審理法院：黑河市中級人民法院
案號：（2015）黑中民終字第14號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-01-28
審理經過
上訴人范永生因與被上訴人周文志、松原市千大房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱千大公司），原審被告梁海峰房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服嫩江縣人民法院（2013）嫩民初字第1759號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人范永生及其委托代理人巴振喜，被上訴人周文志的委托代理人周忠森、高福來，原審被告梁海峰的委托代理人喬世范到庭參加訴訟。被上訴人千大公司經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審原告訴稱
原審原告周文志在原審法院訴稱，千大公司開發(fā)承建嫩江縣世紀新城小區(qū)，周文志系被動遷戶，梁海峰原系千大公司嫩江分公司負責人，其個人實際經營整個工程的拆遷及開發(fā)建設。2012年4月15日，周文志與千大公司簽訂了編號為37號的《嫩江縣城市拆遷住宅房屋產權調換協(xié)議書》（以下簡稱《產權調換協(xié)議書》）及補充協(xié)議書1份，千大公司動遷周文志坐落在嫩江縣新華街6委51組建筑面積為88.74平方米房屋一處，另外無照房屋及門斗17.22平方米，院內還有房屋基礎120平方米、樹木58株、水井1口、車庫24平方米、倉庫30平方米、裝煤倉庫18平方米、兩個大門及200余米板杖。千大公司調換給周文志世紀新城小區(qū)2號樓3單元東側301室，2號樓一層南側25號車庫各一套?，F(xiàn)該回遷樓房已經建成，千大公司、梁海峰一直未交付給周文志。周文志訴至法院，要求千大公司、梁海峰按照2012年4月15日簽訂的37號《產權調換協(xié)議書》履行義務，將世紀新城小區(qū)2號樓3單元西側303室，2號樓一層南側25號車庫交付給周文志；給付臨時安置補償費6，600.00元。
一審被告辯稱
原審被告千大公司在原審法院辯稱，嫩江縣世紀新城小區(qū)是千大公司下屬的嫩江分公司承建，梁海峰使用的印章不是千大公司在公安機關備案的公章，所以千大公司并不是本案適格的被告。本案適格被告應當是千大公司嫩江分公司。周文志主張的臨時安置補償費不同意給付。
原審被告梁海峰在原審法院辯稱，梁海峰以千大公司名義與周文志簽訂的37號《產權調換協(xié)議書》應當是無效的，理由如下：1、該《產權調換協(xié)議書》并不是在拆遷許可期限內簽訂的。千大公司的拆遷許可期限為2010年4月20日至2010年6月5日，后經申請延期，期限延長至2011年12月31日。根據《城市房屋拆遷管理條例》第九條規(guī)定，拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷。而本案拆遷時間為2012年5月8日，明顯超出了相關法規(guī)規(guī)定的拆遷期限；2、根據《城市房屋拆遷管理條例》第九條規(guī)定，拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質的單位實施拆遷。本案中，千大公司在取得的拆遷許可證中明確注明拆遷單位為黑河市洪源拆遷有限責任公司嫩江分公司，現(xiàn)千大公司自行與周文志簽訂《產權調換協(xié)議書》違反行政法規(guī)，屬于無效的《產權調換協(xié)議書》；3、沒有《產權調換協(xié)議書》中約定的面積；周文志存在欺詐行為；4、回遷房屋2號樓并沒有建成，不存在交付行為；5、由于周文志一個房屋簽訂了多個《產權調換協(xié)議書》，所以只能履行一份合同中的搬遷義務；6、多份37號《產權調換協(xié)議書》，回遷的房屋及車庫有多個，顯失公平；7、梁海峰在簽訂《產權調換協(xié)議書》是履行職務行為，現(xiàn)在梁海峰已經被千大公司免去嫩江分公司負責人的職務，所以梁海峰個人不應承擔任何責任。
原審第三人范永生在原審法院述稱，2011年11月10日，范永生與千大公司簽訂《購車庫協(xié)議書》，范永生已交清車庫款，所以范永生對本案訴爭車庫享有所有權。
一審法院查明
原審法院判決認定，千大公司于2010年3月9日申請立項承建嫩江縣世紀新城小區(qū)，梁海峰從2010年開始以千大公司嫩江分公司負責人身份組織動遷及工程施工。2010年4月19日，千大公司取得房屋拆遷許可證，后發(fā)公告將拆遷期限延長至2011年12月31日。千大公司于2010年11月17日取得用地許可證，2010年12月2日取得了建設工程規(guī)劃許可證，2011年4月21日取得建設工程施工許可證，2011年8月24日取得4-1號樓和2-2號樓商品房預售許可證，2012年9月20日取得2-1、3-1、3-2、4-2號樓的商品房預售許可證。千大公司需要拆遷周文志名下坐落在嫩江縣新華街6委51組88.74平方米平房一處。2012年4月15日，千大公司與周文志簽訂《產權調換協(xié)議書》。周文志與千大公司簽訂的《產權調換協(xié)議書》約定，周文志在新華街6委51組88.74平方米和無照房屋及門斗17.22平方米，千大公司將世紀新城小區(qū)2號樓3單元東側301室面積為97.35平方米、2號樓1層南側25號面積為25.83平方米車庫產權調換給周文志，樓房竣工后，千大公司一直未將2-2號樓3單元東側301室和2-2號樓1層南側25號車庫交付給周文志。
另查明，2011年11月10日，在梁海峰經營期間，其以千大公司名義將世紀新城小區(qū)2-2號樓1層25號車庫以每平方米4，500.00元價格出售給了第三人范永生，范永生已交付房款142，830.00元。在訴訟過程中，梁海峰稱將世紀新城小區(qū)2-2號樓3單元301室住宅一套于2012年4月7日出售給了楊雪松，但經法院多次尋找和聯(lián)系，無法找到，致使法院無法核實與千大公司簽訂的商品房買賣合同的真實性。訴訟中，另案原告周忠芹、楊革簽訂的《產權調換協(xié)議書》約定的回遷樓房為4號樓4單元202室和3號樓4單元303室，千大公司實際交付給周忠芹和楊革的樓房位置為4-2號4單元202室和3-2號樓4單元303室。
一審法院認為
原審法院判決認為，嫩江縣世紀新城小區(qū)系千大公司開發(fā)建設，梁海峰是千大公司的工作人員，負責開發(fā)建設嫩江縣世紀新城小區(qū)工作。在工作中，梁海峰代表千大公司與周文志、第三人范永生簽訂《產權調換協(xié)議書》、《購車庫協(xié)議書》，梁海峰的上述行為是履行職務的行為。根據法律規(guī)定，企業(yè)法人應當對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任，故本案的民事責任應當由千大公司承擔。千大公司與周文志簽訂的《產權調換協(xié)議書》，是雙方在平等協(xié)商基礎上達成的，協(xié)議內容并不違反法律的強制性規(guī)定，法院予以確認。因千大公司與周文志簽訂的是拆遷補償安置協(xié)議，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷補償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故周文志要求取得世紀新城小區(qū)2-2號樓25號車庫和2-2號樓3單元301室住宅的訴訟請求，法院予以支持。本案實際回遷房屋面積大于《產權調換協(xié)議書》約定面積的部分，應當由周文志與千大公司根據《產權調換協(xié)議書》約定進行結算，如發(fā)生爭議，千大公司可另案主張權利。因梁海峰所提及楊雪松無法找到，致使法院無法審理千大公司是否與第三人楊雪松簽訂《購車庫協(xié)議書》及合同效力問題，如存在商品房買賣合同關系，《購車庫協(xié)議書》目的無法實現(xiàn)的，楊雪松可向千大公司主張合同違約責任。因千大公司與第三人范永生簽訂的《購車庫協(xié)議書》也不存在《中華人民共和國合同法》規(guī)定的無效情形，故該合同也合法有效，但因該合同目的已無法實現(xiàn)，范永生可另行向千大公司主張合同違約責任。世紀新城小區(qū)為千大公司申請立項并開發(fā)建設，公司將整體項目交給梁海峰個人投資建設，并委任梁海峰為“嫩江分公司負責人”，梁海峰持千大公司的公章對外實施拆遷及整體開發(fā)建設行為不屬于其個人行為，應當認定為千大公司對世紀新城項目開發(fā)建設行為，且“嫩江分公司”未經工商注冊，不具有開發(fā)主體資格，所以千大公司應對周文志持有的《產權調換協(xié)議書》承擔責任，故千大公司的辯解理由法院不予支持；周文志有88.74平方米平房客觀存在，對此平房的拆遷調換，開發(fā)建設方千大公司已與周文志簽訂了《產權調換協(xié)議書》，并進行了置換安置，所以周文志有權利依此協(xié)議書向千大公司主張權利。雙方通過協(xié)商之后，達成一致意見，原有平房已經拆除，故梁海峰辯稱的拆遷期限超期以及拆遷單位應為黑河市洪源拆遷有限公司，進而提出《產權調換協(xié)議書》無效的主張沒有法律依據，法院不予支持。與周文志簽訂的《產權調換協(xié)議書》，是雙方幾經協(xié)商最后達成一致意見才簽訂的，協(xié)議內容應當認定是拆遷人自愿調換給被拆遷人的處分行為，梁海峰主張協(xié)議顯失公平，應當撤銷，因其未提供相應證據，法院不予支持。因楊革和周忠芹同樣是簽訂的《產權調換協(xié)議書》中應回遷的樓房沒有帶“X-X”，千大公司實際交付給楊革和周忠芹的回遷樓房是“X-2”，足以說明千大公司與周文志簽訂的回遷協(xié)議中的2號樓就應是建成的2-2號樓，故梁海峰主張2號樓沒有建成的辯解理由不能成立，法院不予支持；周文志主張的臨時安置補償費6，600.00元，因周文志與千大公司簽訂了多份《產權調換協(xié)議書》，但搬遷的房屋僅一處，故只能維護1份回遷協(xié)議的臨時安置補償費，法院在其他案件已經支持了周文志臨時安置補償費3，300.00元，所以周文志主張的臨時安置補償費，法院不予支持。據此判決：一、千大公司與周文志在2012年4月15日簽訂《產權調換協(xié)議書》有效；二、千大公司于判決生效后3日內將2-2號樓3單元東側301室交付給周文志；三、范永生于判決生效后3日內將其所占有的2-2號樓1層南側25號車庫交付給周文志；四、駁回周文志、范永生的其他訴訟請求。案件受理費100.00元，由千大公司負擔。
上訴人訴稱
判決宣判后，范永生不服，向本院提起上訴。其主要上訴理由為：1、原審法院判決認定事實錯誤。周文志與千大公司簽訂的《產權調換協(xié)議書》約定的房屋和范永生從千大公司購買的房屋非同一房屋。周文志與千大公司簽訂的《產權調換協(xié)議書》中約定的為世紀新城小區(qū)2號樓一層南側25號車庫，房屋面積25.83平方米。范永生從千大公司購買的房屋為世紀新城小區(qū)2-2號樓25號車庫，房屋面積31.74平方米。原審法院以千大公司與楊革、周忠芹簽訂的《產權調換協(xié)議書》中所約定房屋為世紀新城小區(qū)3號樓4單元303室和4號樓4單元202室，而實際交付的是世紀新城小區(qū)3-2號樓4單元303室和4-2號樓4單元202室為由，認定范永生購買的世紀新城小區(qū)2-2號樓25號車庫系周文志與千大公司簽訂《產權調換協(xié)議書》中約定的2號樓25號車庫無任何道理。2、原審法院判決適用法律錯誤。若其適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定支持被拆遷人優(yōu)先取得用于安置房屋，需同時滿足三個條件。即拆遷安置補償協(xié)議簽訂在先，商品房買賣合同簽訂在后；拆遷補償安置房屋的位置具體、明確；被拆遷人對購房人提出優(yōu)先請求權。原審法院在以上三個法律適用條件尚不具備的前提下，判決周文志享有房屋的優(yōu)先取得權，顯屬錯誤。3、原審法院判決違反法定程序。原審法院向范永生送達第三人應訴通知書后，范永生以無獨立請求權的第三人參加訴訟。對此，原審卷宗中應有周文志追加當事人申請或法院追加當事人的決定等法律文書，但原審法院卷宗中對此沒有相關文書。且原審判決書又載明，范永生系作為有獨立請求權的第三人申請參加訴訟的。請求撤銷原審法院判決，改判駁回周文志要求返還世紀新城小區(qū)2-2號樓1層南側25號車庫的訴訟請求。訴訟費用由周文志與千大公司承擔。
本院查明
經本院審理查明的事實與原審法院判決認定的事實一致。
本院認為
本院認為，千大公司與周忠芹、楊革簽訂的《產權調換協(xié)議書》中約定的回遷樓房為4號樓4單元202室和3號樓4單元303室，而千大公司實際交付給周忠芹、楊革的回遷樓房是4-2號樓4單元202室和3-2號樓4單元303室，故周文志與千大公司簽訂的《產權調換協(xié)議書》中約定的2號樓，應為現(xiàn)已建成的2-2號樓。范永生認為其自千大公司購買的車庫非本案《產權調換協(xié)議書》中約定的車庫的上訴理由，本院不予采納。
范永生自千大公司處購買的車庫與本案《產權調換協(xié)議書》中約定的車庫系同一訴訟標的，故范永生作為本案第三人參加訴訟符合法律規(guī)定，范永生認為原審法院程序錯誤的上訴理由，本院不予采納。
千大公司分別與范永生、周文志簽訂了《購車庫協(xié)議書》、《產權調換協(xié)議書》，雖然從合同簽訂時間上看，范永生與千大公司簽訂的《購車庫協(xié)議書》在先，但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，拆遷補償安置協(xié)議優(yōu)于其他買賣合同履行，故原審法院判決周文志取得世紀新城小區(qū)2-2號樓1層南側25號車庫并無不當。范永生與千大公司簽訂的《購車庫協(xié)議書》雖合法有效，但因合同目的無法實現(xiàn)，范永生可另行向千大公司主張違約責任。
綜上，范永生的上訴理由均不成立，其上訴請求，本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元、郵寄費320.00元，由上訴人范永生負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長于衛(wèi)平
代理審判員張可秋
代理審判員張巖
裁判日期
二〇一五年一月二十八日
書記員
書記員仇長城
