審理法院：成都市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2014）成民終字第5287號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-12-09
審理經(jīng)過
上訴人周發(fā)貴因與被上訴人成都市成華區(qū)統(tǒng)一建設(shè)辦公室（以下簡(jiǎn)稱成華區(qū)統(tǒng)建辦）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服四川省成都市成華區(qū)人民法院（2014）成華民初字第953號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月25日立案受理后，依法組成合議庭于2014年11月24日公開開庭審理了本案。上訴人周發(fā)貴及其委托代理人鐘光毅，被上訴人成華區(qū)統(tǒng)建辦委托代理人薛夢(mèng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院查明：周發(fā)貴系成都市輕型機(jī)動(dòng)車廠職工，于1968年4月從龍?zhí)端孪陆?5號(hào)廠區(qū)宿舍搬遷到龍?zhí)端禄鹕駨R東街13號(hào)居住。周發(fā)貴居住面積涉及公轉(zhuǎn)私住房39.6㎡及廠自建平房153㎡。1978年至1981年，廠里進(jìn)行危房改建，周發(fā)貴房屋未列入改建范圍。1982年，周發(fā)貴將使用的153㎡房屋購(gòu)買并予以改建。1989年9月10日，成都市金牛區(qū)國(guó)土局向周發(fā)貴核發(fā)了國(guó)有土地使用權(quán)證書。
2007年舊房改造，成華區(qū)統(tǒng)建辦對(duì)周發(fā)貴房屋進(jìn)行測(cè)量。經(jīng)測(cè)量，周發(fā)貴房屋面積533.59㎡，過道面積86.8㎡，一層臺(tái)階梯步26.44㎡，簡(jiǎn)易搭建38.61㎡，水池18.59㎡，合計(jì)面積704.03㎡。成華區(qū)統(tǒng)建辦根據(jù)周發(fā)貴房屋結(jié)構(gòu)及附屬建筑修建情況，將一層臺(tái)階梯步、簡(jiǎn)易搭建、水池面積折半補(bǔ)償。有效補(bǔ)償面積共計(jì)662.21㎡，其中住房153㎡、營(yíng)業(yè)房39.6㎡按有證面積補(bǔ)償，其余469.61㎡按無證臨時(shí)建筑補(bǔ)償。
2008年12月11日，周發(fā)貴與成華區(qū)統(tǒng)建辦簽訂了《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》，合同約定由成華區(qū)統(tǒng)建辦對(duì)周發(fā)貴位于成華區(qū)龍?zhí)端孪陆?5號(hào)的房屋予以拆除并進(jìn)行補(bǔ)償，周發(fā)貴房屋按有證面積192.6㎡（住房153㎡，營(yíng)業(yè)房39.6㎡）予以補(bǔ)償。成華區(qū)統(tǒng)建辦對(duì)周發(fā)貴無證的臨時(shí)建筑469.61㎡、機(jī)井、天然氣、動(dòng)力專線等補(bǔ)償未在拆遷安置協(xié)議中約定，由周發(fā)貴于2008年12月12日在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字領(lǐng)取。具體補(bǔ)償事項(xiàng)如下：
（一）有證房屋拆遷補(bǔ)償
1、住房153㎡，按1821元／㎡補(bǔ)償278613元；
2、營(yíng)業(yè)房39.6㎡，按5003元／㎡補(bǔ)償198119元。
（二）安置房屋地址及價(jià)款
1、“龍湖麗景”B期6棟1-113號(hào)營(yíng)業(yè)房，建筑面積55.78㎡，含梯間面積18.37㎡，公攤面積4.33㎡。計(jì)價(jià)面積33.08㎡，單價(jià)6450元／㎡，合計(jì)213366元；
2、“龍湖麗景”B期6棟1-114號(hào)營(yíng)業(yè)房，建筑面積55.78㎡，含梯間面積18.37㎡，公攤面積4.33㎡。計(jì)價(jià)面積33.08㎡，單價(jià)6450元／㎡，合計(jì)213366元；
3、“龍湖麗景”A期5棟4-1104號(hào)套三住宅，建筑面積108.29㎡，含梯間面積12.53㎡，公攤面積5.94㎡。計(jì)價(jià)面積89.82㎡，單價(jià)2448元／㎡，合計(jì)219879元；
4、“龍湖麗景”B期5棟3-305號(hào)套三住宅，建筑面積101.3㎡，含梯間面積15.61㎡，公攤面積1.99㎡。計(jì)價(jià)面積83.70㎡，單價(jià)2077元／㎡，合計(jì)173845元；
5、“龍湖麗景”B期5棟2-306號(hào)套三住宅，建筑面積101.3㎡，含梯間面積15.61㎡，公攤面積1.99㎡。計(jì)價(jià)面積83.70㎡，單價(jià)2077元／㎡，合計(jì)173845元。
周發(fā)貴、成華區(qū)統(tǒng)建辦雙方實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，住宅部分由周發(fā)貴補(bǔ)成華區(qū)統(tǒng)建辦房屋差價(jià)288956元，周發(fā)貴一次性付清享受30%優(yōu)惠計(jì)86687元，周發(fā)貴應(yīng)支付房屋差價(jià)202269元；營(yíng)業(yè)房部分周發(fā)貴補(bǔ)成華區(qū)統(tǒng)建辦房屋差價(jià)228613元（其中簽合同后周發(fā)貴應(yīng)首付30%為68584元，未付），周發(fā)貴欠成華區(qū)統(tǒng)建辦房屋款合計(jì)430882元。該款周發(fā)貴至今未支付成華區(qū)統(tǒng)建辦。
（三）其他補(bǔ)償
1、無證臨時(shí)建筑物469.61㎡（662.21㎡-192.6㎡），按1200元／㎡補(bǔ)償計(jì)563532元；
2、機(jī)井、天然氣、動(dòng)力專線補(bǔ)償202705元；
3、18個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)27540元、停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)86819元、其他補(bǔ)償（搬家補(bǔ)助費(fèi)、電表遷裝費(fèi)、電話移機(jī)費(fèi)、光遷入戶費(fèi)、空調(diào)移機(jī)費(fèi)合計(jì)）7678元，合計(jì)122037元；
4、過度費(fèi)上浮20%計(jì)5508元，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)基價(jià)外補(bǔ)助1980元，搬家獎(jiǎng)5000元，搬家費(fèi)上浮20%計(jì)120元，合計(jì)12608元。
以上補(bǔ)償?shù)?項(xiàng)122037元在《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》中約定，第1、2、4項(xiàng)合計(jì)778845元在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字確認(rèn)。以上1-4項(xiàng)合計(jì)900882元。
2008年12月11日，成華區(qū)統(tǒng)建辦通知周發(fā)貴領(lǐng)取拆遷安置補(bǔ)償款。2008年12月12日，周發(fā)貴簽字領(lǐng)取補(bǔ)償款900882元，但該款未在簽字當(dāng)日支付。同日，周發(fā)貴向成華區(qū)統(tǒng)建辦繳納營(yíng)業(yè)房拆遷安置補(bǔ)償首付款68584元，該款也未實(shí)際支付。2009年1月4日，成華區(qū)統(tǒng)建辦向周發(fā)貴出具拆遷安置房補(bǔ)差款68584元的票據(jù)，并將余下拆遷安置補(bǔ)償款832298元支付周發(fā)貴。
2010年12月8日，成華區(qū)統(tǒng)建辦將龍湖麗景A期5棟4-1104號(hào)房屋交付周發(fā)貴，周發(fā)貴裝修入住至今。該房屋經(jīng)檢測(cè)套型為三室二廳，套內(nèi)面積99.53㎡，公攤面積19.93㎡，面積合計(jì)119.46㎡。其他四套房屋，成華區(qū)統(tǒng)建辦尚未向周發(fā)貴交付。
原審法院認(rèn)定上述事實(shí)，采信了國(guó)土證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和拆遷許可證、周發(fā)貴房屋面積圖紙、《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》及其附件、《拆遷安置補(bǔ)償單》、領(lǐng)房通知單、套三的戶型圖紙等證據(jù)。
周發(fā)貴在一審中的訴訟請(qǐng)求是：1、判令成華區(qū)統(tǒng)建辦按照2008第0181號(hào)《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》附件三的約定，向周發(fā)貴提供套三的住房；2、判令成華區(qū)統(tǒng)建辦依照拆遷補(bǔ)償安置方案704.03平米的面積對(duì)周發(fā)貴進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償，包括進(jìn)行房屋置換、支付過度費(fèi)、搬家費(fèi)及其他補(bǔ)償；3、判令成華區(qū)統(tǒng)建辦承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為，周發(fā)貴與成華區(qū)統(tǒng)建辦于2008年12月11日簽訂的《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。該合同載明拆遷安置補(bǔ)償面積為192.6㎡，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋五套。統(tǒng)建辦已向周發(fā)貴交付住宅房屋一套，其余四套房屋雙方按合同約定履行。
關(guān)于成華區(qū)統(tǒng)建辦向周發(fā)貴交付房屋的戶型是否符合合同約定的問題。成華區(qū)統(tǒng)建辦向周發(fā)貴交付的龍湖麗景A期5棟4-1104號(hào)房屋，經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)套型為三室兩廳，該戶型符合拆遷安置協(xié)議約定。周發(fā)貴收房時(shí)未提出異議，接受房屋并裝修居住至今，現(xiàn)周發(fā)貴對(duì)成華區(qū)統(tǒng)建辦交付的房屋套型提出異議，但并沒有提交相關(guān)依據(jù)支持其主張，因此，周發(fā)貴主張成華區(qū)統(tǒng)建辦交付的房屋戶型不符合約定的主張，原審法院不予支持。
關(guān)于周發(fā)貴被拆遷房屋適用何種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問題。周發(fā)貴主張其被拆遷房屋系1981年前修建，應(yīng)當(dāng)適用成房發(fā)（2004）85號(hào)文件。原審法院認(rèn)為：首先，周發(fā)貴于1982年4月28日向單位購(gòu)買房屋153㎡，周發(fā)貴陳述其在購(gòu)房之前已對(duì)房屋進(jìn)行了改建，并在1981年之前已改建完畢，但周發(fā)貴并沒有提供充分證據(jù)予以證實(shí)。因此，周發(fā)貴主張被拆遷房屋修建于1981年之前的證據(jù)不足。其次，根據(jù)成都市房屋管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋拆遷工作的通知（成房發(fā)（2004）85號(hào)）精神，1981年11月25日前修建的無證房屋，是“可參照有證房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償”，而非必須按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償；成華區(qū)統(tǒng)建辦根據(jù)實(shí)際情況對(duì)視為有證之外的房屋作臨時(shí)建筑補(bǔ)償，符合該文件精神。再次，雖然周發(fā)貴房屋丈量的總面積為704.03㎡，但該總面積由房屋面積533.59㎡、過道面積86.8㎡、一層臺(tái)階梯步26.44㎡、簡(jiǎn)易搭建38.61㎡、水池18.59㎡組成，成華區(qū)統(tǒng)建辦根據(jù)實(shí)際情況將一層臺(tái)階梯步、簡(jiǎn)易搭建、水池面積折半后的面積41.82㎡計(jì)入補(bǔ)償面積之中，房屋補(bǔ)償面積合計(jì)為662.21㎡。該處理方式合理，并無不當(dāng)。周發(fā)貴在簽訂《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》次日，對(duì)無證臨時(shí)建筑469.61㎡的補(bǔ)償、過度費(fèi)、搬家費(fèi)及其他費(fèi)用的補(bǔ)償在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字確認(rèn)，該簽字行為屬于周發(fā)貴對(duì)其余面積補(bǔ)償方式的認(rèn)可?，F(xiàn)周發(fā)貴提出按704.03㎡重新進(jìn)行安置無事實(shí)及法律依據(jù)，原審法院不予支持。
據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回周發(fā)貴的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1150元，由周發(fā)貴承擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，原審原告周發(fā)貴不服，向本院提起上訴。其主要上訴理由是：1、周發(fā)貴所有的位于成都市成華區(qū)火神廟東街13號(hào)的房屋應(yīng)當(dāng)按照有證房屋進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。周發(fā)貴在一審中提交了證據(jù)證明案涉房屋的修建時(shí)間、歸屬情況等事實(shí)，可以證明火神廟東街13號(hào)的房屋是周發(fā)貴于1978年至1981年之間修建，該房屋由周發(fā)貴于1982年4月購(gòu)買，歸周發(fā)貴所有。但一審法院認(rèn)定修建時(shí)間為1982年，沒有采信周發(fā)貴提交的證據(jù)，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。雖然該房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，但具有國(guó)土證，應(yīng)當(dāng)屬有證房屋。拆遷前周發(fā)貴已經(jīng)在該房屋居住了近30年，該房屋系三層建筑、完整整體，為同時(shí)修建并非部分搭建。一審法院認(rèn)定其中192.6㎡是有證房屋，其他部分是臨時(shí)建筑，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。另外，該房屋修建于1978年至1981年，根據(jù)成房發(fā)（2004）85號(hào)文件規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)參照有證房屋進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。但一審法院對(duì)該文件作出不利于周發(fā)貴的解釋，嚴(yán)重違背條文本意，屬適用法律錯(cuò)誤。2、周發(fā)貴與成華區(qū)統(tǒng)建辦從未就192.6㎡以外面積的補(bǔ)償事宜進(jìn)行協(xié)商，周發(fā)貴更未在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字確認(rèn)成華區(qū)統(tǒng)建辦的補(bǔ)償方式。雙方就192.6㎡簽訂《拆遷補(bǔ)償安置合同》后，周發(fā)貴就一直對(duì)《詳圖》確認(rèn)的704.03㎡的拆遷安置補(bǔ)償與成華區(qū)統(tǒng)建辦交涉，雙方從未達(dá)成一致意見。周發(fā)貴未在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字，該補(bǔ)償單系周發(fā)貴在成華區(qū)統(tǒng)建辦工作人員處爭(zhēng)搶而來，之前對(duì)補(bǔ)償單及上面載明的內(nèi)容毫不知情。一審法院對(duì)此情況未進(jìn)一步核實(shí)，更未向雙方征求是否對(duì)真實(shí)性進(jìn)行鑒定。一審法院武斷認(rèn)可《拆遷安置補(bǔ)償單》的內(nèi)容，嚴(yán)重偏向成華區(qū)統(tǒng)建辦。3、成華區(qū)統(tǒng)建辦交付給周發(fā)貴的龍湖麗景A期5棟4-1104號(hào)房屋的其中一個(gè)臥室是12樓的廚房，無法作為臥室使用。一審法院不顧安置協(xié)議中合同雙方對(duì)套三的約定、普通公眾對(duì)套三為三室即三個(gè)臥室的理解，認(rèn)定該房屋屬套三，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。4、成華區(qū)統(tǒng)建辦具有政府背景，完全受到成華區(qū)政府控制，實(shí)屬政府部門。在一審?fù)徍团袥Q中，一審法院未站在公平公正的立場(chǎng)審核證據(jù)、認(rèn)定事實(shí)和適用法律，一味偏袒成華區(qū)統(tǒng)建辦。一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，據(jù)此請(qǐng)求：1、撤銷成都市成華區(qū)人民法院（2014）成華民初字第953號(hào)民事判決，改判支持周發(fā)貴的全部訴訟請(qǐng)求；2、一審、二審案件受理費(fèi)均由成華區(qū)統(tǒng)建辦負(fù)擔(dān)。
被上訴人辯稱
被上訴人成華區(qū)統(tǒng)建辦答辯稱，周發(fā)貴提交的證據(jù)無法證明該房屋修建于1981年以前，該房屋雖然有國(guó)土證，但無產(chǎn)權(quán)證，故無法證明房屋的面積。成房發(fā)（2004）85號(hào)文件的文件內(nèi)容可以在拆遷過程中參照?qǐng)?zhí)行，而爭(zhēng)議并非強(qiáng)制性規(guī)定，而且可以參照?qǐng)?zhí)行的前提條件是單位自建房屋。而爭(zhēng)議房屋是周發(fā)貴自述系其自建。雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同已經(jīng)載明了有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)事項(xiàng)，周發(fā)貴在安置補(bǔ)償單上進(jìn)行了簽字確認(rèn)并領(lǐng)取了補(bǔ)償款。龍湖麗景A期5棟4-1104號(hào)房屋套型為套三，周發(fā)貴已經(jīng)實(shí)際居住使用，說明其已經(jīng)同意了成華區(qū)統(tǒng)建辦提供的房屋。請(qǐng)求：駁回上訴，維持原判。
本院查明
二審審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議有二，現(xiàn)分述如下：
一、位于成都市成華區(qū)火神廟東街13號(hào)的房屋應(yīng)當(dāng)依照何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}。周發(fā)貴主張應(yīng)當(dāng)依照成房發(fā)（2004）85號(hào)文件規(guī)定，以有證房屋標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。本院認(rèn)為，依照《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋拆遷工作的通知》（成房發(fā)（2004）85號(hào)）文件第四條“單位自建并由職工居住的宿舍、具有本城市正式戶口的居民個(gè)人修建的自住無證房屋拆遷，以1981年11月25日市人民政府﹤關(guān)于堅(jiān)決制止城市違章建設(shè)的通知﹥?yōu)闀r(shí)限，在此以前修建的如果建筑結(jié)構(gòu)正規(guī)、經(jīng)拆遷單位審查，可參照有證房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償；在此之后修建的，拆遷單位可酌情給與工料補(bǔ)償”的規(guī)定可以得知，具有本城市正式戶口的居民個(gè)人修建的自住無證房屋拆遷、以1985年11月25日為時(shí)限，如果結(jié)構(gòu)正規(guī)、經(jīng)拆遷單位審查，可參照有證房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。該規(guī)定“可參照有證房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償”，并無必須參照有證房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償之意。周發(fā)貴認(rèn)為具有國(guó)土證即應(yīng)當(dāng)視為“有證”，但其提交的金國(guó)用申登龍字第165號(hào)國(guó)土使用權(quán)證上載明“用地面積123㎡，其中：建筑用地83平方米”，該國(guó)土使用權(quán)證并不能等同于房屋產(chǎn)權(quán)證，其載明的建筑用地也不能證明成華區(qū)火神廟街13號(hào)房屋的結(jié)構(gòu)形式及具體面積。關(guān)于原審認(rèn)定周發(fā)貴在簽訂《成都市城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》次日，對(duì)無證臨時(shí)建筑469.61㎡的補(bǔ)償、過度費(fèi)、搬家費(fèi)及其他費(fèi)用的補(bǔ)償金額在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字確認(rèn)的問題，周發(fā)貴雖否認(rèn)其在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字，但依照其二審?fù)徶凶允觥耙蛞暳φ系K，一般不簽字，只捺印”，對(duì)其認(rèn)為未在《拆遷安置補(bǔ)償單》上簽字的理由，本院不予以采納。故對(duì)于周發(fā)貴提出依照有證房屋進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)纳显V請(qǐng)求，本院不予支持。
二、成華區(qū)統(tǒng)建辦交付給周發(fā)貴的龍湖麗景A期5棟4-1104號(hào)房屋是否為套三的問題。在一審中，成華區(qū)統(tǒng)建辦提交成都度量誠(chéng)測(cè)繪有限公司制作的龍湖麗景A期5棟4-1104號(hào)房屋測(cè)繪成果報(bào)告，載明案涉房屋的套型為“3室2廳”。周發(fā)貴對(duì)該測(cè)繪成果報(bào)告不予認(rèn)可，但未提交證據(jù)證明其領(lǐng)受的房屋并非“3室2廳”。本院認(rèn)為，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，周發(fā)貴并未提交證據(jù)證明成華區(qū)統(tǒng)建辦交付的房屋不符合合同約定，故對(duì)其該項(xiàng)上訴請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)，按原審判決確定的執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)2300元，由上訴人周發(fā)貴負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)李澤穎
代理審判員王果
代理審判員趙鋒
裁判日期
二〇一四年十二月九日
書記員
書記員李丹
