案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀04民終4417號
上訴人邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒庭房地產(chǎn)公司）因與被上訴人吳成雙、郝振嶺商品房預售合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市叢臺區(qū)人民法院（2020）冀0403民初1846號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月23日立案后，依法組成合議庭，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
恒庭房地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷（2020）冀0403民初1846號民事判決第三項中邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效之日起三十日內協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)的內容。事實和理由：1.一審法院認定案由為商品房預售合同糾紛錯誤。本案中吳成雙為二手房交易的買受人，要求確認吳成雙與郝振嶺簽訂的房屋買賣合同有效，并基于二手房交易的合同要求郝振嶺履行提供發(fā)票、房屋所有權證過戶等訴求，基礎法律關系為二手房交易中的房屋買賣關系，與開發(fā)商的商品房預售合同無關；2.恒庭房地產(chǎn)公司沒有協(xié)助吳成雙進行房屋產(chǎn)權登記的義務。一審判決嚴重突破合同相對性，破壞房屋交易市場穩(wěn)定性，涉嫌規(guī)避二手房交易稅費。吳成雙與郝振嶺簽訂的房屋買賣合同，只對其二人產(chǎn)生約束，郝振嶺與恒庭房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同（預售）中郝振嶺對恒庭公司的權利和義務并未經(jīng)該公司同意進行轉讓，一審判決恒庭房地產(chǎn)公司對吳成雙履行協(xié)助義務屬適用法律錯誤；3.一審法院認定案涉房產(chǎn)已經(jīng)達到辦理房屋所有權證書的法定條件，與事實不符。本案房屋尚未取得不動產(chǎn)登記權證，并不具備辦理不動產(chǎn)變更登記的條件。一審法院依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十二條確認房屋具備過戶條件，適用法律錯誤，該管理辦法第十二條規(guī)定的目的是約束房屋買賣雙方及時辦理房屋權屬登記手續(xù)，與房屋權屬登記的條件無關，只有在房屋取得初始產(chǎn)權登記即房屋首次登記至開發(fā)商名下后才能進行變更登記。一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，應予糾正。
吳成雙辯稱，1.一審判決恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)有事實及法律依據(jù)。郝振嶺與恒庭房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同（預售）中約定的雙方權利義務并未履行完畢，郝振嶺又針對同一標的物與吳成雙簽訂房屋買賣合同，將案涉房屋轉讓給吳成雙，吳成雙取得了該房屋的所有權。恒庭房地產(chǎn)公司基于該房屋未履行的義務不因房屋轉讓而消失，房屋所有權人吳成雙替代郝振嶺取得了對案涉房屋所享有的各項權利義務，不存在突破合同相對性的問題。恒庭房地產(chǎn)公司向吳成雙履行房屋出賣人未盡義務有事實依據(jù)；2.導致案涉房屋不具備辦理產(chǎn)權過戶條件的原因在恒庭房地產(chǎn)公司，其已構成違約，應承擔相應的違約責任。恒庭房地產(chǎn)公司稱案涉房屋目前不具備辦理產(chǎn)權過戶的條件，但究其原因不難發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶手續(xù)是由于恒庭房地產(chǎn)公司違反合同約定和法律規(guī)定，沒有取得相應的證件所致。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》及《合同法》的相關規(guī)定，恒庭房地產(chǎn)公司構成違約，應承擔相應的違約責任。請求駁回上訴、維持原判。
郝振嶺未進行答辯陳述。
吳成雙向一審法院起訴請求：1.依法確認原、被告簽訂的房屋買賣合同有效；2.判令被告交付商品房買賣合同（預售）及發(fā)票原件，被告以及第三人配合原告辦理商品房買賣合同（預售）更名至原告名下并在邯鄲市不動產(chǎn)登記中心辦理房屋預售登記備案；3.判令被告及第三人配合原告辦理房屋所有權證書過戶；4.訴訟費、保全費、財產(chǎn)保全費等費用由被告承擔。事實和理由：2019年12月22日，原、被告經(jīng)邯鄲市友臣房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司中介簽訂了房屋買賣合同及補充協(xié)議，被告將恒大翡翠華庭3號樓1單元22層2204號房屋以132.2萬元的價格出售給原告。簽訂合同后，原告依約于2020年1月1日付給被告房款95萬元，被告將其與第三人恒庭房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同（預售）原件、預收款發(fā)票等商品房手續(xù)依約交予原告，并將房屋鑰匙交付原告，原告進行裝修和購置家具后入住。2020年5月1日，被告稱因辦理公積金提取手續(xù)，從原告處將商品房買賣合同（預售）原件、預收款發(fā)票原件借走，并承諾于2020年5月9日前返還。到期后經(jīng)反復催要被告,被告未將商品房買賣合同（預售）和預收款發(fā)票原件交還,并知悉因被告外欠債務被他人扣留商品房買賣合同（預售）和預收款發(fā)票。根據(jù)房屋買賣合同第六條C項未按合同約定時間交齊相關資料視為違約的規(guī)定，被告的行為已構成違約且嚴重侵犯了原告合法權益。被告拒不歸還所借合同、發(fā)票的行為是以自己的行為表明不履行合同主要義務，致使原告無法實現(xiàn)房屋買賣合同的根本目的即更名過戶辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，合法享有不動產(chǎn)權利。根據(jù)《合同法》第九十四條、一百零八條的法定情形，被告行為亦構成違約。同時，根據(jù)商品房買賣合同（預售）的規(guī)定，第三人承諾的銷售房屋辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權證書期限已經(jīng)屆滿，應當配合辦理。綜上，為維護原告權利，依據(jù)房屋買賣合同中糾紛管轄的約定，特訴至貴院。
一審法院認定事實：2017年1月22日，郝振嶺與第三人恒庭房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同（預售）（合同編號：0020170122324），郝振嶺購買恒大·翡翠華庭3號樓1單元22層2204號房屋，房屋建筑面積117.51平方米，總價款為986.183元，貸款方式為商業(yè)貸款，被告郝振嶺應于2017年1月22日前付首期房款296.183元，占全部房款30.03%，余款690.000元向中國光大銀行股份有限公司邯鄲滏河大街支行申請貸款支付。第三人恒庭房地產(chǎn)公司應于2019年10月30日前向郝振嶺交付房屋。2019年12月22日，吳成雙與郝振嶺及邯鄲市友臣房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂了房屋買賣合同及補充協(xié)議，郝振嶺將上述房屋以132.2萬元的價格出售給吳成雙，吳成雙在2020年1月1日付給郝振嶺房款95萬元，郝振嶺出具了收到款項的收條。根據(jù)簽訂的補充協(xié)議，郝振嶺將商品房買賣合同（預售）原件、預收款發(fā)票、房屋鑰匙、門禁卡等物品交給吳成雙。2020年5月1日，郝振嶺從吳成雙手里將商品房買賣合同（預售）、發(fā)票原件拿走，稱需辦理公積金提取手續(xù)，承諾在2020年5月9日前返還所有手續(xù)，但至今未返還合同及發(fā)票原件。
一審法院認為，吳成雙與郝振嶺簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思一致的表示，且該合同不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依約定履行。根據(jù)郝振嶺與第三人恒庭房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同（預售）第十一條約定“出賣人應當在2019年10月30日前向買受人交付該商品房”，但并未約定辦理房屋所有權證書的期限。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十二條“預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任”。商品房買賣合同（預售）對辦理房屋所有權證書無約定則應按照法律規(guī)定進行辦理，即房屋交付使用之日起90日內辦理，2019年10月30日前恒庭房地產(chǎn)公司已經(jīng)向郝振嶺交付房屋，現(xiàn)案涉房產(chǎn)應該達到辦理房屋所有權證書的法定條件。另外，恒庭房地產(chǎn)公司所稱的合同相對性原則應同時結合誠實信用原則、公平原則、合同權利義務的一并轉讓等其他民法原則合理適用。本案中對于吳成雙主張由郝振嶺、恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助吳成雙辦理案涉房屋所有權證書過戶，恒庭房地產(chǎn)公司對案涉房產(chǎn)是否具備辦理房產(chǎn)證及過戶條件未予說明和舉證。恒庭房地產(chǎn)公司與郝振嶺、郝振嶺與吳成雙之間的買賣關系針對的為同一標的物，房屋所有權證書與案涉房屋具有高度從屬性，且交易彼此連續(xù)，郝振嶺對恒庭房地產(chǎn)公司享有的權利義務由吳成雙繼受，故恒庭房地產(chǎn)公司應配合吳成雙辦理房屋所有權證書過戶。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行。本案中，買賣的標的物為位于恒大·翡翠華庭3號樓1單元22層的2204號房屋，吳成雙與被告郝振嶺簽訂的房屋買賣合同合法成立，吳成雙已按照合同約定支付了大部分價款，剩余價款因郝振嶺、恒庭房地產(chǎn)公司原因而未到給付條件，案涉房屋也已交付吳成雙占有使用，案涉房產(chǎn)辦理房屋所有權證書的法定期限也已屆滿，故吳成雙請求郝振嶺、恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助其辦理案涉房屋所有權證書過戶，于法有據(jù)，依法予以支持。郝振嶺于2020年5月1日出具承諾書，即在2020年5月9日前返還從吳成雙手里拿走的商品房買賣合同（預售）、發(fā)票原件。商品房買賣合同（預售）、發(fā)票原件為案涉房屋辦理產(chǎn)權證以及辦理過戶的重要資料，根據(jù)雙方約定及公平原則，郝振嶺應交付吳成雙。本案中吳成雙請求郝振嶺及恒庭房地產(chǎn)公司配合吳成雙辦理商品房買賣合同（預售）更名至吳成雙名下并在邯鄲市不動產(chǎn)登記中心辦理房屋預售登記備案，該請求無事實及法律依據(jù)，不予支持。一審法院判決：一、吳成雙與郝振嶺2019年12月22日簽訂的《房屋買賣合同》有效。二、郝振嶺在本判決生效之日起十日內向吳成雙交付郝振嶺與邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2017年1月22日簽訂《商品房買賣合同（預售）合同編號：0020170122324》及購房付款發(fā)票原件。三、郝振嶺、邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起三十日內協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。案件受理費16,698元，減半收取計8,349元、訴訟保全費5,000元，共計13,349元，由郝振嶺承擔。
二審期間，各方當事人均沒有提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實除與一審一致外，另查明，2019年12月22日，郝振嶺作為甲方與乙方吳成雙及邯鄲市友臣房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂的房屋買賣合同第三條約定：為保證甲、乙雙方的合法權益，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致具體付款約定如下：甲方配合辦理第一個房產(chǎn)證，辦理第一個房產(chǎn)證前所有費用由甲方郝振嶺全部承擔，出房產(chǎn)證后過戶所需費用由乙方全部承擔……。
本院認為，商品房預售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。本案中，商品房預售合同的主體系恒庭房地產(chǎn)公司與郝振嶺，吳成雙并非該合同一方主體。且郝振嶺已于2019年12月22日將案涉房屋出售給吳成雙，吳成雙原審訴求也是要求確認其與郝振嶺簽訂的房屋買賣合同有效，并基于合同約定要求郝振嶺履行提供合同及發(fā)票原件、辦理房屋所有權證過戶等。因此，本案案由應為房屋買賣合同糾紛，一審確定案由為商品房預售合同糾紛不妥，應予糾正。
關于恒庭房地產(chǎn)公司應否協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，雖然案涉房屋為兩份合同所確定的同一標的物，但是基于兩份合同所產(chǎn)生的法律關系和合同主體均不相同，且吳成雙與恒庭房地產(chǎn)公司之間并未簽訂房屋買賣合同，其與郝振嶺簽訂的房屋買賣合同對恒庭房地產(chǎn)公司也不具有約束力，故吳成雙要求恒庭房地產(chǎn)公司協(xié)助其辦理房產(chǎn)登記手續(xù)沒有合同依據(jù)及法律依據(jù)，應不予支持。
依據(jù)郝振嶺與吳成雙簽訂的房屋買賣合同第三條約定，郝振嶺在辦理第一個房產(chǎn)證后為吳成雙辦理房屋過戶登記，因為吳成雙并未提交證據(jù)證實郝振嶺已辦理案涉房屋的不動產(chǎn)登記證書，所以其要求郝振嶺配合辦理案涉房屋過戶登記的條件尚未成就，其可在案涉房屋具備辦理產(chǎn)權登記條件之后，另行向郝振嶺主張權利。
綜上所述，恒庭房地產(chǎn)公司的上訴請求成立，應予支持。原審判決適用法律不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省邯鄲市叢臺區(qū)人民法院（2020）冀0403民初1846號民事判決第一項、第二項；
二、撤銷河北省邯鄲市叢臺區(qū)人民法院（2020）冀0403民初1846號民事判決第三項，即：郝振嶺、邯鄲市恒庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起三十日內協(xié)助吳成雙辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)；
三、駁回吳成雙的其他訴訟請求。
一審案件受理費16,698元，減半收取8,349元、訴訟保全費5,000元，共計13,349元，由郝振嶺負擔13,000元，吳成雙負擔349元；二審案件受理費80元，由吳成雙負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 申 強
審 判 員 鄭佳佳
審 判 員 張海霞
二〇二〇年十月二十七日
法官助理 耿 超
書 記 員 宋婧瑄
附相關法律條文：
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。
