審理法院：鄂爾多斯市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）內(nèi)06民終1002號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-08-21
審理經(jīng)過(guò)
上訴人閆繼組因與上訴人內(nèi)蒙古東源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東源房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，雙方均不服內(nèi)蒙古自治區(qū)達(dá)拉特旗人民法院(2016)內(nèi)0621民初字第6418號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年5月31日受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人閆繼祖，上訴人東源房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人劉振華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
閆繼祖上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判支持全部訴訟請(qǐng)求。上訴理由：安置費(fèi)補(bǔ)償截止日應(yīng)計(jì)算到2016年11月21日；面積差10184元屬于超收部分應(yīng)當(dāng)予以退還；東源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的損失。
被上訴人辯稱
東源房地產(chǎn)公司辯稱，交房日期為2016年7月6日，應(yīng)為安置補(bǔ)償截止日；面積差部分的房?jī)r(jià)屬于雙方合同約定的內(nèi)容，不應(yīng)退還；逾期交房的損失賠償沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
東源房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判。上訴理由：東源房地產(chǎn)公司原審代理人的行為超越了代理權(quán)限；按實(shí)際過(guò)渡期時(shí)間計(jì)算安置補(bǔ)償費(fèi)是雙方當(dāng)事人的合意的結(jié)果，不能以地方性法規(guī)來(lái)否定。
閆繼祖辯稱，代理人的授權(quán)委托書(shū)中明確委托事項(xiàng)包括出庭應(yīng)訴；安置補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算符合法律法規(guī)的規(guī)定。
原審法院經(jīng)審理查明，2012年4月22日，閆繼祖作為乙方（被拆遷人）與甲方（拆遷人）東源房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，合同第一條約定，甲方因建設(shè)”東源錦繡豪庭”小區(qū)，經(jīng)達(dá)旗房屋拆遷辦公室批準(zhǔn)，取得達(dá)拆字【2010】第22號(hào)《房屋拆遷許可證》，乙方所有的坐落在達(dá)旗樹(shù)林召鎮(zhèn)樹(shù)林召大街南、錫尼街北、和平路東、建設(shè)路西范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)位于該項(xiàng)目拆遷范圍之內(nèi)。第二條約定被拆遷人房地產(chǎn)基本情況：土地使用面積331.31平方米。被拆遷房屋總建筑面積為264.25平方米。第四條約定：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的樓房為”東源錦繡豪庭”小區(qū)住宅二號(hào)樓一單元十層西戶，建筑面積120.28㎡，最終以房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)確定的面積為準(zhǔn)，超出或不足本協(xié)議約定的面積部分，甲、乙雙方按3800元/㎡補(bǔ)差，補(bǔ)差款于甲方交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房時(shí)一次性結(jié)清。甲方于2013年12月22日前將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付乙方?；剡w安置新樓房的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)由東源房地產(chǎn)公司代理辦證，辦證費(fèi)由甲乙雙方按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。第六條約定：實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式自找周轉(zhuǎn)房過(guò)渡的，按照產(chǎn)權(quán)證由甲方付給乙方搬家補(bǔ)助費(fèi)（來(lái)回）1600元，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每戶600元/月，按實(shí)際過(guò)渡時(shí)間計(jì)算。合同末尾處補(bǔ)充：安置費(fèi)每月增加400元×20個(gè)月共計(jì)捌千元整，在樓房交付鑰匙時(shí)付清。合同還約定了其他內(nèi)容。閆繼祖屬于自找周轉(zhuǎn)房過(guò)渡。
2016年7月6日，東源房地產(chǎn)公司給閆繼祖出具回遷房交房單，閆繼祖的回遷住房位于東源國(guó)際廣場(chǎng)商住小區(qū)二號(hào)樓一單元十層西室124.23㎡、五號(hào)樓二單元十四層?xùn)|室132.43㎡。同日，被拆遷人閆繼祖的《房屋拆遷回遷安置基本情況核對(duì)表》協(xié)議內(nèi)容明細(xì)：一、置換房屋四套1、二號(hào)樓一單元十層西室124.23㎡；2、五號(hào)樓二單元十四層?xùn)|室126.3㎡；3、九號(hào)樓公寓單元四層401室41.33㎡；4、九號(hào)樓公寓單元四層404室41.33㎡;......五、被拆房實(shí)際交房時(shí)間2012年5月16日;六、約定回遷房交房時(shí)間2014年1月16日?；剡w安置房明細(xì)：回遷安置房四套1、二號(hào)樓一單元十層西室124.23㎡；2、五號(hào)樓二單元十四層?xùn)|室132.41㎡；3、九號(hào)樓公寓單元四層401室42.66㎡；4、九號(hào)樓公寓單元四層404室41.02㎡。實(shí)際平米差11.1㎡，應(yīng)繳補(bǔ)差款42180元。應(yīng)補(bǔ)償過(guò)渡費(fèi)30000元，其中補(bǔ)齊1000元的差額8000元，未按時(shí)交房22月22000元，小計(jì)應(yīng)繳12180元。閆繼祖補(bǔ)交12180元后領(lǐng)取了兩套住宅的鑰匙。
原審法院認(rèn)為，閆繼祖與東源房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》,是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同，雙方應(yīng)共同遵守。依照合同約定，東源房地產(chǎn)公司應(yīng)在2013年12月22日向閆繼祖交付回遷房屋，東源房地產(chǎn)公司實(shí)際交付房屋的時(shí)間是2016年7月6日，已構(gòu)成違約。有關(guān)本案法律適用問(wèn)題，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十五條”本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷?！北景笘|源房地產(chǎn)公司取得的達(dá)拆字【2010】第22號(hào)《房屋拆遷許可證》在以上條例施行前，故本案應(yīng)當(dāng)適用2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十二條”拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)?！蓖瑫r(shí)適用的《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條”因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)房屋拆遷安置過(guò)渡期限的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：（一）對(duì)自行安排周轉(zhuǎn)房過(guò)渡的被拆遷人或者房屋承租人，自逾期之月起按照臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；（二）對(duì)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過(guò)渡的被拆遷人或者房屋承租人,自逾期之月起按照臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。延長(zhǎng)房屋拆遷安置過(guò)渡期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。”據(jù)此，東源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)支付閆繼祖二倍的逾期臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)，具體期限為2013年12月22日至2016年7月6日，即東源房地產(chǎn)公司還應(yīng)補(bǔ)償閆繼祖的安置費(fèi)為：【1000元/月×30個(gè)月＋1000元/月÷30天×14天】×2－已付的22000元=38934元。對(duì)于閆繼祖要求東源房地產(chǎn)公司退還超過(guò)協(xié)議面積3%部分的房屋價(jià)款的訴訟請(qǐng)求，原審認(rèn)為，根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》約定，”產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋最終以房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)確定的面積為準(zhǔn)，超出或不足協(xié)議約定的面積部分按3800元/㎡補(bǔ)差，補(bǔ)差款于雙方交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時(shí)一次性結(jié)清”?！逗贤ā返谒臈l：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。該約定屬于雙方自愿簽訂，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故對(duì)閆繼祖的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。閆繼祖請(qǐng)求東源房地產(chǎn)公司支付從2013年12月22日至2016年10月25日共計(jì)逾期34個(gè)月、按照1000元/㎡/月計(jì)算的經(jīng)濟(jì)損失68000元，因其依據(jù)不足，該院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四條、第八條、第四十四條、第一百零七條、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十二條、《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條之規(guī)定，判決如下：一、內(nèi)蒙古東源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起給付原告閆繼祖臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)38934元；二、駁回閆繼祖其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)320元減半收取160元，由內(nèi)蒙古東源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，雙方當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。雙方當(dāng)事人二審事實(shí)上的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是閆繼祖按照回遷安置核對(duì)表補(bǔ)交12180元，該行為是否系雙方當(dāng)事人對(duì)面積誤差的最新合意；遲延回遷是否給閆繼祖造成實(shí)際損失，閆繼祖的主張是否有事實(shí)依據(jù)；東源房地產(chǎn)公司原審代理人是否有權(quán)代理，東源房地產(chǎn)公司能否撤回代理，原代理人在原審中的表述是否有效。首先，關(guān)于閆繼祖按照回遷安置核對(duì)表補(bǔ)交12180元，該行為是否系雙方當(dāng)事人對(duì)面積誤差的最新合意的問(wèn)題。《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》約定，”產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋最終以房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)確定的面積為準(zhǔn)，超出或不足協(xié)議約定的面積部分按3800元/㎡補(bǔ)差，補(bǔ)差款于雙方交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時(shí)一次性結(jié)清”。閆繼祖補(bǔ)交12180元的行為屬于對(duì)協(xié)議中該條約定的認(rèn)可，屬于雙方對(duì)面積誤差的最新合意。其次，關(guān)于遲延回遷是否給閆繼祖造成實(shí)際損失，閆繼祖的主張是否有事實(shí)依據(jù)的問(wèn)題。當(dāng)事人一方履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。閆繼祖沒(méi)有證據(jù)證明因東源房地產(chǎn)公司遲延回遷所造成的具體的實(shí)際損失，閆繼祖的主張沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。再次，關(guān)于東源房地產(chǎn)公司原審代理人是否有權(quán)代理，東源房地產(chǎn)公司能否撤回代理，原代理人在原審的表述是否有效的問(wèn)題。原審代理人周如意的委托授權(quán)手續(xù)齊備合法，授權(quán)委托書(shū)中明確委托事項(xiàng)包括出庭應(yīng)訴，屬于有權(quán)代理。因本案已處二審程序，東源房地產(chǎn)公司不得撤回一審中對(duì)周如意的授權(quán)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案法律適用上的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是東源房地產(chǎn)公司在超出法定回遷期限后，應(yīng)否雙倍支付安置費(fèi)；東源房地產(chǎn)公司應(yīng)否退還該面積誤差款；東源房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為何；本案糾紛是否適用商品房解釋的相關(guān)規(guī)定。
第一，關(guān)于東源房地產(chǎn)公司在超出法定回遷期限后，應(yīng)否雙倍支付安置費(fèi)的問(wèn)題。本案應(yīng)當(dāng)適用《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定。因閆繼祖屬于自找周轉(zhuǎn)房過(guò)渡，故東源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)雙倍支付閆繼祖逾期期間的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)。東源房地產(chǎn)公司的本項(xiàng)上訴理由不能成立，原審判決適用法律正確。
第二，關(guān)于東源房地產(chǎn)公司應(yīng)否退還該面積誤差款的問(wèn)題?！斗课莶疬w補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》中針對(duì)面積誤差雙方已達(dá)成合意，且閆繼祖已按照該協(xié)議約定和回遷安置核對(duì)表的內(nèi)容向東源房地產(chǎn)公司支付了面積誤差款，故閆繼祖無(wú)權(quán)要求東源房地產(chǎn)公司退還該面積誤差款?；陔p方已就此形成合意，并已實(shí)際履行，閆繼祖不可依照相關(guān)司法解釋的規(guī)定向東源房地產(chǎn)公司追回面積誤差款。
第三，關(guān)于東源房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為何的問(wèn)題。因閆繼祖主張的損失賠償缺乏事實(shí)依據(jù)，且原審判決已判令東源房地產(chǎn)公司雙倍支付安置費(fèi)，故對(duì)閆繼祖的本項(xiàng)主張不予支持。
第四，關(guān)于本案糾紛是否適用商品房解釋的相關(guān)規(guī)定的問(wèn)題。本案屬于房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，不宜直接適用商品房解釋，部分條款可類推適用。基于雙方當(dāng)事人已就面積誤差形成最新合意，并已實(shí)際履行，故本案糾紛不適用該解釋的相關(guān)規(guī)定。
綜上，上訴人閆繼祖、上訴人內(nèi)蒙古東源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求均不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5568元，由上訴人閆繼祖負(fù)擔(dān)2784元，由上訴人內(nèi)蒙古東源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2784元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)王學(xué)軍
審判員程偉
審判員倪志強(qiáng)
裁判日期
二〇一七年八月二十一日
書(shū)記員
書(shū)記員邱婧
