審理法院：上海市閔行區(qū)人民法院
案號：（2014）閔民（行）初字第10號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-09-05
審理經(jīng)過
原告（反訴被告）上海同瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱同瑞公司）與被告（反訴原告）蔣建清房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理。訴訟過程中，蔣建清提起反訴，本院于2014年6月9日、8月21日公開開庭進行了合并審理。原告（反訴被告）同瑞公司委托代理人何芬，被告（反訴原告）蔣建清及委托代理人陶偉明、蔣鳳芬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告（反訴被告）同瑞公司訴稱，因建設需要，同瑞公司取得了拆遷蔣建清戶房屋的閔房地拆許字（2007）第87號拆遷許可證，蔣建清戶持有滬集宅（上梅）字第華一-657號《上海市農(nóng)村宅基地使用證》（訴狀上宅基地字號中的“上陳”系筆誤），房屋坐落在上述依法拆遷范圍內(nèi)。2013年4月11日，蔣建清代表本戶與同瑞公司簽訂一份《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》（以下簡稱“拆遷補償安置協(xié)議”），該協(xié)議主要約定：蔣建清戶所有的房屋坐落在梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘170號，房屋結構為磚混，建筑面積370.28平方米。該住房經(jīng)上海申楊房地產(chǎn)估價有限責任公司評估，其房屋建安重置價結合成新為每平方米人民幣（幣種下同）484.45元，閔行區(qū)規(guī)定的被拆除房屋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價2，900元，價格補貼每平方米846.11元。同瑞公司應支付給蔣建清的貨幣補償款為1，566，491.76元、棚舍和其他附屬物補償款91，617.20元、搬家補助費3，702.80元、設備遷移費4，940元等。雙方按同等價值標準調(diào)換房屋的補償安置方式，由同瑞公司安置蔣建清戶位于古美路XXX弄XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室共計五套房屋，差價結算。協(xié)議約定蔣建清戶在簽訂協(xié)議后必須在2013年4月30日前搬遷原址并負責房屋使用人如期搬遷。
上述拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，同瑞公司于2013年4月15日支付蔣建清速簽獎9萬元、生活補助2萬元，并為其辦理了古美路XXX弄XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室四套房屋的進戶手續(xù)。但是蔣建清戶經(jīng)同瑞公司及拆遷實施單位的再三催促，至今仍未能履行搬遷義務。同瑞公司認為，同瑞公司依法取得了閔房地拆許字（2007）第87號《房屋拆遷許可證》，雙方經(jīng)過平等一致、友好協(xié)商后簽訂的拆遷補償安置協(xié)議合法有效?，F(xiàn)蔣建清未能履行協(xié)議約定的搬遷交房義務，致使該協(xié)議未能全面履行，已構成違約。據(jù)此，同瑞公司起訴至法院，請求判令蔣建清立即搬離上海市閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘170號被拆遷房屋，將被拆遷房屋騰空后遷讓給同瑞公司。
同瑞公司為證明其訴稱事由，向本院提交如下證據(jù)：
1、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》，證明雙方已經(jīng)簽訂了拆遷安置補償協(xié)議，以及為拆遷房屋而設定的具體權利義務；
2、閔房地拆許字（2007）第87號房屋拆遷許可證及延長拆遷期限的批復，證明同瑞公司經(jīng)過政府的批準對本基地進行拆遷，四至范圍也已經(jīng)列明蔣建清戶房屋在拆遷范圍內(nèi)，系依法動拆遷；
3、上?？h農(nóng)（居）村民宅基地使用權審批表、量算表、記錄表及土地使用權附圖、建房批準文件，證明蔣建清戶具有被拆遷人資格，有權與同瑞公司簽訂補償安置協(xié)議；
4、現(xiàn)金本票收條、入住文件簽收清單，證明同瑞公司在安置協(xié)議簽訂后，按協(xié)議支付蔣建清戶速簽獎9萬元、生活補助2萬元，并為該戶辦理了古美路XXX弄XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室四套房屋的進戶手續(xù)；
5、律師函及郵寄憑證，證明蔣建清戶經(jīng)催告仍未能履行搬離原址的義務；
6、蔣建清戶《上海市征用集體所有居住房屋拆遷估價分戶報告單》，證明拆遷房屋經(jīng)評估公司評估，雙方在評估結果的基礎上協(xié)商簽訂安置補償協(xié)議。
被告（反訴原告）蔣建清辯稱，同瑞公司要求蔣建清戶將房屋遷讓沒有合同和法律依據(jù)。訴狀所載宅基地字號“（上陳）”并非被動遷宅基地，蔣建清戶房屋不在拆遷范圍內(nèi)。蔣建清的宅基地房屋沒有經(jīng)過評估程序，棚舍和其他附屬物的補償標準沒有依據(jù)。同瑞公司所稱的安置房屋進戶手續(xù)材料上也不是蔣建清的簽名，蔣建清也沒有委托其他人簽名受領。至今蔣建清戶沒有收到同瑞公司要求其搬離的催告。此外，被拆遷房屋土地屬國有土地，應按照國有土地上房屋拆遷補償標準進行補償。同瑞公司取得的拆遷許可證不合法，拆遷補償安置協(xié)議顯失公平，違背蔣建清的真實意思，甲方法定代表人處也沒有簽名，協(xié)議屬無效。同瑞公司應按照公平公正原則補償蔣建清戶遺漏的陽臺面積20.76平方米，少補貼的63.12平方米。另外，2013年6月5日，同瑞公司乘蔣建清外出，在未經(jīng)判決執(zhí)行前偷拆蔣建清戶的房屋，造成屋內(nèi)財物損失，根據(jù)侵權責任法的規(guī)定，應予賠償。據(jù)此，蔣建清提起反訴，要求判令：1、確認雙方簽訂的《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》無效；2、同瑞公司按照公平公正原則另外再補償蔣建清83.88平方米；3、對蔣建清的房屋恢復原狀并賠償財產(chǎn)損失、精神損失計20萬元。
被告（反訴原告）蔣建清就其辯稱事由和反訴請求，向本院提交如下證據(jù)：
1、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》，證明該拆遷補償安置協(xié)議無效；
2、上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局出具的信訪答復意見，證明梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘已于1998年12月22日征用為國有土地；
3、滬府發(fā)（2005）7號公報，《上海市人民政府關于進一步加強房屋拆遷管理工作的通知》，證明拆遷工作應做到公平公正，補償標準一致，前后執(zhí)行一致；
4、閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘156號、159號、144號的三戶建筑面積認定表，安置房源銷控表，證明同瑞公司在同基地拆遷中，其他動遷戶有超過標準15平方米的補償；
5、現(xiàn)場照片，證明同瑞公司沒有將陽臺面積計算在內(nèi)。
針對被告（反訴原告）蔣建清的反訴請求，原告（反訴被告）同瑞公司辯稱，蔣建清戶的房屋屬于集體土地上的宅基地房屋，雙方簽訂的《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》依法有據(jù)，不存在無效情形。約定的補償金額是按照法律法規(guī)和基地的動遷方案計算得出，協(xié)議是雙方真實意思的表示，同瑞公司也已經(jīng)按照協(xié)議進行了相應的履行。協(xié)議上的甲方處有單位的公章和經(jīng)辦人的簽名，符合生效要件。對于蔣建清戶的補償不存在面積的遺漏，對該戶的所有存在的有證面積都已經(jīng)進行了安置補償。對于反訴請求的第三項系根據(jù)侵權責任法所主張，與本案審理的安置補償合同不是一個法律關系，不應在反訴中予以處理。同瑞公司就反訴辯稱，向法院提供基地項目動遷方案和補充方案。
本院認為
經(jīng)庭審質證，蔣建清認為同瑞公司所舉證據(jù)1無效，協(xié)議上的簽名確實系其所簽，但受到動遷工作人員再三催促和虛假陳述的蒙騙，協(xié)議簽訂后發(fā)現(xiàn)面積有遺漏，且房屋所在土地是國有土地，不應按照集體土地上的房屋進行拆遷；對于證據(jù)2認為是以合法形式掩蓋非法目的，不合法；對于證據(jù)3的真實性沒有異議；證據(jù)4中11萬元的本票確已收到，但入戶清單不予認可，蔣露佳是其女兒，但其沒有委托女兒辦理相關入戶手續(xù)；對證據(jù)5不予認可，沒有收到過律師函。對同瑞公司反訴中提供的基地項目動遷方案和補充方案，表示簽訂協(xié)議時，并不是這些動遷方案。同瑞公司對蔣建清所舉證據(jù)1至3的真實性均無異議。對證據(jù)4表示真實性難以確認，且與本案沒有關聯(lián)性。證據(jù)5真實性沒有異議，但不同意蔣建清的舉證目的。本院認為，對雙方所舉證據(jù)中真實性不持異議的證據(jù)，與本案相關聯(lián)，應予確認。對于同瑞公司提供的證據(jù)6分戶報告單，蔣建清質證表示訴訟之前從未看見過該分戶報告，2010年測繪公司上門過，2013年其曾收到過一張房屋裝潢附屬物價格表，但內(nèi)容與分戶報告單不一致，要求重新鑒定。本院結合雙方提供的裝潢及附屬物價格明細表、庭審陳述內(nèi)容及其他證據(jù)，對此認證如下，同瑞公司提供的分戶報告單系具有專業(yè)評估資質的上海申楊房地產(chǎn)土地估價有限公司對蔣建清戶的滬集宅（上梅）字第華一657號宅基地房屋單價及裝潢、附屬物出具的評估結論，估價日期為2010年8月16日，對照分戶報告單所附的裝潢及附屬物價格明細表及蔣建清提供的《房屋、裝潢及附屬物價格明細表》中所載的裝潢、附屬物在項目名稱、數(shù)量、金額上完全一致，估價日期也對應了蔣建清所稱的2010年上門測繪時間，此外雙方簽訂的拆遷補償安置協(xié)議中亦載明了“乙方住房經(jīng)上海申楊房地產(chǎn)估價有限責任公司（所）評估”，可以確認該協(xié)議簽訂當時，相關房屋及裝潢、附屬物經(jīng)過了評估。綜上，對于同瑞公司提供的分戶報告單的真實性、合法性及關聯(lián)性，應予確認，蔣建清要求重新鑒定的申請沒有依據(jù)，不予采納。對于房屋拆遷補償安置協(xié)議的合法性及雙方的舉證目的，本院將結合法律規(guī)定和案件事實進行綜合認定。
根據(jù)當事人所舉上述證據(jù)，并結合庭審相關陳述，本院認定本案事實如下：
原告蔣建清系閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘170號、地號為梅隴鎮(zhèn)華一村30丘（92）宅基地房屋的權利人。2009年11月30日，被告同瑞公司取得閔房地拆許字（2007）第87號《房屋拆遷許可證》，被批準對上述房屋所在地塊實施拆遷，拆遷期限自2007年9月20日至2010年5月31日，原發(fā)證日期：2007年9月17日。項目動遷方案載明，拆遷房屋補償安置實施原則為被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值產(chǎn)權房屋調(diào)換。征地拆遷房屋，對征地范圍內(nèi)的房屋所有人的補償安置，以被拆遷人合法有效的房地產(chǎn)權證、農(nóng)村宅基地使用證或建房批準文件計戶，拆遷補償安置按戶進行。補償標準為根據(jù)閔府辦發(fā)（2004）12號文規(guī)定，平均樓面地價為2，900元／平方米，加上拆遷房屋的重置價結合成新加上拆遷補貼25%。計算公示為（平均樓面地價＋重置價結合成新＋價格補貼）＊被拆除房屋的有效面積。選擇同等價值產(chǎn)權房屋調(diào)換的，拆遷人提供155號地塊內(nèi)安置，安置基價為每平方米4，500元，被拆遷人可享受同等價值與同等面積調(diào)換，超出原建筑面積1-5平方米，每平方米按6，000元差價互補；超出原建筑面積5-10平方米，每平方米按8，000元差價互補；超過原建筑面積10-15平方米，每平方米按11，000元差價互補；原則上不允許超出原建筑面積15平方米?？砂仓玫挠嗝娣e（包括面積差）按基價與市場價差額補償。
2013年4月11日，蔣建清（被拆遷人、簽約乙方）與同瑞公司（拆遷人、簽約甲方）、上海閔行閔三房屋拆遷有限公司（拆遷實施單位，甲方代理人）簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議（適用居住房屋貨幣補償和易地新建房屋）》，約定：乙方所有的房屋坐落在梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘170號，房屋結構磚混，建筑面積370.28平方米。乙方住房經(jīng)上海申楊房地產(chǎn)估價有限責任公司評估，其房屋建安重置價結合成新為每平方米484.45元，閔行區(qū)規(guī)定的被拆除房屋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價2，900元，價格補貼每平方米846.11元。甲方應當支付給乙方貨幣補償款1，566，491.76元。甲方應當支付給乙方棚舍和其他附屬物補償91，617.21元，搬家補助費3，702.80元，設備遷移費4，940元。乙方在簽訂本協(xié)議后20天，即2013年4月30日前搬遷原址并負責房屋使用人如期搬遷。房屋使用人未按期搬遷的，視作乙方未搬遷。乙方在規(guī)定期限內(nèi)搬離原址的應得：獎勵費15，000元，安置房價獎勵補貼74，056元，無證房補償款10，498元，優(yōu)待費10，000元，其他30，000元，臨時安置過渡費5，924.48元。安置產(chǎn)權房（現(xiàn)房）位于閔行區(qū)古美路XXX弄XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室，共計五套房屋。
2013年4月12日，蔣建清女兒蔣露佳就古美路XXX弄XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室、XXX號XXX室四套安置房辦理了入戶手續(xù)。同年4月15日，同瑞公司向蔣建清支付了安置補償款11萬元。現(xiàn)蔣建清未能搬離拆遷房屋，同瑞公司遂以訟稱事由訴至本院。
本院認為，同瑞公司與蔣建清簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議系當事人真實意思表示，與法不悖，屬合法有效。涉訟被拆遷房屋系蔣建清名下集體所有的農(nóng)村宅基地房屋，雖在本次拆遷前，該地塊已被征為國有，但并不改變此次拆遷回溯與征用集體所有土地房屋拆遷的性質，蔣建清要求按照國有土地上房屋的拆遷標準予以補償?shù)挠^點，不能成立。雙方簽訂的拆遷安置補償協(xié)議系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，所約定的補償方式、補償標準符合相關法律法規(guī)等規(guī)范性文件及基地動遷方案的規(guī)定，不存在蔣建清所稱顯失公平的情形。另外，拆遷安置補償協(xié)議上甲方處蓋有同瑞公司的單位印章，并有經(jīng)辦人的簽名，甲方法定代表人是否簽名不影響協(xié)議生效。綜上，蔣建清認為房屋拆遷安置補償協(xié)議無效或應撤銷的主張不能成立。
關于蔣建清認為補償安置遺漏其陽臺面積20.76平方米的觀點，本院認為，蔣建清對此沒有提供證據(jù)證明，而拆遷協(xié)議上已載明了經(jīng)過雙方確認一致的被拆遷房屋建筑面積為370.28平方米。對于蔣建清主張按照其他三戶動遷戶所獲的補償面積平均值，應另行給予其未補足的面積63.12平方米，沒有法律依據(jù)和合同約定，此外，本院亦注意到，根據(jù)蔣建清戶的宅基地使用證及建房批準文件，對照基地動遷方案的具體補償標準，安置補償協(xié)議所約定的補償金額并未存在遺漏，在調(diào)換同等價值產(chǎn)權房時，且有一定超過原面積的補差。另，本案中蔣建清既要求確認拆遷補償安置協(xié)議無效或撤銷，又要求在此協(xié)議補償基礎上增加補償，互相矛盾。因此，蔣建清要求同瑞公司另行補償83.88平方米面積的反訴請求，不予支持。對于蔣建清認為同瑞公司在協(xié)議簽訂后，偷拆其房屋，要求根據(jù)侵權責任法的規(guī)定，予以恢復房屋原狀及財產(chǎn)損害賠償?shù)恼埱?，與同瑞公司依據(jù)房屋拆遷安置補償協(xié)議要求蔣建清履行合同義務之訴訟主張的請求基礎不同，蔣建清可另行主張。
據(jù)此，同瑞公司與蔣建清簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議合法有效，對當事人具有法律約束力，雙方均應按照協(xié)議約定履行各自義務。同瑞公司起訴要求蔣建清立即搬出閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘170號被拆遷房屋，將房屋騰讓給同瑞公司，于法有據(jù)，本院應予支持。蔣建清認為協(xié)議無效，要求同瑞公司另行補償83.88平方米面積的反訴請求，不符合法律規(guī)定，亦無合同約定，不能成立。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告（反訴原告）蔣建清于本判決生效之日起十五日內(nèi)搬離位于上海市閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)華一村蔣家塘170號房屋，將房屋騰讓給原告（反訴被告）上海同瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；
二、駁回被告（反訴原告）蔣建清的反訴請求。
本訴案件受理費減半收取計40元，由蔣建清負擔，反訴案件受理費減半收取計25元，由蔣建清負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判人員
審判員徐寨華
裁判日期
二〇一四年九月五日
書記員
書記員岳峰
