在差異，與覃宇簽訂拆遷安置補償協議的預期不符，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十一條“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任”之規(guī)定，該安置房屋的價值應作相應調整。鑒于雙方達成的拆遷補償安置協議中，按“A棟標準層平面圖”安置的房屋與被拆遷的房屋形成對價，而實際安置的房屋品質發(fā)生了變化，故青年置業(yè)公司應就此向覃宇及其他被拆遷人進行補償。一審法院據此并結合安置房屋位置變化等情況，酌定青年置業(yè)公司補償覃宇20,000.00元，并無不當。
綜上所述，青年置業(yè)公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條“被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決”、第一百七十條第一款第（一）項“原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定”之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費300.00元，由四川青年置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長楊輝
審判員劉榮耀
審判員吳彪
裁判日期
二〇一七年四月十七日
書記員
書記員凌鴻雁
