審理法院：廣州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）粵01民終20598號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-10-26
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人廣州怡豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱怡豐公司）因與被上訴人韓湛圖商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省廣州市花都區(qū)人民法院（2019）粵0114民初11833號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月22日立案后，依法組成合議庭審理本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
怡豐公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，支持怡豐公司的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定主要事實(shí)錯(cuò)誤。本案爭(zhēng)議的核心焦點(diǎn)是韓湛圖在2002年9月10日與怡豐公司簽訂《商品房買賣合同》后是否按合同約定支付了購(gòu)房款。韓湛圖在一審開(kāi)庭時(shí)拿出一張日期為2002年11月16日的手寫《收條》，其內(nèi)容為：“茲收到黃某科先生交來(lái)人民幣貳佰叁拾萬(wàn)元整（￥230萬(wàn)元正）現(xiàn)金，和韓湛圖分多次交來(lái)陸佰陸拾伍萬(wàn)現(xiàn)金，作友某廣場(chǎng)購(gòu)房款。特立此據(jù)。收款人：范記順。見(jiàn)證人：陳某章。”試圖以此證明其已經(jīng)支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。怡豐公司認(rèn)為，該《收條》所記載的內(nèi)容是否真實(shí)，是本案的核心問(wèn)題，因此法院應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)真查清。一、一審中怡豐公司對(duì)該《收條》的質(zhì)證意見(jiàn)。對(duì)于該《收條》所記載的內(nèi)容，因韓湛圖是在一審開(kāi)庭時(shí)才提交該證據(jù)，怡豐公司在庭后詢問(wèn)了范記順后提出了書面質(zhì)證意見(jiàn)，指出：該《收條》內(nèi)容不真實(shí)，理由如下：1.無(wú)論是怡豐公司還是范記順，從來(lái)沒(méi)有收到《收條》記載的965萬(wàn)元現(xiàn)金。2.韓湛圖12套房屋的購(gòu)房合同總價(jià)款為6173715元，《收條》中卻記載韓湛圖付給范記順665萬(wàn)元，比其合同總價(jià)款超出476285元，明顯不合理，并且其也沒(méi)有如此大額的取現(xiàn)記錄。3.把黃某科的230萬(wàn)元付款和韓湛圖的665萬(wàn)元付款寫在一個(gè)《收條》內(nèi)，并且沒(méi)有明確到底是誰(shuí)的購(gòu)樓款，不合常理。4.《收條》把黃某科的付款和韓湛圖的付款均“作友某廣場(chǎng)購(gòu)房款”，而黃某科從來(lái)沒(méi)有向怡豐公司購(gòu)房。5.如果韓湛圖真的付了665萬(wàn)元現(xiàn)金，其理應(yīng)憑該《收條》向怡豐公司換取正式《收據(jù)》或發(fā)票，但至怡豐公司起訴，其都沒(méi)有向怡豐公司提出要求換取正式《收據(jù)》或發(fā)票。6.友某廣場(chǎng)雖然沒(méi)有辦理綜合驗(yàn)收，但自2002年起就有91戶購(gòu)房人辦理了收樓，進(jìn)行了裝修，并入住至今。而韓湛圖在其所謂“付款665萬(wàn)元”之日起至今已經(jīng)將近20年，從來(lái)沒(méi)有向怡豐公司提出收樓；如果其真正支付了全部購(gòu)樓價(jià)款，其不可能不向怡豐公司提出收樓。7.怡豐公司逾期交樓將近20年，韓湛圖從來(lái)沒(méi)有主張過(guò)怡豐公司應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任；如果其真正支付了全部購(gòu)樓價(jià)款，其不可能不要求怡豐公司承擔(dān)違約責(zé)任。事實(shí)上，自2002年開(kāi)始，已經(jīng)有多人就此向花都區(qū)人民法院提出訴訟。怡豐公司指出的上述各個(gè)問(wèn)題，特別是韓湛圖購(gòu)買的12套商品房總價(jià)才6173715元，為何要付665萬(wàn)元現(xiàn)金（比其應(yīng)付的房款多出了476285元）這一明顯不合常理的內(nèi)容，足以證明該《收條》是不真實(shí)的。但是，一審法院置此明顯的漏洞予不顧，并且在一審判決書中對(duì)于怡豐公司認(rèn)為該《收條》內(nèi)容不真實(shí)的質(zhì)證意見(jiàn)只字不提，認(rèn)定怡豐公司收到了韓湛圖的665萬(wàn)元，顯屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、一審判決中所稱韓湛圖“是開(kāi)車行的，在2002年的時(shí)候都是現(xiàn)金收付款的，故有大量現(xiàn)金周轉(zhuǎn)”完全是謊言。其所謂的車行實(shí)際上就是一個(gè)洗車檔，做的是給汽車換輪胎、打氣等，根本不可能有近千萬(wàn)元這樣大量的現(xiàn)金，而怡豐公司的賬戶是正常的，就算韓湛圖有這樣巨額現(xiàn)金，范記順先生也不會(huì)（敢）收。因此，韓湛圖所稱的665萬(wàn)元均以現(xiàn)金方式付給范記順是虛假的。三、對(duì)于涉案《收條》，怡豐公司已向花都區(qū)公安局報(bào)案，花都區(qū)公安局已對(duì)我方所陳述舉報(bào)的事實(shí)予以立案前調(diào)查，目前正在進(jìn)行偵查工作。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致判決錯(cuò)誤。為維護(hù)怡豐公司的合法權(quán)益，特依法提起上訴，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原判，支持怡豐公司的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人辯稱
韓湛圖辯稱：堅(jiān)持一審答辯意見(jiàn)，另補(bǔ)充答辯如下：一、涉案購(gòu)房款《收條》系怡豐公司法定代表人范記順親筆簽名出具，并由其同學(xué)陳某章在場(chǎng)見(jiàn)證。一審期間，法庭要求范記順本人出庭，但范記順無(wú)正當(dāng)理由拒不出庭。且范記順一直未否認(rèn)《收條》親筆簽名的真實(shí)性，僅對(duì)《收條》內(nèi)容陳述“不記得”、“無(wú)印象”等意見(jiàn)。因此，依法應(yīng)認(rèn)定《收條》的真實(shí)性，即范記順收取怡豐公司購(gòu)房款的事實(shí)真實(shí)存在。二、購(gòu)房款895萬(wàn)元是16套房（韓湛圖12套+黃某同4套）的總價(jià)款，總價(jià)款是16套房捆在一起計(jì)算、一并出具的。收條中黃某科與范記順是相熟的。韓湛圖、黃某同、黃某科三人是朋友關(guān)系，通過(guò)黃某科介紹，韓湛圖、黃某同二人共同投資購(gòu)買范記順公司開(kāi)發(fā)的16套房屋。黃某同的購(gòu)房投資款是委托黃某科、韓湛圖出面一并辦理的。范記順在出具《收條》時(shí)，因不知道黃某同是實(shí)際的投資人，以為是黃某科、韓湛圖共同投資購(gòu)買房屋，便在收條中寫了黃某科的名字。因此，怡豐公司將韓湛圖名下的12套房分開(kāi)來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)款，是造成韓湛圖房?jī)r(jià)款出現(xiàn)差額的原因。16套房總價(jià)款895萬(wàn)元是韓湛圖、黃某同共同付給怡豐公司的。至于韓湛圖與黃某同各人名下投資款如何結(jié)算是其二人的內(nèi)部算賬問(wèn)題，與怡豐公司無(wú)關(guān)。怡豐公司以此提出上訴不成立。三、范記順作為怡豐公司的法定代表人，其親筆出具房款《收條》的效力結(jié)果等同于怡豐公司出具購(gòu)房款收據(jù)的效力結(jié)果。因?yàn)殁S公司為韓湛圖實(shí)際辦理了16套房的《商品房預(yù)售備案證明書》，通過(guò)法定的公示形式將16套房登記在韓湛圖名下，這在事實(shí)上認(rèn)可了范記順收取購(gòu)房款的行為效力。之后歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)17年，怡豐公司亦從未向韓湛圖主張過(guò)未付房款的事實(shí)。因此，韓湛圖有理由相信怡豐公司對(duì)范記順出面收取了韓湛圖購(gòu)房款是知道的、認(rèn)可的，怡豐公司也從無(wú)要求韓湛圖去換取所謂的購(gòu)房款“收據(jù)”。故怡豐公司該上訴理由亦不成立。四、韓湛圖與黃某同共同購(gòu)買16套房是用來(lái)投資的，并不是用來(lái)自住的。韓湛圖所購(gòu)房屋全部是毛坯房，無(wú)水電及相應(yīng)的生活配套設(shè)施，房屋不具備交樓條件。韓湛圖為此沒(méi)有任何理由和必要去實(shí)際收樓。韓湛圖中途也曾有出售E2001房給案外人韓某聯(lián)的事實(shí)。此事亦經(jīng)由怡豐公司向房地產(chǎn)交易部門配合提供相應(yīng)的項(xiàng)目手續(xù)，是共同參與實(shí)施的，韓湛圖不能單獨(dú)實(shí)施。因怡豐公司涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目未通過(guò)驗(yàn)收備案和大確權(quán)（初始確權(quán)），無(wú)法完成交易過(guò)戶手續(xù)，怡豐公司對(duì)此十分清楚。為此，韓湛圖也曾多次聯(lián)系范記順老板要求盡快解決交樓事宜。但范記順老板要么回避不接電話，要么答復(fù)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金斷裂、無(wú)錢辦妥驗(yàn)收備案所需要的項(xiàng)目資金，只能耐心等待引入資金重啟爛尾項(xiàng)目。涉案項(xiàng)目爛尾期間，開(kāi)發(fā)商一沒(méi)資金，二沒(méi)運(yùn)作人員，涉案房屋既不具備收樓條件，也不具備辦證條件，韓湛圖如主張收樓和辦產(chǎn)權(quán)證都不具備法律規(guī)定的條件，法院也無(wú)法判決支持。即韓湛圖根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)收樓和辦證。韓湛圖只能耐心等待和渴盼涉案爛尾項(xiàng)目能早日啟動(dòng)，早日完善項(xiàng)目驗(yàn)收備案手續(xù)后才能主張己方的合法權(quán)益。因此，怡豐公司提出此上訴理由既無(wú)關(guān)聯(lián)性，也無(wú)合理合法性。五、2000年年初時(shí)代，以現(xiàn)金方式購(gòu)房、購(gòu)車、購(gòu)物是常用的支付方式。加之范記順自述是香港人，在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)銀行賬戶大額取現(xiàn)不方便，范記順公司有多宗債務(wù)訴訟，公賬戶存有被查封、凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，而且公賬戶取現(xiàn)受限亦不便。范記順要求韓湛圖直接支付現(xiàn)金給他。加之，韓湛圖當(dāng)時(shí)是開(kāi)車行的，客戶購(gòu)車的現(xiàn)金也很多，所以付現(xiàn)金也很方便。對(duì)韓湛圖手中握有范記順老板親筆簽名的現(xiàn)金《收條》，怡豐公司在毫無(wú)證據(jù)條件下，無(wú)端猜測(cè)、無(wú)理否認(rèn)韓湛圖有向范記順支付現(xiàn)金，范記順亦無(wú)出庭否認(rèn)，也沒(méi)有提出異議或者要求筆跡鑒定。如果范記順未收取895萬(wàn)元現(xiàn)金，怎么可能向韓湛圖出具該《收條》。如果范記順沒(méi)有收取韓湛圖房款，怡豐公司為何長(zhǎng)達(dá)17年不向韓湛圖索要房款？這明顯不合常理。六、對(duì)于怡豐公司所述向公安機(jī)關(guān)立案的情況，我方認(rèn)為其只是怡豐公司單方面向公安機(jī)關(guān)的一個(gè)報(bào)案材料，現(xiàn)在公安機(jī)關(guān)也未提交其已決定立案或已經(jīng)立案的證明給法庭，我方也沒(méi)有收到公安機(jī)關(guān)要求進(jìn)行詢問(wèn)調(diào)查任何方面的信息，所以我方認(rèn)為公安機(jī)關(guān)現(xiàn)在并沒(méi)有立案，這個(gè)事實(shí)請(qǐng)法庭不予采納。綜上，怡豐公司請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》，該請(qǐng)求不僅沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，而且請(qǐng)求解除合同的時(shí)效（一年除斥時(shí)效）早已經(jīng)喪失。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確。懇請(qǐng)二審維持原判，駁回上訴。
一審原告訴稱
怡豐公司于2019年11月7日向一審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)怡豐公司與韓湛圖簽訂的花都區(qū)友某中心廣場(chǎng)第E座十九層E1904的《商品房買賣合同》（總價(jià)款為534799元）于2019年6月17日解除。并及注銷該合同的《商品房預(yù)售備案證明書》；2.韓湛圖向怡豐公司支付違約金24065.96元；3.由韓湛圖承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
一審法院查明
一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：怡豐公司是廣州市花都區(qū)某某街某某大道XX號(hào)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在向韓湛圖出售涉案房屋時(shí)已取得行政部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證。2002年9月10日，怡豐公司（出賣人）與韓湛圖（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定由怡豐公司向韓湛圖出售位于廣州市花都區(qū)新華鎮(zhèn)某某大道39號(hào)E座E1904號(hào)房，建筑面積144.671平方米。合同第四條約定，出賣人與買受人約定按下述第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1、該商品房屬預(yù)售，按套出售，該商品房總金額伍拾叁萬(wàn)肆仟柒佰玖拾玖元整。第六條付款方式及期限。買受人按下列第1種方式付款：1、一次性付款。第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同時(shí)間付款，按下列第1種方式處理。1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之七（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。第八條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在2002年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。2002年9月13日，怡豐公司與韓湛圖將上述合同送至廣州市花都區(qū)房地產(chǎn)交易所，該所按規(guī)定辦理了預(yù)售商品房備案手續(xù)，并出具了花房預(yù)登字（2002年）99058-215號(hào)商品房預(yù)售備案證明書。怡豐公司主張韓湛圖至今未向其支付分文購(gòu)房款，其曾多次催促韓湛圖支付購(gòu)房款。怡豐公司于2019年6月17日以掛號(hào)信方式向韓湛圖戶籍地發(fā)出解除合同通知書，該掛號(hào)信因原址不詳被退回。該解除《商品房買賣合同》通知書稱，合同簽訂后韓湛圖一直沒(méi)有支付應(yīng)付價(jià)款，且怡豐公司自2004年起歷年郵寄催付款函件給韓湛圖，怡豐公司以韓湛圖根本違約為由，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。韓湛圖否認(rèn)其未向怡豐公司支付房?jī)r(jià)款。韓湛圖主張其已付清購(gòu)房款，并為此提交了收條擬證實(shí)其主張。韓湛圖提交的收條為手寫而成，內(nèi)容為：茲收到黃某科先生交來(lái)人民幣貳佰叁拾萬(wàn)元整（￥230萬(wàn)元正）現(xiàn)金，和韓湛圖分多次交來(lái)陸佰陸拾伍萬(wàn)現(xiàn)金，作友某廣場(chǎng)購(gòu)房款。特此立據(jù)。收款人由范記順簽名，落款日期為2002年11月16日。案外人陳某章在該收條上作為見(jiàn)證人簽名。怡豐公司對(duì)于上述收條三性不予認(rèn)可，其表示經(jīng)詢問(wèn)范記順，范記順表示不記得其簽署了該收條，即便該收條為范記順?biāo)?，也是在范記順精神狀態(tài)不正常的情況下所簽，因該收條的日期寫了兩遍，且日期的格式不同。關(guān)于付款情況，韓湛圖陳述，在簽合同前其已按照范記順的要求支付一部分現(xiàn)金給范記順，因?yàn)榉队涰樅外S公司存在很多訴訟糾紛，且范記順說(shuō)他要回香港，不能轉(zhuǎn)賬，所以范記順要求其支付現(xiàn)金。在簽完合同辦好登記后，其在2002年11月16日一次性付清房款。韓湛圖是開(kāi)車行的，在2002年的時(shí)候，都是現(xiàn)金收付款的，故其有大量現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，所以支付現(xiàn)金。當(dāng)時(shí)是范記順本人及秘書等三人到韓湛圖的車行去收取的現(xiàn)金。韓湛圖是多次向范記順支付房款，范記順每收取一次款項(xiàng)均會(huì)出具收據(jù)。最后一次收齊房款后，范記順出具了一張總的收據(jù)，并將其余收據(jù)撕毀。怡豐公司否認(rèn)其收到韓湛圖支付的購(gòu)房款。
一審法院向怡豐公司詢問(wèn)，是否可以通知范記順本人到庭接受詢問(wèn)，其表示經(jīng)告知范記順，其不愿到法庭接受詢問(wèn)。怡豐公司為此提交了聲明，內(nèi)容如下：聲明人范記順，……被告韓湛圖當(dāng)庭提交了一份簽署于2002年11月16日的“收條”，用于證明其已經(jīng)支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。聲明人現(xiàn)就上述“收條”聲明如下：一、聲明人范記順完全沒(méi)有印象有在該所謂的“收條”上簽名。對(duì)“收條”感到十分驚訝。二、聲明人范記順及怡豐公司均從未收到過(guò)該“收條”上所說(shuō)的965萬(wàn)元現(xiàn)金。聲明人保證上述聲明的內(nèi)容是完全真實(shí)的，并愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。韓湛圖認(rèn)為怡豐公司提交范記順出具的聲明為證人證言，應(yīng)由范記順本人親自到庭陳述，其無(wú)法核實(shí)該聲明是否由范記順親筆簽名，范記順并未否認(rèn)收條的真實(shí)性，只是說(shuō)他沒(méi)有印象，且范記順并未提出對(duì)收條的筆跡進(jìn)行鑒定，韓湛圖提交的收條是真實(shí)的。一審法院詢問(wèn)怡豐公司，為何在2002年簽訂合同，直至2019年才提起訴訟。怡豐公司表示其有催促韓湛圖收樓，范記順有找過(guò)韓湛圖，但是無(wú)法聯(lián)系上韓湛圖，其沒(méi)有收到錢，也沒(méi)有交付房屋，其沒(méi)有實(shí)際上的損失，因?yàn)檎叽倨涮幚硐嚓P(guān)問(wèn)題，其才發(fā)現(xiàn)韓湛圖并未支付購(gòu)房款，故至今才起訴。一審法院詢問(wèn)韓湛圖，怡豐公司在其購(gòu)房17年后未交房，其是否向怡豐公司主張過(guò)解除合同，是否催促過(guò)怡豐公司交付房屋。韓湛圖陳述，怡豐公司及范記順在法院有大量的訴訟，若其主張解除合同也是拿不到錢的，所以其還是想主張物權(quán)。而因?yàn)樯姘复髽菦](méi)有取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，是無(wú)法交樓及過(guò)戶的，起訴至法院也沒(méi)有辦法處理，所以其也沒(méi)辦法起訴。
一審訴訟中，一審法院依職權(quán)發(fā)函詢問(wèn)廣州市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局，涉案的位于廣州市花都區(qū)新華鎮(zhèn)某某大道39號(hào)友某中心E幢1904房、1903房、2001房、A幢904房、1004房、1104房、1204房、1504房、1604房、1704房、2004房、2104房，是否已在貴局辦理了商品房預(yù)售備案？在貴局辦理商品房預(yù)售備案證明需提交何種材料？是否需要提交購(gòu)房發(fā)票？上述房屋是否被查封？該局于2020年5月7日回復(fù)稱，廣州市花都區(qū)新華鎮(zhèn)某某大道39號(hào)友某中心E幢1904房、1903房、A幢904房、1004房、1104房、1204房、1504房、1604房、1704房、2004房、2104房于2002年9月13日辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，登記權(quán)屬人均為韓湛圖（身份證號(hào)碼：），未查詢到上述房產(chǎn)的查封、首次、轉(zhuǎn)移登記信息、購(gòu)房發(fā)票紙質(zhì)材料以及E幢2001房的登記情況。怡豐公司及韓湛圖對(duì)于復(fù)函無(wú)異議，韓湛圖認(rèn)為E幢2001房仍在其名下。怡豐公司主張，如果是正常購(gòu)房，怡豐公司會(huì)開(kāi)具蓋有公章的收據(jù)給購(gòu)房者，其他業(yè)主起訴怡豐公司也將該收據(jù)作為核心證據(jù)提交。怡豐公司為此提交了（2003）花法民三初字第259號(hào)、513號(hào)，（2004）花法民三初字第29號(hào)、163號(hào)民事判決書擬證實(shí)其主張。韓湛圖對(duì)于上述判決書提出真實(shí)性由法院核實(shí)，對(duì)于關(guān)聯(lián)性方面，認(rèn)為“購(gòu)房款收據(jù)”是由怡豐公司自主確定、自行出具的紙質(zhì)憑證，怡豐公司也給韓湛圖出具了“購(gòu)房款收條”，不能因“購(gòu)房款收條”與“購(gòu)房款收據(jù)”不一樣，就否認(rèn)“購(gòu)房款收條”的效力。因?yàn)椤笆諚l”是怡豐公司法定代表人范記順親筆簽名出具，范記順是公司實(shí)際控制人，公司事務(wù)由范記順說(shuō)了算。且在2000年初期，付現(xiàn)金是當(dāng)時(shí)普遍的付款方式，收取涉案購(gòu)房現(xiàn)金也是范記順明確提出的要求，收款至今已經(jīng)歷時(shí)17年多了，從未向韓湛圖提出過(guò)不記得“收條”以及未收韓湛圖購(gòu)房款的異議。
另查明，自怡豐公司成立至今，法定代表人為范記順，未進(jìn)行過(guò)變更。怡豐公司于2019年8月7日以商品房預(yù)售合同糾紛為由，將韓湛圖、黃某同訴至一審法院，案號(hào)為（2019）粵0114民初9285-9300因怡豐公司無(wú)正當(dāng)理由未按期足額補(bǔ)交訴訟費(fèi)，一審法院對(duì)上述案件按怡豐公司撤回起訴處理。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：案涉《商品房買賣合同》系怡豐公司與韓湛圖的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)，合法有效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為怡豐公司提交的證據(jù)是否足以證實(shí)韓湛圖未向其支付購(gòu)房款。對(duì)此，一審法院做如下分析：首先，案涉《商品房買賣合同》的簽訂時(shí)間為2002年9月10日，怡豐公司提起本案訴訟的時(shí)間為2019年。怡豐公司雖主張其曾向韓湛圖主張要求支付購(gòu)房款，但其并未提交證據(jù)證實(shí)其主張。且案涉《商品房買賣合同》約定的付款方式為一次性付款。韓湛圖向怡豐公司購(gòu)買了十二套房屋，案涉房屋只是其中一套，所涉及的房款高達(dá)665萬(wàn)元，在簽訂合同時(shí)，該筆款項(xiàng)并非是一個(gè)小數(shù)目。而怡豐公司在長(zhǎng)達(dá)17年的時(shí)間內(nèi)，未曾向韓湛圖主張支付購(gòu)房款，與正常民事主體的交易行為實(shí)在不符。其次，韓湛圖提交的收據(jù)有范記順的親筆簽名，明確其已收取了韓湛圖支付的購(gòu)房款665萬(wàn)元。范記順作為怡豐公司的法定代表人，有權(quán)代表怡豐公司收取購(gòu)房款。范記順向一審法院出具的親筆聲明中并未否認(rèn)該收據(jù)的真實(shí)性，僅是陳述其記不清了。經(jīng)一審法院詢問(wèn)怡豐公司，怡豐公司表示范記順不愿到法庭接受質(zhì)詢。怡豐公司并未提交證據(jù)對(duì)韓湛圖提交的收據(jù)予以反駁，怡豐公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。再次，在雙方簽訂案涉《商品房買賣合同》之后，僅隔了三天即2002年9月13日，廣州市花都區(qū)房地產(chǎn)交易所就出具了花房預(yù)登字（2002年）99058-215號(hào)商品房預(yù)售備案證明書。該商品房預(yù)售備案證明書顯然并非韓湛圖一人能夠辦理，怡豐公司主張其在未收取分文購(gòu)房款的情況下，配合韓湛圖辦理了商品房預(yù)售備案證明書，實(shí)在與常理不符。雖然簽訂案涉合同及取得商品房預(yù)售備案證明書的時(shí)間在前，范記順出具收據(jù)的時(shí)間在后，但收據(jù)中已寫明范記順是分多次收到韓湛圖支付的購(gòu)房款，并非是一次性支付665萬(wàn)元。怡豐公司提交的證據(jù)不足以證實(shí)其關(guān)于韓湛圖未支付購(gòu)房款的主張，故怡豐公司主張其未收取韓湛圖支付的購(gòu)房款，一審法院不予采納。怡豐公司以韓湛圖未支付購(gòu)房款為由，向韓湛圖發(fā)出《解除商品房買賣合同通知書》，并不產(chǎn)生合同解除的法律效果。怡豐公司以此為由，要求確認(rèn)案涉合同已于2019年6月17日解除，要求注銷商品房預(yù)售備案證明書，并要求韓湛圖向其支付解除合同的違約金，一審法院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，一審法院于2020年6月23日作出如下判決：駁回廣州怡豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9388元，由廣州怡豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，雙方均無(wú)提交新證據(jù)。
本院經(jīng)二審審查，確認(rèn)一審法院查明的基本事實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，本案二審僅對(duì)當(dāng)事人提出的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審查。綜合訴辯雙方的意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：韓湛圖是否已經(jīng)支付了購(gòu)房款，怡豐公司是否有權(quán)以韓湛圖未支付購(gòu)房款行使合同解除權(quán)。
對(duì)此本院認(rèn)為，1.怡豐公司作為原告提起本案訴訟，以韓湛圖未支付購(gòu)房款為由，請(qǐng)求確認(rèn)涉案《商品房買賣合同》于2019年6月17日解除。根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，怡豐公司應(yīng)當(dāng)針對(duì)韓湛圖自合同簽訂后一直未能支付購(gòu)房款以及怡豐公司解除合同通知已合法送達(dá)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)于韓湛圖是否支付了購(gòu)房款問(wèn)題，怡豐公司未能提供任何證據(jù)證實(shí)。相反，韓湛圖為抗辯其已支付了全部購(gòu)房款，提供了怡豐公司法定代表人范記順出具的《收條》為證。至此，怡豐公司應(yīng)當(dāng)對(duì)范記順是否出具了涉案《收條》，范記順是否代表怡豐公司收取了韓湛圖的購(gòu)房款繼續(xù)承擔(dān)舉證責(zé)任。但怡豐公司僅是針對(duì)《收條》的真實(shí)性提出疑問(wèn)，單方面以范記順庭外的陳述否認(rèn)收款的事實(shí)。范記順作為怡豐公司的法定代表人，其與怡豐公司之間的關(guān)系屬于內(nèi)部法律關(guān)系?！渡唐贩抠I賣合同》中也未約定房款支付方式和收款人。即便韓湛圖將房款支付給范記順存在不當(dāng)之處，也應(yīng)由怡豐公司與范記順雙方協(xié)商解決，不可就此否認(rèn)韓湛圖未支付涉案房屋購(gòu)房款。范記順雖否認(rèn)出具《收條》，否認(rèn)收到韓湛圖支付的購(gòu)房款，但范記順本人既未到庭說(shuō)明出具《收條》的原由和經(jīng)過(guò)，也未對(duì)《收條》上簽名的真實(shí)性申請(qǐng)筆跡鑒定。怡豐公司認(rèn)為一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤的主張缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持；2.怡豐公司主張合同簽訂后，韓湛圖從未支付過(guò)購(gòu)房款。但根據(jù)查明的事實(shí)，涉案房屋已經(jīng)辦理了預(yù)售備案手續(xù)。怡豐公司在未收取一分錢購(gòu)房款的情況下，即為韓湛圖辦理房屋預(yù)售備案手續(xù)與常理不符；3.涉案房屋于2002年9月即完成了簽約、備案手續(xù)。但怡豐公司直至2019年方提出解除涉案《商品房買賣合同》，不僅已超過(guò)法定訴訟時(shí)效，亦有悖常理。雖然怡豐公司述稱合同簽訂后一直催促韓湛圖交付房款，但怡豐公司對(duì)此并未提供任何證據(jù)證實(shí)。怡豐公司于2019年6月17日向韓湛圖發(fā)出的解除合同通知書，亦未有效送達(dá)給韓湛圖，對(duì)韓湛圖不發(fā)生解除的效力。綜上，一審法院認(rèn)定韓湛圖已支付涉案房屋購(gòu)房款正確，本院予以維持。怡豐公司的上訴主張理由不充分，證據(jù)不足，本院予以駁回。
綜上所述，怡豐公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9388元，由廣州怡豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 趙琦銘
審判員 莫 芳
審判員 李 娜
二〇二〇年十月二十六日
書記員 陳婷婷
