審理法院：滄州市運河區(qū)人民法院
案號：（2014）運民初字第1969號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-11-06
審理經(jīng)過
原告張國發(fā)與被告河北計經(jīng)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鴻翔房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告張國發(fā)及委托代理人張寧，被告鴻翔房地產(chǎn)公司的委托代理人吳志彪到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱，2008年原告與被告簽訂了《城市房屋拆遷補償協(xié)議》，合同中約定被告應(yīng)于2010年11月向原告交付房屋，但時至2012年8月被告在原告多次催促下才倉促予以交付，并且被告交付的12號樓1單元801室、12號樓1單元901室與約定設(shè)計嚴重不符。被告的違約行為給原告造成了巨額的經(jīng)濟損失。故訴請法院判令被告向原告支付其所交付房屋缺失陽臺帶來的經(jīng)濟損失23665元，被告承擔訴訟費用。
被告辯稱
被告辯稱，關(guān)于陽臺賠償?shù)膯栴}，當事人在選房時由于房子只是進行了初步的設(shè)計沒有建設(shè)，選房時只是根據(jù)戶型示意圖進行參考，在示意圖中也注明了最終以施工圖為準，在交房時出現(xiàn)了一些細微的差別，當事人在訂立合同時應(yīng)該預(yù)見到。
原告為證實自己的主張，向法院列舉了如下證據(jù)。證1、城市房屋拆遷安置補償協(xié)議。證2、選房確認單，住址為12號樓1單元801室、12號樓1單元901室。證3、戶型圖一份，該兩房屋戶型均約定了有一個南陽臺，陽臺面積為3.96㎡。證4、許官屯小區(qū)安置樓價格表。證明涉案房產(chǎn)單價是2988元／㎡。所以陽臺損失為2988元／㎡＊3.96㎡＊2=23665元。證5、一張照片，原先陽臺的位置現(xiàn)在變成了飄窗。依據(jù)住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999第3.7條規(guī)定了陽臺的概念，具體概念是3.7.1條款，沒有陽臺的住宅房屋不符合上述住宅設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，按照《建設(shè)部商品房銷售管理辦法》第十九條第二款規(guī)定，如果開發(fā)商未在合同中附所售房屋的平面圖也是存在過錯的，1999年3月24日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)出的《關(guān)于發(fā)布國家標準住宅設(shè)計規(guī)范》的通知，對陽臺的定義為供居住者進行室外活動晾曬衣物等的空間，對陽臺的具體做了規(guī)定，每套住宅應(yīng)設(shè)陽臺或平臺，陽臺欄桿應(yīng)設(shè)計兒童攀登，欄桿垂直桿建間凈距不應(yīng)大于0.11米，放置花盆處必須設(shè)置防墜落措施。2005年4月15日《中華人民共和國建設(shè)部公告》，對陽臺也進行了解釋。關(guān)于陽臺問題最重要的法律依據(jù)是《合同法》，原、被告之間形成了房屋買賣關(guān)系，戶型圖是雙方合同中重要組成部分，被告未提供與合同約定戶型圖相符的房屋，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。
被告對上述證據(jù)質(zhì)證稱，對原告提交的證據(jù)其真實性無異議。關(guān)于陽臺的問題，原告所舉涉及的規(guī)范與本案關(guān)聯(lián)性不大，結(jié)合原告提交的戶型圖，房子在交房時雙方都進行了結(jié)算，現(xiàn)在原告與開發(fā)商之間已經(jīng)結(jié)算清楚，從戶型圖中看大體的戶型、尺寸、面積等大體都相符，戶型以最終施工圖為準，面積以房管局實測為準，所以我們認為有陽臺。關(guān)于陽臺的損失計算，如果有差別，其損失怎么算，因為有公攤，原告的計算方法是不對的。
被告為支持其主張，提供如下證據(jù)：訴求陽臺損失的原告與被告的結(jié)算單（收條）、安置協(xié)議。證明我們不差面積。
原告對上述證據(jù)的真實性無異議。
本院查明
經(jīng)審理查明，2008年原告所在的滄州市運河區(qū)許官屯村進行城中村改造。2008年11月21日，原告與被告簽訂了《城市房屋拆遷補償協(xié)議》，原告根據(jù)被告提供的戶型圖、安置樓價格表選取了12號樓1單元801室、12號樓1單元901室，戶型圖中注明了12號樓1單元801室的房屋有一3.96㎡的南陽臺（安置價格為2978元／㎡），12號樓1單元901室的房屋有一3.96㎡的南陽臺（安置價格為2998元／㎡）。
后被告向原告交付了上述房屋。原告發(fā)現(xiàn)上述房屋中沒有戶型圖中約定的陽臺，只有飄窗。
本院認為，原告與被告鴻翔房地產(chǎn)公司簽訂的城市房屋拆遷補償協(xié)議系各方真實意思表示，不違反國家相關(guān)法律規(guī)定，系有效約定，各方均應(yīng)按約定履行。之后，原告按照被告提供的戶型圖、安置樓價格表選取了房屋，戶型圖、安置樓價格表亦是約束雙方行為的合同組成部分。本院對上述協(xié)議及戶型圖、安置樓價格表予以確認。
本院認為
關(guān)于原告訴求的有關(guān)陽臺缺失帶來的經(jīng)濟損失。因被告在戶型圖中注明了涉案兩房屋均有一3.96㎡的南陽臺，但被告交付給原告的房屋沒有此陽臺，而是一飄窗。根據(jù)2005年4月15日中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的公告，對陽臺的定義為供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。本院認為，陽臺作為住宅房屋的重要組成部分，在日常生活中發(fā)揮著不可替代的作用。房屋的布局以及陽臺的朝向，是購房者選擇房屋的重要參考依據(jù)。從法律意義上與人們的普遍認識上，陽臺與飄窗都不是同一種建筑空間，被告在未征得原告同意的前提下，擅自變更合同約定，將戶型圖中注明的陽臺改為飄窗，未能提供與戶型圖相符房屋的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。被告的這種變更已不可逆轉(zhuǎn)，并無法采取其他的補救措施，原告為此而受到的損失是客觀存在的，被告應(yīng)賠償原告的此項損失23665元（2978元／㎡＊3.96㎡＋2998元／㎡＊3.96㎡=23665元）。
本案經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
被告河北計經(jīng)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告張國發(fā)因陽臺缺失造成的經(jīng)濟損失23665元。限判決書生效之日起十五日內(nèi)履行。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費428元，由被告承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。
審判人員
審判長李文慧
人民陪審員王秀芬
人民陪審員馮俊榮
裁判日期
二〇一五年十一月六日
書記員
書記員張子岳
