審理法院：恩施市人民法院
案號(hào)：（2015）鄂恩施民初字第00644號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-12-09
審理經(jīng)過(guò)
原告吳國(guó)喜訴被告湖北省泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司恩施分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰躍房產(chǎn)恩施分公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年3月18日立案后，依法由審判員張勇適用簡(jiǎn)易程序于2015年4月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳國(guó)喜及其委托代理人廖奎、廖煙波，被告泰躍房產(chǎn)恩施分公司的委托代理人魯誠(chéng)到庭參加了訴訟。鑒定期限自2015年4月30日至11月25日。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)
原告吳國(guó)喜訴稱(chēng)，2007年7月25日，原、被告簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，雙方約定，被告向原告交付清江苑A棟第一單元（2c）三樓140.34平方米的還建房。合同還約定了逾期交房的過(guò)渡費(fèi)按月遞增20%（履行中按年遞增20%執(zhí)行）等費(fèi)用支付方式和支付時(shí)間。后因被告將應(yīng)給原告還建的房屋租與他人使用，不給原告還建房屋，致原告提起訴訟，要求被告按合同約定給原告交付房屋，經(jīng)一審、二審和再審，判決均認(rèn)為被告違約，被告不能在原址給原告還建，原告“可以要求被告在約定回遷區(qū)域附近安置或者賠償損失”，故原告重新提起訴訟，請(qǐng)求法院判令1、被告在恩施市航空大道60號(hào)中大御城購(gòu)買(mǎi)140.34平方米住房一套給原告還建；2、被告按原約定還建房屋現(xiàn)行市場(chǎng)總價(jià)值30%給原告支付違約金；3、被告給原告2013年7月12日至12月的過(guò)渡費(fèi)7459.20元，2014年1月至12月的過(guò)渡費(fèi)17902.08元，2015年1月至被告向原告交付房屋止每月1790.21元的過(guò)渡費(fèi)；4、被告按還建房屋面積每平方米500元給付原告房屋簡(jiǎn)裝費(fèi)用70170元。由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告辯稱(chēng)
被告泰躍房產(chǎn)恩施分公司辯稱(chēng)，被告同意在藍(lán)天新居E棟2單元502號(hào)房、面積150.67平方米還建給原告，相關(guān)超面積按雙方簽訂的協(xié)議約定執(zhí)行。原告要求按約定還建房屋現(xiàn)行市場(chǎng)總價(jià)值30%支付違約金不符合雙方約定。被告同意支付原告2013年7月至12月的過(guò)渡費(fèi)7459.2元、2014年1月至12月的過(guò)渡費(fèi)17902.08元，2015年按每月1790.21元支付過(guò)渡費(fèi)。簡(jiǎn)裝是被告贈(zèng)送給原告的，按雙方協(xié)議約定如變更裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)或要求折算成貨幣補(bǔ)償?shù)模暈榉艞?，因此被告不同意支付原告裝飾款。
本院查明
經(jīng)審理查明，被告泰躍房產(chǎn)恩施分公司的代表人、案外人恩施市齊進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)齊進(jìn)公司）的法定代表人均為覃子斌。2007年7月25日，原告吳國(guó)喜（乙方）與被告泰躍房產(chǎn)恩施分公司（甲方）簽訂《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，原告之夫廖奎在該協(xié)議書(shū)上簽字并捺印。協(xié)議約定：根據(jù)恩施市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的恩市拆字（2004）04號(hào)《房屋拆遷許可證》，乙方所有的位于恩施市航空大道180號(hào)（原航空路33號(hào)）房屋必須拆遷，為此，甲、乙雙方達(dá)成房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，其主要內(nèi)容為：一、乙方同意甲方拆遷其所有的房屋（建筑面積77.13平方米）及附屬物，并于本協(xié)議簽訂之日將產(chǎn)權(quán)證及附屬設(shè)施的立戶憑證移交甲方。二、乙方同意于2007年7月31日前自動(dòng)搬遷完畢，并將其房屋及其附屬物交由甲方拆遷，拆遷的房屋及附屬物交由甲方處理。甲方同意按拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充方案獎(jiǎng)勵(lì)乙方1200元。三、還建地點(diǎn)：拆遷范圍內(nèi)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)修建的清江商苑A棟（3至4樓），B棟（已竣工剩余的安置房）及藍(lán)天新居A棟、B棟的2至7樓。四、房屋建筑面積安置原則：1、拆遷人一律按“房屋所有權(quán)證”面積為準(zhǔn)，拆一還一，不向被拆遷人收取新舊房屋差價(jià)，安置房屋不低于被拆遷房屋的有證建筑面積。如少于該建筑面積則按評(píng)估價(jià)或協(xié)商價(jià)800元／㎡補(bǔ)給乙方。2、經(jīng)市建設(shè)局同意搭建的不超過(guò)15平方米的20戶拆遷戶，按原證上的面積加上15平方米建筑面積合并安置，雙方互不結(jié)算房屋差價(jià)。3、乙方選擇的還建房屋增加面積的房?jī)r(jià)計(jì)算（以下兩個(gè)方案乙方選擇方案⑴計(jì)算增加面積的房?jī)r(jià)計(jì)算）。⑴選擇2004年4月26日公布實(shí)施的拆遷補(bǔ)償安置方案（還建方案一）的，執(zhí)行該方案規(guī)定的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)：增加面積≤5㎡的，按658元／㎡計(jì)算；增加面積＞5㎡且≤35㎡的，按888元／㎡計(jì)算；增加面積＞35㎡的，按948元／㎡計(jì)算。（2）略。4、被拆遷戶還建房經(jīng)乙方與共有權(quán)人商定確定由乙方在已通過(guò)規(guī)劃審批且公示的設(shè)計(jì)戶型選擇確定為清江商苑項(xiàng)目A棟一單元第三層2C面積為140.34平方米的戶型（具體建筑面積最終以房產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)）。根據(jù)設(shè)計(jì)和建設(shè)的需要，甲方有權(quán)對(duì)乙方安置房建筑面積和設(shè)計(jì)作適當(dāng)調(diào)整，并將調(diào)整結(jié)果告知乙方。5、（略）。6、對(duì)乙方室內(nèi)的裝飾裝修進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，該評(píng)估價(jià)在扣減甲方予以還建裝修標(biāo)準(zhǔn)中的對(duì)應(yīng)裝修項(xiàng)目外由甲方補(bǔ)償或抵扣乙方應(yīng)補(bǔ)甲方增加房屋面積差價(jià)。五、安置房室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)：⑴房屋層高3米；地面安防滑地面磚；墻面為仿瓷涂料；普通鋁合金玻璃窗‘入戶門(mén)為防盜門(mén)、室內(nèi)為成品實(shí)木門(mén)套。⑵客廳安40W日光燈1盞，內(nèi)頂安節(jié)能吸頂燈1盞，多用插座3個(gè)，15A電閘刀1個(gè)。臥室安20w日光燈1盞，多用插座2個(gè)。電線全部為銅芯線，走暗線。⑶廚房為變壓式排煙道，安裝水龍頭2個(gè)，多用插座2個(gè)，20w日光燈1盞，地面貼30cm×30cm防滑磚，墻面貼1.8米高20cm×30cm瓷磚。⑷衛(wèi)生間地面貼30cm×30cm防滑磚，墻面貼1.8米20cm×30cm瓷磚，蹲式大便器1個(gè)，水龍頭2個(gè)，多用插座2個(gè)，內(nèi)頂安節(jié)能吸頂燈1盞。⑸天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)立戶的按要求安裝到位，未立戶的必須預(yù)留安裝通道。⑹以上室內(nèi)裝飾裝修項(xiàng)目，若被拆遷人要求變更裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)或要求折算成貨幣補(bǔ)償?shù)?，視為放棄，拆遷人不予裝飾裝修，也不作貨幣補(bǔ)償。六、安置房交付：以交鑰匙為標(biāo)志，期限為拆遷完畢之日起24個(gè)月內(nèi)。七、安置房辦證：甲方將安置房交付乙方后90天內(nèi)辦理好被拆遷人的房產(chǎn)、土地權(quán)證辦證資料并按政府規(guī)定承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。八、甲方付給乙方以下費(fèi)用：1、搬遷補(bǔ)助費(fèi)800元／戶；2、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（指過(guò)渡費(fèi)）：在約定的安置房交付期內(nèi)按500元／月計(jì)算（被拆遷房屋建筑面積大于或等于100平方米的為每戶600元／月），逾期未交付安置房，則按實(shí)際逾期約定的每月過(guò)渡費(fèi)遞增20%即600元／月。甲方提供周轉(zhuǎn)房，不給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。十二、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字即生效。十三、甲、乙雙方必須憑雙方簽字認(rèn)可的“清江商苑”安置房房款結(jié)算表結(jié)算。雙方簽訂的《清江源（藍(lán)天新居）安置房房款結(jié)算表》載明：原告應(yīng)得補(bǔ)償款與應(yīng)付被告房屋增加面積補(bǔ)差款相抵后，原告實(shí)欠被告還建房增加面積補(bǔ)差款為20008元，并載明“乙方只領(lǐng)12個(gè)月過(guò)渡費(fèi)，另12個(gè)月過(guò)渡費(fèi)抵償房款不再領(lǐng)取，由乙方自負(fù)”。
本院認(rèn)為
協(xié)議簽訂后，因被告更改設(shè)計(jì)方案，將三樓更改為商業(yè)樓，并將三樓出租給他人開(kāi)超市，致使不能按協(xié)議約定給原告還建房屋。2010年12月20日，原告吳國(guó)喜向本院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告履行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議所確定的清江商苑（藍(lán)天新居）A棟一單元三樓（2C）140.34㎡的還建房。審過(guò)程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，原告表示可以選擇被告還建藍(lán)天新居E棟第四層的房屋一套，但被告應(yīng)賠償30萬(wàn)元至50萬(wàn)元，否則堅(jiān)持在三樓還建。被告同意原告選擇藍(lán)天新居E棟第四層房屋一套還建，還可適當(dāng)補(bǔ)償現(xiàn)金1-2萬(wàn)元，但對(duì)原告的其他要求不能滿足。因分歧較大，致調(diào)解無(wú)果。本院作出了（2011）恩民初字第18號(hào)民事判決，支持了原告的訴訟請(qǐng)求。因被告不服判決，提起上訴。恩施土家苗族自治州中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)州法院）以認(rèn)定事實(shí)不清為由裁定發(fā)回重審。重審中，原告表示由被告按10000元／㎡賠償140.34㎡的房屋損失，否則，依然堅(jiān)持在三樓還建。被告同意按4000元／㎡折價(jià)賠償，另外按100元／㎡補(bǔ)償房屋裝潢款（簡(jiǎn)裝費(fèi)）。雙方分歧較大，致再次調(diào)解未果。為此，本院向原告釋明可以變更訴訟請(qǐng)求，但原告堅(jiān)持不變。本院遂作出（2012）鄂恩施民初字第00668號(hào)民事判決，判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服該判決，提起上訴，州法院作出（2012）鄂恩施中民終字第00784號(hào)民事判決，判決駁回吳國(guó)喜的上訴，維持原判。后吳國(guó)喜向湖北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院駁回了再審申請(qǐng)。后又向檢察機(jī)關(guān)申訴，湖北省人民檢察院提起抗訴后，湖北省高級(jí)人民法院于2014年6月23日作出（2014）鄂監(jiān)二抗再終字第00014號(hào)民事判決，判決維持（2012）鄂恩施中民終字第00784號(hào)民事判決。原告于2015年3月20日再次向本院提起訴訟，請(qǐng)求判準(zhǔn)訴請(qǐng)。
庭審時(shí)，經(jīng)本院釋明，原告對(duì)訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)變更為“以安置協(xié)議約定的還建房現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值給予現(xiàn)金賠償”，并向本院提出鑒定申請(qǐng)，要求對(duì)《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》約定的房屋及簡(jiǎn)裝費(fèi)進(jìn)行價(jià)格鑒定。2015年8月30日，恩施土家族苗族自治州價(jià)格認(rèn)證中心作出州價(jià)鑒定字（2015）20號(hào)《關(guān)于吳國(guó)喜協(xié)議還建房屋的價(jià)格鑒定意見(jiàn)書(shū)》，該書(shū)載明：價(jià)格鑒定標(biāo)的為吳國(guó)喜協(xié)議還建的位于恩施市航空路清江商苑（藍(lán)天新居）A棟三樓2C（設(shè)計(jì)面積140.34㎡）房屋的價(jià)格；價(jià)格鑒定基準(zhǔn)日為2015年6月29日；價(jià)格定義為本鑒定結(jié)論所指價(jià)格是指鑒定標(biāo)的房產(chǎn)在協(xié)議約定狀態(tài)下、價(jià)格鑒定基準(zhǔn)日，采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定的客觀合理市場(chǎng)價(jià)格水平；價(jià)格鑒定結(jié)論：本次鑒定標(biāo)的價(jià)格總額為663724元，其中1、毛坯房?jī)r(jià)格為604444元；2、室內(nèi)裝修（簡(jiǎn)裝）價(jià)格為59280元。原告支出鑒定費(fèi)10000元。雙方當(dāng)事人對(duì)該鑒定意見(jiàn)均無(wú)異議。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》合法有效，本院予以確認(rèn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行約定的義務(wù)。被告在簽訂協(xié)議后，未通知原告而更改設(shè)計(jì)，致使不能按協(xié)議約定向原告交付還建房，實(shí)屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告按約定還建房的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)（毛坯房）支付房款的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告同意按原告訴訟請(qǐng)求第三項(xiàng)的要求支付過(guò)渡，即2013年7月至2014年12月共計(jì)25361.28元，2015年1月起至實(shí)際支付還建房?jī)r(jià)值款止每月1790.21元，本院予以確認(rèn)。本案的主要焦點(diǎn)在于被告應(yīng)否按還建房屋現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值的30%支付原告違約金；應(yīng)否支付房屋的簡(jiǎn)裝費(fèi)用，對(duì)此，本院評(píng)述如下：
第一、被告應(yīng)否按還建房屋現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值的30%支付原告違約金的問(wèn)題。原、被告于2007年7月25日簽訂的《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》中并未約定違約金，原告不同意變更“要求被告按還建房現(xiàn)行市場(chǎng)總價(jià)值的30%支付違約金”的訴訟請(qǐng)求，且除訴請(qǐng)的相關(guān)損失外，原告未就被告不能向其交付還建房而造成的其他損失提供證據(jù)加以證明，故原告要求被告按還建房現(xiàn)行市場(chǎng)總價(jià)值的30%支付違約金，本院不予支持。
第二、被告應(yīng)否支付原告裝修款的問(wèn)題。協(xié)議約定“以上室內(nèi)裝飾裝修項(xiàng)目，若被拆遷人要求變更裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)或要求折算成貨幣補(bǔ)償?shù)模暈榉艞?，拆遷人不予裝飾裝修，也不作貨幣補(bǔ)償”，該約定的前提應(yīng)是被告按約定向原告交付還建房，然而，被告因違約不能向原告交付還建房，并非原告拒絕接受約定的還建房，因此，被告理應(yīng)按約定裝修標(biāo)準(zhǔn)折算成貨幣賠付原告。
另，雙方對(duì)州價(jià)鑒定字（2015）20號(hào)《關(guān)于吳國(guó)喜協(xié)議還建房屋的價(jià)格鑒定意見(jiàn)書(shū)》均無(wú)異議，該鑒定意見(jiàn)作為被告賠付原告還建房房款和還建房簡(jiǎn)裝費(fèi)的依據(jù)。
綜上所述，二被告應(yīng)賠償原告的款項(xiàng)為還建房（毛坯房）鑒定價(jià)值604444元，裝修（簡(jiǎn)裝）費(fèi)59280元，2013年7月至2014年12月過(guò)渡費(fèi)共計(jì)25361.28元以及自2015年1月起至實(shí)際支付還建房?jī)r(jià)值款止每月過(guò)渡費(fèi)1790.21元，鑒定費(fèi)10000元。原告按協(xié)議約定應(yīng)支付被告還建房超面積差價(jià)款20008元減去一年過(guò)渡費(fèi)500元／月乘以12個(gè)月為14008元。因此，二被告實(shí)際應(yīng)賠償原告還建房?jī)r(jià)值款為604444元減去14008元為590436元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告湖北泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司恩施分公司于本判決生效后三日內(nèi)賠償原告吳國(guó)喜還建房?jī)r(jià)值款590436元。
二、被告湖北泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司恩施分公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告吳國(guó)喜自2013年7月起至2014年12月止的過(guò)渡費(fèi)25361.28元，并自2015年1月起至本判決確定支付還建房?jī)r(jià)值款之日止每月按1790.21元支付過(guò)渡費(fèi)。
三、被告湖北泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司恩施分公司于本判決生效后三日內(nèi)賠償原告吳國(guó)喜簡(jiǎn)裝費(fèi)59280元。
四、被告湖北泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司恩施分公司于本判決生效后三日內(nèi)賠償原告吳國(guó)喜鑒定費(fèi)10000元。
五、駁回原告吳國(guó)喜的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)10650元，減半收取5325元，由被告湖北省泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司恩施分公司負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行期限為二年，從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算，申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷的規(guī)定。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，帳號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判人員
審判員張勇
裁判日期
二〇一五年十二月九日
書(shū)記員
書(shū)記員簡(jiǎn)喆
