審理法院：四川省高級人民法院
案號：（2020）川民終355號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-08-20
案由：合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司（以下簡稱正大公司）因與被上訴人四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱東晟公司）合同糾紛一案，不服四川省廣安市中級人民法院(2018)川16民初414號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2020年6月5日受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人正大公司的委托訴訟代理人魯春勇、馮明超，被上訴人東晟公司的委托訴訟代理人張全科到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
正大公司上訴請求：1.撤銷一審判決第一項、第三項、第四項；2.改判一審判決第一項案涉地塊新增建筑面積3300平方米需繳納的土地出讓金由東晟公司承擔;3.判決案涉地塊拆遷安置糾紛湯維中、樊春茂所涉的法院生效判決書所載義務(wù)由東晟公司履行;4.判決東晟公司自行承擔在案涉項目建設(shè)過程中超容積率和超紅線的法律責任及經(jīng)濟責任;5.判決東晟公司履行《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定的5000平方米安置房給付義務(wù);6.判決東晟公司承擔違約金人民幣100萬元;7.如正大公司承擔了案涉項目超容積率的經(jīng)濟責任，則應(yīng)判決東晟公司超出原規(guī)劃面積所建房屋部分按80%計算權(quán)益給予正大公司;8.一二審訴訟費及反訴費由東晟公司承擔。事實與理由:1.《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的附表中（應(yīng)拆未拆統(tǒng)計表），湯維中記載拆遷建筑面積381.49平方米，但實際上湯維中的拆遷面積在2008年8月13日的《房屋拆遷補償協(xié)議書》時經(jīng)實際勘驗為681.80平方米，雖然《房屋拆遷補償協(xié)議書》形式上是以正大公司名義簽訂，但該份《房屋拆遷補償協(xié)議書》有當時東晟公司法定代表人劉丹儒簽名，東晟公司對湯維中拆遷的實際面積是知曉和認可的；湯維中、樊春茂均是《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中明確約定的安置范圍，且正大公司已將樊春茂的拆遷安置補償協(xié)議書移交給了東晟公司，故東晟公司對湯維中、樊春茂負有安置補償義務(wù)；一審法院未將湯維中、樊春茂的拆遷安置補償納入東晟公司的清償義務(wù)違背《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》簽約目的。2.《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中記載的可建面積約10000平方米，事實上，東晟公司在簽訂協(xié)議后四川省鄰水縣政府也確實將該項目調(diào)整到12749平方米，比原協(xié)議約定的10000平方米多建了2000平方米，將原規(guī)劃的房屋樓層6+1層變成了18層高層建筑，其建成后的真正建筑面積已經(jīng)達到14000平方米；《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中雖然沒有土地出讓金由誰來進行補繳的約定，但是本案合同屬于項目轉(zhuǎn)讓或者土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓之后應(yīng)當由受讓人補交土地出讓金；且2013年12月31日正大公司給鄰水縣國土局出具的《法人授權(quán)委托書》載明“…發(fā)生的一切費用由東晟公司全權(quán)負責，…”，有東晟公司謝學銘在該委托書上簽字，表明東晟公司對該事實是清楚的，認可由東晟公司繳納超容積率的土地出讓金，故一審法院認定正大公司未達到合同約定的約10000平方米而判令正大公司承擔3300平方米的土地出讓金是錯誤的。3.正大公司享有東晟公司提供的約5000平方米的安置房權(quán)益系《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定。東晟公司主動要求正大公司聯(lián)合開發(fā)案涉安置房的真實目的：一是案涉安置房相鄰的“南方明珠”樓盤系東晟公司原法定代表人劉丹儒以重慶市遠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義進行開發(fā)，為了達到“南方明珠”超建面積達44435.28平方米的目的；二是“南方明珠”樓盤的開發(fā)也涉及到其拆遷戶安置，劉丹儒正好利用案涉安置房方便其對“南方明珠”的拆遷戶進行安置；三是對案涉安置房進行超容積率多修建，多建部分進行對外出售彌補損失。一審法院否認東晟公司聯(lián)合開發(fā)案涉安置房的真實目的也即“南方明珠”樓盤的間距讓渡問題，違背客觀事實亦導(dǎo)致案件判決思路偏差。4.由于東晟公司不按《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》履行對拆遷戶的安置義務(wù)，導(dǎo)致周小瓊、吳維明、湯維中、樊春茂不斷上訪，造成正大公司在四川省鄰水縣所修建的市政道路工程款400余萬元長達十年至今未得到支付，就資金占用利息就是一筆巨大損失，一審法院卻以正大公司未提供損失的具體金額認定不存在支付違約金是錯誤的。5.由于東晟公司修建案涉安置房系以正大公司名義，建設(shè)行政主管部門對占紅線事宜包括處罰問題找正大公司，一審法院卻以“應(yīng)由相關(guān)部門處理”而不予審理，是不正確的。6.本案實系聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)糾紛，依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條之規(guī)定，結(jié)合《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中正大公司占有80%的份額，如法院判決正大公司承擔新增的土地出讓金，則應(yīng)判決正大公司享有新增房屋部分80%的權(quán)益。綜上，一審法院認定事實不清，適用法律錯誤，判決結(jié)果不公。
被上訴人辯稱
東晟公司辯稱，1.劉丹儒雖是東晟公司實際控制人，但其在湯維中的《房屋拆遷補償協(xié)議書》上簽字僅系見證行為，不是對安置義務(wù)的承接，且正大公司已按照安置協(xié)議進行了安置。2.案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中對可建面積約10000平方米的分配系雙方各50%，正大公司主張東晟公司代為履行安置義務(wù)后，正大公司還應(yīng)分得5000平方米房屋是不成立的，東晟公司最終安置了5937.81平方米已超額履行了安置義務(wù)。3.按照《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》可建面積約10000平方米的約定，正大公司交付的標的物因不符合約定，一審認定由正大公司承擔超容積率中3300平方米的土地出讓金繳納責任是客觀的。4.一審對涉湯維中、樊春茂的安置補償義務(wù)的確定系依據(jù)生效判決；一審對《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》法律關(guān)系性質(zhì)的認定正確；案涉超紅線問題的處罰涉行政管理問題，不能由司法權(quán)代替行政權(quán)；東晟公司在本案中沒有違約行為，不應(yīng)承擔違約責任；“南方明珠”項目與案涉安置房項目相鄰，但與本案無關(guān)。請求駁回上訴，維持原判。
一審原告訴稱
正大公司向一審法院起訴請求：1.判令東晟公司按照2008年5月26日簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定給付正大公司約5000平方米的安置房權(quán)益，按現(xiàn)有市場價5000元/平方米折價給付計2500萬元；2.判令東晟公司按照《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定履行楊四洲、湯維中等17戶房屋的拆遷安置及補償義務(wù)（其中周小瓊、吳維明、樊春茂、湯維中4戶按照民事判決書中判令正大公司承擔的義務(wù)判由東晟公司履行，其他未提起訴訟的拆遷戶按正大公司與拆遷戶簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議由東晟公司履行安置義務(wù)和支付義務(wù)）；3.判令東晟公司自行承擔其在建設(shè)過程中超容積率及超紅線的法律和經(jīng)濟責任（含行政處罰的罰款和應(yīng)補繳的土地出讓金等費用的償付義務(wù)）；4.判令東晟公司承擔違約金100萬元；5.判令東晟公司超出原規(guī)劃面積所修建部分按80%計算權(quán)益由正大公司享有，并按照市場價5000元/平方米由東晟公司向正大公司支付；6.案件受理費由東晟公司負擔。
東晟公司向一審法院提出反訴請求：1.判決確認由正大公司承擔補繳新增建筑面積3300平方米的土地出讓金；2.判決正大公司向東晟公司支付違約金100萬元；3.判決正大公司繼續(xù)履行《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，并協(xié)助東晟公司辦理所有安置房的相關(guān)權(quán)證；4.案件受理費均由正大公司負擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：正大公司由原四川省正義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更企業(yè)名稱而來。正大公司通過出讓方式取得四川省鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)南部新區(qū)13號地塊的土地使用權(quán)，證號鄰鼎國用（2003）字第1917號，用途為商業(yè)，使用權(quán)面積為20,253平方米。2008年5月26日，正大公司（甲方）與東晟公司（乙方）就甲方投資開發(fā)的四川省鄰水縣南部新區(qū)學府雅園項目，現(xiàn)已完成整個項目90%的投資開發(fā)任務(wù)，尚余臨乙方處的柏樹灣拆遷安置房約10000平方米未建，遺留楊四洲等8家約2000余平方米舊房未拆，雙方?jīng)Q定共同聯(lián)合開發(fā)，簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，主要約定：1.項目名稱：學府雅園柏樹灣處安置房；2.應(yīng)拆未拆面積約2000平方米，最終按實測面積為準；3.可建安置房面積約10000平方米，最終按實際建筑面積為準；4.甲方的職責及權(quán)益：負責向乙方提交“未拆遷戶面積統(tǒng)計表”，“已拆遷安置房統(tǒng)計表”，供乙方照此進行拆遷安置補償，負責配合乙方辦理拆遷、施工、竣工、驗收等各種手續(xù)，負責將現(xiàn)行地貌交給乙方拆遷、安置、補償并修建安置房，負責承擔從該協(xié)議簽訂之日止前的各位拆遷戶的過渡期補償費，享受乙方提供的約5000平方米安置房的權(quán)益，負責將原已拆遷安置在此處的各位拆遷戶的拆遷合同檔案全部復(fù)印并加蓋鮮章交由乙方負責安置補償；5.乙方的職責和權(quán)益：負責該項目未完部分即楊四洲等8戶拆遷戶約2000平方米舊房屋的拆遷安置補償，并承擔一切費用（柏樹灣應(yīng)拆未拆房屋面積統(tǒng)計表附后作為合同附件）；甲方原已拆遷并安置在此處的拆遷戶，從該協(xié)議簽訂之日起，由乙方負責承擔此部分拆遷戶的過渡期補償，并負責按甲方和拆遷戶簽訂的協(xié)議按期支付；負責承擔甲方原已拆遷安置的安置房約4700平方米的房屋拆遷安置補償?shù)裙ぷ?，并負責按甲方提供的“拆遷安置房選房登記表”進行對號登記安置并承擔安置房的修建、舊房屋的拆遷、場地平整、道路排水及各種應(yīng)該完成的公共設(shè)施建設(shè)，包括此范圍內(nèi)所涉各拆遷戶的拆遷安置補償?shù)雀黜椯M用（拆遷安置房選房登記表附后作為合同附件）；負責承擔安置房的報建、修建以及安置后剩余房屋約5000平方米的處理，享受此部分權(quán)益，并承擔相關(guān)稅費及責任；承擔該項目在工程建設(shè)和剩余房屋銷售過程中所涉及的一切稅費；6.違約責任：合同生效后，任何一方不得單方終止合同，凡出現(xiàn)單方終止合同均屬嚴重違約方，違約方必須支付另一方違約金300萬元，同時還應(yīng)賠償由此給對方造成的一切損失。合同生效后，任何一方違背合同部分條款，違約方應(yīng)支付另一方違約金100萬元，違約金累計計算。正大公司和東晟公司的法定代表人在協(xié)議上簽名并加蓋公司印章?！恫疬w安置房選房登記表》載明，正大公司已拆未安置的有9戶：樊春茂、吳維明、周小瓊、黃小容、姜民瓊、周杰、陳賢發(fā)、張竹蘭、許貴生，已拆未安置面積共計2650平方米（另還有安置吳維明、周小瓊的兩間門市未注明面積）；《柏樹灣應(yīng)拆未拆遷房屋面積統(tǒng)計表》載明應(yīng)拆未拆遷的有8戶：楊四洲、許明清、楊勝德、楊勝茂、許昌凡、許建波、湯維中、倪先成，應(yīng)拆未拆遷房屋面積共計1850.54平方米。上述17戶均是與正大公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》?！堵?lián)合開發(fā)協(xié)議書》簽訂后，案涉土地未變更土地使用權(quán)人。案涉學府雅園A6號樓原設(shè)計為6+1層花園洋房。簽訂協(xié)議后，東晟公司將學府雅園變更設(shè)計為高層建筑，增加了容積率，并以自己的名義設(shè)計、報建、施工，于2014年12月24日向政府報送竣工驗收報告。雙方一致陳述案涉項目未經(jīng)過建設(shè)部門驗收備案。
東晟公司拆遷、修建后對上述17戶拆遷戶按《拆遷安置房選房登記表》和《柏樹灣應(yīng)拆未拆遷房屋面積統(tǒng)計表》進行了安置，對已拆未安置的9戶共安置2999.43平方米（超表安置349.43平方米），對應(yīng)拆未拆遷的8戶共安置2938.38平方米（超表安置1087.84平方米）。目前安置有爭議的有4戶：吳維明、周小瓊、樊春茂和湯維中。其中吳維明、周小瓊因?qū)Π仓玫拈T市位置有意見而拒收門市，并訴至法院。另案上訴人吳維明、吳勝芳與被上訴人正大公司、東晟公司確認合同效力一案，四川省廣安市中級人民法院(以下簡稱廣安中院)受理后于2018年11月15日作出（2018）川16民終1418號民事判決書，該判決第三項判決正大公司向吳維明、吳勝芳交付鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園A6-1單元102號門市（面積約50平方米）。另案原告李世忠、周小瓊與正大公司、東晟公司確認合同效力一案，四川省鄰水縣人民法院(以下簡稱鄰水縣法院)受理后于2018年11月30日作出（2018）川1623民初1704號民事判決書，該判決第二項判決正大公司向李世忠、周小瓊交付鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園A6-1幢底層1號門市（面積約50平方米）。本案訴訟中，東晟公司稱隨時可以代為履行上述兩份判決。樊春茂因其與正大公司簽訂的房屋拆遷安置協(xié)議中有安置門市的約定，但《拆遷安置房選房登記表》中無門市安置，東晟公司未安置其門市，而訴至法院。另案原告樊春茂、何一平與被告正大公司、東晟公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，鄰水縣法院受理后于2018年12月20日作出（2018）川1623民初1820號民事判決，該判決第一項判決正大公司在學府雅園安置樊春茂、何一平兩個門市（面積各40平方米）。正大公司不服該判決上訴于廣安中院，廣安中院于2019年5月16日作出（2019）川16民終482號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。本案訴訟中，正大公司稱其已與樊春茂、何一平達成執(zhí)行和解協(xié)議。湯維中因其與正大公司簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議約定的安置面積大于《柏樹灣應(yīng)拆未拆遷房屋面積統(tǒng)計表》中的統(tǒng)計面積，東晟公司按表中面積安置，超出部分未安置，而訴至法院。另案原告湯維中與被告正大公司、東晟公司屋房拆遷安置補償合同糾紛一案，鄰水縣法院受理后于2018年7月10日作出（2018）川1623民初1421號民事判決，該判決第一項判決正大公司安置湯維中面積為125平方米的住房及面積為80平方米的門市。上述五份判決均為生效判決，法院均認定正大公司和東晟公司的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議為內(nèi)部約定，對拆遷戶不產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生安置義務(wù)的轉(zhuǎn)移，正大公司為安置義務(wù)主體。拆遷戶與正大公司簽訂的拆遷安置補償協(xié)議中安置的房屋除柏樹灣處安置外，其他地方還有安置，其他地方的安置房由正大公司提供。因東晟公司改變設(shè)計，東晟公司所安置的位置和面積不能與表中一一對應(yīng)，作了相應(yīng)調(diào)整。對于超面積安置部分，東晟公司與拆遷戶未結(jié)算，與正大公司也未結(jié)算，正大公司和東晟公司在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中亦未約定如何計算，之后也未對此協(xié)商處理。
2013年9月17日,鄰水縣國土資源局向正大公司發(fā)出《鄰水縣國土資源局關(guān)于提供鼎屏鎮(zhèn)柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地使用證的函》鄰國土資函[2013]196號，書面函告在收到該函之日起三個工作日內(nèi)向鄰水縣國土資源局提供國有土地使用權(quán)證、土地出讓合同等相關(guān)資料，以對柏樹灣安置房建設(shè)增加容積率進行評估，核定增加容積率補繳土地出讓金金額。同月23日，東晟公司工作人員王亞在該函上簽名。2013年12月20日,鄰水縣國土資源局向正大公司發(fā)出《鄰水縣國土資源局關(guān)于提供鼎屏鎮(zhèn)柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地使用證的函》鄰國土資函[2013]304號，載明，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和文件精神以及縣住建局根據(jù)建設(shè)業(yè)主提供的鄰鼎國用（2003）字第1917號國有土地使用證，土地使用權(quán)人為正大公司，辦理了兩證一書，規(guī)劃許可建筑面積為7244.73平方米，用地面積為2988.16平方米；書面函告正大公司提供相關(guān)資料，否則將以2013年12月26日作為評估基準日核定增加容積率補繳土地出讓金。同月31日，正大公司向鄰水縣國土資源局出具授權(quán)委托書，委托東晟公司前來辦理鄰水縣柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地使用證等相關(guān)事宜。同日，東晟公司工作人員謝學銘在該委托書上簽名。2015年8月12日鄰水縣國土資源局《關(guān)于曹家灘柏樹灣東方明珠安置房三宗地增加容積率補繳土地出讓價款的請求》鄰國土資［2015］231號載明，案涉土地使用權(quán)人為正大公司，面積為2987平方米，原建筑面積為6700平方米，容積率為2.24；增加建筑面積6049.82平方米，容積率為4.27，該宗地擬補繳土地出讓價款521.49萬元（樓面地價862元/平方米X6049.82平方米）。2015年9月29日鄰水縣國土資源局向正大公司發(fā)出《催繳通知單》，通知在收到通知后30日內(nèi)繳納因增加容積率應(yīng)補繳土地出讓價款521.49萬元。東晟公司稱其在政府通知補繳土地出讓金時才知道正大公司所提供的土地可建面積僅為6700平方米，故不同意全額補繳土地出讓金。雙方對補繳主體有爭議，至今未補繳土地出讓金，案涉項目房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
一審另查明，“南方明珠”項目系重慶市遠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年取得南部新區(qū)14號地塊土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的項目。2008年5月30日鄰水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會同意“南方明珠”項目增大容積率。“南方明珠”項目于2009年-2011年竣工驗收備案。正大公司主張“南方明珠”系東晟公司法定代表人劉丹儒以個人名義掛靠重慶市遠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的項目，但未提供證據(jù)證實。
一審法院認為，本案的爭議焦點為：一、《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的性質(zhì)和效力；二、《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中第六條第（5）項約定正大公司享受東晟公司提供的約5000平方米安置房的權(quán)益是否為移送表中17戶拆遷戶的安置權(quán)益；三、17戶拆遷戶安置補償義務(wù)的承擔主體問題；四、案涉土地補繳土地出讓金的承擔主體、承擔比例問題；五、雙方是否有違約行為，是否應(yīng)承擔違約金及其金額；六、正大公司是否享有東晟公司超出原規(guī)劃面積所修建部分的80%的安置權(quán)益。
一、關(guān)于《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的性質(zhì)和效力問題。2008年5月26日正大公司與東晟公司簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定正大公司負責將現(xiàn)行地貌交給東晟公司，由東晟公司對案涉土地進行拆遷、安置、補償并修建安置房，正大公司負責配合東晟公司辦理拆遷、施工、竣工、驗收等各種手續(xù)，負責承擔從該協(xié)議簽訂之日止前的各拆遷戶的過渡期補償費，享受東晟公司提供的約5000平方米安置房的權(quán)益，即正大公司只提供土地使用權(quán)，配合辦理相關(guān)手續(xù)，不參與項目的開發(fā)經(jīng)營，不承擔經(jīng)營風險，固定享受收益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”之規(guī)定，案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》名為聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。該協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，各方當事人均應(yīng)按約履行。
一審法院認為
二、關(guān)于《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中第六條第（5）項約定正大公司享受東晟公司提供的約5000平方米安置房的權(quán)益是否為移送統(tǒng)計表中17戶拆遷戶的安置權(quán)益的問題。一是從《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》內(nèi)容看，協(xié)議約定正大公司提供可建面積約10000平方米的土地交給東晟公司拆遷、修建，東晟公司拆遷修建后負責按照正大公司移交的《柏樹灣應(yīng)拆未拆遷房屋面積統(tǒng)計表》《拆遷安置房選房登記統(tǒng)計表》對17戶拆遷戶提供約4500平方米安置房。若除此外，正大公司還享有約5000平方米安置房的權(quán)益，東晟公司根本不能按《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》第七條第（4）項約定享有安置后剩余房屋約5000平方米的權(quán)益，明顯不符合協(xié)議本意。二是正大公司主張因東晟公司法定代表人劉丹儒掛靠重慶市遠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“南方明珠”項目，為縮小間距、讓渡利益而簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，但未提供任何證據(jù)證實，且東晟公司對此不予認可，也與“南方明珠”項目由重慶市遠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的客觀事實不符，不予支持。綜上，一審法院認為《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》第六條第（5）項約定正大公司享受東晟公司提供約5000平方米安置房的權(quán)益應(yīng)為東晟公司按正大公司移送統(tǒng)計表承擔17戶拆遷戶的安置義務(wù)，而非正大公司在東晟公司安置17戶拆遷戶后還享有5000平方米安置房的權(quán)益。
三、關(guān)于17戶拆遷戶安置補償義務(wù)承擔主體問題。正大公司在與17戶拆遷戶簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議后，與東晟公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，交由東晟公司負責開發(fā)、安置。根據(jù)合同相對性原則，17戶拆遷戶的安置義務(wù)主體對外應(yīng)是正大公司。正大公司通過《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》將原已拆遷安置在柏樹灣片區(qū)安置房的17戶拆遷戶的安置義務(wù)轉(zhuǎn)由東晟公司承擔，但該協(xié)議系正大公司與東晟公司之間的內(nèi)部約定，17戶拆遷戶未在協(xié)議上簽名或事后明確追認，故該協(xié)議僅對正大公司和東晟公司有約束力，對17戶拆遷戶無約束力。根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定，東晟公司應(yīng)按《柏樹灣應(yīng)拆未拆遷房屋面積統(tǒng)計表》《拆遷安置房選房登記統(tǒng)計表》進行拆遷安置補償，即其安置義務(wù)的范圍僅限于上述兩表中所載明的安置范圍，對于正大公司與拆遷戶所簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議中所載明的安置范圍不一致的，即超出上述兩表統(tǒng)計的安置面積部分應(yīng)由正大公司承擔安置義務(wù)。對于周小瓊、吳維明兩戶有爭議部分的安置屬于上述兩表中的安置范圍，故鄰水縣法院（2018）川1623民初1704號及廣安中院（2018）川16民終1418號民事判決所判決的安置義務(wù)對外由正大公司承擔，對內(nèi)應(yīng)由東晟公司承擔；對于樊春茂、湯維中兩戶有爭議部分的安置不屬于上述兩表中的安置范圍，故廣安中院（2019）川16民終482號及鄰水縣法院（2018）川1623民初1421號民事判決書所判決的安置義務(wù)應(yīng)由正大公司承擔。
四、關(guān)于補繳土地出讓金的承擔主體及承擔比例問題。由于案涉土地未作轉(zhuǎn)讓登記，土地使用權(quán)人仍為正大公司，故案涉土地補繳土地出讓金的義務(wù)主體對外仍是正大公司?！堵?lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定案涉土地可建安置房面積約10000平方米，最終按實際建筑面積為準，即可建面積未約定準確數(shù)字系約定不明。現(xiàn)雙方當事人對此未達成補充協(xié)議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條之規(guī)定，應(yīng)按合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定，正大公司交付的土地可建安置房面積約10000平方米，東晟公司需安置的面積約5000平方米，享有安置后剩余房屋約5000平方米的權(quán)益。一審法院按上述協(xié)議條款內(nèi)容，確定正大公司應(yīng)向東晟公司轉(zhuǎn)讓可建安置房面積約10000平方米的土地。事實上，正大公司所轉(zhuǎn)讓的土地用地面積為2987平方米，建筑面積為6700平方米，容積率為2.24，后東晟公司變更設(shè)計并經(jīng)鄰水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會同意變更容積率為4.27，增加建筑面積6049.82平方米。2015年9月鄰水縣國土資源局通知正大公司需要補繳土地出讓金521.49萬元（樓面地價862元/平方米X6049.82平方米）。即正大公司所轉(zhuǎn)讓的土地可建面積6700平方米比協(xié)議約定的可建面積10000平方米少了3300平方米，正大公司需補繳新增建筑面積3300平方米部分的土地出讓金方可達到協(xié)議約定的土地轉(zhuǎn)讓條件。故對案涉土地新增建筑面積3300平方米部分所需補繳的土地出讓金應(yīng)由正大公司承擔，其余新增建筑面積部分所需補繳的土地出讓金系東晟公司在使用土地過程中所產(chǎn)生的費用，應(yīng)由東晟公司自行承擔。鑒于補繳土地出讓金應(yīng)由相關(guān)行政部門處理，且本案雙方當事人均未提供已補繳土地出讓金的依據(jù)，該費用尚未實際發(fā)生，故僅對雙方應(yīng)承擔的新增建筑面積所需補繳的土地出讓金的范圍予以確認。至于東晟公司開發(fā)中超紅線占地問題與本案無關(guān)，應(yīng)由相關(guān)行政部門處理。
五、關(guān)于違約金的問題。本案中，正大公司按《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定向東晟公司交付了案涉土地用于開發(fā)建設(shè)，東晟公司亦按《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定拆遷、安置了17戶拆遷戶，支付了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價，雙方均無違約行為。正大公司主張東晟公司增加容積率，未及時補繳增加容積率部分的土地出讓金，導(dǎo)致其經(jīng)濟受損，但未提供充分證據(jù)證明損失的存在及損失的具體金額。東晟公司主張正大公司未按合同提供足夠面積的土地使用權(quán)，導(dǎo)致案涉項目施工無法正常開展，系違約行為。因正大公司所交付的土地實際可建面積少于協(xié)議約定的可建面積3300平方米，正大公司因此應(yīng)承擔新增建筑面積3300平方米所需補繳的土地出讓金，但所交付的土地面積并未減少，不影響東晟公司開發(fā)建設(shè)過程中增加容積率，新增建筑面積和案涉項目的施工。因雙方當事人均未補繳土地出讓金，導(dǎo)致目前案涉土地上安置房的相關(guān)權(quán)證尚未辦理，雙方均有過錯。綜上，一審法院對于雙方當事人主張的違約金均不予支持。目前案涉土地上的安置房相關(guān)權(quán)證尚未辦理，東晟公司關(guān)于正大公司按照《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定協(xié)助東晟公司辦理所有安置房的相關(guān)權(quán)證的訴訟請求，符合合同約定，予以支持。
六、關(guān)于正大公司是否享有東晟公司超出原規(guī)劃面積所修建部分80%的安置權(quán)益的問題。正大公司主張享有對東晟公司超出原規(guī)劃面積所修建部分80%的安置權(quán)益，因該主張不符合《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定，亦無事實和法律依據(jù)而不予支持。
綜上，一審法院依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條規(guī)定，判決：一、四川省鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地新增建筑面積3300平方米所需補繳的土地出讓金由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司負責向相關(guān)部門交納；其余新增建筑面積需補繳的土地出讓金由四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司以正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司名義負責向相關(guān)行政部門補繳；二、四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)代正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司按照四川省鄰水縣人民法院（2018）川1623民初1704號民事判決書第二項判決的內(nèi)容［由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司向李世忠、周小瓊交付鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園A6-1幢底層1號門市（面積約50平方米）］履行義務(wù)；四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)代正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司按照四川省廣安市中級人民法院（2018）川16民終1418號民事判決書第三項的內(nèi)容［由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司向吳維明、吳勝芳交付鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園A6-1單元102號門市（面積約50平方米）］履行義務(wù)；三、正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司按照《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定協(xié)助四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司辦理四川省鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)柏樹灣片區(qū)安置房的相關(guān)權(quán)證；四、駁回正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司的其他本訴訴訟請求；五、駁回四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司的其他反訴訴訟請求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費171800元，反訴案件受理費49003元，共計220803元，由正大公司和東晟公司各負擔110401.50元。
本院查明
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。當事人對一審查明事實無異議，對一審查明事實本院予以確認。
二審另查明，2008年8月13日正大公司與湯維中簽訂《房屋拆遷補償協(xié)議書》約定“磚混構(gòu)面積423.30平方米，磚木結(jié)構(gòu)面積146.05平方米，土木結(jié)構(gòu)面積29.99平方米”，上述共計599.34平方米。該協(xié)議上有東晟公司實際控制人劉丹儒簽字?！堵?lián)合開發(fā)協(xié)議書》第十條特別約定（2）載明“乙方（東晟公司）負責承擔該項目在拆遷、安置、施工建設(shè)、房屋銷售、質(zhì)保期內(nèi)維修等一切責任、并負責按月足額支付民工工資及材料款，如出現(xiàn)任何經(jīng)濟糾紛，一切與甲方（正大公司）無關(guān)，均由乙方承擔全部責任?！?013年12月31日即在案涉安置房屋的修建過程中，正大公司向鄰水縣國土資源局出具的《法人授權(quán)委托書》內(nèi)容為：根據(jù)正大公司與東晟公司簽訂的相關(guān)協(xié)議，茲委托東晟公司前來辦理鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地使用證等相關(guān)事宜，所發(fā)生的一切費用均由東晟公司全權(quán)負責，與正大公司無任何關(guān)系。同日，東晟公司工作人員謝學銘在上述《法人授權(quán)委托書》上簽字。
本院認為
本院認為，本案爭議焦點為：1.案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》法律關(guān)系的性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系；2.案涉安置房項目超容積率新增建筑面積3300平方米所對應(yīng)的土地出讓金及安置房建設(shè)過程中因超紅線建設(shè)所致的行政處罰責任由誰承擔；3.案涉拆遷戶樊春茂、湯維中另案生效判決確定的安置義務(wù)由誰承擔；4.正大公司主張的5000平方米安置房及東晟公司超出原規(guī)劃所修建房屋面積80%的權(quán)益應(yīng)否支持；5.東晟公司是否存在違約，其應(yīng)否向正大公司支付100萬元違約金。
關(guān)于《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的性質(zhì)及效力。本案雙方所簽《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定由正大公司負責將用地面積為2900余平方米的現(xiàn)行地貌交給東晟公司，由東晟公司在該2900余平方米土地上修建房屋并對包括樊春茂、湯維中在內(nèi)的17戶拆遷戶進行拆遷、安置、補償，正大公司負責配合東晟公司辦理拆遷、施工、竣工、驗收等各種手續(xù)，負責承擔從該協(xié)議簽訂之日止前的各拆遷戶的過渡期補償費，享受東晟公司提供的約5000平方米安置房的權(quán)益，該協(xié)議還特別約定東晟公司負責承擔該項目在拆遷、安置、施工建設(shè)、房屋銷售、質(zhì)保期內(nèi)維修等一切責任，并負責按月足額支付民工工資及材料款，如出現(xiàn)任何經(jīng)濟糾紛，一切與正大公司無關(guān)，均由東晟公司承擔全部責任。即正大公司僅提供安置房的土地使用權(quán)并配合辦理相關(guān)手續(xù)，而不參與項目的開發(fā)經(jīng)營、不承擔經(jīng)營風險，正大公司與案涉安置房建設(shè)所發(fā)生的任何經(jīng)濟糾紛無關(guān)，而正大公司向東晟公司提供2900余平方米土地使用權(quán)所享有的權(quán)益即為東晟公司代正大公司安置17戶拆遷戶?；诖?，一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條的規(guī)定，認定本案雙方所簽《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》名為聯(lián)合開發(fā)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并無不當。因《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》為雙方當事人的真實意思表示，亦不違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)合法有效。
關(guān)于案涉安置房項目超容積率新增建筑面積3300平方米所對應(yīng)的土地出讓金及安置房建設(shè)過程中因超紅線建設(shè)所致的行政處罰責任由誰承擔的問題。正如一審法院所認定的因案涉安置房之上的土地使用權(quán)人仍為正大公司，土地尚未作轉(zhuǎn)移登記，故案涉安置房項目超容積率補繳土地出讓金的義務(wù)人以及超紅線建設(shè)所致的行政處罰責任主體對外仍是正大公司，對內(nèi)雙方的責任承擔即終極責任人是誰應(yīng)根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》之約定。正大公司在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中的核心義務(wù)系提供2900余平方米的土地用于東晟公司完成案涉安置房的修建，而對于案涉學府雅園A6號樓原設(shè)計為6+1層花園洋房所對應(yīng)的容積率為多少也即能修建多大面積，系由政府相關(guān)部門確定而非當事人雙方約定所能決定，且當事人雙方對原設(shè)計6+1層花園洋房的容積率應(yīng)為明知。因此，東晟公司在正大公司按約交付的土地面積內(nèi)進行房屋建設(shè)所涉及的在原設(shè)計容積率之上增加容積率、超紅線建設(shè)等所導(dǎo)致的糾紛及責任，按當事人雙方關(guān)于“一切與正大公司無關(guān)，均由東晟公司承擔全部責任”的約定，且對于本案雙方名為聯(lián)合開發(fā)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的糾紛，在轉(zhuǎn)讓方正大公司所交付的土地面積符合合同約定的情況下，其不存在違約亦不應(yīng)承擔東晟公司在安置房建設(shè)中超容積率（包括3300平方米）、超紅線建設(shè)的經(jīng)濟和行政責任。在案涉安置房修建過程中當事人雙方亦是按《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》中責任承擔的約定在實際履行，這從一二審已經(jīng)查明的2013年12月31日正大公司向鄰水縣國土資源局出具的《法人授權(quán)委托書》的內(nèi)容即“根據(jù)正大公司與東晟公司簽訂的相關(guān)協(xié)議，茲委托東晟公司前來辦理鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地使用證等相關(guān)事宜，所發(fā)生的一切費用均由東晟公司全權(quán)負責，與正大公司無任何關(guān)系”以及東晟公司工作人員謝學銘在上述《法人授權(quán)委托書》上簽字，得以印證。
關(guān)于拆遷戶樊春茂、湯維中另案生效判決確定的安置義務(wù)由誰承擔的問題。根據(jù)雙方當事人不爭的事實即樊春茂、湯維中屬《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定的17戶范圍內(nèi)的安置對象，在本案雙方簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》之時，樊春茂屬已拆遷未安置對象，湯維中屬應(yīng)拆遷未拆遷對象。樊春茂對住宅安置沒有意見且已由正大公司安置完畢，其對門面安置面積80平方米無異議，但對門面安置的位置有異議而未選房，從而導(dǎo)致《拆遷安置房選房登記表》中無樊春茂的名字，但這種情形并不能成為免除東晟公司對樊春茂門面安置義務(wù)的理由。對于湯維中的安置，因正大公司與湯維中簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議書》系在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》之后，該《房屋拆遷補償協(xié)議書》約定的面積599.34平方米大于登記在前的《拆遷安置房選房登記表》中記載的面積，東晟公司實際控制人劉丹儒在上述《房屋拆遷補償協(xié)議書》中的簽字，表明東晟公司對湯維中增加安置面積的認可，該認可并未超出《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定的東晟公司安置義務(wù)的范圍，由此產(chǎn)生的安置糾紛對內(nèi)按約應(yīng)由東晟公司承擔，故東晟公司應(yīng)承擔另案生效判決所確定的對樊春茂、湯維中的安置義務(wù)。
關(guān)于正大公司主張的5000平方米安置房及東晟公司超出原規(guī)劃修建房屋面積80%的權(quán)益應(yīng)否支持的問題。根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》關(guān)于東晟公司享有安置后剩余房屋約5000平方米的約定，東晟公司在本案中承擔17戶拆遷戶的安置義務(wù)后對剩余房屋享有約5000平方米的權(quán)益，而非正大公司還繼續(xù)享有5000平方米的權(quán)益，正大公司關(guān)于東晟公司聯(lián)合開發(fā)案涉安置房的真實目的系“南方明珠”樓盤的間距讓渡而獲利的理由，因缺乏充分證據(jù)證明本院不予支持。同時，正大公司關(guān)于應(yīng)分得超出原規(guī)劃修建房屋面積80%權(quán)益的主張，既無合同約定亦與本案實為土地使用權(quán)出讓性質(zhì)的法律關(guān)系相悖，本院不予支持。
關(guān)于東晟公司是否存在違約，其應(yīng)否向正大公司支付100萬元違約金的問題。縱觀本案雙方履行《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的全過程包括案涉房屋至今未能辦理相關(guān)權(quán)屬證明的現(xiàn)狀，正大公司在完成土地交付后并未存在違約行為，相反東晟公司未按約妥善安置樊春茂、湯維中、吳維明、周小瓊四戶拆遷戶從而釀成糾紛并訴至法院，這給正大公司造成了不良的社會影響和后果，同時，因東晟公司在房屋建設(shè)中對超容積率、超紅線建設(shè)的行為未能及時承擔其約定的責任，導(dǎo)致案涉房屋從2014年12月提交竣工驗收報告至今長達五年時間不能辦理權(quán)屬證明，東晟公司應(yīng)對其違約行為按《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》關(guān)于“合同生效后，任何一方違背合同條款，違約方應(yīng)支付另一方違約金100萬元”的約定，向正大公司給付100萬元違約金。
綜上所述，正大公司的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持四川省廣安市中級人民法院（2018）川16民初414號民事判決第二項、第三項，即（第二項）四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)代正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司按照四川省鄰水縣人民法院（2018）川1623民初1704號民事判決書第二項判決的內(nèi)容［由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司向李世忠、周小瓊交付鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園A6-1幢底層1號門市（面積約50平方米）］履行義務(wù)；四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)代正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司按照四川省廣安市中級人民法院（2018）川16民終1418號民事判決書第三項的內(nèi)容［由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司向吳維明、吳勝芳交付鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園A6-1單元102號門市（面積約50平方米）］履行義務(wù)；（第三項）正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司按照《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》的約定協(xié)助四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司辦理四川省鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)柏樹灣片區(qū)安置房的相關(guān)權(quán)證；
二、撤銷四川省廣安市中級人民法院（2018）川16民初414號民事判決第一項、第四項、第五項，即（第一項）四川省鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地新增建筑面積3300平方米所需補繳的土地出讓金由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司負責向相關(guān)部門交納；其余新增建筑面積需補繳的土地出讓金由四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司以正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司名義負責向相關(guān)行政部門補繳；（第四項）駁回正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司的其他本訴訴訟請求；（第五項）駁回四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司的其他反訴訴訟請求；
三、本判決生效后三十日內(nèi)由四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司代正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司履行案涉地塊拆遷安置糾紛樊春茂、湯維中所涉法院生效判決書[四川省廣安市中級人民法院（2019）川16民終482號民事判決書、四川省鄰水縣人民法院（2018）川1623民初1421號民事判決書]判決主文的義務(wù)；
四、由四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司承擔四川省鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)學府雅園柏樹灣片區(qū)安置房地塊土地超容積率新增建筑面積（包括3300平方米）所對應(yīng)的土地出讓金繳納及超紅線建設(shè)所致的行政處罰責任；
五、由四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司向正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司給付違約金1000000元；
六、駁回正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司的其他本訴訴訟請求；
七、駁回四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司的其他反訴訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費171800元，由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司負擔103080元，四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司負擔68720元；一審反訴案件受理費49003元，由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司負擔9003元，四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司負擔40000元。二審案件受理費171800元，由正大建設(shè)集團地產(chǎn)有限公司、四川東晟房地產(chǎn)集團有限公司各負擔85900元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 徐 紅
審判員 劉小玫
審判員 蔡源原
二〇二〇年八月二十日
法官助理 崔 秋
書記員 崔 秋
