審理法院：西昌市人民法院
案號：（2016）川3401民初1433號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-06-15
審理經(jīng)過
原告榮東、郭小成、秦麗萍、許哲安、羅勇、常玉香、諶洪平、羅毅、廖安斌、李長珍、許濤訴西昌市月城建筑安裝工程有限公司、林樵、第三人涼山州農(nóng)牧局房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。，原告榮東、郭小成、秦麗萍、許哲安、羅勇、常玉香、諶洪平、羅毅、廖安斌、李長珍、許濤到庭參加了訴訟,被告西昌市月城建筑安裝工程有限公司的委托訴訟代理人劉歡到庭參加訴訟,被告林樵經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟,第三人涼山州農(nóng)牧局的委托訴訟代理人王天成、李天仁到庭參加訴訟本案現(xiàn)已審理終結。
原告榮東、郭小成、秦麗萍、許哲安、羅勇、常玉香、諶洪平、羅毅、廖安斌、李長珍、許濤向本院提起訴訟請求：1、請求人民法院依法判令被告繼續(xù)履行與原告簽訂的《舊房拆遷新協(xié)議書》，并在30日內組織開工事宜；2、請求人民法院依法判令被告支付原告每戶違約金100000.00元(壹拾萬元整)。3、請求人民法院依法判令被告支付拖欠原告前期過渡安置費，每戶人民幣:
36000.00元(從2014年4月到2016年3月)，并預付原告一年的安置過渡費(以被告履行完成與原告簽訂的《舊房拆遷新協(xié)議書》為止)。4、由被告承擔本案的訴訟費。事實及理由:2013年8月20日，原、被告經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《舊房拆遷新協(xié)議書》。該協(xié)議書約定，I由被告出資在原告舊房原址上拆舊建新。新建房屋所需要的手續(xù)、批文由被告負責；根據(jù)原告原房屋的建筑面積，按1:1.2的比例返還新建房屋;新房修建期間按每戶每月1500.00元支付安置費至搬回新房為止；新房建設的工期為開工之日起12個月。協(xié)議還對其他事項及違約責任進行了約定。2013年9月28日，被告按照協(xié)議約定向原告發(fā)放了半年的過度安置費及搬家費合計
11000.00元。原告也于2013年9月底搬離原住房，被告按照協(xié)議于2014年3月開工，將原告位于涼山州蠶繭公司家屬區(qū)A棟的房屋全部拆除，修好臨時圍墻及臨時工棚。2014年9月，被告在挖好部分基礎后停工至今。根據(jù)協(xié)議第四條、第六條的約定，被告應在協(xié)議簽訂后一年內幫原告辦理“雙證”即房產(chǎn)證、土地使用證,并交付原告；工程期也在開工12個月內即2015年3月驗收完工，至今距開工后兩年的時間，在原告原房產(chǎn)屋所在的地方依舊是2014年9月時的狀況。并且被告自2013年9月28日支付了半年的過渡費后，再未按協(xié)議第三條及時支付過任何安置費用。原告通過各種聯(lián)系方式多次找到被告與其協(xié)商，但被告均以各種理由推諉不按協(xié)議支付拖欠的過渡安置費也不繼續(xù)開工修建房屋，經(jīng)原告催告后仍然未能履行該協(xié)議內容，被告的行為己嚴重致使原告的合同目的不能按時實現(xiàn)。原告系企業(yè)改制下崗職工，該房產(chǎn)是原告唯一的依靠，現(xiàn)住原告有的在外租住房屋，有的投靠父母或子女，生活上諸多不便。原告榮東的房產(chǎn)還是通過銀行按揭購買的，現(xiàn)在每月除了自己花錢在外租房子居住以外，還得按月支付原告已經(jīng)不在地球上的房產(chǎn)的銀行按揭款，并且隨時面臨無休止的搬家。每月的房租已經(jīng)成為原告最大的經(jīng)濟負擔，上有老人需要贍養(yǎng)，下有兒女需要撫養(yǎng)，原告對此已經(jīng)身心疲憊，心力交瘁。綜上所述，被告的行為極大的侵害了原告的合法權益。原告迫于無奈的情況下，根據(jù)《合同法》、《物權法》及《民事訴訟法》等相關法律法規(guī)向貴院提起訴訟，請求判允原告的訴訟請求。
被告辯稱
被告西昌市月城建筑安裝工程有限公司辯稱,一、原、被告雙方于2013年8月20日簽訂的《舊房拆遷新協(xié)議書》應屬于無效合同。《舊房拆遷新協(xié)議書》的大致內容為:甲方(即原告方)將原蠶繭公司的舊房改造工程交由乙方出資修建，同時授權甲方的職工林樵辦理舊房改造工程所需的各種批文材料，同時雙方還約定了過渡安置費、違約責任等內容。由《舊房拆遷新協(xié)議書》的內容可以看出，業(yè)主方簽訂該合同時尚未完善該工程的立項、規(guī)劃、報建等審批登記程序。這些程序既是相互獨立，又相互聯(lián)系，而且有嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續(xù)則后續(xù)的審批手續(xù)一般無法完成。所以該工程并未取得建設用地規(guī)劃許可證等必備資料，就算修建起來也屬于違法建筑。以這樣的建設內容為標的而簽訂的合同，由于合同內容違法，合同當然也是違法無效的。同時根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件運用法律問題的解釋》第十九條的規(guī)定，關于此類違章建筑不應進行利益分配，以及依據(jù)相關法律的規(guī)定，未完善修建手續(xù)，未取得建設工程規(guī)劃許可證的工程不可能通過竣工驗收，無法進行竣工結算，這必然導致合同無法履行，根本不能達到合同目的，所以該合同亦無效。再根據(jù)《最高人民法院關于運用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定:依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍然未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。以及《中華人民共和國建筑法》第七條、第六十四條的規(guī)定:簽訂合同時，發(fā)包方須具有施工許可證或開工報告，如果不具備上訴條件而簽訂工程承包合同，應認定無效。等相關規(guī)定，2013年8月20日，原被告雙方簽訂的《舊房拆遷新協(xié)議書》，由于業(yè)主方(原告)沒有完善相關房屋審批手續(xù)，沒有進行立項、報建、規(guī)劃等程序，該房屋就算修建完成也屬于違章建筑，合同內容違法，合同目的根本無法實現(xiàn)，同時在一審法庭辯論終結前，業(yè)主方(原告)仍未辦理該舊房改造工程的批準手續(xù)，如果原被告雙方履行該合同，無疑損害了社會公共利益。該合同違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效合同。二、正如第一點所述，該工程在原、被告簽訂合同時，尚未完善立項、規(guī)劃、報建等審批程序，導致該合同目的無法實現(xiàn)，合同自始無效，到今天庭審該工程開工建設的相關于續(xù)都未完善，被告月城建司經(jīng)營建筑行業(yè)多年，深知舊房改造的手續(xù)過程，業(yè)主方建房審批手續(xù)沒有完成，被告月城建司不可能繼續(xù)履行合同，開工建設。更何況本合同屬于無效合同，無效合同不受法律保護，合同無效，合同中約定的雙方的權利義務也就無效，所以被告月城建司沒有義務繼續(xù)履行合同，完成修建義務。三、合同無效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當然不發(fā)生效力。無效合同具有違法性即違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公眾利益，具有不履行性即當事人在訂立無效合同后，不得依據(jù)合同實際履行，也不承擔不履行的違約責任。在本案中，因為原被告雙方簽訂的《舊房拆遷新協(xié)議書》系無效合同。那么該合同中對違約責任的約定顯然無效，被告月城建司沒有支付原告每戶違約金10萬元的義務。四、本案的基本事實是:2012年12月10日，涼山州農(nóng)業(yè)局以紅頭文件的形式作出《涼山州農(nóng)業(yè)局關于同意原州蠶繭公司A幢舊房改造領導小組的批復》成立了舊房改造領導小組，其中林樵是該領導小組的主要成員;2013年9月6日，涼山州農(nóng)業(yè)局出具《涼山州農(nóng)業(yè)局關于劃撥歸還土地的情況說明》同意將涼山州有害生物預警與區(qū)域控制站西側共計60.75平方米的部分土地劃撥給原蠶繭公司，進行舊房改造;2013年9月28日，涼山州蠶繭公司給被告月城公司出具《承諾書?，其中明確了由林樵、李俊福出資完成舊房改造工程，同時雙方本著誰投資誰受益的原則(注明:月城公司從不認識李俊福，林樵也不是公司職工，公司也沒有收到其任何管理費，公司更沒有對該項目進行投資、入股);2014年4月8日，涼山州農(nóng)業(yè)局作出《涼山州農(nóng)業(yè)局關于同意原蠶繭公司A幢危房改造的批復》，要求原蠶繭公司業(yè)主方按照相關程序辦理手續(xù);2014年9月8日，涼山州危房改造領導小組代表業(yè)主方授權其單位職工林樵全權處理危房改造工程相關事宜。而林樵正是基于上述理由，找到被告西昌月城建司，并稱自己己經(jīng)得到?jīng)錾街蒉r(nóng)業(yè)局的任命，成為危房改造領導小組的主要負責人之一，能代表業(yè)主負責將相關建房審批手續(xù)辦好，并出資修建該工程。林樵把上述材料交給西昌月城建司，使被告西昌月城建司相信他所說的事實。并且讓西昌月城建司按照他的要求在《舊房拆遷新協(xié)議書》上蓋章，配合他辦理相關于續(xù)，月城公司想著該工程已經(jīng)得到農(nóng)業(yè)局以及業(yè)主方的支持所有就幫忙蓋了個章。在本案中，林樵代表業(yè)主方完成相關于續(xù)的報建、修建，而作為被告月城建司無論是舊房的拆除還是工程的修建，均未參與，甚至連《舊房拆遷新協(xié)議書》中約定的過渡安置費等各個方面的條款都是業(yè)主代表林樵與各個業(yè)主方協(xié)商達成的，該協(xié)議書從未得到實際履行，也沒有履行的基礎。在本案中，西昌月城公司沒有過錯，不應該承擔過渡安置費，更何況該合同自始無效，那么合同內約定的條款也應屬無效，不能得到履行。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第58條的規(guī)定，當合同被確認無效后，如果由于一方或者雙方的過錯給對方造成損失的，應承擔責任。在本案中，林樵以得到?jīng)錾街蒉r(nóng)業(yè)局的任命，是舊房改造領導小組的主要成員，且以得到原蠶繭公司業(yè)主方的授權為由，騙取西昌月城建司的信任，以欺詐等手段謀取不當利益應承擔主要責任;舊房改造領導小組、原蠶繭公司的業(yè)主沒有盡到對林樵的考察義務，就擅自委托其全權處理該工程的所有報批手續(xù)，同時涼山州農(nóng)業(yè)局、舊房改造領導小組沒有盡到監(jiān)督職責亦存在一定過錯。所以請人民法院在裁判時充分考慮各方所存在的過錯，公平公正判決。綜上，原告起訴被告西昌市月城建筑安裝工程有限公司無事實和法律依據(jù)，請人民法院駁回原告的訴訟請求。
被告林樵未到庭,但提供書面意見辯稱,對于蠶繭公司十一產(chǎn)人起訴一案我本人的意見是作為具體承辦這個事情的當事人我在這個事情的辦理過程中也盡到了力而且在本項目上了專委會后,拆遷戶代表和月城建司都一同派人在和我跑手續(xù)上的事情所以作為原告方也是清楚情況的。現(xiàn)在十一戶拆遷戶要求給付過渡費和違約金作為我來說我現(xiàn)在被關在看守所已無法辦到。我和月城建司的關系是掛靠關系。關鍵簽訂了協(xié)議一份。如此項目要繼續(xù)進行我同意由月城建司繼續(xù)辦理相關手續(xù)。
第三人涼山州農(nóng)牧局辯稱,本案十一名原告原來是州蠶繭公司的職工，州蠶繭公司經(jīng)多年的改制過程，最終于2010年10月經(jīng)九屆州政府第79次常務會形成決議，決定以2010年12月底為限，注銷州蠶繭公司。州蠶繭公司注銷時在職人員公司員工的身份解除，相應的安置調動、失業(yè)證的辦理，醫(yī)保、社保、公積金的補繳等工作按政策妥善解決完畢,至此州蠶繭公司就不存在了。2012年10月,原州蠶繭公司宿舍區(qū)A棟樓11戶住戶(此房產(chǎn)己按房改政策早就出售給州蠶繭公司職工)反映A棟樓于八十年代修建已成為危房。他們向西昌市房管局申請辦理危房的相關于續(xù)，市房管局出具了危房證明。A棟樓的住戶決定拆舊建新，這十一戶住戶自主推選了代表組成舊房改造領導小組，當時他們提出成立這個領導小組要有個單位批復，介于蠶繭公司已被注銷，沒有依托的單位，因此向涼山州農(nóng)牧局報來成立舊房改造領導小組的申請，涼山州農(nóng)牧局作了《關于同意成立原蠶繭公司A幢舊房改造領導小組的批復》。批復中明確了“舊房改造具體事宜由領導小組決定”。之后業(yè)報舊房改造領導小組結合拆舊建新所有事宜自主決定，自主開展工作。拆舊建新的十一戶戶主原為州蠶繭公司的職工，九十年代根據(jù)當時的房改政策購買了A幢樓的住房，取得了房屋產(chǎn)權證，土地使用權證，依法享有完全的房屋產(chǎn)權。他們所購房屋的處置具有自主權。因此對舊房拆除，新房建設以及向相關管理部門辦理手續(xù)和對外發(fā)包工程等事宜均自主決定，自主辦理。涼山州農(nóng)牧局只對舊房改造領導小組在向有關部門辦手續(xù)時若需要以單位名義蓋章，為維護住戶利益可提供方便。但涉及到合同簽訂，資金往來等舊房改造所有事務均不參與，不干涉，不介入。涼山州農(nóng)牧局認為:榮東等十一戶住戶訴西昌市月城建筑安裝工程有限公司拆遷糾紛案，是他們雙方之間因合同關系產(chǎn)生的糾紛，我局與此糾紛無任何關系，不應當作為訴訟人當事人參加訴訟，但為了有利于人民法院審理查明情況，我們就所知道的情況作出陳述。
本院查明
原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，被告西昌市月城建筑安裝工程有限公司提交了證據(jù)；對原、被告提交的上述證據(jù)，本院經(jīng)審查予以確認并在卷佐證。被告林樵及第三人涼山州農(nóng)牧局未提交證據(jù)。
就本案事實，根據(jù)審查確認的證據(jù)及原告陳述，本院認定如下：2012年10月,原州蠶繭公司宿舍區(qū)A棟樓11戶住戶(此房產(chǎn)己按房改政策早就出售給州蠶繭公司職工)反映A棟樓于八十年代修建已成為危房。他們向西昌市房管局申請辦理危房的相關于續(xù)，市房管局出具了危房證明。A棟樓的住戶決定拆舊建新，這十一戶住戶自主推選了代表組成舊房改造領導小組，當時他們提出成立這個領導小組要有個單位批復，介于蠶繭公司已被注銷，沒有依托的單位，因此向涼山州農(nóng)牧局報來成立舊房改造領導小組的申請，涼山州農(nóng)牧局作了《關于同意成立原蠶繭公司A幢舊房改造領導小組的批復》。批復中明確了“舊房改造具體事宜由領導小組決定”。之后業(yè)報舊房改造領導小組結合拆舊建新所有事宜自主決定，自主開展工作。拆舊建新的十一戶戶主原為州蠶繭公司的職工，九十年代根據(jù)當時的房改政策購買了A幢樓的住房，取得了房屋產(chǎn)權證，土地使用權證，依法享有完全的房屋產(chǎn)權。他們所購房屋的處置具有自主權。因此對舊房拆除，新房建設以及向相關管理部門辦理手續(xù)和對外發(fā)包工程等事宜均自主決定，自主辦理。涼山州農(nóng)牧局只對舊房改造領導小組在向有關部門辦手續(xù)時若需要以單位名義蓋章，為維護住戶利益可提供方便。但涉及到合同簽訂，資金往來等舊房改造所有事務均不參與，不干涉，不介入。2013年8月20日，原、被告經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《舊房拆遷新協(xié)議書》。該協(xié)議書約定，由被告出資在原告舊房原址上拆舊建新。新建房屋所需要的手續(xù)、批文由被告負責；根據(jù)原告原房屋的建筑面積，按1:1.2的比例返還新建房屋;新房修建期間按每戶每月1500.00元支付安置費至搬回新房為止；新房建設的工期為開工之日起12個月。協(xié)議還對其他事項及違約責任進行了約定。2013年9月28日，被告按照協(xié)議約定向原告發(fā)放了半年的過度安置費及搬家費合計11000.00元。原告也于2013年9月底搬離原住房,被告按照協(xié)議于2014年3月開工，將原告位于涼山州蠶繭公司家屬區(qū)A棟的房屋全部拆除，修好臨時圍墻及臨時工棚。2014年9月，被告在挖好部分基礎后停工至今。根據(jù)協(xié)議第四條、第六條的約定，被告應在協(xié)議簽訂后一年內幫原告辦理“雙證”即房產(chǎn)證、土地使用證,并交付原告；工程期也在開工12個月內即2015年3月驗收完工，至今距開工后兩年的時間，在原告原房產(chǎn)屋所在的地方依舊是2014年9月時的狀況。并且被告自2013年9月28日支付了半年的過渡費后，再未按協(xié)議第三條及時支付過任何安置費用。
本院認為
本院認為：本案爭議的焦點1、2013年8曰20日原告與被告月城建司簽訂《舊房拆遷新協(xié)議書》的效力問題；2、違約金問題及原告外出租房租金的認定。
一、2013年8曰20日原告與被告月城建司簽訂《舊房拆遷新協(xié)議書》的效力問題。
本案訴爭的合同，系聯(lián)合建房合同，其合同內容涉及建房行為，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第七條、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的相關規(guī)定，建設單位或個人必須具有相關部分的審批手續(xù)（如規(guī)劃許可證、用地許可證等手續(xù)）才可修建。2015年3月16日《四川省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中對未取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證簽訂的建設工程施工合同無效作出明確規(guī)定。庭審至今，雙方未提供相關建房審批手續(xù)，故該《舊房拆遷新協(xié)議書》無效。
二、違約金問題及原告外出租房租金的認定。
1、違約金問題。因原被告簽訂的《舊房拆遷新協(xié)議書》違反了法律禁止性的規(guī)定,故該協(xié)議無效,對原告這一主張本院不予支持。
2、外出租房租金。由于被告月城建設逾期未完成建房的行為，導致原告在外租房居住，造成房屋租金損失這一客觀后果，被告對此應當承擔相應責任。故對原告要求被告支付拖欠原告前期過渡安置費，每戶人民幣:36000.00元(從2014年4月到2016年3月)的請求,本院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二第五項、第五十八條,《中華人民共和國建筑法》第七條，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、原告與被告月城建司于2013年8曰20日簽訂的《舊房拆遷新協(xié)議書》無效。
二、被告月城建司于本判決生效后十日內支付十一原告每戶從2014年4月到2016年3月的過渡費(外出租房租金)36000.00元。
三、駁回十一原告的其他訴訟請求。
案件受理費19488.00元，由被告月城建司負擔（此款原告已墊付，被告月城建司在履行以上義務時徑自支付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，通過本院或直接向涼山彝族自治州中級人民法院提出上訴，書面上訴的應遞交上訴狀正本一份，并按對方當事人的人數(shù)提出副本。
審判人員
審判長葉志凱
審判員劉云川
審判員但穎
裁判日期
二〇一七年六月十五日
書記員
書記員王宇航
