審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京02民終10623號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-27
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人王德成因與被上訴人北京創(chuàng)譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)譽(yù)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初810號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
王德成上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.一審法院僅因雙方合同關(guān)于逾期交房違約責(zé)任條款下有下劃線標(biāo)注，足以引起合同當(dāng)事人注意，從而認(rèn)定雙方合同有效，系適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)合同法第四十條之規(guī)定該條款因免除創(chuàng)譽(yù)公司責(zé)任，排除王德成主要權(quán)利而屬無效，不應(yīng)作為計(jì)算違約金的依據(jù)。2.若按照約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，不足以彌補(bǔ)王德成的損失，經(jīng)申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以增加。逾期交房導(dǎo)致王德成租金損失多達(dá)十幾萬元甚至幾十萬元。案涉房屋現(xiàn)狀未達(dá)到出租標(biāo)準(zhǔn)無法實(shí)現(xiàn)收益，租金損失持續(xù)存在。3.一審法院未予考慮王德成的損失及提交的證據(jù)，按照合同無效條款計(jì)算違約金，違背公平原則，有失公允。
被上訴人辯稱
創(chuàng)譽(yù)公司辯稱，同意一審判決，不同意王德成的上訴請(qǐng)求及意見。
一審原告訴稱
王德成向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令創(chuàng)譽(yù)公司向王德成支付逾期交房違約金182730元（以房?jī)r(jià)款的日萬分之一計(jì)算，自2018年10月1日至2019年9月30日）；2．訴訟費(fèi)由創(chuàng)譽(yù)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2016年11月21日，王德成（買受人）與創(chuàng)譽(yù)公司（出賣人）簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡(jiǎn)稱預(yù)售合同），約定王德成購(gòu)買創(chuàng)譽(yù)公司開發(fā)的位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)01-11-04地塊用地項(xiàng)目5#商業(yè)樓1層104號(hào)房屋，房屋總價(jià)款為5047664元。預(yù)售合同第十二條約定，創(chuàng)譽(yù)公司應(yīng)在2018年9月30日前向王德成交付房屋。該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件，即該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。預(yù)售合同第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾約定，上水、下水于2018年9月30日達(dá)到戶內(nèi)開通條件；［市政雙路供電］［過渡性供電］于2018年9月30日達(dá)到使用條件；供暖自該商品房交付后的第一個(gè)供暖季達(dá)到使用條件；電話通信線于2018年9月30日交付，敷設(shè)到戶；有線電視線于2018年9月30日交付，敷設(shè)到戶。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，買受人同意不因此拒絕收樓，并同意由出賣人采取其他方式保證買受人之正常使用，使用過程中產(chǎn)生的能源消耗費(fèi)用按照國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的使用消耗單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由買受人承擔(dān)。公共綠地于2018年9月30日達(dá)到該商品房所在樓棟至周邊的公共綠化；小區(qū)非市政道路于2018年9月30日達(dá)到完成該商品房所在樓棟至周邊的小區(qū)非市政道路；公共停車場(chǎng)于2018年9月30日達(dá)到使用條件。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，買受人同意不因此拒絕收房，并同意由出賣人繼續(xù)履行使之達(dá)到約定的條件。預(yù)售合同第十四條逾期交房責(zé)任約定，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，因出賣人的原因，導(dǎo)致未能按期交付的，雙方同意本合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)自本合同第十二條約定的交房期限屆滿之日的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按買受人實(shí)際已支付房?jī)r(jià)款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，違約金總金額最高不超過買受人實(shí)際已支付房?jī)r(jià)款的1％。預(yù)售合同第十四條中涉及逾期交房的處理方式部分加有下劃線。該合同對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)同時(shí)進(jìn)行了約定。
該合同簽訂后，王德成向創(chuàng)譽(yù)公司支付了全部購(gòu)房款，創(chuàng)譽(yù)公司通知王德成于2019年10月8日前往收房。涉案房屋所在項(xiàng)目于2019年9月6日取得了《北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)（驗(yàn)收）意見（合格告知書）》，于2019年9月24日取得了《工程竣工驗(yàn)收備案表》。北京新興環(huán)宇信息科技有限公司于2019年8月30日出具了涉案樓棟的房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告書。訴訟中，王德成提交談話視頻、微信聊天記錄用以證明其損失，創(chuàng)譽(yù)公司對(duì)王德成的主張不予認(rèn)可。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，王德成與創(chuàng)譽(yù)公司所簽預(yù)售合同雖然是制式合同，但合同關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的條款有下劃線標(biāo)注，足以引起合同當(dāng)事人的注意?，F(xiàn)王德成與創(chuàng)譽(yù)公司在自愿基礎(chǔ)上簽訂的預(yù)售合同，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。雙方預(yù)售合同約定創(chuàng)譽(yù)公司應(yīng)在2018年9月30日前向王德成交付房屋，現(xiàn)創(chuàng)譽(yù)公司存在逾期交房行為，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，故王德成要求創(chuàng)譽(yù)公司支付逾期交房違約金，理由正當(dāng)，一審法院予以支持，違約金的具體數(shù)額一審法院根據(jù)雙方合同約定依法計(jì)算確認(rèn)。我國(guó)《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”?，F(xiàn)該案王德成認(rèn)為雙方預(yù)售合同關(guān)于逾期交房的違約金約定不合理，不足以彌補(bǔ)其損失，要求予以調(diào)整，但其并未能提交充分的證據(jù)證明其主張，故對(duì)于王德成要求調(diào)整違約金的請(qǐng)求，一審法院不予支持。
一審法院判決：一、北京創(chuàng)譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)向王德成支付逾期交房違約金50477元。二、駁回王德成的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案上訴爭(zhēng)議焦點(diǎn)為一審判決確定的逾期交房違約金是否適當(dāng)。
依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，王德成與創(chuàng)譽(yù)公司簽訂預(yù)售合同，約定王德成向創(chuàng)譽(yù)公司購(gòu)買涉案房屋。預(yù)售合同對(duì)于房屋交付時(shí)間、逾期交付房屋的違約責(zé)任等均有明確約定，上述合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)遵照履行。根據(jù)本案查明的事實(shí)，創(chuàng)譽(yù)公司未按照合同約定時(shí)間交付涉案房屋，現(xiàn)王德成提起本案訴訟要求創(chuàng)譽(yù)公司承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任依據(jù)充分，應(yīng)予支持。
關(guān)于逾期交房違約金數(shù)額，在案預(yù)售合同顯示雙方明確約定：“除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第2種方式處理：……2.因出賣人原因，導(dǎo)致未能按期交付的，雙方同意：本合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)自本合同第十二條約定的交房期限屆滿之日的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按買受人實(shí)際已支付房?jī)r(jià)款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，違約金總金額最高不超過買受人實(shí)際已支付房?jī)r(jià)款的1%”，相關(guān)條款內(nèi)容進(jìn)行了下劃線標(biāo)識(shí)，足以與合同文本其他內(nèi)容相區(qū)分并引起合同當(dāng)事人的注意。上述約定系雙方遵循意思自治協(xié)商確定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)予以尊重。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條雖然規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額或者損失賠償額，但此標(biāo)準(zhǔn)的適用應(yīng)當(dāng)以商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法作為前提，而本案中雙方在預(yù)售合同中對(duì)于違約金計(jì)算方法及數(shù)額已經(jīng)作出了明確約定。且涉案房屋用途為商務(wù)辦公，房屋出租、使用等預(yù)期收益受到周邊商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)成熟及活躍程度等多種因素的影響和制約，在王德成未提供充分證據(jù)證明約定的違約金低于造成的損失情況下，一審法院依據(jù)雙方合同約定確認(rèn)逾期交房違約金并無不當(dāng)。王德成堅(jiān)持上訴主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，王德成的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2945元，由王德成負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 張玉賢
審判員 耿燕軍
審判員 劉 潔
二〇二〇年十一月二十七日
法官助理 韓舒同
書記員 岳國(guó)英
