審理法院：天津市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）津02民終5096號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-14
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人曾司力因與被上訴人天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱紅磡公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服天津市津南區(qū)人民法院作出的（2020）津0112民初7866號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月16日立案后，依法組成合議庭。經(jīng)過(guò)閱卷、詢問當(dāng)事人，依據(jù)法律規(guī)定，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
曾司力上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判支持曾司力的一審訴訟請(qǐng)求，訴訟費(fèi)用均由紅磡公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：根據(jù)合同的約定，購(gòu)房者有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同，也有權(quán)選擇解除合同，且自2017年12月簽訂合同后，紅磡公司始終未有施工行為，且在今后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不可能交房，一審法院錯(cuò)誤理解了合同的約定，錯(cuò)誤適用法律，應(yīng)當(dāng)予以改判。
被上訴人辯稱
紅磡公司辯稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。
一審原告訴稱
曾司力向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令解除曾司力與紅磡公司簽訂的關(guān)于天津市津南區(qū)微山路西側(cè)普霖花園269-3的商品房買賣合同；2.判令紅磡公司返還曾司力已付房款4511740元及至判決生效日止曾司力已付銀行貸款本金2840000元，共計(jì)7351740元；3.判令紅磡公司賠償曾司力支付的首付款利息損失（以4511740元為基數(shù)，按照銀行同期貸款年利率5.39%計(jì)算，自2017年12月15日至判決生效之日止）及按揭貸款利息損失（自發(fā)放日止紅磡公司付款日）；4.判令紅磡公司負(fù)責(zé)辦理曾司力在中國(guó)銀行和平支行剩余貸款本息償還事宜；5.判令紅磡公司向曾司力支付已付稅費(fèi)213550.14元；6.判令紅磡公司向曾司力支付自2017年12月15日至判決生效之日止的違約金，按照日萬(wàn)分之0.5標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；7.紅磡公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年12月15日，曾司力（乙方）與紅磡公司（甲方）簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定曾司力購(gòu)買紅磡公司坐落于津南區(qū)××路××花園××，建筑面積342.45平方米，房屋總價(jià)款7351740元。合同第三條約定：商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格并取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》后，方可交付；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。紅磡公司于2019年6月30日前將符合條件的商品房交付曾司力使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3種方式處理：1.變更合同、2.解除合同、3.不可抗力消失后，合同繼續(xù)履行，雙方互不追究責(zé)任；合同第五條甲方逾期交付商品房的處理約定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在90日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)支付商品房之次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過(guò)上述約定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同時(shí)，還有權(quán)按照下列的第3種約定，追究甲方違約責(zé)任：1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息……；2、解除合同……；3、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)按銀行同期貸款利率支付逾期90日的已付款利息，自90日次日起甲方每日按照乙方已付款的0.5?向乙方支付違約金直至實(shí)際交房日止。合同還約定了雙方其他權(quán)利義務(wù)。
合同簽訂后，曾司力通過(guò)首付款加銀行按揭貸款方式向紅磡公司足額交付了涉案房款及其他費(fèi)用，紅磡公司至今未將符合條件的商品房交付曾司力使用。曾司力于2020年5月22日向紅磡公司發(fā)出《關(guān)于要求履行合同交房的催告函》，紅磡公司收到并回復(fù)曾司力不能在三個(gè)月內(nèi)交付涉案房屋。曾司力于2020年7月8日向紅磡公司發(fā)出《解除合同通知書》，紅磡公司不同意解除合同，并表示可以交付涉案房屋。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，曾司力與紅磡公司簽訂的《天津市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人要求解除雙方簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)符合約定解除或者法定解除的條件，當(dāng)事人已約定解除合同的條件，當(dāng)解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，涉案合同并未約定合同解除的條件，曾司力主張依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)行使法定解除權(quán)，即以紅磡公司遲延交付房屋且經(jīng)催告后在三個(gè)月內(nèi)仍未履行為由主張解除雙方簽訂《天津市商品房買賣合同》。一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外”，雙方已在涉案合同第五條對(duì)紅磡公司逾期交付商品房的處理進(jìn)行了約定，故紅磡公司遲延交付房屋不符合可解除合同的情形。且紅磡公司表示涉案房屋正在建設(shè)中，并承諾可以交付，合同目的可以實(shí)現(xiàn)，不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除情形。故曾司力主張解除《天津市商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求，不予支持。對(duì)于曾司力主張紅磡公司返還購(gòu)房款、支付解除合同違約金、支付已付購(gòu)房款的利息及支付契稅、維修基金等損失的訴訟請(qǐng)求，因本案合同需繼續(xù)履行，故對(duì)曾司力的上述主張，亦不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，第九十三條、第九十四條、第一百四十二條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回曾司力的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)減半收取32378.50元，由曾司力負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審期間雙方當(dāng)事人均未提供證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉《商品房買賣合同》是否應(yīng)當(dāng)予以解除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外”。本案中，曾司力在與紅磡公司簽訂的案涉合同中，已對(duì)于逾期交付商品房的處理進(jìn)行了約定，雙方并未選擇解除合同，而是選擇了合同繼續(xù)履行，紅磡公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。曾司力主張?jiān)摵贤导t磡公司提供的格式合同，該條款應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效的格式條款，對(duì)此本院認(rèn)為，案涉合同雖為紅磡公司提供的合同文本，但關(guān)于逾期交付商品房的處理方式，并不存在免除紅磡公司責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故曾司力關(guān)于該條款無(wú)效的主張依據(jù)不足，本院不予采信。關(guān)于曾司力是否享有法定解除權(quán)，曾司力主張依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第三項(xiàng)即當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，其有權(quán)行使法定解除權(quán)。對(duì)此本院認(rèn)為，紅磡公司已明確表示案涉房屋正在施工建設(shè)過(guò)程中，并承諾了交付時(shí)間，一審法院綜合案涉合同的性質(zhì)、標(biāo)的物為房屋、案涉房屋存在抵押貸款等實(shí)際履行情況，認(rèn)定案涉合同不符合法定解除條件并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。曾司力可依據(jù)合同的約定向紅磡公司主張違約責(zé)任。
綜上所述，曾司力的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院判決事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)64757元，由上訴人曾司力負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) ?！§o
審判員 郭 矗
審判員 岳文君
二〇二〇年十二月十四日
書記員 唐 嘯
