審理法院：六安市中級人民法院
案號：（2016）皖15民終1422號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-11-17
審理經過
上訴人安徽奧利旺房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱奧利旺公司）、安徽奧利旺房地產開發(fā)有限公司金寨分公司（以下簡稱奧利旺金寨分公司）因與被上訴人吳代啟、胡遠春、原審第三人金寨縣國土資源局、金寨縣安居工程辦公室（以下簡稱安居辦）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服金寨縣人民法院（2016）皖1524民初48號民事判決，向本院提起上訴。本院2016年9月8日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人奧利旺公司法定代表人吳章勤及其委托訴訟代理人徐昊、徐金霞，上訴人奧利旺金寨分公司負責人李傳寶，被上訴人吳代啟、胡遠春及其共同委托訴訟代理人萬青、江?？?，原審第三人金寨縣國土資源局委托訴訟代理人洪云龍、王智勇，原審第三人安居辦委托訴訟代理人王智勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
奧利旺公司、奧利旺金寨分公司上訴請求：一、撤銷金寨縣人民法院（2016）皖1524民初48號民事判決第二項，改判由第三人承接并按其安置方案對被上訴人進行安置補償；駁回被上訴人要求上訴人支付房屋拆遷補償款214.272萬元的訴訟請求；二、由被上訴人承擔一、二審訴訟費用。事實與理由：一、奧利旺金寨分公司與被上訴人簽訂的協(xié)議違反了縣政府拆遷安置相關規(guī)定，同時對其他拆遷戶顯示公平，違反了社會公共利益，應為無效民事行為。二、協(xié)議中部分內容附生就條件，生就條件未成就；部分內容具有附條件的買賣合同性質?！堆a充補償協(xié)議》約定“乙方（吳代啟）一次性補償給甲方（上訴人）4萬元”，此樓未獲批建，無法實現(xiàn)合同約定的主體封頂付款，條件未成就，該協(xié)議未生效。同時，該附條件的房屋買賣協(xié)議具有附條件的買賣合同性質。三、被上訴人要求解除合同應當支持。上訴人的土地已被收回，是典型的政府行為，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，雙方簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議、補充協(xié)議》應當依法解除。四、上訴人免責事由完全存在。上訴人競得涉案地塊后，因金寨縣國土資源局遲遲不能交付土地，后期收回該宗土地?？陀^情況發(fā)生了上訴人在訂立合同時不能預見、不能避免、不能克服的情況，系不可抗力，應予免責。金寨縣人民政府收回涉案土地后，于2015年2月2日，縣國土局與上訴人簽訂了《收回安徽奧利旺房地產開發(fā)有限公司國有土地使用權補償協(xié)議書》，約定案涉地塊的被上訴人等拆遷戶的安置補償工作由第三人承接，上訴人僅是協(xié)助、配合做好相關工作。且第三人已制定安置方案，對15戶中的12戶妥善安置。被上訴人提出超出12戶額外過高要求。一審判決對已安置的12戶顯失公平，給今后的安置工作帶來不可估量的負面影響。綜上，請求二審法院依法改判。
一審原告訴稱
吳代啟、胡遠春辯稱，1、雙方簽訂的拆遷安置補償協(xié)議、補充協(xié)議合法、有效，應當依法確認。2、本案涉及的協(xié)議不是附條件的買賣合同。根據(jù)《城市拆遷管理條例》第十三條及第二十三條規(guī)定，雙方經過多次協(xié)商，最終確定的安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式等事項完全符合拆遷安置補償合同的法律特征。雖然有涉及貨幣補償?shù)膬热?，也是進行房屋產權調換所結算的差價，而不是買賣合同所附的條件。3、上訴人主張解除合同與其上訴稱協(xié)議無效自相矛盾。被上訴人除了主張解除合同以外，還要求上訴人按照合同約定的標準賠償損失。4、根據(jù)2013年9月6日上訴人關于要求縣政府對流波路北側服務公司中醫(yī)院門診部jz0805地塊予以收購的請示所達成的收回奧利旺公司國有土地使用權補償協(xié)議書的事實，不適用政府行為或者情勢變更，不構成上訴人的免責事由。上訴人在上訴狀中突破了合同的相對性原則，多次將責任轉嫁給政府或者是第三人。
一審法院查明
金寨縣國土資源局、安居辦共同述稱，1、一審法院認定其不是本案的適格主體，不是合同的當事人正確。金寨縣國土資源局與上訴人簽訂的回收補償協(xié)議書沒有約定由第三人承接上訴人的合同義務，答辯人對被上訴人進行安置是根據(jù)金寨縣人民政府安排進行的。2、答辯人對被上訴人進行安置是政府行為，不需要司法判決。金寨縣國土資源局與被上訴人簽訂的回收協(xié)議書回收土地是因建設規(guī)劃調整協(xié)議，金寨縣人民政府要求第三人對被上訴人進行安置，答辯人根據(jù)縣政府的安排組織實施，對該地塊進行安置。該地塊上被征收戶是17戶，答辯人已經對14戶達成了安置協(xié)議，并妥善安置。被上訴人因為不接受安置方案，未達成安置協(xié)議。如果本案的被上訴人能夠接收安置補償方案，答辯人愿意進行協(xié)商，對被上訴人給予安置。
吳代啟、胡遠春向一審法院起訴請求：1、解除奧利旺金寨分公司與吳代啟簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》、《承諾書（合同）》；2、奧利旺公司、奧利旺金寨分公司支付被拆房屋補償款214.272萬元（24800×86.4㎡）及拆遷過渡費按每月800元從2014年12月1日起至補償款到位之日止；3、奧利旺公司、奧利旺金寨分公司支付房租損失15萬元（按每年3萬元從2010年計算至2015年）。
一審法院認定事實：2010年10月16日，奧利旺金寨分公司與吳代啟簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》，明確由奧利旺金寨分公司對吳代啟位于梅山鎮(zhèn)流波路北側門牌××門面房（經營性用房25.32㎡及自建房合計50.32㎡）進行拆遷。雙方約定：奧利旺金寨分公司以產權調換和貨幣補償相結合的形式給予拆遷安置，經營性用房按1：1的標準返還，奧利旺金寨分公司返還吳代啟拆除面積50.32㎡的門面房；臨時過渡費按500元／月計付，搬遷前奧利旺金寨分公司先預付四個月，超出部分按實際發(fā)生在新建房屋交接時一次性支付；力爭自正式動工之日起24個月內交付房屋，若因不可抗力等客觀因素導致工期延誤，交房期限相應順延。另在協(xié)議后備注：奧利旺金寨分公司按1：1的標準返還門面一間，吳代啟另購買門面一間，扣除返還不足部分，吳代啟另補償奧利旺金寨分公司30萬元。
2010年10月18日，奧利旺金寨分公司與吳代啟簽訂《補充補償協(xié)議》，約定：奧利旺金寨分公司返還給吳代啟臨街門面房兩間，其房面積為門面寬3.6米，凈深12米，樓高3.4米，每間面積43.2㎡，位置為自流波路水口巷由東向西第八、第九兩間；辦理吳代啟各項權屬證明登記所需各項費用均有奧利旺金寨分公司承擔并及時按約辦結交付，交付時吳代啟即付給奧利旺金寨分公司4萬元；雙方之前所簽的《拆遷安置補償協(xié)議》有與本協(xié)議沖突的條款應予廢除，均以本協(xié)議為準。
2010年10月24日，奧利旺金寨分公司與吳代啟再次簽訂《承諾書（合同）》，奧利旺金寨分公司向吳代啟承諾，若原約定的商住樓進行六層以上開發(fā)，向吳代啟補償4萬元。同時注明：2010年10月16日雙方簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》中的“備注部分”無效，應予廢除。
2010年10月26日，吳代啟向奧利旺金寨分公司交付了案涉房屋產權證和土地使用權證。
奧利旺金寨分公司按500元／月支付拆遷過渡費到2013年12月，之后按800元／月支付至2014年12月1日止。
2013年9月6日，奧利旺公司以奧旺字［2013］06號文件向金寨縣人民政府報送《關于要求縣政府對流波路北側服務公司-中醫(yī)院門診部JZ-08-05地塊予以收購的請示》，就案涉地塊的基本情況和實際存在的問題詳細進行了說明，并對縣政府實施收購事宜提出了具體的補償要求。
2015年1月26日，縣十六屆人民政府第24次常務會議紀要載明：會議聽取了縣國土局關于收回奧利旺公司位于流波路北側建設用地使用權有關情況匯報。會議明確分三次撥付奧利旺公司相關補償費用；對涉及到的拆遷戶安置問題，由國土局和安居辦牽頭，鼓勵拆遷戶盡可能選擇貨幣補償安置。
2015年2月2日，奧利旺公司與金寨縣國土資源局簽訂《收回國有土地使用權補償協(xié)議》，明確由金寨縣國土資源局收回奧利旺公司位于縣城老城區(qū)流波路一宗國有土地使用權。協(xié)議就收回土地的補償價款、支付方式、土地變更等進行了約定，同時在第六條其他事項中還約定：奧利旺公司必須派專人全程協(xié)助金寨縣國土資源局征收辦做好本地塊拆遷戶的安置補償工作，并提供相關資料，配合做好拆遷戶的宣傳解釋工作。
2016年4月8日，安居辦制定了《關于對金寨縣老城區(qū)流波路（JZ-08-05號）地塊國有土地上已拆除房屋進行征收補償?shù)奶幚矸桨浮?，根?jù)該方案到本案開庭時安居辦已經對該地塊上的14戶拆遷戶進行了妥善安置，僅剩3戶（包括吳代啟戶）經多次溝通，因其要求超出了補償方案的規(guī)定，暫未能達成協(xié)議。
一審法院認為
一審法院認為，本案爭議焦點為：一、奧利旺金寨分公司與吳代啟簽訂的協(xié)議是否有效；二、協(xié)議中部分內容是否具有附條件的買賣合同性質；三、吳代啟、胡遠春主張解除合同能否支持；四、奧利旺公司是否存在免責事由。
關于焦點一：2010年10月份，奧利旺金寨分公司與吳代啟簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》、《承諾書（合同）》均是雙方當事人真實意思表示，且是在2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》施行之前簽訂的，簽訂之當時并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此本協(xié)議具有法律效力。
關于焦點二：《拆遷安置補償協(xié)議》的備注部分雖有“吳代啟另購買門面一間，扣除返還不足部分，吳代啟另補償奧利旺金寨分公司30萬元“的意思表示，但此內容又在2010年10月24日雙方再次簽訂《承諾書（合同）》中予以廢除；關于在《補充補償協(xié)議》中奧利旺金寨分公司返還給吳代啟臨街門面房兩間，在交付時吳代啟即付給奧利旺金寨分公司4萬元的內容是雙方對《拆遷安置補償協(xié)議》中相關內容的變更。奧利旺公司、奧利旺金寨分公司辯稱《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》是附條件的買賣合同，無事實和法律依據(jù)，本院不予采信。
關于焦點三：2015年2月2日，奧利旺公司與金寨縣國土資源局簽訂《收回國有土地使用權補償協(xié)議》，明確奧利旺公司自變更登記之日起對該地塊不再享有任何權利。奧利旺公司以自己的行為明確表示不履行在該地塊上建設房屋返還給吳代啟43.2㎡門面房兩間的主要債務，致使吳代啟不能實現(xiàn)合同目的，構成預期違約。作為非違約方的吳代啟主張解除合同于法有據(jù)。
關于焦點四：不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，主要包括自然災害、社會異常事件和政府行為，而這里的政府行為主要是抽象行政行為；情勢變更是指合同當事人雙方訂立合同時的基本情勢非因當事人的過錯在合同履行過程中發(fā)生了根本變化，繼續(xù)履行原定的合同條款將對一方當事人顯失公平。本案中奧利旺公司于2013年9月6日向金寨縣人民政府報送關于收購案涉地塊的請示，2015年2月2日金寨縣國土資源局與奧利旺公司簽訂《收回國有土地使用權補償協(xié)議》，從這一過程來看，案涉地塊被政府收回這一事實不符合不可抗力和情勢變更的構成要件，奧利旺公司辯稱縣政府因建設規(guī)劃調整需要收回案涉地塊屬于不可抗力或情勢變更不符合法律規(guī)定，本院不予支持。因此奧利旺公司不存在免責事由。
綜上，奧利旺金寨分公司與吳代啟簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》、《承諾書（合同）》合法有效，吳代啟依照合同約定交付了案涉房屋產權證和土地使用權證，奧利旺金寨分公司以自己的行為明確表示不履行合同主要債務已構成預期違約，吳代啟及其丈夫胡遠春請求解除合同并要求損害賠償于法有據(jù)，本院予以支持。但吳代啟、胡遠春按協(xié)議實際履行可以獲得的43.2㎡門面房兩間的市場價值214.272萬元（24800×43.2㎡×2）作為實際損失主張拆遷房屋補償款，應扣除協(xié)議同時還約定的吳代啟應補償給奧利旺金寨分公司4萬元價款，本院對余款210.272萬元予以支持；關于拆遷過渡費可按800元／月從2014年12月2日起支付到本判決生效之日止；吳代啟、胡遠春主張停產停業(yè)損失15萬元證據(jù)不充分且《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》、《承諾書（合同）》中未約定，本院不予支持。因奧利旺金寨分公司不能獨立承擔民事責任，奧利旺金寨分公司應承擔的責任由奧利旺公司承擔。至于第三人金寨縣國土資源局、安居辦收回國有土地使用權及對國有土地上已拆除房屋進行征收補償與本案不是同一法律關系，不宜在本案中處理。經本院審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十五條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條第（二）項、第九十七條，《中華人民共和國公司法》第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決：一、解除原告吳代啟與被告安徽奧利旺房地產開發(fā)有限公司金寨分公司簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》、《承諾書（合同）》；二、被告安徽奧利旺房地產開發(fā)有限公司支付原告吳代啟、胡遠春拆遷房屋補償款210.272萬元及拆遷過渡費（拆遷過渡費按800元／月計算，自2014年12月2日起至本判決生效之日止）；三、駁回原告吳代啟、胡遠春的其他訴訟請求。上述具有金錢給付的義務于判決生效后十日內付清。如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費25219元，由原告吳代啟、胡遠春負擔5219元，被告奧利旺公司負擔20000元。
本院二審期間，兩上訴人圍繞其上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對上訴人所舉證據(jù)公司文件及規(guī)劃圖、設計圖費，證明上訴人一直申請政府出臺規(guī)劃設計方案；政府遲遲不規(guī)劃；上訴人要求政府收購案涉土地的申請未被批準。被上訴人及原審第三人對其真實性均未持異議，本院予以認定。對當事人一審所舉證據(jù)，本院二審認證意見同于一審。
本院查明
二審審理查明的事實同一審一致。
本院認為
本院認為，歸納訴辯雙方及第三人的意見，本案二審的爭議焦點：一、上訴人與被上訴人簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》是否有效，是否屬于附條件買賣合同的性質。二、上訴人是否存在免除履行合同義務的事由和條件；原審第三人金寨縣國土資源局、安居辦與本案是否存在利害關系。
關于爭議焦點一，本案奧利旺金寨分公司與吳代啟簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》系雙方在平等自愿基礎上達成一致，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效。《補充補償協(xié)議》約定奧利旺金寨分公司返還給吳代啟臨街門面房兩間，每間面積43.2㎡，吳代啟付給奧利旺金寨分公司4萬元，系對《拆遷安置補償協(xié)議》中返還拆除面積50.32㎡的門面房的變更，并無關于此款如未支付，協(xié)議不生效的相關約定，兩上訴人上訴稱協(xié)議無效合同及系附條件生效的理由不能成立。
關于爭議焦點二，《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》系奧利旺金寨分公司與吳代啟作為平等民事主體之間經協(xié)商一致達成的，對雙方具有約束力。因政府規(guī)劃調整需要，且金寨縣人民政府已經收回涉案地塊，雙方簽訂的上述協(xié)議已不可能繼續(xù)履行，吳代啟訴請解除《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》，符合法律規(guī)定，應予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。如《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》正常履行，吳代啟、胡遠春應能取得86.4㎡房屋，因不可歸責于吳代啟、胡遠春原因而未能實際取得，對吳代啟、胡遠春而言，其房屋損失應為86.4㎡房屋折價款，原審據(jù)此判決上訴人賠償吳代啟、胡遠春按合同履行后應返還86.4㎡房屋價款，于法有據(jù)。雖然奧利旺公司與金寨縣國土資源局就涉案地塊的回收及補償價款等達成《收回國有土地使用權補償協(xié)議》，上訴人認為依據(jù)該協(xié)議，其不應當向吳代啟、胡遠春承擔責任。依據(jù)合同相對性原則，奧利旺公司在其與吳代啟簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》后，應向吳代啟承擔責任。原審第三人金寨縣國土資源局、安居辦不是《拆遷安置補償協(xié)議》、《補充補償協(xié)議》的簽約一方主體，上訴人認為應由原審第三人承接并按其安置方案對吳代啟、胡遠春進行安置補償?shù)睦碛蔁o事實和法律依據(jù)，依法不能成立。綜上，案經本院審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費25219元，由上訴人安徽奧利旺房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決系終審判決。
審判人員
審判長王軍
審判員張海龍
代理審判員王麗
裁判日期
二〇一六年十一月十七日
書記員
書記員季敏
