審理法院：德惠市人民法院
案號(hào)：（2014）德民初字第5512號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
原告李守田與被告長(zhǎng)春惠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告及其委托代理人李守衡、張晶華、被告委托代理人秦曉東到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告李守田訴稱：原告原在德惠市東二道街（和平街三委三組）有商業(yè)用房一套，面積為98平方米，于2009年11月22日與被告達(dá)成《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，依該《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》原告回投了100平方米越層商業(yè)用房。差價(jià)款已于2010年1月15日按期全額交付給被告。依該《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，被告應(yīng)于2011年9月將原告所回投的商業(yè)用房交付給原告，但被告至今未交付，被告的理由是原告所回投的商業(yè)用房實(shí)際面積超出約定面積46平方米，被告要求原告按市場(chǎng)價(jià)格支付超出部分面積的價(jià)款，原告不能接受。因?yàn)楸桓娴男袨閲?yán)重違反《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二款及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理：合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）面積誤差比絕對(duì)值超出百分之三，買受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積，面積誤差比在百分之三以內(nèi)（含百分之三）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出百分之三部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。原告與被告簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》中未就超出約定面積的部分作出約定。因此，實(shí)際面積超出約定面積的部分，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二款處理。原告自2011年10月以來(lái)多次要求被告依法處理，被告拒不接受，對(duì)原告的要求置之不理，并一再拒絕交房至今。被告一直拒不交付原告商業(yè)用房，致使原告在長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月的時(shí)間不能使用經(jīng)商，經(jīng)濟(jì)損失至少在13萬(wàn)元以上。因此，請(qǐng)求法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益。
被告辯稱
被告長(zhǎng)春惠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱：本案不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二款的規(guī)定。因?yàn)殡p方在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書中第二條第七項(xiàng)中明確約定：“因樓房設(shè)計(jì)原因，安置的建筑面積可上下浮動(dòng)5m2；超出部分或不足部分均按商品樓銷售價(jià)格的95%結(jié)算?！币虼?，應(yīng)按合同約定處理。鑒于本案的客觀情況，被告的意見(jiàn)是：1、按合同約定的面積從該樓中分割出來(lái)交付給原告；2、如原告想購(gòu)買超出面積部分，雙方可以協(xié)商，價(jià)格可以適當(dāng)優(yōu)惠。至于原告要求賠償損失的要求，被告不同意。遲延交付完全是由原告造的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)被告要將此樓間壁，原告不同意。庭審后，被告已將此樓間壁成100m2。
本院查明
經(jīng)審理查明：原、被告于2009年11月22日簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書一份，被告將李守先及原告李守田所有的位于德惠市和平街三委三組的一處房屋予以拆遷，并將李守先、原告李守田安置在永青小區(qū)c區(qū)三號(hào)往西數(shù)第一門一層100m2、二層100m2，注預(yù)留二個(gè)門一樓，帶上下水二個(gè)。李守先及原告李守田給被告支付差價(jià)款180，000.00元，其中原告李守田支付49，000.00元差價(jià)款。協(xié)議簽訂后，原告如期搬出房屋，由被告進(jìn)行了拆遷。被告給原告發(fā)放了搬家費(fèi)400.00元、過(guò)渡期限租房補(bǔ)助費(fèi)每月200元，共計(jì)六個(gè)月。此案爭(zhēng)議的樓房所在小區(qū)是在2010年6月6日開(kāi)工建設(shè)，2011年6月份被告陸續(xù)交付樓房，2011年8月26日原告到被告處要求回遷樓房時(shí)，因設(shè)計(jì)原因?qū)е略摶剡w樓的實(shí)際面積為146m2，而原、被告雙方所簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書中約定的回遷樓房面積為100m2。雙方對(duì)該樓房超出約定面積的價(jià)款發(fā)生爭(zhēng)議，導(dǎo)致此樓房至今無(wú)法交付。另查明，庭審結(jié)束后，被告把本案爭(zhēng)議的樓房間壁成100m2。同時(shí)，原、被告所簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中李守先的回遷樓雙方已履行完畢。
上述事實(shí)有原告提交拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書、中華人民共和國(guó)建設(shè)部令商品房銷售管理辦法及原、被告庭審陳述在卷為憑。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：原、被告雙方于2009年11月22日所簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。雙方在履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書過(guò)程中，原告要求被告按雙方拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)償協(xié)議約定交付回遷樓房，應(yīng)予支持。原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條，要求此回遷樓超出約定面積的46m2房?jī)r(jià)款由被告承擔(dān)，所有權(quán)歸原告，但此解釋“第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”而本案中原、被告雙方簽訂的是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，并且此解釋中第十四條是指已交付使用的樓房，本案庭審中原告稱回遷樓房沒(méi)有交付使用，故原告此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，不予支持。原告要求被告給付違約金100，340.00元，雙方在履行合同過(guò)程中，因雙方對(duì)超出合同約定的面積的價(jià)款發(fā)生分歧，原告亦沒(méi)有向法庭提交相關(guān)證據(jù)證明其主張，無(wú)法認(rèn)定被告有違約行為，故原告此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第六十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告長(zhǎng)春惠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后立即將原、被告雙方所簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定的100m2樓房交付原告李守田。
二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)300.00元，由原告李守田負(fù)擔(dān)200.00元，被告長(zhǎng)春惠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100.00元；郵寄費(fèi)72.00元，由被告負(fù)擔(dān)36.00元，返還原告36.00元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提出上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)張晶萍
代理審判員楊曉慧
人民陪審員車成武
裁判日期
二〇一四年十一月二十六日
書記員
書記員薛冬梅
