審理法院：杭錦后旗人民法院
案號：（2015）杭民初字第03076號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-05-30
審理經(jīng)過
原告王玉成、呂美芳與被告內(nèi)蒙古中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中遠公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告王玉成、呂美芳的委托代理人劉鳳林到庭參加了訴訟。被告中遠公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告王玉成、呂美芳訴稱，2011年5月19日，原告與被告簽訂了《房屋拆遷回遷協(xié)議書》，約定被告將原告房屋拆遷，雙方實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，給原告回遷晨豐新村項目四樓107平方米住房一套，原告所需面積大于或小于回遷面積按社會價執(zhí)行，回遷房屋交付時間為2012年12月30日，如不能按期交工，被告每月給原告租房費500元。該協(xié)議簽訂后，被告將原告的房屋拆除，但至今沒有完成整體拆遷工作，更沒有蓋起回遷房，導致原告與被告簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書》無法繼續(xù)履行，根本不能實現(xiàn)以舊房換新房的合同目的，理應(yīng)解除合同。2013年1月19日，被告承諾“自2013年1月1日起，我公司給予拆遷戶房屋租賃費補貼每月500元，直至2014年12月31日。所選回遷房將于2014年12月31日交付使用；如逾期交付，我公司將給予該回遷戶房屋租賃費補貼每月1500元，至交付房屋為止”。后經(jīng)原告委托杭錦后旗華耀房地產(chǎn)價格事務(wù)所評估對合同約定地段樓層單價做出評估，按照評估結(jié)果被告四層價格為2318元/平方米。故原告訴至本院，要求依法解除原告與被告簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書》；給付原告的房屋租賃費費，房屋租賃費費從2015年1月1日起按1500元/月計算，直至賠償拆遷房屋損失之日止；賠償拆除房屋損失248026元（107平方米*評估四層單價2318元/平方米）。
被告辯稱
被告中遠公司未作答辯。
本院查明
經(jīng)審理查明，2011年5月19日，被告中遠公司與原告王玉成、呂美芳簽訂《房屋拆遷回遷協(xié)議書》，約定原告以自有的房屋（產(chǎn)權(quán)證號：蒙5-4-448）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，給原告回遷晨豐新村商品樓四層107平方米住房一套，原告所需面積大于或小于回遷面積按社會價結(jié)算，在被告取得商品房預銷售許可證后，及時通知原告簽訂商品房銷售合同，并收回此協(xié)議書。協(xié)議第三條約定“房屋交付時間為2012年12月30日，如不能按期完工，每月付給乙方租房費500元”。協(xié)議第六條約定“如乙方在甲方交付房屋前要求變更為貨幣補償，甲方按乙方房屋評估價付給乙方，并解除此協(xié)議”。原被告雙方簽訂協(xié)議后，被告將原告的房屋拆除，但未完成整體拆遷工作開始施工建設(shè)，也未按約定對原告進行安置補償，導致原告與被告簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書》無法繼續(xù)履行。2013年1月19日，被告給原告等拆遷戶出具《承諾》，內(nèi)容為“自2013年1月1日起，我公司給予拆遷戶房屋租賃費補貼每月500元，直至2014年12月31日。所選回遷房將于2014年12月31日交付使用；如逾期交付，我公司將給予該回遷戶房屋租賃費補貼每月1500元，至交付房屋為止”。經(jīng)杭錦后旗華耀房地產(chǎn)價格事務(wù)所評估對合同約定地段樓層單價做出評估結(jié)論為四樓價格2318元/平方米。
另查明，杭錦后旗人民政府于2007年10月24日作出杭政批字（2007）第98號關(guān)于在一線路西側(cè)進行舊城改造及房地產(chǎn)開發(fā)的批復，決定“在南至居民區(qū)，北至公園南路，東至一線路，西至居民巷道新建3萬平米的住宅小區(qū)”。杭錦后旗人民政府于2011年12月30日作出杭政批字（2011）第207號關(guān)于公園南路南側(cè)棚戶區(qū)改造項目的批復，內(nèi)容為“位于自然巷道東側(cè)、公園南路南側(cè)、一線路西側(cè)、居民區(qū)北側(cè)開發(fā)改造項目（面積為10.5畝），符合棚戶區(qū)改造的相關(guān)條件，為棚戶區(qū)改造項目”。現(xiàn)原告訴至本院，要求依法解除原告與被告簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書》；給付原告的房屋租賃費費，房屋租賃費費從2015年1月1日起按1500元/月計算，直至賠償拆遷房屋損失之日止；賠償拆除房屋損失248026元（107平方米*評估四層單價2318元/平方米）。
上述事實，有當事人的陳述、《房屋拆遷回遷協(xié)議書》、《承諾》等在案佐證，并經(jīng)庭審審查，可予采信。
本院認為
本院認為，行政許可是指行政機關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準予其從事特定活動的行為。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后方可實施拆遷。本案中杭錦后旗人民政府雖對涉案土地實施舊城改造和棚戶區(qū)改造進行了批復，但被告并未取得《拆遷許可證》。被告未經(jīng)人民政府許可而發(fā)生的拆遷行為，違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定屬無效行為，因此其與原告簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書》屬無效合同。因原告的房屋已被被告拆除，且合同無效并不影響補償條款的效力，參照《房屋拆遷回遷協(xié)議書》第六條“如乙方在甲方交付房屋前要求變更為貨幣補償，甲方按乙方房屋評估價付給乙方，并解除此協(xié)議”的約定，結(jié)合杭錦后旗華耀房地產(chǎn)價格事務(wù)所對合同約定地段樓層單價作出的評估結(jié)論及《房屋拆遷回遷協(xié)議書》第一條中給原告回遷晨豐新村項目商品樓四層107平方米的約定，應(yīng)按照四樓2318元/㎡計算被拆遷房屋的賠償金額。同時，被告應(yīng)對原告的房屋租賃費予以賠償，根據(jù)被告給原告出具《承諾》的內(nèi)容，應(yīng)按每月1500元計算。原告主張從2015年1月1日起計算，屬于對自己權(quán)利的處分，且不違反法律的規(guī)定，本院予以準允。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第九十八條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告內(nèi)蒙古中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告王玉成、呂美芳房屋損失248026元（2318元/平方米*107平方米）；
二、被告內(nèi)蒙古中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告王玉成、呂美芳房屋租賃費（從2015年1月1日起按每月1500元計算至本判決生效之日止）；
三、駁回原告王玉成、呂美芳的其他訴訟請求。
本判決的履行期限為判決生效后十日內(nèi)。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5403元，由被告內(nèi)蒙古中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可自收到判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于巴彥淖爾市中級人民法院。
審判人員
審判長賈燕
審判員黃開東
人民陪審員趙莉萍
裁判日期
二〇一六年五月三十日
書記員
書記員谷沁玲
