審理法院：中級法院
案號：（2020）京03民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預售合同糾紛
上訴人訴稱
王靚上訴請求：1．撤銷一審判決；2．判令利錦榮公司支付逾期交房違約金10111.07元(327.2192萬*0.001%*309天)、電動窗簾損失7000元、律師費3000元(三項合計人民幣20111.07元);3．本案訴訟費用由利錦榮公司承擔。事實和理由：一、一審法院無視二審法院發(fā)回重審指出的問題,再次違反法定程序。本案為發(fā)回重審案件，案件在發(fā)回重審前一審判決署名審判長付艷，但付艷并未參加開庭審理，二審法院認為程序嚴重違法，發(fā)回重審后一審判決依舊署名付艷，但實際開庭審理的法官是黎偉偉，其后補正裁定上關于黎偉偉的審判身份表述不一致。重審法院作出判決亦超過審理期限。二、一審法院認定《協(xié)議書》合法有效是錯誤的。1．王靚本人未簽亦未授權他人代簽《協(xié)議書》，得知后向利錦榮公司表示不予追認，根據《合同法》第48條、《民法總則》第171條規(guī)定，無權代理或超越代理權未經被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。2．利錦榮公司向法院提交的《協(xié)議書》是格式合同，排除對方的權利、給自己免除承擔違約責任的格式條款無效。3．將內容為核實王靚父女身份關系和委托辦理收房手續(xù)的視頻歪曲認定為對違約金簽訂具體授權的證明。4．混淆概念將“辦理收房手續(xù)事項”等同和包括“簽訂放棄違約金新《協(xié)議書》”。5．把根本“沒有授權”的事實與“未進行違約金的具體授權”的事實相混淆,違背證據的客觀真實性。6．《協(xié)議書》所寫“預售合同第十二條”、“預售合同約定的交房時間”，其內容均指向“預售合同”，而預售合同明確約定交付該商品房時間是2016年10月31日，逾期期限應從該時間起算?！秴f(xié)議書》亦偷換預售合同約定日期2017年8月31日為2018年8月31日等。三、《裝飾裝修協(xié)議》不真實不具證明力。該協(xié)議的簽訂主體為關聯(lián)公司、簽訂格式不符合常態(tài)、表述內容與行為主體存在虛假之處，且王靚購買的是精裝房，不存在另行委托裝修公司裝修房屋的事實。四、《委托書》關于交付毛坯房的表述、落款日期以及文本格式留有多處空白等均存在不真實之處，應不具證明力。五、一審法院認定了雙方約定的交房標準為精裝修房屋，支持王靚的主張，但未改變判決結果，顯失公平。王靚購買的是精裝房，加之利錦榮公司作為標準的樣板房帶有電動窗簾，小區(qū)其他業(yè)主也都帶有電動窗簾，根據民訴法解釋第九十三條規(guī)定，應能推定出精裝房帶有電動窗簾的事實。六、利錦榮公司不履行合同義務導致發(fā)生爭議，給王靚造成的損失包括訴訟費、律師費，理應由違約方承擔。七、從本案一審法院故意拖延審判期限、視王靚付出的人力物力時間成本及律師費不為必須負擔的支付的整個過程看，不排除審判人員為保護利錦榮公司利稅大戶的利益、挾私報復、有失公平之嫌。綜上所述，一審法院嚴重違反法定程序，認定事實錯誤，適用法律不當，嚴重損害了上訴人的合法利益，故依法再次提起上訴，請求人民法院依法審理。
被上訴人辯稱
利錦榮公司辯稱，同意一審判決，不同意王靚的上訴請求和事實理由。
一審原告訴稱
王靚向一審法院起訴請求：1．判令利錦榮公司給付逾期交房違約金10111.07元；2．判令利錦榮公司給付未按合同約定交付電動窗簾的違約損失賠償金7000元；3．判令利錦榮公司給付律師費用3000元。事實和理由：2016年8月8日，王靚與利錦榮公司簽訂《北京市商品房預售合同》，合同編號為Y1930644，合同約定：“出賣人應當在2016年10月31日前向買受人交付該商品房；交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之零點一的違約金，并于該商品房交付之日起30日內向買受人支付違約金?！焙贤炗喓?，王靚如約一次性支付全部購房款，利錦榮公司未能在合同的期限向王靚交付房屋。2017年11月15日，利錦榮公司發(fā)出《交付使用通知書》，通知王靚2017年11月27日辦理房屋交付手續(xù)。但實際交付日為2017年12月1日，而且未按照合同約定的“按樣板間設施”標準交付，僅缺少的電動窗簾一項就約折合7000元。另，雙方簽訂的是利錦榮公司提供的格式合同，約定的違約金不足以彌補因利錦榮公司違約給王靚造成的實際損失，要求依法予以增加違約金。
一審法院查明
一審法院認定事實：2016年8月8日，王靚（買受人）、利錦榮公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》）及相關附件，約定：“該商品房坐落為朝陽區(qū)東壩中路紅松園住宅混合公建項目用地10#辦公樓8層804，該商品房用途為辦公。按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米91249.08元，總價款3272192元，買受人采取一次性付款的方式付款。出賣人應當在2016年10月31日前向買受人交付該商品房。逾期超過120日后，買受人有權退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之零點一的違約金，并于該商品房交付之日起30日內向買受人支付違約金。”
《預售合同》附件六中約定了戶內部分裝飾和設備標準“1．入戶門，戶門為木紋飾面門，對講：可視；2．外窗為鋁合金斷橋型材、中空玻璃窗；3．戶內門為無；4．墻面為粉刷石膏找平；5．頂棚為結構頂棚?！?/span>
《預售合同》附件十補充協(xié)議第14條“其他”中約定：“出賣人就該商品房所在小區(qū)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所發(fā)布的宣傳廣告、售樓廣告、宣傳單、樓書等推廣材料、建筑模型、樣板間展示、售樓人員的相關介紹等，均為宣傳目的而設立或提供，僅供買受人參考，不構成要約或要約邀請，不是預售合同的組成部分或附件。其內容與預售合同不一致的，以預售合同的約定為準，未列入預售合同之中的，則視為雙方未約定。”
2016年8月8日，王靚還向利錦榮公司出具的《委托書》載明：因王靚、利錦榮公司所簽《預售合同》約定的涉案房屋為毛坯房，且王靚已選定利錦博藝公司（以下簡稱利錦博藝公司）對該房屋進行裝飾裝修。所以，王靚委托利錦榮公司在該房屋達到《預售合同》所約定的交付條件時，代王靚辦理涉案房屋（毛坯房）的驗收、交接等手續(xù)。
2016年8月8日，王靚另與案外人利錦博藝公司簽訂《裝飾裝修協(xié)議》，約定王靚委托該公司對涉案房屋進行裝修，應于2017年8月31日前完工交付，每逾期一日按照日萬分之零點一的標準支付違約金?！堆b飾裝修協(xié)議》后附的“裝修標準”，載明如下內容“1．門廳，2．客廳臥室，3．衛(wèi)生間，4．廚房”，并詳細列明“具體部位、參考品牌”等信息。
后，王靚依約交納購房款。
2017年10月13日，利錦榮公司出具《延期交房通知書》，載明：“尊敬的利錦新苑業(yè)主王靚，我們抱歉通知您，您所購買的利錦新苑項目10號804房屋，我們不能在約定的時間內交給您。我司預計在2017年11月30日前（具體日期以我司向您發(fā)出的房屋交付通知書為準）將房屋交付給您。同時，我司將按照您與我司簽訂的《北京市商品房預售合同》中約定的內容向您承擔相應的責任?！?/span>
2017年11月15日，利錦榮公司向王靚出具《交付使用通知書》，載明：“2017年11月23日至11月27日可以正式交付并辦理交付使用手續(xù)。”
2017年12月1日，涉案房屋完成交付。當日，王靚父親代簽王靚姓名與利錦榮公司簽訂《協(xié)議書》，載明：“雙方同意將預售合同約定的交房時間由‘2017年8月31日前’變更為‘2017年11月前’。雙方同意，出賣人因延期交房應向買受人支付違約金共計2715.92元。買受人確認及同意在本協(xié)議簽署時，出賣人已向買受人完成該商品房的交付，就本次延期交房，除上述違約金外，出賣人不再承擔其他任何責任（如有）?！?/span>
雙方有爭議的事實：
一、關于利錦榮公司逾期交房的違約責任是否已協(xié)商處理。
王靚主張《預售合同》約定交房日為2016年10月31日，實際通知收房時間為2017年11月27日，逾期392天，但根據利錦榮公司出具的《利錦新苑??業(yè)主入住相關費用清單》顯示，利錦榮公司僅支付了83天的違約金2715.92元。
利錦榮公司稱違約金已經在房屋交付當場付清，不欠違約金，且該事實有雙方簽訂的《協(xié)議書》在案佐證。關于該份《協(xié)議書》，王靚認可買受人簽字處“王靚”為王靚父親所簽字，稱其并未授權其父親簽署該份協(xié)議書。利錦榮公司曾提交錄像一份，用以證明王靚是明確其父親辦理收房手續(xù)的，其充分相信王靚之父取得了相應的授權。
二、關于房屋系精裝修交付還是毛坯房屋交付的爭議。
王靚主張己方并未單獨支付裝修費，且裝修公司系利錦榮公司指定，故交房標準為精裝修房。
利錦榮公司主張根據雙方所簽《預售合同》，交房標準為毛坯房。
三、關于電動窗簾是否屬于合同約定房屋裝飾裝修范圍的爭議。
王靚認為雙方約定的交付標準系“樣板間標準”，在樣板間的實際裝修現狀中有電動窗簾的裝飾裝修。為證明自裝電動窗簾的花費，王靚提交北京鼎盛華威科技有限公司遙控電動開合簾價格明細，用以證明利錦榮公司未按約定承諾安置電動窗簾，應予賠償。
利錦榮公司認為雙方《預售合同》約定的交付標準為毛坯房，不含電動窗簾，而且，《裝飾裝修協(xié)議》列明的裝修事項也未見有電動窗簾，所以，電動窗簾并非約定交付標準。
一審法院認為
一審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效。本案中，王靚與利錦榮公司所簽訂的《預售合同》系雙方真實意思表示，亦未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效的合同。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。圍繞本案爭議焦點，逐一予以分析：一、關于利錦榮公司逾期交房的違約責任是否已協(xié)商處理的爭議。首先，關于利錦榮公司核定的違約金數額是否準確的問題。結合王靚的付款情況，涉案房屋的裝修費用系利錦榮公司與利錦博藝公司之間結算，王靚享有接收精裝修房屋的權利，所以，雙方約定的精裝修房屋交付時點應以2017年8月31日為準，況且，該時點在《裝飾裝修協(xié)議》、《協(xié)議書》中也均有確認。利錦榮公司通知收房的時點為2017年11月23日，已存在逾期交房的事實，逾期83日，應承擔逾期交房的違約責任。根據雙方2017年12月1日簽訂的《協(xié)議書》對利錦榮公司逾期交房的違約金也進行了確認，而雙方確認的違約金數額與法院論證的違約金數額吻合。其次，關于王靚父親代簽王靚姓名的效力問題。對于該份《協(xié)議書》王靚父親簽署了王靚名字的行為屬代理。在簽訂時，王靚父親與王靚具有直系親屬的身份關系，利錦榮公司工作人員現場亦對王靚進行了視頻聯(lián)系與王靚對辦理交房手續(xù)的事項進行了確認，所以，即便王靚當時未對王靚父親進行違約金簽訂的具體授權，利錦榮公司亦有較為充分的理由相信王靚父親取得了王靚的授權。結合《協(xié)議書》的內容與“收房手續(xù)”的范疇、王靚已領取約定的違約金以及房屋交接的實際情況，一審法院認定該份《協(xié)議書》合法有效，且已實際履行，王靚再行主張逾期交房的違約金，一審法院不予支持。二、關于涉案房屋系精裝修還是毛坯標準交付的爭議。一審法院認為，王靚、利錦榮公司關于購房款的結算方面并未就裝修費單獨列明，王靚也未單獨向利錦博藝公司交納裝修費，雖然王靚與利錦博藝公司簽訂了《裝飾裝修合同》，但該公司收取的裝修費實際由利錦榮公司與其結算，王靚享有獲得精裝修房屋的權利。所以，一審法院認定，雙方約定的交房標準為精裝修房屋，對利錦榮公司的意見不予采納。三、關于涉案房屋的交付標準是否包括電動窗簾的爭議。結合已查明的事實，雙方簽署雙方所簽《預售合同》及后續(xù)形成的《裝飾裝修協(xié)議》中并未有房屋必須帶有電動窗簾的約定，故此王靚此項訴請并無依據，一審法院對此不予支持。最后，律師費用并不為當事人進行訴訟所必須負擔的一項支出，當事人可選擇委托或不委托。即便其真實發(fā)生，亦不為對方必須應當分擔的訴訟成本費用，一審法院對此不予支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：駁回王靚的全部訴訟請求。
本院查明
二審中，當事人沒有提交新證據。
本院另查，本案一審承辦法官為黎偉偉，一審判決落款處審判長錯寫為付艷。為此，一審法院作出補正裁定。
一審庭審中利錦榮公司表明，2017年10月和11月的兩個交房通知書均為其代利錦博藝公司向王靚發(fā)出。
本院經審理查明的其他事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
一、關于本案合同效力的問題。本案中，王靚與利錦榮公司簽訂的《預售合同》系雙方真實意思表示，亦未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效的合同。王靚上訴主張《裝飾裝修協(xié)議》和《委托書》不真實不具證明力，因其無證據證明或無相應法律依據，本院對其該主張不予采納。
王靚上訴亦對《協(xié)議書》的效力提出異議。首先，王靚認為該協(xié)議為利錦榮公司免除違約責任的格式條款，應屬無效。關于格式條款，一般具有以下特點：1．作為要約，其對象具有廣泛性。要約向公眾發(fā)出，任何人只要同意要約的規(guī)定就可以簽訂合同。2．條款具有持久性。格式條款一般是經過認真研究擬定的，在一個相當長的時期內不會改變。3．條款具體細致。格式條款往往內容反復，條款甚多，具體細致。4．由事業(yè)者提出。結合格式條款以上特點以及本案《協(xié)議書》的形式和內容，本院認為王靚關于該協(xié)議為格式條款的主張難以成立，本院對此不予支持。其次，關于王靚的父親是否有權代王靚簽署《協(xié)議書》以及代其確認違約金事項，一審法院綜合考慮王靚父親與王靚直系親屬身份關系、利錦榮公司工作人員現場與王靚視頻聯(lián)系對辦理交房手續(xù)事項的確認、以及“收房手續(xù)”的范疇與《協(xié)議書》的內容、王靚一方就《協(xié)議書》約定的違約金已領取和房屋交接等實際情況，認定王靚關于其父沒有代簽《協(xié)議書》及《協(xié)議書》上確認違約金的權限的主張不能成立且《協(xié)議書》合法有效，處理得當，本院予以確認。
二、關于涉案房屋應交付時間即逾期交房違約金起算時點問題?！逗贤ā返谄呤邨l規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以變更合同。本案中，2016年8月8日，王靚與利錦榮公司簽訂的《預售合同》約定2016年10月31日前向王靚交付該商品房。同日，王靚簽署《委托書》委托利錦博藝公司在涉案房屋達到《預售合同》約定的交付條件時代王靚與利錦榮公司辦理涉案房屋（毛坯房）的驗收、交接等。同日，王靚與利錦博藝公司簽訂《裝飾裝修協(xié)議》，約定雙方同意王靚委托利錦博藝公司對涉案房屋進行裝修，利錦榮公司與利錦博藝公司就裝修工程款進行結算，利錦博藝公司應于2017年8月31日前完工并將裝修后房屋交付王靚。2017年12月1日，王靚父親代簽王靚姓名與利錦榮公司簽訂《協(xié)議書》，約定雙方同意將預售合同約定的交房時間由“2017年8月31日前”變更為“2017年11月前”。綜合以上合同簽署情況，王靚與利錦榮公司對于《預售合同》約定的涉案房屋交付時間2016年10月31日進行了變更。具體交付時間，一審法院結合涉案房屋結算及王靚付款等情況認定雙方約定的涉案房屋交付時間為2017年8月31日，并無不當，本院予以確認。同時，一審法院據此認定的相應逾期交房違約金的數額妥當，本院予以維持。王靚關于涉案房屋交付時間為2016年10月31日及相應逾期交房違約金數額的主張不能成立，本院不予支持。
三、王靚上訴請求利錦榮公司給付電動窗簾的損失，其主張的利錦榮公司作為標準的樣板房帶有電動窗簾可以推定精裝房帶有電動窗簾，并無依據，加之王靚亦無充分證據證明雙方之間就安裝電動窗簾有明確約定，故本院對其該主張不予采納。王靚關于利錦榮公司應給付其律師費用等的主張，并無法律依據，故本院對此不予支持。
綜上所述，王靚的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費302元，由王靚負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
