審理法院：無錫市中級人民法院
案號：（2015）錫民終字第0726號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-06-11
審理經(jīng)過
上訴人黃水英因與被上訴人無錫愛家投資有限公司（以下簡稱愛家公司）房屋遷讓糾紛一案，不服江蘇省崇安區(qū)人民法院（2013）崇民初字第1496號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月19日受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。
一審原告訴稱
愛家公司原審訴稱：無錫市某某某家園27幢702室、1102室房屋系其開發(fā)建設的商品房。2010年4月22日，張美華與其簽訂商品房買賣合同2份，約定張美華分別以1282294元、1314302元向其購買上述2套房屋，張美華逾期付款超過30日，其有權解除合同等內(nèi)容。合同簽訂后，其至無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了上述2套房屋的初始登記。2010年10月28日，其向張美華交付了上述2套房屋。后因張美華無力歸還房屋貸款，其向無錫市仲裁委員會申請仲裁，要求解除上述2份商品房買賣合同。2012年9月，無錫市仲裁委員會分別以（2012）錫仲調(diào)字第870號、852號調(diào)解書解除上述2份商品房買賣合同。2012年9月20日左右，其發(fā)現(xiàn)上述2套房屋被黃水英無故占用。后其要求黃水英遷出上述房屋遭拒，現(xiàn)請求判令：1、黃水英立即遷出無錫市某某某家園27幢702室、1102室房屋。2、黃水英按照每月3000元的標準向其賠償2012年10月起至判決遷出之日止的租金損失。
一審被告辯稱
黃水英答辯稱：1、2012年5月30日，其經(jīng)無錫順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡有限公司介紹與張美華簽訂房屋租賃合同，向張美華承租上述2套房屋，租賃期限自2012年7月10日至2017年7月9日，并向張美華支付了1年租金3.2萬元。其對張美華和愛家公司解除商品房買賣合同的相關事宜并不知情，根據(jù)買賣不破租賃的原則，其有權繼續(xù)承租上述房屋至2017年7月9日。2、如法院判令其應當遷出上述2套房屋，其愿意按照每月3000元的標準向愛家公司支付租金損失。但因其已向張美華支付1年租金，故其僅需支付2013年7月10日起的租金損失。
一審法院查明
原審法院審理查明：
無錫市某某某家園27幢702室、1102室房屋系愛家公司開發(fā)建設的商品房。2010年4月22日，張美華與愛家公司簽訂商品房買賣合同2份，約定張美華分別以1282294元、1314302元向愛家公司購買上述2套房屋，張美華逾期付款超過30日，愛家公司有權解除合同等內(nèi)容。2010年10月底，愛家公司向張美華交付了上述2套房屋。2010年11月24日，愛家公司至無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了上述2套房屋的初始登記證，初始登記的所有權人是愛家公司。后因張美華無力歸還房屋貸款，愛家公司向無錫市仲裁委員會申請仲裁，要求解除上述2份商品房買賣合同。2012年9月12日、9月18日，無錫市仲裁委員會分別以（2012）錫仲調(diào)字第852號、870號調(diào)解書解除上述2份商品房買賣合同。后愛家公司發(fā)現(xiàn)上述2套房屋被黃水英占有使用，雙方因房屋遷讓事宜發(fā)生糾紛，愛家公司遂于2013年11月26日訴至原審法院。
本院查明
訴訟中，黃水英提供：1、落款時間為2012年5月30日的房屋租賃合同1份，該合同載明張美華將上述2套房屋出租給黃水英使用，租賃期限自2012年7月10日至2017年7月9日，月租金1333.33元等內(nèi)容。2、落款時間為2012年5月30日、6月10日的收條各1份，收條載明張美華收到黃水英上述2套房屋租金3.2萬元、押金1000元。經(jīng)質證，愛家公司對上述證據(jù)的真實性均不予認可，認為上述證據(jù)上張美華的簽名并非其本人書寫。
為此，愛家公司申請對上述證據(jù)中張美華簽名的真實性進行鑒定。原審法院依法委托南京師范大學司法鑒定中心對此進行鑒定。南京師范大學司法鑒定中心以南師大司鑒中心（2014）文鑒字第104號司法鑒定意見書（以下簡稱104號鑒定書）認定：1、傾向認為落款時間為2012年5月30日的房屋租賃合同上張美華的簽名與筆跡樣本不是同一人書寫。2、落款時間為2012年5月30日、6月10日的收條上張美華的簽名與筆跡樣本不是同一人書寫。經(jīng)質證，愛家公司、黃水英對上述司法鑒定意見書均無異議，但黃水英認為針對房屋租賃合同的筆跡鑒定意見僅為傾向性意見，不能據(jù)此認定房屋租賃合同無效。
以上事實，有商品房買賣合同、無錫市房屋初始登記證、（2012）錫仲調(diào)字第852號、870號調(diào)解書、104號鑒定書、談話筆錄以及當事人的陳述等證據(jù)在卷佐證。
原審法院認為：
所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。無權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。2010年，愛家公司雖與張美華簽訂商品房買賣合同，將無錫市某某某家園27幢702室、1102室房屋出售給張美華所有，并向其交付了上述2套房屋，但張美華并未辦理上述2套房屋的所有權證，房屋產(chǎn)權仍登記在愛家公司名下，該房屋的所有權人仍為愛家公司。2012年9月，愛家公司與張美華解除商品房買賣合同后，上述2套房屋仍歸愛家公司所有。黃水英雖然提供房屋租賃合同及收條，但經(jīng)鑒定，房屋租賃合同及收條上張美華的簽名并非其本人書寫，黃水英也無法提供其他證據(jù)佐證上述合同及收條的真實性，且即使簽名屬實，因房屋所有權人為愛家公司而非張美華，故對黃水英關于“其合法向張美華承租房屋，房屋租賃期限尚未屆滿，其有權使用房屋”的辯稱意見，該院不予采信。黃水英無理由占有使用愛家公司所有的上述2套房屋，故對愛家公司要求黃水英立即遷出上述2套房屋的訴訟請求，該院予以支持。
侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償。因黃水英對愛家公司主張的租金損失標準并無異議，故對愛家公司要求黃水英按照每月3000元的標準支付2012年10月起至判決遷出之日止租金損失的訴訟請求，該院予以支持。對黃水英關于“應自2013年7月10日起支付租金損失”的辯稱意見，該院不予采納。
據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國物權法》第三十四條、第三十七條、第三十九條之規(guī)定，判決：一、黃水英于判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)遷出無錫市某某某家園27幢702室、1102室房屋；二、黃水英于判決發(fā)生法律效力之日起三日按照每月3000元的標準向無錫愛家投資有限公司支付上述房屋自2012年10月起至判決遷出之日止的租金損失。案件受理費6780元（含鑒定費5100元），由黃水英負擔。
黃水英提起上訴稱：一、原審法院及愛家公司認為，張美華與愛家公司簽訂的房屋買賣合同約定了“張美華逾期付款超過30日，愛家公司有權解除合同”，故愛家公司據(jù)此與張美華解除房屋買賣合同的行為有效，涉案房產(chǎn)的所有權仍歸愛家公司所有。但張美華早已通過銀行貸款的方式按約付清了所有房款，愛家公司也早已向張美華辦理完所有的房屋權利移交手續(xù)，故雙方不能再適用上述合同約定，在張美華付清付款后，其有權將房屋向外出租，故張美華與黃水英的房屋租賃關系應合法有效。張美華將涉案房產(chǎn)再次賣給愛家公司的行為侵犯了黃水英作為承租人的優(yōu)先購買權，且不因此而破除黃水英的承租權；二、筆跡鑒定結論僅為傾向性意見，自然人的筆跡在不同時間段，不同的環(huán)境中會出現(xiàn)不同的情況是正常的，同一人書寫幾種字體的情況比比皆是，原審法院不能僅依靠模棱兩可的傾向性意見即判定租賃合同并非張美華本人所簽署，愛家公司認為租賃合同并非張美華所簽，其對此應負舉證責任，否則應駁回其訴求。綜上，請求法院撤銷原判，依法改判。
愛家公司答辯稱：原審法院事實認定清楚，法律適用正確，請求依法駁回黃水英的上訴請求。
黃水英、愛家公司對原審法院查明的事實無異議。
二審中，愛家公司未提交新證據(jù)。黃水英向本院提供一份由張美華簽字收取的（2012）錫仲字第870號裁定書的送達回證（以下簡稱送達回證），并申請了無錫順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡有限公司（以下簡稱順馳公司）的房產(chǎn)經(jīng)紀人宋某出庭作證，用于證明房屋租賃合同上的簽字為張美華本人所簽。證人宋某陳述：張美華委托順馳公司出租其的房屋，簽訂委托合同時其核查過張美華的購房合同，房屋租賃合同上的簽名為張美華本人所簽。此外，黃水英還申請本院調(diào)取張美華在無錫建設銀行按揭買房時、在無錫農(nóng)業(yè)銀行辦卡時及在購買無錫新區(qū)高浪路新港公寓11-1301房產(chǎn)時的簽字。
愛家公司對送達回證的真實性無異議，對證明目的不予認可；對證人宋某陳述的內(nèi)容的真實性不予認可，認為宋某的陳述模糊不清，其沒有能力來證明房屋租賃合同系張美華本人所簽。
綜合當事人舉證、質證，本院對黃水英的舉證作出如下認證：
對送達回證的真實性予以確認，對證明目的不予確認；對宋某證言的真實性不予確認。
二審查明事實與原審已查明事實一致。
本院認為
本院認為：首先，《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，涉案房產(chǎn)一直登記在愛家公司名下，并未過戶給張美華，原審法院據(jù)此認定涉案房產(chǎn)的所有權人為愛家公司并無不當。黃水英關于原審法院以愛家公司與張美華存在合同解除條款，才認定涉案房產(chǎn)的所有權仍歸愛家公司所有的意見沒有事實依據(jù)，本院不予支持。張美華作為涉案房產(chǎn)的買受人，雖未付清房款，但其已實際占有涉案房產(chǎn)，而該占有狀態(tài)合法有效。張美華在解除與愛家公司簽訂的商品房買賣合同糾紛前，其有權對外出租房產(chǎn)，原審法院關于由于涉案房產(chǎn)的所有權屬于愛家公司，故張美華無權對外進行出租的表述不當，本院予以調(diào)整；
其次，人民法院委托鑒定部門作出的鑒定結論，當事人沒有足以反駁的相反證據(jù)和理由的，應當認定其證明力。104號鑒定書系受原審法院依法委托進行，鑒定程序合法，鑒定結論亦系專業(yè)人員根據(jù)專業(yè)知識及行業(yè)規(guī)定所作出，故其證明力應予確認。黃水英認為該鑒定書“傾向認為涉案租賃合同并非張美華本人所簽”的鑒定結論系模棱兩可的結論，其未否認涉案租賃合同為張美華所簽。對此本院認為，104號鑒定書所用的“傾向認為”的文字描述，并非模棱兩可或模糊不清的描述，而是說明涉案租賃合同并非張美華所簽的可能性已達到高度蓋然性的標準的描述，在此情況下本院可以認定涉案租賃合同并非張美華所簽。由于黃水英未證明其與張美華之間存在合法的租賃關系，故對于涉案房產(chǎn)，黃水英沒有優(yōu)先購買權和租賃權，對于黃水英的相關上訴意見，本院不予支持；
第三，對于黃水英調(diào)取張美華簽字的申請，本院認為，104號鑒定書所使用的張美華簽字樣本，均為張美華本人在與涉案租賃合同簽訂日期的相同時期所簽寫，該樣本已足以反映張美華當時的筆跡狀況，再次調(diào)取張美華的簽字已無必要，故對于黃水英的申請，本院不予支持。
綜上，黃水英的上訴理由不能成立，本院不予采納。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判決。
二審案件受理費人民幣1680元，由黃水英負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長陸超
代理審判員蘇強
代理審判員酆芳
裁判日期
二〇一五年六月十一日
書記員
書記員周一心
