審理法院：舒城縣人民法院
案號：（2012）舒民二初字第00743號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
審理經(jīng)過
原告謝平濤、謝明登、謝明珠訴被告舒城縣經(jīng)濟適用住房開發(fā)有限公司（以下簡稱經(jīng)濟適用房開發(fā)公司）、安徽省利民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱利民房產(chǎn)開發(fā)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2012年10月17日立案受理，依法由審判員韋政適應簡易程序于2012年11月14日公開開庭進行了審理。原告謝平濤、謝明登、謝明珠的委托代理人趙旭及謝平濤本人，被告經(jīng)濟適用房開發(fā)公司的委托代理人胡雙慶、利民房產(chǎn)開發(fā)公司的委托代理人孫會到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
三原告訴稱：2008年被告舒城縣經(jīng)濟適用住房開發(fā)有限公司開發(fā)原舒城縣旅游車站，就房屋拆遷和住戶三原告達成房屋拆遷安置補償協(xié)議，協(xié)議就房屋交付后的房地產(chǎn)權(quán)證辦理時間做了如下約定：被告補償原告的商鋪及房屋應由被告辦理相應房地產(chǎn)權(quán)證，原告提供相應證件，以上證件在商鋪及房屋交付后3個月內(nèi)交給原告。由被告責任引起的，如到期不能交付，按每日500元交付原告違約金。被告安徽省利民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以擔保人的形式在協(xié)議上簽字，愿意承擔擔保責任。原告如期履行了協(xié)議書的義務，被告也與2010年11月15日交付了房屋，原告自當日開始繳納物業(yè)管理費等相關費用。但是房屋交付后，被告并未按照協(xié)議約定按時繳納房產(chǎn)證。由于被告沒有及時的交付房屋產(chǎn)權(quán)證書，導致原告不能及時的處理房產(chǎn)。原告和人談好的一筆房屋交易，也是因為沒有房地產(chǎn)權(quán)證，而無法交易，給原告造成了一定的經(jīng)濟損失。原告為此多次催要，直到2012年5月24日被告才將房地產(chǎn)權(quán)證交給原告，比約定時間遲了459天。為此，原告曾多次要求被告承擔賠償責任，支付違約金，但是被告一直不予理會，擔保人也不愿意承擔擔保責任。綜上，原告向貴院提起訴訟，要求1、被告舒城縣經(jīng)濟適用住房開發(fā)公司承擔違約責任支付違約金229500元（自2011年2月15日至2012年5月24日，總計459天，按每天500元計算）。2、被告安徽利民房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔連帶保證責任。3本案訴訟費用由兩被告承擔。
為證明自己的主張，原告向本院提供下列證據(jù)：
1、房屋拆遷補償協(xié)議一份，證明雙方約定，被告應當在房屋交付后3個月內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，如果逾期按每日500元承擔違約金。
2、收款憑證，證明原告于2011年2月15日繳納物業(yè)管理費，此時被告房屋已交付原告.
3、情況說明，證明原告曾經(jīng)催促被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的事實。
4房地產(chǎn)權(quán)證書，證明原告與2012年5月24日領取房地產(chǎn)權(quán)證，計算出被告的違約時間為459天。
5、房地產(chǎn)權(quán)證書的復印件，證明該幢樓至今才辦理房地產(chǎn)權(quán)證，而不是因為原告不配合才導致房地產(chǎn)權(quán)證辦不下來。
被告辯稱
被告經(jīng)濟適用房開發(fā)公司辯稱：一、原告在訴狀中所訴稱的不是事實，部分事實與真實情況不一樣。并非被告不幫其辦理房產(chǎn)相關手續(xù)，系因原告的原因?qū)е路慨a(chǎn)證無法辦理。二、答辯人至今沒有向原告交付涉案房屋，原告所稱的答辯人于2010年11月15日交付房屋不是事實，原告實際占有并交付物業(yè)費并不能證明答辯人已經(jīng)交付房屋，故答辯人不應承擔房屋交付后未能辦理房產(chǎn)證的違約責任。三、答辯人未能辦理房產(chǎn)證的原因是原告不與答辯人簽訂商品房買賣合同，辦理房產(chǎn)證必須提交商品房買賣合同，因此房產(chǎn)證至今無法辦理，由此產(chǎn)生的責任應由原告自行承擔，答辯人在本案中不應承擔違約責任，請求法院依法駁回原告訴請。
為證明自己的主張，被告經(jīng)濟適用房開發(fā)有限公司向本院提供下列證據(jù)：
1、房屋拆遷補償安置協(xié)議一份，證明：被告承擔違約金的開始時間為房屋交付3個月后；雙方約定交房時補簽租賃合同，雙方至今沒有簽訂租賃合同，足以證明雙方之間沒有辦理交接手續(xù)，所以房屋并沒有交付。
2、商品房買賣合同一份，證明：原被告簽訂合同時間為2012年3月16日；商品房的交付需要辦理交接手續(xù)。
3、證人證言，證人葉某的證言，證明原被告房屋交付至今未辦理相關交易手續(xù)。
被告安徽利民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：同意第一被告代理人的答辯意見。原告在訴狀中所稱遭受的損失無事實依據(jù)。第二被告作為擔保人在合同上的簽章屬于無效的保證合同，利民房地產(chǎn)公司不應承擔保證責任，請法院依法駁回原告的訴請。
被告利民房地產(chǎn)開發(fā)公司未向本院提供相關證據(jù)。
對原告方提供的5份證據(jù)，被告經(jīng)濟適用房開發(fā)公司發(fā)表以下質(zhì)證意見：
對證據(jù)1真實性無異議，證明目的有異議，該份協(xié)議第六條約定“交房時補簽租賃合同”但至今沒有補簽，說明原被告訴爭房屋至今未有交付。證據(jù)2三性均有異議，不能實現(xiàn)原告的證明目的。證據(jù)3的三性有異議這種說明只是原告單方面的行為，不能作為定案依據(jù)。證據(jù)4真實性無異議，產(chǎn)權(quán)證辦理的時間一份是2012年的4月24日，一份是2012年的5月24日，截止時間應當是4月24日，從被告提交的商品房買賣合同來看，交付房屋到辦證時間均未超過3個月。證據(jù)5與本案無關聯(lián)性。
被告利民房產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)表以下質(zhì)證意見：
同意被告經(jīng)濟適用房開發(fā)公司的質(zhì)證意見，補充一點，證據(jù)1不能證明保證人應當承擔保證責任。
對被告經(jīng)濟適用房開發(fā)公司提供的3份證據(jù)原告方發(fā)表以下質(zhì)證意見：
對證據(jù)1，由于協(xié)議內(nèi)容中沒有約定交房時間和方式，不能實現(xiàn)被告的證明目的。證據(jù)2合同簽訂的時間是2012年的3月16日，但實際交房時間是2011年，不能因此證明被告沒有違約行為，這份合同是開發(fā)商提供的，原告只有配合。證據(jù)3，因證人與兩被告公司有利害關系證人證言中有利于兩被告的部分，無其他證據(jù)相佐證，原告認為不是事實。證人證言證明了鵬基物業(yè)公司是受被告委托進行管理，原告方提供的鵬基物業(yè)的收款憑證證明了具體的交房時間。
被告利民房產(chǎn)開發(fā)公司對被告經(jīng)濟適用房開發(fā)公司提供的三份證據(jù)無異議。
對原被告雙方提供的證據(jù)本院認證如下：
對原告方提供的證據(jù)1予以確認，被告方辯論意見認為沒有補簽“租賃合同”，但這并不影響合同其他部分的效率。證據(jù)2是鵬基物業(yè)向原告方收取的物業(yè)管理費，能夠證明原告于2011年2月15日原告已向由被告方委托的鵬基物業(yè)公司繳納了物業(yè)管理費。證據(jù)3，該情況說明沒有被告單位的簽章，現(xiàn)被告方不認可，不能作為證據(jù)使用。證據(jù)4予以確認，但交付的截止時間應當為2012年4月24日。證據(jù)5于本案無關聯(lián)性。
對被告方提供的證據(jù)1能夠證明承擔違約金的開始時間是房屋交付3個月后，但不能證明因雙方?jīng)]有補簽租賃合同，所以房屋沒有辦理交付手續(xù)。證據(jù)2，真實性予以確認，但不能證明該合同的簽訂時間就是房屋的交付時間。證據(jù)3，證人葉某的證言。能夠證明鵬基物業(yè)是受被告的委托進行物業(yè)管理，原告的房屋雖然已實際居住但至今未辦相關交付手續(xù)。
經(jīng)當事人當庭陳述、當庭舉證、質(zhì)證、本院認證以及當庭辯論，查明事實如下：
2008年，被告經(jīng)濟適用房開發(fā)有限公司開發(fā)原舒城縣旅游車站，就房屋拆遷和住戶同三原告達成《房屋拆遷安置補償協(xié)議》，協(xié)議就房屋交付后的房地產(chǎn)權(quán)證辦理時間做了如下約定：被告補償原告的商鋪及房屋應由被告辦理相應房地產(chǎn)權(quán)證，原告提供相應證件，以上證件在商鋪及房屋交付后3個月內(nèi)交給原告。因被告責任引起的，如到期不能交付，按每日500元交付原告違約金。被告利民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以擔保人的形式在協(xié)議上簽字，承擔擔保責任。原告于2011年2月15日拿到了房屋鑰匙并向被告方委托的鵬基物業(yè)繳納了物業(yè)管理費。2012年3月16日，原、被告雙方在上述“補償協(xié)議”的基礎上又簽訂了一份《商品房買賣合同》。自2012年4月24日起，被告方陸續(xù)將原告方的房產(chǎn)證辦理后交給原告。2012年10月17日，原告起訴來院，要求被告經(jīng)濟適用房開發(fā)公司因遲延辦理房產(chǎn)證應承擔的違約責任，承擔違約金229500元（自2011年2月15日至2012年5月24日，總計459天，按每天500元計算），被告安徽利民房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔連帶保證責任，兩被告共同承擔本案訴訟費用。
本院認為
本院認為，原、被告簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》合法有效。按該協(xié)議約定，被告方應當在房屋交付原告后3個月內(nèi)給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但被告確在2011年2月15日房屋實際交付后直至2012年4月24日才陸續(xù)給原告辦理了房產(chǎn)證。被告方的行為顯然違背了雙方的約定，應當承擔違約責任。第一被告辯稱雙方至今沒有“補簽房屋租賃合同”該房屋至今沒有辦理相關交付手續(xù)，但相關交付手續(xù)不是法律規(guī)定的必須辦理的手續(xù)，且被告方已將房屋產(chǎn)權(quán)證交給原告，“至今未交付”顯然不能成立。而《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條規(guī)定的雙方應當“補簽房屋租賃合同”，雖然雙方至今未補簽合同，但并不影響合同其他部分的效率。第二被告利民房產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，因辦理房產(chǎn)證屬于物權(quán)的范圍，不在擔保法規(guī)定的保證責任范圍內(nèi)，雙方簽訂的保證合同無效，利民房產(chǎn)開發(fā)公司不承擔保證責任。而根據(jù)擔保法第二條規(guī)定：在借貸、買賣貨物運輸、加工承攬等經(jīng)濟活動中，債權(quán)人需要以擔保方式保障其債權(quán)實現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設定擔保。顯然原告與第二被告簽訂的保證合同在上述條款“等經(jīng)濟活動”的范圍內(nèi)，應當承擔擔保責任。原告方訴請按每天500元支付違約金，因原告方未能提供其損失的相關證據(jù)，根據(jù)相關法律規(guī)定應當予以核減。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條、《中華人民共和國擔保法》第二條、第十八條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告舒城縣經(jīng)濟適用房開發(fā)公司承擔違約責任，給付原告謝平濤、謝明登、謝明珠違約金67800元（自2011年5月15起至2012年4月24日止，按每天承擔200元違約金計算），于判決生效后10內(nèi)付清。
二、被告安徽利民房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔連帶清償責任。
案件受理費4743元，減半收取2372元三原告共同承擔1372元，被告舒城縣經(jīng)濟適用房開發(fā)公司與被告安徽利民房地產(chǎn)開發(fā)公司共同承擔1000元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起，十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省六安市中級人民法院。
審判人員
審判員韋政
二0一三年元月十五日
書記員
書記員查雯雯
