審理法院：高級法院
案號：（2020）閩民再XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
美裕公司申請再審請求：撤銷二審判決第一項、第三項，改判駁回何冬梅、徐嘉鈺要求美裕公司支付逾期交房違約金的訴訟請求，支持美裕公司一審的全部反訴請求。事實和理由：（一）原審判決認定被申請人何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購房款，缺乏證據(jù)證明。關(guān)于尚欠的6萬元購房款，被申請人的舉證及庭審陳述內(nèi)容前后矛盾，無法證明尚欠的6萬元購房款已經(jīng)以現(xiàn)金方式交付，被申請人的主張亦無銀行提款記錄、收款收據(jù)等予以佐證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，被申請人應(yīng)當承擔(dān)舉證不足的不利后果。（二）原審判決確定再審申請人的逾期交房違約責(zé)任錯誤。1.因被申請人逾期付款，再審申請人依法、依約享有后履行抗辯權(quán)，有權(quán)順延交房時間，同時有權(quán)要求被申請人支付逾期付款違約金。僅就2015年2月4日被申請人逾期支付的59萬元而言，逾期天數(shù)達255天，根據(jù)《合同補充協(xié)議》第二十條的約定再審申請人享有交房期限的相應(yīng)順延。據(jù)此，再審申請人可以順延至2017年5月18日交房。原審判決未支持該抗辯權(quán)，系適用法律錯誤。2.對于被申請人收到交房通知后未收房期間（2016.12.28－2017.1.31），原審法院認定由再審申請人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，缺乏依據(jù)，且適用法律錯誤。再審申請人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的前提，必須是未交房的責(zé)任是由于再審申請人的原因造成，然而，自2016年12月28日交房通知送達被申請人后，被申請人未予收房的原因并非由于再審申請人造成，而是由于被申請人自身原因不予收房造成，被申請人逾期收房行為本身已構(gòu)成違約。該期間若有損失，也是屬于被申請人自身原因擴大的損失。綜上，即使再審申請人應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，最多計算至交房通知送達之日即2016年12月28日截止，原審判決對違約金計算截止日確定錯誤。3.商品房買賣合同對逾期交房違約責(zé)任約定不明，且被申請人主張按每日萬分之五計算違約金明顯過分偏高，應(yīng)參照訴爭房屋同地段同類房屋租金標準將逾期交房違約金調(diào)整為4300元/月。首先，根據(jù)《合同補充協(xié)議》第二十一條的約定，買受人要求出賣人按日支付已付款0.05%的違約金必須符合“出賣人超過交房期間仍未達到上述交付條件”的前提條件。由于再審申請人有權(quán)順延交房時間至2016年8月4日，故而在事實上“在交房期限前，房屋已達交付條件”，此時，不應(yīng)適用該款約定的違約金標準。除此之外，《合同補充協(xié)議》第二十一條明確約定商品房逾期交房的違約責(zé)任不適用購房合同第九條的約定，故，本案合同雙方對逾期交房違約責(zé)任的約定屬于約定不明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，被申請人的損失應(yīng)按訴爭房屋同地段同類房屋租金標準確定。因此，依據(jù)一審的房地產(chǎn)估價報告結(jié)果，逾期交房違約金應(yīng)調(diào)整為4300元/月。其次，從逾期交房違約金的約定來看，《合同補充協(xié)議》第二十一條關(guān)于逾期交房違約金的計算標準約定過高，明顯超過被申請人損失的30%。從2016年到2018年，泉州房價發(fā)生巨大增長，被申請人所購買的商品房亦然，在房屋價值上，被申請人沒有任何損失。被申請人收房后，該房屋一直空置，被申請人既未自己使用，也未進行出租收益。直到2019年1月24日被申請人與物業(yè)公司簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》，開始準備入戶裝修。上述事實說明，在房屋使用上，被申請人亦沒有損失，以評估租金標準計算違約金符合公平原則及違約金的補償及懲罰功能。最后，從雙方承擔(dān)的責(zé)任來看，《合同補充協(xié)議》第二十一條關(guān)于逾期交房違約金的約定，顯然對再審申請人不公平，片面加重再審申請人的責(zé)任。《商品房買賣合同》約定的逾期交房違約金計算標準為每日按已付款的0.01%支付，《合同補充協(xié)議》約定的逾期交房違約金計算標準為每日按已付款的0.05%支付，兩者之間相差5倍，違約金則從每日329元變更為1643元。這與被申請人的逾期付款行為、逾期收房行為所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任相比，再審申請人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任過重，違背了公平原則，應(yīng)予以調(diào)整。（三）依照法律規(guī)定及合同約定，被申請人應(yīng)向再審申請人支付房屋代管費?！逗贤a充協(xié)議》第二十六條明確約定：“如買受人未能在規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險和費用自動轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費，若買受人自通知交房期限屆滿后超過90日仍不辦理交接手續(xù)，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價款的0.01%的代管費，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止?！卑干娣课荽苜M實質(zhì)上是對被申請人的逾期收房行為約定了違約責(zé)任，是一種基于被申請人的逾期收房行為而產(chǎn)生的以金錢為代價，促進合同履行完畢的手段。原一審、二審法院片面看待合同約定的逾期收房違約責(zé)任，免除了被申請人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，是不公平的。被申請人無正當理由拒絕收房的行為，違反了合同約定，理應(yīng)向再審申請人支付房屋代管費。
再審被申請人辯稱
何冬梅、徐嘉鈺辯稱，（一）美裕公司主張我方還有6萬元購房款未支付違背客觀事實。美裕公司開具給我方的不動產(chǎn)統(tǒng)一銷售發(fā)票數(shù)額是購房全款，發(fā)票即是付款憑證，我方有充分的證據(jù)證明已足額交付購房款。美裕公司在數(shù)次通知交房中，從未以任何方式對我方進行過房款催收，如果我方真的存在欠款行為，則美裕公司的通知交房行為將不具備合理性。這再次證明我方已經(jīng)交清全部購房款。（二）我方逾期付款責(zé)任在于美裕公司，美裕公司主張順延交付缺乏依據(jù)，有違公平。1.我方逾期付款系因發(fā)現(xiàn)房屋存在層高不足問題，且美裕公司亦確認存在層高問題。層高問題將直接縮減我方的居住空間，大大影響居住舒適度。因此，我方遲延付款責(zé)任在于美裕公司。2.我方在約定的交房時間前已經(jīng)付清全部購房款，且我方已經(jīng)承擔(dān)了逾期付款違約責(zé)任，美裕公司不能再以此作為其逾期交房事由。（三）關(guān)于本案交房時間的認定。1.根據(jù)《商品房買賣合同》約定，案涉房屋交付通知的形式必須為書面通知，電話通知交房并非約定交房通知方式，且美裕公司完全具備以合同約定的方式向我方通知交付的條件，不存在客觀不能必須以電話通知交房的情形，原審法院將2016年12月28日電話錄音認定為美裕公司通知交房時間缺乏事實依據(jù)。2.退一步說，假使原審法院靈活認定電話通知交付形式是正確的，根據(jù)《合同補充協(xié)議》第二十六條之約定，認定美裕公司實際交房時間為通知交房期限屆滿后再順延30天也是正確的。美裕公司的主張違背合同約定。（四）原審判令美裕公司按日萬分之五的標準承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任是正確的。1.消防驗收屬于法定驗收標準，且是強制性標準。美裕公司主張將五方驗收時間認定為交房時間缺乏事實和法律依據(jù)。2.美裕公司主張日0.05%的違約金標準適用于案涉房屋在約定期限內(nèi)未經(jīng)五方驗收且買受人拒收的情形不能成立。首先，美裕公司主張分段適用違約金標準并未在合同中進行約定，該理由明顯缺乏事實依據(jù)。其次，《合同補充協(xié)議》第二十一條明確載明：“出賣人及買受人同意該商品房逾期交房的違約責(zé)任不適用購房合同第九條的約定。”可見，美裕公司已經(jīng)明確排除了適用購房合同第九條日萬分之一的標準計算逾期交房違約責(zé)任，現(xiàn)再主張適用該條款明顯自相矛盾。3.美裕公司在一審中提供的五方驗收報告時間是2015年12月24日，而其提交給主管部門的五方驗收報告時間是2016年4月27日（該報告存檔于洛江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局），一審中我方所提交的《泉州市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》中亦明確載明了五方驗收實際為2016年4月27日。據(jù)此，應(yīng)認定2016年4月27日為五方驗收時間。因此，即使按照美裕公司觀點，美裕公司在合同約定的五方驗收時間屆滿時仍未完成驗收，仍應(yīng)適用日萬分之五的逾期交房違約金標準。（五）我方無需支付房屋代管費。美裕公司系逾期交房違約方，主張房屋代管費沒有依據(jù)。根據(jù)《合同補充協(xié)議》第二十六條中約定：“出賣人的代管內(nèi)容僅指對該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。”可見，美裕公司的“代管”僅是對公共部分及庭院的打掃，該代管內(nèi)容美裕公司是否實際履行，應(yīng)由美裕公司進行舉證。截至目前為止，美裕公司并未提供相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)不利后果。且該代管內(nèi)容屬于物業(yè)公司服務(wù)范圍，我方所交付的物業(yè)費當中已經(jīng)包含該部分費用，美裕公司無權(quán)再向我方主張。綜上所述，請求駁回美裕公司再審請求，支持我方原審訴訟請求。
一審原告訴稱
何冬梅、徐嘉鈺向一審法院起訴請求：1.判令美裕公司繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》；2.判令美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺交付泉州市洛江區(qū)雙陽街道南山社區(qū)B5-04、B5-05地塊美裕嘉園A8樓8C號房屋（以下稱案涉房屋）；3.判令美裕公司支付何冬梅、徐嘉鈺逾期交房違約金（自2015年7月1日起至實際交房之日止以3286442元為基數(shù)按每日0.05%計算，暫計至起訴之日為867620元）；4.判令美裕公司承擔(dān)本案訴訟費用。
美裕公司向一審法院提出反訴請求：1.判令何冬梅、徐嘉鈺向美裕公司支付逾期付款違約金17175元；2.判令本案訴訟費由何冬梅、徐嘉鈺承擔(dān)。在訴訟期間，美裕公司變更反訴請求為：1.判令何冬梅、徐嘉鈺支付尚欠購房款6萬元；2.判令何冬梅、徐嘉鈺支付逾期付款違約金，其中100萬元購房款的逾期付款違約金為700元；59萬元購房款的逾期付款違約金為15104元；尚拖欠的6萬元購房款應(yīng)自2014年5月25日起至實際支付之日止每日按6元的標準計付逾期付款違約金，暫計至2017年9月4日逾期付款違約金為7194元（暫計至2017年9月4日，逾期付款違約金合計22998元）；3.判令何冬梅、徐嘉鈺自2016年4月21日起至實際辦理交房手續(xù)之日止每日按照328.64元的標準向美裕公司支付房屋代管費（暫計至2017年9月4日止，產(chǎn)生的房屋代管費為164468.64元）。
一審法院查明
一審法院認定事實如下：
何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司于2014年1月27日簽訂《商品房買賣合同》及合同附件，雙方約定由何冬梅、徐嘉鈺向美裕公司購買案涉房屋，成交金額為3286442元?！渡唐贩抠I賣合同》附件六合同補充協(xié)議第八條約定：買受人于2014年1月27日簽訂購房合同并同時付清首期款1636442元，余款165萬元于2014年5月24日前支付。合同第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任約定：買受人如未按合同約定的時間付款，逾期不超過90日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，買受人在出賣人書面催告7日后仍未支付應(yīng)付款的，出賣人有權(quán)解除合同。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額確定。合同補充協(xié)議第九條約定：買受人未按照約定的付款時間及數(shù)額履行任一期付款義務(wù)，逾期天數(shù)在30日（含30日）以內(nèi)的，買受人應(yīng)按未付款總額每日0.01%的標準向出賣人支付違約金，自逾期之日起計至實際付清當期購房款之日，購房合同繼續(xù)履行；逾期天數(shù)超過30日不足90日的，買受人應(yīng)按未付款總額每日0.01%的標準向出賣人支付違約金，自逾期之日計至實際付清當期購房款之日，購房合同繼續(xù)履行；逾期天數(shù)超過90日（含90日）或者實際逾期付款金額達到商品房總價款的20%時，視為買受人根本違約，……買受人要求不解除購房合同且經(jīng)出賣人同意的，應(yīng)按全部未付款總額每日0.01%的標準向出賣人支付違約金，自最早逾期之日計至實際付清全部購房款之日。合同第八條約定美裕公司應(yīng)當在2015年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付何冬梅、徐嘉鈺使用：1.該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；……。合同補充協(xié)議第二十條約定：出賣人及買受人同意該商品房不適用購房合同第八條交付條件與期限的約定。出賣人應(yīng)當在2015年6月30日前，將符合以下約定條件的商品房交付買受人使用：該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格。如遇下列特殊原因除雙方協(xié)商同意解除購房合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以順延交房期限：1、遭遇不可抗力；2、除自然災(zāi)害如人力不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、颶風(fēng)、地、地震等外包括如下原因：①市政配套或其他政府行為而引致的延誤；②為配合政府的法規(guī)、規(guī)章、命令或市政建設(shè)而引起的延誤；③施工中遇到不可預(yù)見的異常困難或以施工當時當?shù)亟ㄖ袠I(yè)所達到的技術(shù)水平無法及時解決的困難而引起的延誤；④施工中遇中雨或中雨以上天氣、六級或六級以上大風(fēng)的天氣、日最高氣溫35℃以上的天氣（以氣象臺資料為準）；⑤供水、供電部門的停水、停（限）電通知；其他自然災(zāi)害影響施工的；因設(shè)計變更、規(guī)劃變更導(dǎo)致工程量增加的；因政府重要活動或政府公告創(chuàng)衛(wèi)、高考等限制規(guī)定影響工程正常施工的；買受人逾期付款的，按實際逾期天數(shù)計算順延；其他非出賣人所能控制的原因；以上各情形自開工之日起至商品房實際交房之日止按實際發(fā)生天數(shù)計算順延。若發(fā)生上述1、2點可以延期的事實，出賣人可據(jù)實順延交房期限而無須通知買受人，同時，出賣人也無需對該延誤承擔(dān)任何責(zé)任。有疑義的買受人可以交房時向出賣人提出查閱相關(guān)事實文件的要求，出賣人應(yīng)當給予配合?！谏唐贩拷?jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格后，買受人不得以任何事由拒絕接收商品房，拒絕或逾期辦理房屋交接手續(xù)的，出賣人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，出賣人逾期超過90日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之一的違約金。合同補充協(xié)議第二十一條約定：出賣人及買受人同意該商品房逾期交房的違約責(zé)任不適用購房合同第九條的約定?！馄冢ń环浚┏^90日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自交房期限之次日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款0.05%的違約金。合同第十一條約定商品房達到交付使用條件后，美裕公司應(yīng)當書面通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交付手續(xù)。合同補充協(xié)議第二十六條約定：出賣人通知買受人商品房交付事宜，買受人應(yīng)于交付通知規(guī)定的時間內(nèi)，本人或授權(quán)委托人持有關(guān)文件前往指定地點辦理交接手續(xù)。如買受人未能在規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險和費用自動轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費，若買受人自通知交房期限屆滿后超過90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價款的0.01%的代管費，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。出賣人的代管內(nèi)容僅指對該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。但出賣人應(yīng)按購房合同約定承擔(dān)保修責(zé)任。合同第三條約定：層高為一層3.3m，二、三層3.2m，四層3.3m。合同補充協(xié)議第十七條約定：購房合同第三條所指層高為設(shè)計層高。買賣雙方確認基于設(shè)計需要且在符合規(guī)范的前提下，買受人購買的商品房層高根據(jù)所在樓層和位置的不同存在高于或低于該等層高的情形，最終以該商品房交付現(xiàn)狀為準，買受人對此表示理解，且無任何異議。合同第二十條文書送達約定：本合同確定的聯(lián)系地址為各類通知、文書送達的地址，如有變動應(yīng)及時通知對方當事人和登記機構(gòu)，否則造成相關(guān)通知文書無法送達的，將視同已經(jīng)送達，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由當事人自行承擔(dān)。合同補充協(xié)議第四十五條約定：除出賣人及買受人另有約定的外，雙方的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話以購房合同所填寫的為準，買受人保證購房合同中所填寫的聯(lián)系地址為可送達地址。如買受人變更購房合同中的聯(lián)系地址或聯(lián)系電話，應(yīng)在變更之日起三日內(nèi)書面告知出賣人，否則出賣人以原聯(lián)系方式與買受人聯(lián)系即視為已通知買受人，由此產(chǎn)生的一切后果由買受人自行承擔(dān)。合同補充協(xié)議第四十六條約定：購房合同提及的出賣人向買受人發(fā)出的各項通知，出賣人可選擇在報紙上刊登公告或按購房合同載明的買受人通訊地址向其寄送書面通知（包括但不限于掛號郵件、EMS、公證送達等具體方式）兩種形式中任一種，并自在報紙刊登公告之日起或書面通知寄送后第3日即視為買受人已接到出賣人所發(fā)出的通知。購房合同中規(guī)定的各項期限均含假期，如到期日最后一天為法定節(jié)假日則順延至最近一個工作日。
2014年2月13日，美裕公司出具金額為1636442元的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》給何冬梅、徐嘉鈺。2015年2月3日，美裕公司出具金額為165萬元的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》給何冬梅、徐嘉鈺。
2013年8月2日，訴爭房屋開工建設(shè)。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》，訴爭房屋通過了建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合組織的竣工驗收。因訴爭房屋工程竣工驗收消防備案檢查不合格，2016年4月7日，美裕公司申請復(fù)查；2016年4月20日，訴爭房屋工程竣工驗收消防復(fù)查合格，同意該工程恢復(fù)使用。2016年1月30日，訴爭房屋通過規(guī)劃核實。2016年7月19日，訴爭房屋取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明書。
另查明，泉州市氣象信息服務(wù)中心出具《天氣資料分析報告》，該報告記載泉州市洛江區(qū)可知自2013年8月1日起至2015年12月30日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)中雨或中雨以上、六級或六級以上大風(fēng)、日最高氣溫35度以上天氣計149天（已扣除重復(fù)天數(shù)3天）；自2016年1月1日起至2016年12月31日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述天氣計90天（已扣除重復(fù)天數(shù)4天）。國網(wǎng)福建省電力有限公司泉州供電公司運維檢修部（輸電）確認在美裕嘉園地塊多層住宅A12#～A19#樓上空，有運行中的110千伏城洛線#7-#13電力線路通過，因安全距離不足，供電部門于2013年8月23日發(fā)出《關(guān)于停止在110千伏輸電線路保護區(qū)進場施工危及輸電線路和人身安全》，通知美裕公司停止在上述線路下多層住宅A12#～A19#樓的施工作業(yè)，電力部門于2014年3月26日完成該電力線路遷移，累計停止施工日計215天。
又查明，雙方在合同內(nèi)約定的聯(lián)系地址為何冬梅、徐嘉鈺在泉州市鯉城區(qū)的地址。美裕公司于2015年12月28日向何冬梅、徐嘉鈺郵寄《入伙通知書》《入伙須知》，收件人地址為泉州市豐澤區(qū)，通知何冬梅、徐嘉鈺在2015年12月30日辦理入住手續(xù)。2016年12月28日，美裕公司通過電話，通知何冬梅、徐嘉鈺“本周內(nèi)過來我們物業(yè)中心辦理交房的事宜”。2017年8月7日，美裕公司按合同約定的聯(lián)系地址向何冬梅、徐嘉鈺郵寄《入伙通知書》，通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交房手續(xù)。何冬梅、徐嘉鈺確認于2017年8月8日收到該《入伙通知書》。
2015年1月19日，美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺發(fā)《催款函》，陳述何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)于2014年5月24日支付購房款165萬元，已于2014年5月30日支付100萬元，余款65萬元尚未支付，通知何冬梅、徐嘉鈺收到此函之日起7日內(nèi)支付上述款項及違約金。2015年1月23日，何冬梅、徐嘉鈺通過律師向美裕公司發(fā)《律師函》，針對上述《催款函》答復(fù)延期付款事出有因，系因房屋層高不符合雙方所簽訂的《商品房買賣合同》之約定所導(dǎo)致，而非惡意拖欠，何冬梅、徐嘉鈺有權(quán)根據(jù)不安履行抗辯權(quán)等法定權(quán)利拒絕付款。
2017年11月20日，何冬梅、徐嘉鈺通過律師向美裕公司發(fā)《律師函》，陳述何冬梅、徐嘉鈺于2017年10月8日主動辦理交房手續(xù)，但美裕公司告知必須先行繳納自2016年1月起的物業(yè)費方可辦理交房手續(xù)，故何冬梅、徐嘉鈺催告美裕公司在收到函件之日起五日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺交付房屋。2017年12月11日，何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司辦理了交房手續(xù)。
在訴訟過程中，美裕公司提出對訴爭房屋所在地段的同類房屋租金標準進行鑒定的申請。一審法院準許后，經(jīng)依法委托鑒定，廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司于2017年8月10日作出廈均和2017泉1324（房）號《房地產(chǎn)估價報告》，價值時點為2016年1月5日，估價結(jié)果為市場租賃價格為4300元／月。美裕公司為此支付評估費7900元。
一審法院認為
一審法院認為，何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件，系雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)。何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購房款，但其應(yīng)對未按期支付當期購房款承擔(dān)相應(yīng)逾期付款違約責(zé)任。本案訴爭房屋通過建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位聯(lián)合竣工驗收合格后，于2016年4月20日通過消防驗收。根據(jù)雙方約定，訴爭房屋可延長至2016年8月26日交房。美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交房手續(xù)，何冬梅、徐嘉鈺在通知到達時間2017年1月1日未及時辦理交房手續(xù)，按照合同約定視為訴爭房屋已于2017年1月31日完成交付，美裕公司為此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約金。美裕公司主張何冬梅、徐嘉鈺逾期辦理交房手續(xù)應(yīng)承擔(dān)房屋代管費，理由不充分，不予支持。一審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、美裕公司應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺支付逾期交房違約金259628.92元；二、何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向美裕公司支付逾期付款違約金17275元；三、駁回何冬梅、徐嘉鈺的其他訴訟請求；四、駁回美裕公司的其他反訴請求。案件受理費12476元，減半收取計6238元，由何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)4596元，美裕公司負擔(dān)1642元；案件反訴受理費2506元，由美裕公司負擔(dān)2331元，何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)175元。
一審原告訴稱
何冬梅、徐嘉鈺不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判支持上訴人的一審訴訟請求；本案的訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。
二審上訴人訴稱
美裕公司不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決第一項、第二項、第四項，改判駁回何冬梅、徐嘉鈺要求美裕公司支付逾期交房違約金的訴訟請求，支持美裕公司的一審全部反訴請求。
二審法院查明
二審中，雙方當事人沒有提交新證據(jù)。二審法院對一審查明的事實予以確認。
二審法院認為
二審法院認為，本案的爭議焦點為：1.何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠美裕公司購房款6萬元；2.案涉房屋何時達到交付條件；3.美裕公司可順延交房的天數(shù)是多少，順延后應(yīng)于何時交付房屋；4.美裕公司以電話形式通知交房是否有效；5.逾期交房違約金如何計算；6.何冬梅、徐嘉鈺是否應(yīng)支付美裕公司房屋代管費，應(yīng)支付多少。
1.關(guān)于何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠美裕公司購房款6萬元的問題。經(jīng)審查，《合同補充協(xié)議》約定本案房產(chǎn)成交金額為3286442元，美裕公司確認何冬梅、徐嘉鈺按合同約定支付了首付款1636442元且已開具同等金額的發(fā)票，并確認何冬梅、徐嘉鈺已支付第二期應(yīng)付購房款159萬元的情況，但其卻于2015年2月3日開具了金額為165萬元的發(fā)票?！吨腥A人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。根據(jù)該規(guī)定，付款方向收款方開具發(fā)票是其法定義務(wù)，且依商業(yè)慣例，發(fā)票為付款憑證。美裕公司開具出全額發(fā)票的情況下，主張何冬梅、徐嘉鈺尚欠購房款6萬元，不予支持。
2.關(guān)于案涉房屋何時達到交付條件的問題。根據(jù)《合同補充協(xié)議》第二十條約定，商品房交付使用的條件為，該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格。同時,《中華人民共和國消防法》第十三條規(guī)定，依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》，案涉房屋通過了建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合組織的竣工驗收。但房屋工程竣工驗收消防備案檢查不合格，該商品房應(yīng)當停止使用。2016年4月7日，美裕公司申請復(fù)查，同月20日，取得《泉州市公安消防支隊建設(shè)工程竣工驗收消防備案復(fù)查意見書》，案涉房屋工程竣工驗收消防復(fù)查合格，同意該工程恢復(fù)使用。至此，案涉房屋達到交付條件。何冬梅、徐嘉鈺雖主張案涉房屋還需取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明書，但非雙方約定的交付條件；美裕公司雖主張竣工驗收日期即符合交付條件，但此時消防備案不合格，房屋應(yīng)停止使用。雙方主張的訴爭房屋符合交付條件的時間均依據(jù)不足，案涉房屋達到交付條件的時間應(yīng)確定為2016年4月20日。
3.關(guān)于美裕公司可順延交房的天數(shù)是多少，順延后應(yīng)于何時交付房屋的問題。經(jīng)審查，本案《商品房買賣合同》第八條約定美裕公司應(yīng)于2015年6月30日前交房，又在《合同補充協(xié)議》第二十條明確約定自開工之日起至商品房實際交房之日止按實際發(fā)生順延情形的天數(shù)計算順延期限。因此，對美裕公司主張自開工之日起計算可順延天數(shù)予以支持。供電部門2013年8月23日起至2014年3月26日因電力線路遷移過程中因安全距離不足問題通知美裕公司停止相關(guān)線路下多層住宅A12#～A19#樓的施工作業(yè)215天（實為216天，美裕公司主張215天，予以照準），雖案涉房屋為A8#樓，不在上述通知的A12#～A19#樓范圍內(nèi)，但該停止施工的后果影響到美裕嘉園整個樓盤的施工進度，進而影響到整個樓盤的竣工驗收時間，故美裕公司主張因此可延期天數(shù)215天，理由充分，一審判決予以支持，并無不當。美裕公司主張根據(jù)雙方關(guān)于補充協(xié)議第二十條“買受人逾期付款的，按實際逾期天數(shù)計算順延”的約定，何冬梅、徐嘉鈺逾期付款256天（實為255天），則可交房的時間應(yīng)在扣除天氣、電力線路遷移的情形上再延長256天。本案《商品房買賣合同》為雙務(wù)合同，買受人何冬梅、徐嘉鈺的付款義務(wù)為先履行義務(wù)，出賣人美裕公司的交房義務(wù)為后履行義務(wù)。本案雙方約定何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)于2014年5月24日前履行付款義務(wù)，美裕公司應(yīng)于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉鈺于2015年2月3日支付了全部購房款，該付款行為在美裕公司應(yīng)履行交房義務(wù)的時間之前完成，何冬梅、徐嘉鈺因其逾期行為應(yīng)承擔(dān)合同約定的逾期付款違約金，則美裕公司失去逾期付款天數(shù)還應(yīng)順延交房時間的抗辯權(quán)，故美裕公司主張上述還可順延交房256天，一審判決不予支持，并無不當。根據(jù)美裕公司提供的《天氣資料分析報告》可知，自開工之日2013年8月2日起至合同約定的交房日期2015年6月30日止，泉州市洛江區(qū)中雨或中雨以上、六級或六級以上大風(fēng)、日最高氣溫35度以上、電力線路遷移停止施工情形計316天（已扣除重復(fù)天數(shù)2天），故美裕公司因天氣等可延期交房316天，其可將交房時間延長至2016年5月11日。另根據(jù)《天氣資料分析報告》可知，2015年7月1日起至2016年5月11日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)67天（已扣除重復(fù)天數(shù)1天），故美裕公司可延長至2016年7月17日交房。再根據(jù)《天氣資料分析報告》可知，2016年5月12日起至2016年7月17日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)20天（已扣除重復(fù)天數(shù)1天），故美裕公司可延長至2016年8月6日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報告》可知，2016年7月18日起至2016年8月6日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)15天，故美裕公司可延長至2016年8月21日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報告》可知，2016年8月7日起至2016年8月21日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)6天，故美裕公司可延長至2016年8月27日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報告》可知，2016年8月22日起至2016年8月27日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)5天，故美裕公司可延長至2016年9月1日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報告》可知，2016年8月28日起至2016年9月1日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)2天，故美裕公司可延長至2016年9月3日交房。又根據(jù)《天氣資料分析報告》可知，2016年9月2日起至2016年9月3日止，泉州市洛江區(qū)出現(xiàn)上述可延期天數(shù)1天，故美裕公司可延長至2016年9月4日交房。一審判決可順延天數(shù)認定錯誤，應(yīng)予糾正。
4.關(guān)于美裕公司以電話形式通知交房是否有效的問題。根據(jù)《商品房買賣合同》第十一條約定商品房達到交付使用條件后，美裕公司應(yīng)當書面通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交付手續(xù)；在《合同補充協(xié)議》第四十六條約定美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺發(fā)出的各項通知，美裕公司可選擇在報紙上刊登公告或按合同載明的何冬梅、徐嘉鈺通訊地址向其寄送書面通知（包括但不限于掛號郵件、EMS、公證送達等具體方式）兩種形式中任一種。雖上述約定均為書面通知的形式，美裕公司提供的其工作人員與何冬梅的手機通話錄音，可以證明2016年12月28日美裕公司曾通知何冬梅、徐嘉鈺交房，電話里關(guān)于交房時間、地、地點等還是較為明確的“本周內(nèi)過來我們物業(yè)中心辦理交房的事宜”），對電話通知的目的、作用以及要達成的效果已經(jīng)實現(xiàn)，一審判決結(jié)合美裕公司2015年12月28日按合同約定的聯(lián)系地址郵寄的書面通知，靈活確認美裕公司此次的電話通知為有效的交房通知，并無不當。2016年12月28日為星期三，“本周內(nèi)……辦理交房的事宜”可理解為于2017年1月1日（星期日）前可辦理交房手續(xù)。雙方在補充協(xié)議第二十六條中約定“出賣人通知買受人商品房交付事宜，買受人應(yīng)于交付通知規(guī)定的時間內(nèi)，本人或授權(quán)委托人持有關(guān)文件前往指定地點辦理交接手續(xù)。如買受人未能在規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并同意接收該房產(chǎn)”，由于何冬梅、徐嘉鈺未在2017年1月1日之后的第30日前到美裕公司辦理交接手續(xù)，則應(yīng)視為案涉房屋已于2017年1月31日完成交付。
5.關(guān)于逾期交房違約金如何計算的問題。雙方當事人在《商品房買賣合同》第九條約定，合同繼續(xù)履行的，逾期交房違約金按已付款日萬分之一的標準計算。同時又在《合同補充協(xié)議》第二十一條約定，逾期交房違約責(zé)任不適用合同第九條的約定，合同繼續(xù)履行的，自交房期限之次日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款0.05%的違約金。該約定為雙方的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定有效。因此，按雙方的約定自交房期限之次日起至實際交付之日止，美裕公司應(yīng)按日向何冬梅、徐嘉鈺支付已付款0.05%的違約金。如前所述，美裕公司可延長至2016年9月4日交房，則美裕公司違約交房的起止時間為2016年9月5日起至2017年1月31日計149天，故違約金為3286442元X0.05%/天X149天＝244839.93元。一審判決認定錯誤，應(yīng)予糾正。
6.關(guān)于何冬梅、徐嘉鈺是否應(yīng)支付美裕公司房屋代管費，應(yīng)支付多少的問題。雙方當事人在《合同補充協(xié)議》第二十六條約定，如買受人未能在規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險和費用自動轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費，若買受人自通知交房期限屆滿后超過90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價款的0.01%的代管費，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。出賣人的代管內(nèi)容僅指對該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。同時，根據(jù)《商品房買賣合同》的附件四《前期物業(yè)服務(wù)合同》第四條、第十條的約定，業(yè)主應(yīng)于美裕公司通知辦理交房手續(xù)期限屆滿之日起交納物業(yè)服務(wù)費用，泉州市億龍物業(yè)管理有限公司在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供綜合管理、清潔衛(wèi)生、秩序維持、綠化日常養(yǎng)護等服務(wù)。根據(jù)上述約定，美裕公司的代管內(nèi)容僅指對該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，而該代管內(nèi)容與物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)內(nèi)容重合。美裕公司沒有提供證據(jù)證明其實際履行了代管義務(wù)，其主張何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)支付房屋代管費，不予支持。
綜上所述，何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購房款，案涉房屋于2016年4月20日達到交付條件，美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉鈺辦理交房手續(xù)，何冬梅、徐嘉鈺在通知到達時間2017年1月1日未及時辦理交房手續(xù)，按照合同約定視為訴爭房屋已于2017年1月31日完成交付，一審認定并無不當。根據(jù)合同關(guān)于可順延交房的約定，經(jīng)過計算，美裕公司可延長至2016年9月4日交房，一審判決認定錯誤，應(yīng)予糾正。從美裕公司逾期交房之日起至實際完成交付之日止共149天，為此美裕公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約金244839.93元，一審判決認定錯誤，應(yīng)予糾正。美裕公司上訴請求成立的部分，予以支持。美裕公司、何冬梅、徐嘉鈺的上訴請求不能成立的部分，予以駁回。二審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第一項、第二項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決：一、維持福建省泉州市洛江區(qū)人民法院（2016）閩0504民初2641號民事判決第二項、第三項、第四項；二、撤銷福建省泉州市洛江區(qū)人民法院（2016）閩0504民初2641號民事判決第一項；三、美裕公司應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺支付逾期交房違約金244839.93元。案件受理費12476元，減半收取計6238元，由何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)4478元，美裕公司負擔(dān)1760元；案件反訴受理費2506元，由美裕公司負擔(dān)2331元，何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)175元。二審案件受理費14982元，由何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)9131元，由美裕公司負擔(dān)5851元。
本院查明
再審審理中，對于一審查明、二審予以確認的事實，除再審申請人認為一審判決查明事實部分對《合同補充協(xié)議》第二十一條的引述不完整外，雙方當事人對一審查明的事實沒有異議，本院予以確認。
再審審理中，美裕公司提交以下新的證據(jù)：1.《樓宇交接書》一份，載明業(yè)主收到“各類鑰匙、智能卡一套”、“該物業(yè)的建筑質(zhì)量及各項設(shè)施均符合合同約定交樓標準，無異議，本人同意接收”等內(nèi)容，由業(yè)主何冬梅簽字，落款日期為2017年12月24日；2.泉州市億龍物業(yè)管理有限公司與何冬梅簽訂的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》，落款日期為2019年1月14日。上述兩份證據(jù)共同說明：被申請人2017年12月24日辦理收房手續(xù)后，于2019年1月14日向物業(yè)公司申請辦理裝修手續(xù)，即被申請人于2019年1月14日之后才開始裝修房屋，證明被申請人在2019年1月之前并不需要使用房屋，因此無論再審申請人是否有交付房屋，對其均無實質(zhì)影響，并未給其造成未交房的損失，說明按每日萬分之五計算的每月49296元違約金或者按評估租金標準計算每月4300元違約金，均明顯過分偏高，應(yīng)予調(diào)減。何冬梅、徐嘉鈺質(zhì)證認為，交接房屋后其對房屋的使用情況美裕公司并不知情，亦不可能參與其中，故其片面地認為房屋沒有使用是不當?shù)?，實際上，對房屋裝飾裝修進行設(shè)計、對房屋使用的規(guī)劃，也是對房屋的使用方式。
本院認為
本院認為，二審法院以美裕公司于2016年12月28日通知收房行為及通知內(nèi)容，認定何冬梅、徐嘉鈺未在2017年1月31日前到美裕公司辦理交接手續(xù)，視為案涉房屋于2017年1月31日完成交付，并以此作為美裕公司支付逾期交房違約金的終止時間，故美裕公司主張何冬梅、徐嘉鈺于2017年12月24日至2019年1月14日期間未裝修入住，與其于2017年1月31日前未按約交付房屋給何冬梅、徐嘉鈺造成的損失之間，沒有關(guān)聯(lián)性；而且沒有對房屋進行裝修入住，亦不能證明何冬梅、徐嘉鈺不存在因美裕公司逾期交房而產(chǎn)生的損失。據(jù)此，對該兩份證據(jù)，本院不予采信。
本院認為，圍繞當事人的再審請求，結(jié)合本院再審?fù)彶槊鞯氖聦?，本案爭議的焦點為：1.何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠購房余款6萬元，2.美裕公司能否以何冬梅、徐嘉鈺逾期付款天數(shù)順延相應(yīng)交房期限，3.逾期交房違約金的計算截至?xí)r間，4.合同約定的逾期交房違約金應(yīng)否調(diào)整及如何調(diào)整，5.何冬梅、徐嘉鈺是否應(yīng)向美裕公司支付房屋代管費。
（一）關(guān)于何冬梅、徐嘉鈺是否尚欠購房余款6萬元問題
美裕公司申請再審主張，原審判決認定何冬梅、徐嘉鈺已支付全部購房款，缺乏證據(jù)證明。根據(jù)查明的事實，2014年1月27日，美裕公司作為出賣人與買受人何冬梅、徐嘉鈺簽訂《商品房買賣合同》及合同附件，約定何冬梅、徐嘉鈺向美裕公司購買案涉房屋，商品房總價款為3286442元。2014年2月13日，美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺出具金額為1636442元的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。2015年2月3日，美裕公司向何冬梅、徐嘉鈺出具金額為165萬元的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。一審審理中，美裕公司確認何冬梅、徐嘉鈺按合同約定支付了首付款1636442元，及分別于2014年5月31日、2015年2月3日以轉(zhuǎn)賬的方式支付購房款100萬元、59萬元，但主張何冬梅、徐嘉鈺尚欠6萬元購房余款。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條、第二十條之規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當向付款方開具發(fā)票；所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當向收款方取得發(fā)票。通常情形下，上述在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的發(fā)票，系付款一方履行付款義務(wù)的憑證。本案中，美裕公司于2015年2月3日向買受人開具金額為165萬元的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，按照商業(yè)慣例，該發(fā)票可以作為付款人支付款項的憑證。美裕公司于一審中反訴主張買受人尚欠6萬元購房款未支付，但未提供相應(yīng)的證據(jù)推翻發(fā)票記載的付款金額，故其要求買受人支付購房余款6萬元依據(jù)不足，原審判決未予支持，并無不當。
（二）關(guān)于美裕公司能否以何冬梅、徐嘉鈺逾期付款天數(shù)順延相應(yīng)交房期限問題
美裕公司申請再審主張，根據(jù)訴爭《商品房買賣合同》附件六《合同補充協(xié)議》(以下稱《補充協(xié)議》)第九條、第二十條約定，若買受人逾期付款，應(yīng)自逾期之日起每日按逾期款項的0.01%支付違約金，且出賣人可按實際逾期付款天數(shù)順延交房期限。本院認為，嚴格履行與誠實信用系合同履行之一般原則，合同當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)當向合同相對方承擔(dān)違約責(zé)任；當事人雙方都違反合同的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下稱《合同法》)第六十七條之規(guī)定，當事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。此謂合同法上之后履行抗辯權(quán)。本案中，《補充協(xié)議》第九條約定了買受人逾期支付購房款的違約責(zé)任，即若買受人逾期付款，應(yīng)自逾期之日起每日按逾期款項的0.01%支付違約金；《補充協(xié)議》第二十條約定了出賣人交房時間及順延交房期限的事由，其中約定“買受人逾期付款的，按實際逾期天數(shù)計算順延”，該“順延交房期限”并非指雙方違約責(zé)任的互相抵扣，而是買受人未履行在先的付款義務(wù)時，出賣人有權(quán)拒絕履行在后的交房義務(wù)，并阻卻因行使后履行抗辯權(quán)而致合同遲延履行之違約責(zé)任。根據(jù)雙方合同約定，買受人何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)于2014年5月24日前履行付款義務(wù)，出賣人美裕公司應(yīng)于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉鈺于2015年2月3日支付了全部購房款，該付款行為在美裕公司應(yīng)履行交房義務(wù)的時間之前完成，故美裕公司可以根據(jù)合同約定要求何冬梅、徐嘉鈺支付逾期付款違約金，但并不享有延期履行抗辯權(quán)。美裕公司主張因何冬梅、徐嘉鈺逾期付款，故應(yīng)自逾期之日起每日按逾期款項的0.01%向其支付違約金，同時其可按實際逾期付款天數(shù)順延交房期限，實為既主張買受人逾期付款的違約責(zé)任，又以買受人的逾期付款違約責(zé)任抵扣其逾期交房違約責(zé)任，此不僅導(dǎo)致買受人因同一逾期付款行為承擔(dān)雙重責(zé)任后果，從而有悖于雙務(wù)合同雙方當事人權(quán)利義務(wù)的對等性及違約責(zé)任與違約行為的對應(yīng)性，亦于法無據(jù)。據(jù)此，原審判決不予支持其該項主張，并無不當。
（三）關(guān)于逾期交房違約金的計算截至?xí)r間問題
美裕公司申請再審主張，原審法院認定其應(yīng)對何冬梅、徐嘉鈺收到交房通知后未收房期間（2016.12.28－2017.1.31）承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，缺乏依據(jù)，且適用法律錯誤。本院認為，違約責(zé)任是指合同當事人因違反合同義務(wù)所承擔(dān)的責(zé)任。合同當事人適當履行合同約定的義務(wù)后，必然產(chǎn)生阻卻因該項合同義務(wù)所產(chǎn)生的違約責(zé)任之后果。本案中，根據(jù)美裕公司2016年12月28日的通知，何冬梅、徐嘉鈺于2017年1月1日前可辦理交房手續(xù)。同時，《補充協(xié)議》第二十六條約定，如買受人未能在規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險和費用自動轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費，若買受人自通知交房期限屆滿后超過90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價款的0.01%的代管費，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。上述約定的“自通知的交房期限屆滿后第30日”，系出賣人給予買受人履行接收房屋義務(wù)的寬限期間截止時間，同時明確了經(jīng)過了該寬限期間，產(chǎn)生“視為收房”和風(fēng)險轉(zhuǎn)移之后果?？梢?，買受人若在此期限內(nèi)履行收房義務(wù)，雖已超過通知確定的交房期限，但仍屬符合合同約定的收房行為，亦可免除逾期收房之違約責(zé)任后果。一、二審法院均認為美裕公司于2016年12月28日以電話方式履行了通知交房義務(wù)，且何冬梅、徐嘉鈺未在通知的期限及之后的30日寬限期內(nèi)接收房屋，卻將美裕公司的逾期交房違約期間確定為自應(yīng)當交房期限之次日起至上述履行寬限期屆滿止，即將該出賣人給予買受人的履行寬限期，認定為出賣人的違約期間，明顯不當。由上，美裕公司逾期交房違約行為應(yīng)當截至其適當履行了交房通知義務(wù)的2016年12月28日。一、二審判決對此認定錯誤，本院予以指正。美裕公司的該項再審申請理由成立，本院予以支持。綜上所述，美裕公司逾期交房期間應(yīng)為自順延后的交房期限次日2016年9月5日起至2016年12月28日止，共計115天。
（四）關(guān)于合同約定的逾期交房違約金應(yīng)否調(diào)整及如何調(diào)整問題
美裕公司申請再審主張，商品房買賣合同對逾期交房違約責(zé)任約定不明，且買受人主張按每日萬分之五計算違約金明顯過分偏高，應(yīng)參照案涉房屋同地段同類房屋租金標準將逾期交房違約金調(diào)整為4300元/月。本院認為，首先，關(guān)于合同約定逾期交房違約責(zé)任是否明確。訴爭《商品房買賣合同》第九條約定，合同繼續(xù)履行的，逾期交房違約金按已付款日萬分之一的標準計算。《補充協(xié)議》第二十一條約定，逾期交房違約責(zé)任不適用合同第九條的約定，合同繼續(xù)履行的，自交房期限之次日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款0.05%的違約金。據(jù)此，合同雙方于《補充協(xié)議》中對《商品房買賣合同》第九條約定的逾期交房違約金計算標準予以變更，根據(jù)《補充協(xié)議》第四十九條之約定，補充協(xié)議與購房合同存在不一致的地方，以補充協(xié)議的約定為準。據(jù)此，《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》關(guān)于逾期交房違約金計算標準約定明確。
其次，關(guān)于《補充協(xié)議》約定的出賣人逾期交房按日向買受人支付已付款0.05%違約金是否過高問題。合同當事人可于合同中約定違約金的數(shù)額，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；可見我國合同法采對違約金條款進行干預(yù)之原則，且該調(diào)整必須以損失為基礎(chǔ)進行。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《商品房買賣司法解釋》）第十六條進一步規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。本案一審中，美裕公司主張逾期交房違約金的標準過高，并認為逾期交房造成的損失主要是房屋租金損失。一審法院準許美裕公司提出對案涉房屋所在地段的同類房屋租金標準進行鑒定之申請。經(jīng)一審法院委托鑒定，廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司于2017年8月10日作出廈均和2017泉1324（房）號《房地產(chǎn)估價報告》，價值時點為2016年1月5日，估價結(jié)果為市場租賃價格為4300元/月。美裕公司為此支付評估費7900元。據(jù)此，美裕公司于原審中提出了約定違約金標準過高及調(diào)整違約金之主張并承擔(dān)了相應(yīng)的舉證責(zé)任。根據(jù)評估結(jié)果，作為逾期交房違約造成損失參照標準的每日租金損失為143.33元（4300元/月÷30天），相較按《補充協(xié)議》約定的日萬分之五計算的每日逾期交房違約金1643.22元（3286442元X0.05%/天），明顯屬于約定的違約金過分高于造成的損失之情形，美裕公司請求調(diào)整，理由成立。一審法院以本案不符合《商品房買賣司法解釋》第十七條規(guī)定的適用條件為由，駁回美裕公司關(guān)于調(diào)整違約金之請求，適用法律不當，本院予以指正。
最后，關(guān)于逾期交房違約金的調(diào)整。一審審理中，何冬梅、徐嘉鈺主張應(yīng)按雙方在合同中約定的比例計算違約金，租金損失系雙方未約定違約金比例情況下的救濟，且租金評估結(jié)果偏低。再審?fù)徶校味?、徐嘉鈺亦主張，其損失不僅為租金損失，房屋無法使用的損失還包括未按時交房導(dǎo)致其家庭計劃被耽擱和變更所造成的損失、購房資金被占用所產(chǎn)生的損失，且認為評估的租金太低。美裕公司則主張，買受人在收取房屋后并未裝修入住，可見其并無居住使用之需要，亦無無法使用房屋之損失。本院認為，由于出賣人未能按照合同約定期限交付房屋，使得買受人不能在預(yù)先設(shè)定的時間使用所購房屋，故而買受人為了解決居住使用問題，就可能花費一定的費用去承租相同或類似性質(zhì)的房屋居住，也可能采取其他補救措施解決其居住之需。因此，通常情形下，逾期交房給買受人帶來的損失，為無法按約使用房屋之損失，亦相當于支付租金之價款。買受人的付款義務(wù)作為一種金錢給付義務(wù)，在買受人逾期付款時，給出賣人造成的損失則通常體現(xiàn)為資金占用損失。據(jù)此，何冬梅、徐嘉鈺主張逾期交房所造成損失還包括資金占用損失，依據(jù)不足，本院不予采信。何冬梅、徐嘉鈺同時主張評估的租金太低，但未提供相應(yīng)的證據(jù)予以初步地證明，故其該主張，本院亦不予支持。鑒于我國合同法上規(guī)定的違約金具有以補償性為基礎(chǔ)、以懲罰性為補充、以擔(dān)保性為實際效果之特點，考慮房屋買受人購買特定的房屋除滿足居住使用之外，不排除存在特定時期內(nèi)的特定用途，對此雖買受人未必能夠提供充分的證據(jù)予以證明，但其合乎生活經(jīng)驗法則的具體主張可作為個案中調(diào)整違約金標準時綜合予以考量之因素；由上，本院酌情確定以雙方于合同中約定的逾期付款違約金計算標準即日萬分之一作為計算逾期交房違約金的標準，以填補買受人因出賣人逾期交房所受之損失，亦符合合同雙方權(quán)利義務(wù)對等之合同原則。由上，美裕公司因逾期交房應(yīng)向何冬梅、徐嘉鈺支付的違約金為37794元（3286442元X0.01%/天X115天）。
（五）關(guān)于美裕公司主張房屋代管費應(yīng)否得到支持問題
美裕公司申請再審主張，依照法律規(guī)定及合同約定，何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)向其支付房屋代管費。經(jīng)查明，根據(jù)《補充協(xié)議》第二十六條之約定，如買受人未能在規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，自通知的交房期限屆滿后第30日起，則視為買受人對商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并同意接收該房產(chǎn)，商品房的風(fēng)險和費用自動轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)（該套房屋的保修期限從通知交房之日起計算），并應(yīng)自逾期辦理交接手續(xù)之日起按總房款的每日0.01%向出賣人支付商品房的代管費，若買受人自通知交房期限屆滿后超過90日仍不辦理交接手續(xù)的，出賣人可自通知的交房期限屆滿后第30日起，按日向買受人收取商品房總價款的0.01%的代管費，直至商品房交接手續(xù)辦理完畢之日止。出賣人的代管內(nèi)容僅指對該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，不包括保管和維修。同時，根據(jù)《商品房買賣合同》的附件四《前期物業(yè)服務(wù)合同》第四條、第十條的約定，業(yè)主應(yīng)于美裕公司通知辦理交房手續(xù)期限屆滿之日起交納物業(yè)服務(wù)費用，泉州市億龍物業(yè)管理有限公司在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供綜合管理、清潔衛(wèi)生、秩序維持、綠化日常養(yǎng)護等服務(wù)。根據(jù)上述約定，美裕公司的代管內(nèi)容，即對該物業(yè)公共部分及庭院的打掃，而該代管義務(wù)內(nèi)容實際上屬于物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的范圍，在物業(yè)公司根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定收取物業(yè)服務(wù)費用的同時，美裕公司又主張何冬梅、徐嘉鈺應(yīng)支付房屋代管費，依據(jù)不足，原審判決未予支持，亦無不當。
綜上所述，何冬梅、徐嘉鈺與美裕公司簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件，系雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行合同義務(wù)。在履行過程中，何冬梅、徐嘉鈺逾期付款、美裕公司逾期交房，均存在違約行為，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。何冬梅、徐嘉鈺雖逾期付款，但于合同約定的交房期限之前支付全部購房款，故美裕公司以何冬梅、徐嘉鈺逾期付款為由主張后履行抗辯權(quán)，于法無據(jù)。美裕公司于2016年12月28日以電話通知的方式將交房的意思表示傳達至何冬梅、徐嘉鈺，已適當履行了合同約定的通知交房義務(wù)，至此，不再承擔(dān)之后的逾期交房違約金。雙方于《補充協(xié)議》中雖約定每日按已付款0.05%的標準計算支付逾期交房違約金，但該約定的違約金標準明顯高于一審法院委托評估的《房地產(chǎn)估價報告》確定的市場租賃價格，故應(yīng)予以調(diào)整。本院以《房地產(chǎn)估價報告》評估的租金標準為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯程度、買受人主張的損失及舉證情況，酌情確定以雙方約定的逾期付款違約金計算標準作為確定逾期交房違約責(zé)任的計算標準。合同雙方于《商品房買賣合同》附件四《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及費用支付，該服務(wù)內(nèi)容中包含了合同約定的美裕公司代管內(nèi)容，故美裕公司主張何冬梅、徐嘉鈺支付代管費依據(jù)不足。由上，美裕公司的申請再審理由部分成立，本院予以支持。原審判決部分認定適用法律不當，本院予以糾正。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第一百一十四條、第一百二十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持福建省泉州市中級人民法院（2018）閩05民終7551號民事判決第一項、第二項；
二、撤銷福建省泉州市中級人民法院（2018）閩05民終7551號民事判決第三項；
三、泉州美裕置業(yè)有限公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向何冬梅、徐嘉鈺支付逾期交房違約金37794元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費12476元，減半收取計6238元，由何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)5966元，泉州美裕置業(yè)有限公司負擔(dān)272元；案件反訴受理費2506元，由泉州美裕置業(yè)有限公司負擔(dān)2331元，何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)175元；二審案件受理費14982元，由何冬梅、徐嘉鈺負擔(dān)12107元，由泉州美裕置業(yè)有限公司負擔(dān)2875元。
本判決為終審判決。
