審理法院：淮安市淮陰區(qū)人民法院
案號：（2014）淮民初字第02228號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-03-26
審理經過
原告淮安市淮陰區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（以下至判決主文前簡稱住建局）、原告淮安市淮陰區(qū)城市房屋拆遷安置中心（以下至判決主文前簡稱安置中心）與被告王曉銘、被告王素萍、第三人王曉文房屋安置補償協(xié)議糾紛一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告住建局與原告安置中心的委托代理人董高、被告王曉銘、被告王素萍、第三人王曉文均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
兩原告訴稱：因城中花園東地塊舊城改造項目，2013年9月15日，原、被告簽訂了房屋征收補償協(xié)議書，對北京東路王繼國、王秀英夫婦的房屋進行拆遷。被告王曉銘和第三人王曉文為兄弟，同為王繼國、王秀英之子。王繼國已經去世。在原告與被告王曉銘簽訂協(xié)議后，第三人王曉文上訪，原告才知道被告還有弟弟王曉文。因該協(xié)議沒有王曉文簽字，且王曉文不同意協(xié)議內容，并要求撤銷該協(xié)議。兩原告訴至法院，請求判令原、被告之間簽訂的房屋征收補償協(xié)議無效。
被告辯稱
被告王曉銘、被告王素萍共同辯稱：本案訟爭涉及的房屋系被告王曉銘三姊妹共同出資購買。當時簽訂房屋征收補償協(xié)議的時候，兩原告稱第三人的一份放一邊，讓兩被告簽訂合同。被告當時提出要不要第三人簽字，兩原告單位工作人員稱由他們與第三人協(xié)商，且稱已經與第三人協(xié)商過，不需要第三人簽字。被告王曉銘的姐姐王曉芳以及被告的母親王秀英簽字放棄財產，份額由王曉銘繼承。被告認為該份拆遷協(xié)議是有效的。房屋征收補償協(xié)議書中涉及的頤和花園18號樓102室是兩被告因原淮安染織總廠宿舍房屋拆遷未進行產權交換，根據(jù)政策規(guī)定，出錢購買的房屋，故與北京東路37號拆遷房屋無關。
第三人王曉文辯稱：合同是違反國家規(guī)定的，合同是無效的，請求撤銷該份合同。本案涉及的拆遷房屋系父親王繼國要求第三人王曉文出資購買，父親王繼國也出資一部分，并稱該房屋歸第三人所有。
本院查明
經審理查明：被告王曉銘與被告王素萍系夫妻關系，被告王曉銘與第三人王曉文系兄弟關系。被告王曉銘與第三人王曉文兄弟姐妹三人，姐姐名為王曉芳。被告王曉銘、第三人王曉文的父親為王繼國、母親為王秀英。王繼國于2001年10月份去世。位于北京路37號1幢302室的房屋登記在王繼國名下，房屋所有權證存根上記載建筑面積為60.23平方米。在王繼國去世之前，第三人王曉文與其父母親居住在房屋中。后第三人王曉文搬出該房屋，王繼國去世后，被告王曉銘夫妻搬進該房屋中與其母親王秀英共同生活至房屋拆遷。2013年，因城中花園東地塊舊城改造項目建設需要，原告住建局委托原告安置中心對被告王曉銘、第三人王曉文之父王繼國名下的上述房屋所在地塊實施房屋征收補償安置工作。2013年9月15日，原告住建局、原告安置中心與被告王曉銘、被告王素萍簽訂《房屋征收補償協(xié)議書》（產權調換）一份，原告住建局提供位于東方巴黎城B3號樓1905室（建筑面積116.10平方米）、頤和花園小區(qū)18號樓102室房屋（建筑面積112.18平方米）進行產權調換，原告住建局應付貨幣補償總額與被告王曉銘、被告王素萍應付原告住建局的安置房總價相抵沖后，被告王曉銘、被告王素萍還應付款肆拾萬壹仟伍佰肆拾伍元肆角（￥401545.43元）。雙方還對過渡方式、過渡期限和面積差異等進行了約定。協(xié)議簽訂后，被告王曉銘、被告王素萍將房屋交付給原告住建局以及安置中心并被拆除。2014年9月26日，原告住建局以及原告安置中心以被告王曉銘、被告王素萍未經第三人王曉文同意處分共有財產為由，向本院起訴，要求確認兩原告與兩被告所簽訂的房屋征收補償協(xié)議書無效。
另查明：原告住建局為機關法人，原告安置中心為企業(yè)法人。原告安置中心受原告住建局委托進行拆遷、安置等事項?！斗课菡魇昭a償協(xié)議書》中進行產權調換的頤和花園18號樓102室系被告王曉銘、王素萍因其他房屋拆遷未進行產權調換而在此次拆遷中自行出資購買的安置房屋，與王繼國名下位于北京路37號1幢302室的房屋拆遷的補償無關。
以上事實，有原、被告、第三人的陳述以及兩原告提供《房屋征收補償協(xié)議書》、房屋所有權證存根、淮陰區(qū)房屋征收補償會辦記錄、安置中心出具的情況說明、陽光信訪信息、兩原告的組織機構代碼證等在卷佐證。
本院認為
本案爭議的焦點為：位于北京路37號1幢302室的房屋的產權歸誰所有？本院認為，根據(jù)被告及第三人的陳述以及舉證，該房屋為王繼國單位福利購房。兩被告辯稱該房屋為被告王曉芳三姊妹出資購買，登記在父親王繼國名下，其姐姐王曉芳、母親王秀英將房屋繼承份額讓與被告王曉銘，故兩被告與兩原告簽訂的拆遷補償協(xié)議有效；而第三人王曉文辯稱該房系其父親王繼國部分出資，要求第三人獨自出資購買該房，并稱該房屋留給第三人王曉文。兩被告以及第三人均未舉證證明其辯稱意見，但根據(jù)兩被告及第三人的陳述，該房屋第三人王曉文有出資，即第三人對該房屋享有份額。根據(jù)第三人王曉文陳述，其父親王繼國有出資，王繼國去世后，未留下書面及其他形式的遺囑，故王繼國妻子王秀英及被告王曉銘、第三人王曉文及案外人王曉芳對王繼國的遺產均享有法定繼承權，故被告王曉銘、第三人王曉文及案外人王曉芳、王秀英對該房屋享有共同共有的權利。
綜上，根據(jù)法律規(guī)定，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。本案中涉及的被拆遷房屋，第三人王曉文享有一定的份額，而兩被告與兩原告簽訂被拆遷房屋的征收補償協(xié)議書關于北京路37號1幢302室的房屋的內容，侵犯了第三人王曉文的財產權益，現(xiàn)第三人作為被拆除房屋的共有權人，對兩被告的處分行為不予追認，故兩被告所簽訂的房屋征收補償協(xié)議書中關于北京路37號1幢302室的拆遷補償安置內容因共有權人不予追認而無效，而拆遷補償協(xié)議書中關于頤和花園18號樓102室系兩被告根據(jù)拆遷政策出資購買兩原告安置的房屋，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。本院認為，在對兩被告與第三人王曉文共同所有的房屋拆除中，并無證據(jù)證明兩被告有第三人王曉文的書面授權，故兩原告主張合同關于共同房屋的補償安置內容無效，有事實和法律依據(jù)，本院依法予以確認。合同部分無效后，因該部分無效合同所取得的財產依法應當予以返還，但因爭議房屋已被拆除，客觀上無法予以返還，被告王曉銘、第三人王曉文及案外人王曉芳、王秀英作為房屋所有權人可就該房屋補償安置方案與兩原告重新協(xié)商。本案經調解未果。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見（試行）》第八十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
原告淮安市淮陰區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局與原告淮安市淮陰區(qū)城市房屋拆遷安置中心與被告王曉銘、被告王素萍于2013年9月15日所簽訂的《淮安市淮陰區(qū)房屋征收補償協(xié)議書》中關于北京路37號1幢302室（原木材公司宿舍）的房屋拆遷內容無效，關于頤和花園18號樓102室的協(xié)議內容有效。
案件受理費7875元，由兩原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省淮安市中級人民法院。同時根據(jù)《訴訟費用交納辦法》的有關規(guī)定向該院預交上訴案件受理費（收款人：淮安市財政局，開戶行：淮安市農業(yè)銀行城中支行，帳號：341201040002554）。
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審判人員
審判長徐廣芹
代理審判員姚金花
人民陪審員吳國民
裁判日期
二〇一五年三月二十六日
書記員
書記員陳志劼
