審理法院：南通市中級人民法院
案號：（2015）通中民終字第00886號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-09-16
審理經過
上訴人海安縣城建開發(fā)投資有限責任公司（以下簡稱城投公司）與被上訴人繆新民、原審被告海安縣城鎮(zhèn)房屋拆遷事務所有限公司（以下簡稱拆遷公司）、張桂梅，原審第三人王繼賓、繆漢文、繆琴房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服海安縣人民法院（2013）安開民初字第1900號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院經審理查明，坐落在海安縣海安鎮(zhèn)東大街復興路4號，建筑面積分別為63.07平方米、21.69平方米的兩處房屋產權人登記為繆新民。
馬永蘭前夫王雁賓（音）去世后，與繆新民結婚。馬永蘭與前夫生有一女王繼賓（第三人之一）。據王繼賓陳述，其8個月大時，父親王雁賓去世。
繆新民、馬永蘭婚生一子一女，即兒子繆漢文、女兒繆琴。1985年，王繼賓結婚。1992年左右，繆漢文與張桂梅結婚，婚后與繆新民、馬永蘭夫婦共同居住生活。1996年，馬永蘭去世。半年后，繆新民與許金芳結婚，并常年居住在許金芳家（如皋市柴灣鎮(zhèn)柴灣村6組）。
按照繆新民的陳述，最早是在上述兩處住房北側租了兩間公房?？姖h文婚前，由繆新民申請并報批，在兩間公房南側建一排三間私房，該私房建成后，北側兩間公房中西首一間作為整個大家庭的廚房，東首一間作為繆新民母親的住房。所建三間私房中，繆漢文住西首一間，東首兩間由繆新民、馬永蘭夫妻居住。該三間私房南側有一條東西向小路，后繆新民申請在小路南側建房，經批準建一排兩間房屋，東邊為一個房間，西首一間為廠房。該兩間私房在繆琴出嫁前曾由其居住。該兩間房屋南側，將小河填平做了天井。本案訟爭的兩處被拆除的住房，即位于上述公房南側的兩排私房。
城投公司系海安縣城東大街舊城改造工程拆遷人，拆遷公司系該工程B區(qū)的拆遷實施單位。自2008年5月起，經有關部門批準，城投公司擬拆遷海安縣海安鎮(zhèn)東大街區(qū)域。為組織實施，海安縣建設局在上述區(qū)域公告了拆遷安置方案。
2008年6月2日，城投公司與拆遷公司簽訂拆遷委托協議書1份，城投公司將其經有關主管部門批準的海安縣城東大街舊城改造工程B區(qū)工程規(guī)劃紅線范圍內的房屋及其附屬物的拆遷事宜委托給拆遷公司辦理。2008年6月初，城投公司向海安縣建設局申領上述區(qū)域的拆遷許可證，海安縣建設局隨后組織了聽證，并于2008年7月9日向城投公司頒發(fā)了海建拆許字（2008）第017號房屋拆遷許可證。海安縣建設局于當日在上述區(qū)域張貼了拆遷公告。隨后，城投公司及拆遷公司對上述區(qū)域的被拆遷對象進行了入戶調查，張榜公布了房產、地籍信息，并進行了分戶評估及公示。此后，城投公司、拆遷公司開始與包括張桂梅等在內的住戶洽談拆遷事宜。
有關拆遷事宜，曾有拆遷工作人員與繆新民電話聯系，且請王繼賓一起做張桂梅思想工作。
2009年12月1日，張桂梅與拆遷公司簽訂海安縣城市房屋拆遷補償安置協議書2份（兩排房屋分別簽訂），就繆新民名下坐落在海安縣城東大街復興路4號的被拆遷房屋兩處私房的相關拆遷事宜進行了約定（王繼賓在場）。兩份協議均系拆遷公司提供的格式協議，協議甲方為城投公司，拆遷公司為其委托代理人，乙方為張桂梅和繆新民，協議落款處有張桂梅在乙方欄中的簽名及指印，并無繆新民簽名或指印，拆遷補償總額分別為295978元、134681元，合計430659元，選擇的均是恒源新村的安置房。拆遷補償款中包括臨時過渡補助費補償，該項補償款是根據合法建筑面積，按每平方米每月6元，計算18個月。
上述拆遷協議簽訂當日，拆遷工作組組長康祝平還向張桂梅出具保證書1份載明：“被拆遷人張桂梅：被拆遷人繆新民（繆漢文）委托張桂梅拆遷協議業(yè)已簽訂，兩份協議總價461361.12元（其中包括買協議款），各自都已結清，無異議。為了保證被拆遷人（無）后顧之憂，現保證：假如東大街舊城改造政策有新政策出臺，將按新的政策辦理。保證人：康祝平，2009.12.1”。
張桂梅想要取得拆遷補償款，但房產登記在繆新民名下，無繆新民本人或指令無法提取款項，為此拆遷工作人員向張桂梅提供了一份名為繆新民的委托書，委托書中繆新民為委托人，繆漢文、張桂梅為受托人，落款時間為2009年9月8日，委托書上繆新民的簽名及指印均非繆新民本人所為，拆遷工作人員張寶旺在該所謂委托書上還注明“情況屬實，同意委托”，落款時間為2010年1月6日，張桂梅由此取得了補償款461361.12元。此后，拆遷公司將拆遷協議中的兩套安置房進行了處置，一套賣于嚴國郡、朱元高，另一套賣于高盛友，而兩戶安置房屋的轉讓協議均由拆遷工作人員辦理，協議所涉繆新民的簽名和指印均非繆新民本人所為，張桂梅也表示不清楚此事。此后，朱元高、嚴國郡在海安鎮(zhèn)恒源新村購得一套建筑面積108.36平方米的商品房，同時購得車棚一間（8.91平方米）。高盛友在海安鎮(zhèn)恒源新村購得一套建筑面積為107.22平方米商品房，同時購得車棚一間（8.88平方米）。
2009年12月，張桂梅以繆新民名義將上述拆遷房屋交給城投公司，并由拆遷公司、城投公司、張桂梅三方簽訂交接單1份。此后不久，城投公司、拆遷公司將上述被拆遷房屋拆除。
不久，繆新民偶然從如皋回海安老家，發(fā)現訟爭房屋被拆，找拆遷工作組（包括城投公司、拆遷公司）交涉未果，繆新民遂訴至法院，請求判決確認城投公司、拆遷公司與張桂梅于2009年12月1日簽訂的兩份房屋拆遷補償安置協議無效；張桂梅返還拆遷補償款461361.12元，城投公司、拆遷公司承擔連帶返還責任；城投公司、拆遷公司、張桂梅賠償繆新民訴訟代理費6000元、訴訟費用16000元、精神損失費80000元、過渡費71125元（46個月，128.85平方米，12元／月／平方米）、交通費及住宿費7200元（36個月，2次／月，100元／次）；城投公司、拆遷公司另行與繆新民簽訂房屋拆遷安置補償協議，按拆遷政策規(guī)定給予繆新民在海安縣海安鎮(zhèn)東大街、海安縣海安鎮(zhèn)恒源新村拆遷安置房各1套。
一審法院認為
原審法院認為，房產是公民最重要的生產生活資料。拆遷安置涉及公民根本切身利益，因此必須遵循《中華人民共和國物權法》的物權法定原則和物權公示原則。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，本案拆遷所涉房產均登記在繆新民名下，依照法律規(guī)定應屬繆新民與馬永蘭夫妻共同財產，馬永蘭去世后，包括繆新民在內的有權繼承人尚未分割馬永蘭遺產。因而依據物權變動的公示公信原則，在拆遷房產仍登記在繆新民一人名下情況下，繆新民無疑是法定的被拆遷人。城投公司和拆遷公司應當與繆新民簽訂拆遷安置補償協議，而不是其他人，除非有繆新民明確的授權，但城投公司和拆遷公司僅與張桂梅簽訂了全部房產的拆遷協議。房產變動要以房產登記為基本條件，屬要式行為，不適用表見代理的規(guī)定，因此，城投公司和拆遷公司認為張桂梅屬家事代理，有理由相信張桂梅有權處分的理由不能成立。而為了讓張桂梅獲取全部補償款，拆遷工作人員虛構的委托書更不可能成為張桂梅有權處分的依據。故張桂梅無權以自己的名義與城投公司、拆遷公司簽訂包括繆新民個人房產和共有房產全部在內的拆遷安置補償協議。
因涉訟房產已被拆除，訴訟中繆新民表示確認張桂梅所簽拆遷安置補償協議所拆除的房產面積、補償款數額以及安置房地點，法院照準。由此，本案訟爭的焦點在于補償款歸屬及安置房的落實。
關于拆遷補償款。兩份拆遷補償安置協議載明的補償款為430659元，拆遷工作人員出賣安置計劃后共實際得款461361.12元，現均為張桂梅占有，由于本案所拆遷的房產均登記于繆新民名下，涉及其妻馬永蘭的遺產尚未分割，故張桂梅所占有的全部補償款應當支付給繆新民，本案不處理共有財產的分割。法院注意到張桂梅所獲款項中包含有出賣安置房指標所得的30702.12元，該款非屬本案任何當事人支付，故本案不予理涉。
關于拆遷安置房?？娦旅裨谠V訟中確認張桂梅所簽拆遷協議中約定的兩套安置房及其所在區(qū)域，城投公司、拆遷公司未經許可擅自將該指標出售于他人，后果自負，仍應當向繆新民提供位于恒源新村的安置房。因拆遷公司在案涉地域從事拆遷工作是受城投公司委托，故安置房未實際安置給繆新民，相關責任應由城投公司承擔。
關于繆新民主張的其他損失。繆新民主張獲賠訴訟代理費、精神損害撫慰金，缺乏法律依據，主張獲賠交通費、住宿費，缺乏事實依據，法院均不予支持?？娦旅裰鲝埮R時過渡補助費，屬于以安置房安置方式的被拆遷人依法應當獲得的，由于城投公司、拆遷公司擅自將安置房指標出售，導致繆新民不能獲得安置，故城投公司、拆遷公司理應承擔安置房實際交付前的過渡補助費，計算標準按照拆遷時的政策規(guī)定，并相互承擔連帶責任。從2009年12月1日簽訂拆遷補償安置協議之日起計18個月（至2011年6月底）的該項費用已經在協議上列明并計入補償額，故應從超出18個月之日起計算，即從2011年7月起計算至實際交付之日。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第十六條、第二十九條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、張桂梅向繆新民給付拆遷補償款430659元。二、城投公司按與張桂梅簽訂的拆遷協議向繆新民提供兩套海安鎮(zhèn)恒源新村區(qū)域的安置房（每套安置房面積在100至110平方米之間，并同時附有車棚一間，車棚面積在8至10平方米之間），繆新民按案涉地塊當時的拆遷安置政策繳納相應房款；如上述區(qū)域確實已無房可用于安置，則在海安鎮(zhèn)恒源新村附近區(qū)域就近安置。三、城投公司、拆遷公司給付繆新民臨時過渡補助費21868.08元（從2011年7月，計算至2014年12月底，共43個月；兩塊被拆除房屋的合法建筑面積總計為84.76平方米；6元／月／平方米）；從2015年1月1日起，至城投公司實際給付繆新民安置房之日止，城投公司、拆遷公司仍按上述標準給付繆新民臨時過渡補助費。城投公司、拆遷公司對此負連帶責任。上述一至三項，均于判決發(fā)生法律效力后一個月內履行完畢。四、駁回繆新民的其他訴訟請求。案件受理費15140元，由繆新民負擔4500元，城投公司、拆遷公司負擔10640元。
上訴人訴稱
宣判后，上訴人城投公司不服，向本院提起上訴稱，1、繆新民對案涉房屋的拆遷知情，對其委托兒媳張桂梅代理也是認可的。在簽訂協議過程中，上訴人曾多次聯系繆新民，協議簽訂后拆除搬家時，繆新民還曾買香煙對相關工作人員表示感謝。案涉委托書是張桂梅向拆遷工作組提供的，只不過委托書內容系由工作人員草擬，張桂梅帶回去簽完字后再行提交。2、案涉房號的買賣并不是拆遷工作組人員所為。案涉房號的買賣系張桂梅作出的真實意思表示，一審法院對買賣房號的價款不作處理顯然使得張桂梅獲取了不當利益。如果一審法院認定系由拆遷工作人員出賣安置計劃，那么本案涉嫌刑事犯罪，應當移送偵查，以確定相關人員的法律責任。3、案涉拆遷補償安置協議并未侵犯被上訴人的合法利益。案涉協議系完全按照法律和政策規(guī)定簽訂，如繆新民對張桂梅出售房號的行為有異議，其應當以張桂梅為被告主張權利，與城投公司無關。綜合考量當時的房屋市場價格和當時房號買賣的交易價格，案涉房號買賣符合交易的通常判斷標準。綜上，一審法院判決認定事實有誤，請求二審法院撤銷原審判決的第一、二、三項，并依法改判張桂梅向繆新民返還拆遷款項及出賣安置計劃款項共461261.12元，并駁回繆新民的其他全部訴訟請求，本案一、二審案件受理費用由繆新民承擔。
被上訴人辯稱
被上訴人繆新民答辯稱，案涉房屋拆遷時，工作人員沒有通知本人，本人沒有在委托書、拆遷安置補償協議上簽字，也不清楚拆遷補償費、過渡費、安置補助等政策。
上訴人拆遷公司答辯稱，東大街拆遷在2008年開始后，2009年繆新民委托其兒媳張桂梅辦理拆遷事宜，繆新民所稱對拆遷不知情且沒有委托張桂梅參與拆遷顯然與事實不符。原審法院已經將事實審理得很清楚，并將本案移送給檢察院，對拆遷人員是否參與案涉房號的買賣已經查清，該買賣計劃系張桂梅所為。同意城投公司的上訴意見。
原審被告張桂梅未到庭答辯。
原審第三人王繼賓答辯稱，其是海安鎮(zhèn)政府工作人員，因與張桂梅具有親屬關系，政府曾安排其去配合做張桂梅的工作，動員其支持拆遷。在其配合做工作過程中，所見到的都是拆遷公司的人員帶其做張桂梅的工作，從未見到繆新民到場，也未見有人與繆新民聯系。簽訂拆遷協議時，只有拆遷公司工作人員、張桂梅和其本人在場，張桂梅本意是想獲得拆遷補償款，但在拆遷協議簽訂后，到結算中心付取拆遷補償款時，結算中心工作人員認真負責，要求被拆遷人繆新民本人到場或有繆新民的委托書才可以付款，張桂梅即向拆遷公司人員提出由繆新民到場，但拆遷公司工作人員竟然再次未讓繆新民到場，而是私自偽造了繆新民的委托書，由張桂梅在受托人處簽名后付款。拆遷協議是2009年12月1日簽訂的，付取拆遷款是2010年1月6日，拆遷公司偽造的委托書的落款時間故意寫成2009年9月8日，其實就是付款當天偽造的，這一事實從拆遷公司工作人員在委托書上簽署“情況屬實，同意委托2010年1月6日”即可證實。拆遷公司利用張桂梅的無知，私自出售安置房計劃，損害了繆新民利益。故城投公司無罪，拆遷公司腐敗，張桂梅無知，繆新民的主張依法有據，應當有錯必究，繆新民的安置房計劃應歸其所有，法院應當支持其訴訟請求。
原審第三人繆琴答辯稱，其經常在外，在收到一審傳票時才知曉房子拆遷，父親繆新民不知此事。因其已經離婚，故房子拆遷應當有一間房間給其。其想爭取自己的利益，拿一套屬于自己的房子。
原審第三人繆漢文未答辯。
本院查明
本院經審理查明，原審法院查明的基本事實正確，本院予以確認。
本院認為
本院認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案中，案涉拆遷房產登記在繆新民名下，按照物權變動的公示公信原則，繆新民系法定的被拆遷人。拆遷事項關系到公民的重大權利，城投公司及拆遷公司在拆遷過程中，理應對被拆遷人的身份信息、委托材料嚴格審查，但本案中拆遷工作人員未經核實即在由其草擬的委托書上注明“情況屬實、同意委托”，過錯明顯。城投公司與拆遷公司在完全能夠與繆新民取得聯系并簽訂拆遷安置補償協議的情況下，卻與張桂梅簽訂案涉拆遷協議處分了繆新民名下的房產，且未有證據證明張桂梅事前得到了繆新民的授權或者事后得到了繆新民的追認，故張桂梅與城投公司、拆遷公司簽訂拆遷協議的行為屬無權處分，侵犯了繆新民的合法權益。城投公司主張繆新民對案涉房屋的拆遷知情，對其兒媳張桂梅的代理認可，但未能提供相關證據予以證實，故本院對該主張不予采信。
拆遷工作組組長康祝平向張桂梅出具的保證書中明確“兩份協議總價461361.12元（其中包括買協議款）”，且張桂梅所得的補償款及其出售安置指標款均由城投公司支付而非由購買安置指標的高盛友、朱元高、嚴國郡直接支付，上述事實可以反映安置指標系由城投公司、拆遷公司出賣，故對城投公司主張案涉安置指標的買賣并非拆遷工作組人員所為的上訴主張，本院不予采信。城投公司、拆遷公司未經繆新民許可即將該安置指標出售給他人，故仍應當承擔對繆新民進行安置的責任。
因訴訟中繆新民表示確認張桂梅所簽拆遷安置補償協議所拆除的房產面積、補償款數額以及安置房地點，故原審判決對案涉補償款的處置、安置房的落實、臨時過渡補助費的計算并無不當。綜上，原審法院認定事實清楚、適用法律正確，應予維持，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費15140元，由上訴人城投公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長秦昌東
代理審判員郭相領
代理審判員高雁
裁判日期
二〇一五年九月十六日
書記員
書記員李新珠
