案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終5987號(hào)
上訴人白杰因與被上訴人香河中商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中商房地產(chǎn)公司）、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司香河縣支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行香河縣支行）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省香河縣人民法院（2020）冀1024民初575號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月25日立案后，依法組成合議庭，公開進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
白杰上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)與理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)缺乏證據(jù)支持。一審認(rèn)定涉案房屋已于2016年12月16日按規(guī)定備案，符合辦證條件，被上訴人不存在根本違約行為。一審沒(méi)有證據(jù)支持，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。第一，涉案房屋于2016年12月16日是向香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，竣工驗(yàn)收合格是建設(shè)工程交付使用的前提條件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案只能證明案涉房屋的建設(shè)工程質(zhì)量合格，并就質(zhì)量合格這一評(píng)價(jià)，經(jīng)香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。而不是按《商品房買賣合同》約定，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。一審混淆了兩個(gè)備案程序和備案主體，認(rèn)定事實(shí)缺乏證據(jù)支持。第二，一審認(rèn)定案涉房屋符合辦證條件，但被上訴人中商房地產(chǎn)公司并沒(méi)有提交相關(guān)的證據(jù)予以證明，而一審也沒(méi)有查清辦證需要符合的具體條件，即認(rèn)定被上訴人中商房地產(chǎn)公司不存在違約行為，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。第三，因被上訴人中商房地產(chǎn)公司的原因，導(dǎo)致上訴人未在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，上訴人有權(quán)退房并要求被上訴人中商房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約。
二、一審適用法律錯(cuò)誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，上訴人應(yīng)于2017年2月15日之前取得房屋權(quán)屬證書，但上訴人直至起訴之日2019年1月仍未取得房屋權(quán)屬證書。訴訟中被上訴人中商房地產(chǎn)公司提出涉案房屋權(quán)屬證書已于2018年11月8日發(fā)放，即便如此，上訴人依舊未按期取得房屋權(quán)屬證書，被上訴人中商房地產(chǎn)公司存在違約，一審認(rèn)定被上訴人中商房地產(chǎn)公司不存在違約，有違法律規(guī)定。第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。自上訴人起訴之日，辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿已經(jīng)超過(guò)一年，上訴人未取得房屋權(quán)屬證書，一審不支持上訴人解除合同和賠償損失的訴訟請(qǐng)求，與相關(guān)法律規(guī)定不符。第三，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條及第二十五條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。一審未支持上訴人請(qǐng)求，明顯與法律相悖。綜上，上訴人與被上訴人中商房地產(chǎn)公司之間的《商品房買賣合同》、《反擔(dān)保協(xié)議》，上訴人與被上訴人農(nóng)行香河縣支行之間的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》均應(yīng)當(dāng)解除，二被上訴人應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款等相關(guān)費(fèi)用及相應(yīng)購(gòu)房貸款。請(qǐng)二審法院支持上訴人上訴請(qǐng)求。
中商房地產(chǎn)公司答辯稱，一、被上訴人中商房地產(chǎn)公司已完全按照與上訴人簽訂的《商品房買賣合同》約定履行了全部義務(wù)，即被上訴人中商房地產(chǎn)公司于2016年11月16日向上訴人交付了房屋、于2016午12月16日取得《河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，香河縣住房保障和房產(chǎn)管理局于2017年1月10日，向被上訴人中商房地產(chǎn)公司出具《香河縣住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)辦理傳遞單》，2017年由香河縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表》、2018年11月8日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書已交付白杰。二、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本條中“除當(dāng)事人有特殊約定外”即雙方簽署的商品房買賣合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案”。該條約定被上訴人中商房地產(chǎn)公司僅負(fù)責(zé)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證為產(chǎn)權(quán)登記部門的行政職權(quán)，不屬于被上訴人中商房地產(chǎn)公司職責(zé)。被上訴人中商房地產(chǎn)公司按時(shí)完成了商品房買賣合同中約定的相關(guān)義務(wù)，不存在違約。且上訴人白杰購(gòu)買案涉房屋的目的，在于依法對(duì)房屋行使占有、使用、處分、收益等物權(quán)，并取得合法的登記手續(xù)。上訴人起訴的事實(shí)和理由已經(jīng)消失，其訴訟根本原因在于所購(gòu)買的房屋價(jià)格下降，不能達(dá)到炒房賺錢的目的。如果此時(shí)解除合同，將對(duì)被上訴人中商房地產(chǎn)公司造成損失，也不利于交易的穩(wěn)定。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，據(jù)以認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)充分，適用法律正確，一審判決合理合法，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
農(nóng)行香河縣支行答辯稱，不同意解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。2016年11月2日白杰在農(nóng)行香河縣支行貸款80萬(wàn)元，期限360個(gè)月，用于購(gòu)買案涉房屋。雙方簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》第十二條規(guī)定，借款人與售房人之間就本合同第二十四條所述房產(chǎn)的房屋質(zhì)量、權(quán)屬或其他方面產(chǎn)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，本合同項(xiàng)下所有承諾、聲明、保證、義務(wù)和責(zé)任等約定仍應(yīng)正常履行。第十三條規(guī)定，借款人與售房人的商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效、變更、撤銷、解除的，貸款人有權(quán)根據(jù)情況單方面解除與借款人的借款合同或采取其他相應(yīng)措施。本合同被解除時(shí)，借款人同意貸款人有權(quán)要求售房人將借款人結(jié)欠借款本息及相關(guān)費(fèi)用由售房人賬戶直接劃至貸款人指定賬戶，用于償還本合同項(xiàng)下債務(wù)。如售房人將購(gòu)房貸款本金和利息直接返還貸款人，借款人應(yīng)承擔(dān)本合同項(xiàng)下其他剩余債務(wù)；如售房人未將購(gòu)房貸款本金及利息直接返還貸款人，借款人應(yīng)承擔(dān)本合同項(xiàng)下全部債務(wù)。綜上，依據(jù)上述《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》相關(guān)條款約定，只有在還清借款本息的情況下，農(nóng)行香河縣支行才同意解除合同。請(qǐng)二審院依法駁回上訴、維持原判。
白杰向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令解除原告與被告合同編號(hào)為20161021232的《商品房買賣合同》及《反擔(dān)保協(xié)議》；二、判令解除原告與被告及第三人簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》并進(jìn)行相應(yīng)的返還；三、判令被告返還原告已支付的購(gòu)房首付款348,702元、團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元、手續(xù)費(fèi)80元及相應(yīng)利息（利息按照中國(guó)人民銀行同期貸款利息計(jì)算，自2016年8月21日起至實(shí)際返還之日止）；四、判令被告返還原告截止至2019年3月20日原告已向第三人償還的房屋按揭貸款本金及利息共計(jì)118,882.68元；五、判令被告賠償原告支付的契稅11,461元、物業(yè)維修金6,459元、預(yù)告登記費(fèi)80元、測(cè)繪費(fèi)81元、手續(xù)費(fèi)20元及相應(yīng)利息（利息按照中國(guó)人民銀行同期貸款利息計(jì)算，自2016年11月16日起至實(shí)際返還之日止，扣除被告給原告的退款2,555元）；六、判令被告按照《商品房買賣合同》的約定賠償原告的損失22,974.04元，以上共計(jì)536,264.72元（不含利息）；七、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年10月31日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購(gòu)買位于香河縣房屋，房屋建筑面積為80.92平方米，單價(jià)14195.53元，總價(jià)款為1148702元；原告于2016年10月27日前支付首付款348702元，余款80萬(wàn)元向銀行申請(qǐng)貸款支付。合同第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將商品房經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案驗(yàn)收合格，并符合合同約定的商品房交付買受人。合同第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，如買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的2%賠償買受人損失；如買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的2%向買受人支付違約金。同日，原、被告還簽訂了《反擔(dān)保協(xié)議》一份。雙方簽訂合同后，原告按約向被告支付首付款348702元。2016年11月2日，原、被告與第三人農(nóng)行香河縣支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，原告將剩余房款80萬(wàn)元以在第三人處辦理按揭貸款方式支付被告。2016年11月16日，原告接收涉案房屋，辦理入住手續(xù)，且原告向被告交付預(yù)告登記費(fèi)80元、按揭抵押登記費(fèi)80元、測(cè)繪費(fèi)81元、契稅11,461元、物業(yè)維修金6,459元，被告向原告退房屋面積差款2,555元。2019年1月8日，原告向被告郵寄《關(guān)于要求香河中商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的原因以及本人何時(shí)能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的函》。2019年1月15日，原告向被告郵寄《關(guān)于解除香河中商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商品房買賣合同、要求辦理退房并退還已付房?jī)r(jià)款、賠償損失的函》，該兩份信函均未妥投。
另查，涉案房屋香河縣安平鎮(zhèn)103國(guó)道西側(cè)安平鎮(zhèn)中商國(guó)際農(nóng)貿(mào)城專家公寓13號(hào)樓工程，于2016年12月14日竣工驗(yàn)收合格，于2016年12月16日在香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局按規(guī)定備案。原告的案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書于2018年11月8日頒發(fā)，編號(hào)為冀（2018）香河縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0033719號(hào)，該產(chǎn)權(quán)證書被告于2020年5月28日交付原告。
上述事實(shí)，有原、被告當(dāng)庭陳述、《商品房買賣合同》、《反擔(dān)保協(xié)議》、《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》、收據(jù)、花香嘉園交房單、入住通知單、快遞單、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件及河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書等證據(jù)證實(shí)。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。原、被告于2016年10月31日簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行合同義務(wù)。原告主張被告未在交付房屋2016年11月16日后的60日內(nèi)為其辦理房屋所有權(quán)證，構(gòu)成根本違約，要求解除合同，被告退還已付購(gòu)房款、銀行按揭貸款等相關(guān)款項(xiàng)。被告對(duì)此不予認(rèn)可。因《商品房買賣合同》第十五條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，即被告在向原告交付房屋后60日內(nèi)僅有將辦理權(quán)屬登記需要的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)，而辦理房屋所有權(quán)證屬房管部門的行政職權(quán)范圍，不屬于被告職責(zé)范圍，且案涉房屋已于2016年12月16日按規(guī)定備案，符合辦證條件，故原告提交的證據(jù)并不能證明被告存在根本違約行為。原告主張解除合同，被告退還已付購(gòu)房款、銀行按揭貸款等相關(guān)款項(xiàng)的理由不能成立，一審法院對(duì)其請(qǐng)求不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定作出判決，駁回原告白杰的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)9,162元，保全費(fèi)3,520元，共計(jì)12,682元，由原告白杰負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，被上訴人中商房地產(chǎn)公司提交了兩份證據(jù)。證據(jù)一：上訴人白杰于2020年5月28日打的收條。證明其領(lǐng)取了房產(chǎn)本。證據(jù)二：香河縣住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)辦理傳遞單以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)情況表。證明被上訴人中商房地產(chǎn)公司于2017年1月10日前，將符合合同第15條約定的資料，提交到了房產(chǎn)部門，按照合同約定履行全部義務(wù)。
上訴人質(zhì)證意見為：對(duì)證據(jù)一認(rèn)可，中商房地產(chǎn)公司惡意不給上訴人房產(chǎn)證也是一種違約情形。關(guān)于證據(jù)二，首先對(duì)香河縣住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)辦理傳遞單的三性均不認(rèn)可，其不符合新證據(jù)特征。其次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)情況表是其大產(chǎn)權(quán)辦理的情況，與上訴人所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有關(guān)系。大產(chǎn)權(quán)辦理的時(shí)間為2017年8月1日，只有在大產(chǎn)權(quán)辦理完畢后，才能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記。故涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記備案時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于約定時(shí)間2017年1月15日和法定時(shí)間2017年2月15日。本案二審查明事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，不得隨意解除。本案上訴人白杰與被上訴人中商房地產(chǎn)公司簽訂的商品房屋買賣合同及與第三人簽訂的個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同均合法有效。被上訴人中商房地產(chǎn)公司依約履行了相關(guān)義務(wù)，上訴人白杰已經(jīng)取得涉案房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證書，實(shí)現(xiàn)了合同目的。本案不符合合同解除的相關(guān)法律規(guī)定，上訴人白杰主張解除合同，一審不予以支持，并無(wú)不當(dāng)。綜上所述，白杰的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9162元，由上訴人白杰負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 樊清維
審 判 員 韓靜威
審 判 員 蓋秀紅
二〇二〇年十二月二十五日
法官助理 楊學(xué)軍
書 記 員 郝鏡穎
