審理法院：廣州市越秀區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）穗越法民三初字第2682號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-01-27
審理經(jīng)過
原告黃國佳訴被告廣州嘉強(qiáng)投資有限公司（以下簡稱嘉強(qiáng)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃國佳，被告的委托代理人楊紫稀到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱：原告是廣州市海珠南路濠畔街357號(hào)3樓的承租人。1995年11月29日，原告與廣州市廣協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣協(xié)公司）簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》。協(xié)議簽訂后，原告依約搬出原住房給廣某公司拆除。1998年12月，因被告租期屆滿，原告同意改變臨遷安置方式，由廣州天佳房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱天佳公司）支付臨遷補(bǔ)助費(fèi)，雙方并簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。后因天佳公司未依約安置原告回遷，原告于2012年向法院提起訴訟，廣州市越秀區(qū)人民法院（以下簡稱越秀法院）作出（2012）穗越法民三初第2037號(hào)民事判決書，判決天佳公司承擔(dān)違約責(zé)任并向原告支付至2010年12月16日止的延期補(bǔ)助費(fèi)。
2010年12月16日，被告以27000萬元競拍涉案房屋所在地塊的國有使用權(quán)及在建設(shè)項(xiàng)目，并與廣州市房屋交易登記中心簽訂《廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交確認(rèn)書》，成為該地塊的實(shí)際買受人，已成為必須承當(dāng)拍賣轉(zhuǎn)讓標(biāo)的上的被拆遷的回遷安置及原協(xié)議約定的權(quán)利、義務(wù)。
因被告未能安置回遷和發(fā)放臨遷費(fèi)，原告于2012年7月6日向法院提起訴訟，越秀法院以（2012）穗越法民三初字第2038號(hào)案受理。訴訟中經(jīng)雙方協(xié)商，被告承諾同意先行發(fā)放臨遷費(fèi)，延期補(bǔ)助費(fèi)待辦理產(chǎn)權(quán)過戶后發(fā)放，故原告撤訴。但被告只于2012年4月21日至2015年10月20日，每兩個(gè)月向原告支付臨遷費(fèi)1015.60元，但延期補(bǔ)助費(fèi)一直沒有支付。被告至今未安置原告回遷，其行為已構(gòu)成違約，依法依約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，請(qǐng)求法院判令：1.被告向原告支付臨遷補(bǔ)助費(fèi)（自2010年12月17日起至2012年4月20日止，按每月507.80元計(jì)算）。2.被告向原告支付延期補(bǔ)助費(fèi)（自2010年12月17日起至2015年10月20日止，按每月507.80元×200%計(jì)算）。3.被告向原告支付自2011年1月17日起至實(shí)際付清上述拖欠的臨遷補(bǔ)助費(fèi)之日止的逾期付款補(bǔ)償金（每日按507.80元×3%計(jì)算）。
被告辯稱
被告辯稱：不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。理由如下：（一）關(guān)于原告要求被告支付自2010年12月17日起至2015年1月20日止的延期補(bǔ)助費(fèi)用的訴請(qǐng)，無合同依據(jù)。原告與廣某公司簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》約定，原告選擇臨遷房屋故并無明確約定臨遷費(fèi)金額。后原開發(fā)商天佳公司以廣某公司的名義與原告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書》加蓋的是天佳公司印章，并無簽約代表簽字，該補(bǔ)充協(xié)議不符合合同法的規(guī)定，被告對(duì)其真實(shí)性、合法性存疑。按照越秀法院2010年11月25日給廣州市房地產(chǎn)交易登記中心的函件內(nèi)容，被告是不需承擔(dān)原開發(fā)商的延期違約責(zé)任的。原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任無法律依據(jù)，該責(zé)任是原開發(fā)商逾期回遷違約責(zé)任，故原告應(yīng)向原開發(fā)商天佳、廣某公司主張。（二）根據(jù)拍賣公告的內(nèi)容約定，被告購買“國有建設(shè)用地使用權(quán)”成為新的開發(fā)商。公告的標(biāo)題及內(nèi)容均是關(guān)于“廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)”的拍賣及轉(zhuǎn)讓，而不是原開發(fā)商天佳公司的權(quán)益轉(zhuǎn)讓，也不是原開發(fā)商的公司轉(zhuǎn)讓，更不是原開發(fā)商的合同繼承。（三）被告從2010年12月17日開始承擔(dān)新的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，在此期間并不存在違約行為。理由如下：被告在2012年4月20日才從法院正式接收涉案地塊，但由于該項(xiàng)目的特殊性，原開發(fā)商的原法人將所有資料都帶走，拍賣時(shí)，越秀法院、廣州市房地產(chǎn)交易登記中心均未提供或公某過拆遷戶的相關(guān)資料，導(dǎo)致被告無法在取得地塊后與拆遷戶聯(lián)系及發(fā)放相關(guān)的費(fèi)用。2012年5月15日，被告才從越秀法院取得拆遷戶在法院發(fā)放相關(guān)費(fèi)用的資料作為參考。同年5月19日，被告召開回遷戶大會(huì)，6月6日公某要求回遷戶提供相關(guān)證據(jù)材料以便核對(duì)發(fā)放的金額，7月4日開始向提交了相關(guān)資料的拆遷戶發(fā)放臨遷費(fèi)等費(fèi)用，8月12日、13日在《廣州日?qǐng)?bào)》刊登公告要求拆遷戶前往被告處辦理相關(guān)事宜。成交確認(rèn)書第四條載明“拍賣成交后，買受人須在合理期限內(nèi)按照有關(guān)法律規(guī)定，以及相關(guān)行政管理部門的規(guī)定，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資復(fù)建?！钡谑畻l載明“成交后越秀法院將在合理期限內(nèi)向買受人移交拍賣地塊?！睆呐馁u成交到移交地法院的合理期限最終用了18個(gè)月，被告從接收地塊到發(fā)放臨遷費(fèi)用時(shí)間不到2個(gè)月，故被告是在合理期限履行了義務(wù)的。具體事實(shí)及理由如下：1.我國房地產(chǎn)開發(fā)政策及流程極其復(fù)雜及漫長，而且環(huán)環(huán)相扣，涉案場地是歷史遺留問題復(fù)雜的爛尾樓，其本身各項(xiàng)手續(xù)的辦理就更加錯(cuò)綜復(fù)雜。被告于2011年5月就已向廣州市國土局申請(qǐng)土地物權(quán)轉(zhuǎn)移，但由于涉案場地?zé)o法交付的問題，一直無法作實(shí)地勘察及用地紅線劃分，再加上涉案場地作為爛尾樓糾纏多年的土地出讓稅費(fèi)界定問題，直至2013年12月被告才取得國有土地使用權(quán)證。被告在取得國有土地使用權(quán)證后，該場地物權(quán)在手續(xù)上才正式轉(zhuǎn)移到被告手中，才能辦理相關(guān)后續(xù)的規(guī)劃許可證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，用地批準(zhǔn)書，項(xiàng)目立項(xiàng)備案，設(shè)計(jì)施工投標(biāo)，工程專項(xiàng)會(huì)審，施工許可證等等一系列繁復(fù)并且一環(huán)扣一環(huán)的房地產(chǎn)開發(fā)基本手續(xù)。2.本涉案項(xiàng)目是歷史遺留問題嚴(yán)重的爛尾樓，樓體結(jié)構(gòu)的建造時(shí)間是1998年前，距今超過17年，已不符合現(xiàn)有的樓宇構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范及抗震規(guī)范，因此必須重新設(shè)計(jì)加固，進(jìn)行技術(shù)論證及專家會(huì)審。3.工程遲遲未能封頂造成回遷戶回遷延期，不是被告主觀拖延而是該涉案場地作為問題復(fù)雜的爛尾樓聯(lián)帶造成的客觀問題，故涉案場地不可能在一經(jīng)拍賣后就立即達(dá)到即時(shí)回遷入住的條件。因此，即便法院認(rèn)定被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，也應(yīng)從國土證辦妥之日起算四年之后的免責(zé)期，即從2017年12月19日起算。（四）被告并未與原告簽訂承諾按每日507.80元×3%=15.23元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付補(bǔ)償金的相關(guān)約定，故原告要求被告按上述標(biāo)準(zhǔn)支付從2011年1月17日起至上述延期補(bǔ)助費(fèi)付清之日止的補(bǔ)償金的訴訟請(qǐng)求，無法律事實(shí)及依據(jù)。綜上所述，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院查明
經(jīng)審理查明：原告是原廣州市海珠南路濠畔街357號(hào)三樓房屋的使用人，廣某公司經(jīng)批準(zhǔn)拆遷該房屋所在地塊。1995年11月29日，廣某公司（甲方、拆遷人）與原告（乙方、被拆遷人）簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定：甲方經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局（93）房拆許字第153號(hào)房屋拆遷許可證批準(zhǔn)，拆除上址房屋；乙方是該屋的使用人，承租面積25.39平方米，有正式戶口的實(shí)際居住人口4人（其中獨(dú)生子女1人）；乙方同意1995年11月30日前遷出原址房屋，臨遷期間由甲方提供解決臨遷用房，乙方同意遷往甲方提供的瑤臺(tái)前進(jìn)三巷16號(hào)五樓臨時(shí)居住；甲方應(yīng)于1998年10月30日前在大新路回遷樓第七層，使用面積22.11㎡，其中房、廳面積22.11㎡，獨(dú)立廚、廁按規(guī)劃，陽臺(tái)按規(guī)劃的套間給乙方回遷居住；等。協(xié)議簽訂后，原告戶依約遷出原址房屋，將房屋交由廣某公司拆除；甲方逾期安排回遷的，每超期一天按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任等。該協(xié)議經(jīng)廣州市荔灣區(qū)公證處公證。協(xié)議簽訂后，原告戶依約遷出原址房屋，將房屋交由廣某公司拆除。
1998年12月8日，原告（乙方）與天佳公司（甲方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，列明根據(jù)廣州市人大有關(guān)房屋拆遷管理?xiàng)l例“穗常發(fā)［1997］42號(hào)”文的規(guī)定，并經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議：甲方與乙方原簽定的《房屋拆遷安置協(xié)議書》的安置原則不變，甲方應(yīng)于2001年12月31日前按原協(xié)議確定面積安置乙方回遷居住；甲方應(yīng)提前一個(gè)月以書面形式通知乙方回遷，乙方必須按期回遷，如乙方逾期十天仍不回遷或甲乙雙方違反本協(xié)議的，則按廣州市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定的罰款標(biāo)準(zhǔn)，分別處以200%-300%罰款等。
另查明：1996年8月8日，廣州市城市規(guī)劃局以穗規(guī)地復(fù)字[1996]第127號(hào)《關(guān)于同意更改建設(shè)用地單位名稱的復(fù)函》，同意上述項(xiàng)目地塊由天佳公司開發(fā)建設(shè)。1998年8月18日，廣州市國土局以穗國土建用字[1998]第419號(hào)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》批準(zhǔn)天佳公司使用上述建設(shè)用地。天佳公司是廣某公司與香港天佳集團(tuán)有限公司合作經(jīng)營的項(xiàng)目公司。
2010年7月27日，本院依法委托廣州市房地產(chǎn)交易登記中心拍賣天佳公司名下所有的廣州市越秀區(qū)大新路以北、天成路以東、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆遷房屋所在地塊）“新濠大廈”土地使用權(quán)及在建工程項(xiàng)目。
2010年11月10日，本院及廣州市房地產(chǎn)交易登記中心在報(bào)紙刊登《廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓公告》，其中拍賣轉(zhuǎn)讓附加條件列明：……（三）本地塊為廣州市的在冊(cè)爛尾地塊，根據(jù)檔案查冊(cè)資料記載，本地塊有被拆遷戶289戶，718人，房屋拆遷總面積約13383.37平方米（其中住宅面積約11395.05平方米，非住宅面積約1988.32平方米）；本地塊每月臨遷費(fèi)本金約為341824元，協(xié)議回遷時(shí)間為1999年12月，計(jì)算至2010年8月，共拖欠臨遷費(fèi)本金約4600萬元（未含逾期回遷費(fèi)、滯納金等）；上述補(bǔ)償安置數(shù)據(jù)并非實(shí)際拆遷補(bǔ)償安置面積，具體應(yīng)當(dāng)以拆遷當(dāng)事人簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議為準(zhǔn)，有關(guān)拖欠臨遷費(fèi)數(shù)額也應(yīng)當(dāng)以實(shí)際拖欠情況為準(zhǔn)，上述數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生情況不符的，由買受人自行負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的所有義務(wù)；……（六）買受人須與被拆遷人、預(yù)購房人重新簽訂協(xié)議并約定回遷及收樓日期，原拆遷合同主要權(quán)利義務(wù)仍然有效，買受人須承擔(dān)拍賣標(biāo)的上被拆遷戶的回遷安置（包括經(jīng)生效法律文書確認(rèn)已將補(bǔ)償方式變更為貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶的回遷安置）和預(yù)購房人的收樓入住安置（包括經(jīng)生效法律文書確認(rèn)解除購房合同的預(yù)購房人收樓入住安置），并按原簽訂的合同內(nèi)容執(zhí)行負(fù)擔(dān)拍賣成交日后的合同義務(wù)；拍賣成交后，拍賣標(biāo)的范圍內(nèi)因拆遷、回遷安置協(xié)議及購房人購房協(xié)議所產(chǎn)生的一切糾紛均由買受人與相關(guān)的被拆遷人、購房人進(jìn)行解決等。
2010年11月25日，本院致函廣州市房地產(chǎn)交易登記中心稱：我院已委托你中心對(duì)被執(zhí)行人天佳公司名下的廣州市越秀區(qū)大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大廈土地使用權(quán)及在建工程項(xiàng)目進(jìn)行公開拍賣，向就該地塊原產(chǎn)生的拆遷費(fèi)用等債務(wù)承擔(dān)問題說明如下：上述地塊在拍賣成交日前產(chǎn)生的全部債務(wù)（包括拆遷臨遷債務(wù)、工程債務(wù)、銀行貸款債務(wù)、違約債務(wù)等）均參與拍賣所得的執(zhí)行分配，不需買受人承擔(dān)，買受人在買受之日的次日起承擔(dān)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，向被拆遷人發(fā)放拆遷臨遷費(fèi)、交通費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、租金補(bǔ)償?shù)炔疬w臨遷費(fèi)用。
2010年12月16日，嘉強(qiáng)公司以27000萬元的最高價(jià)競得上述土地使用權(quán)及在建工程項(xiàng)目，并與廣州市房地產(chǎn)交易登記中心簽訂《廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓成交確認(rèn)書》，內(nèi)容基本與拍賣轉(zhuǎn)讓公告相同，其中第十條規(guī)定：全額繳清成交價(jià)款、交易服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后，買受人根據(jù)法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》按規(guī)定到交易登記中心辦理本次拍賣地塊的交易登記手續(xù)，并自行向廣州市越秀區(qū)人民法院申請(qǐng)辦理交地手續(xù)。成交后，越秀法院將在合理期限內(nèi)向買受人移交拍賣地塊。嘉強(qiáng)公司于同月30日繳清全部拍賣款。
2011年1月5日，本院作出（2002）越法執(zhí)字第2159-2號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：一、廣州市越秀區(qū)大新路以北、天成路以東、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大廈”土地使用權(quán)及在建工程項(xiàng)目（不含其他購房人已預(yù)售登記的商鋪、住宅房、不含回遷補(bǔ)償安置商鋪、住宅房及已由生效法律文書另行確定權(quán)屬的部份）所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸買受人嘉強(qiáng)公司所有。前述項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)自本裁定送達(dá)買受人嘉強(qiáng)公司時(shí)起轉(zhuǎn)移。二、買受人嘉強(qiáng)公司可持本裁定書到房管、國土、規(guī)劃等登記、管理機(jī)構(gòu)辦理前述項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、過戶登記等手續(xù)。
2011年7月13日，廣州市國土資源和房屋管理局向市規(guī)劃局發(fā)出《關(guān)于協(xié)助確認(rèn)越秀區(qū)大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函》，載明：嘉強(qiáng)公司向該局申請(qǐng)辦理簽訂出讓合同變更協(xié)議手續(xù)，由于該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件批文已過有效期，請(qǐng)市規(guī)劃局重新確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并于2011年8月3日前函復(fù)該局。
2011年11月23日，廣州市規(guī)劃局向某公司發(fā)出《關(guān)于申請(qǐng)確認(rèn)規(guī)劃條件的復(fù)函》，載明：市府辦公廳轉(zhuǎn)來你單位《關(guān)于懇求廣州市規(guī)劃局盡快批復(fù)及再次確認(rèn)“爛尾樓”地塊用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的請(qǐng)示》及有關(guān)資料收悉，函復(fù)意見如下：該地塊現(xiàn)行規(guī)劃控制為居住用地兼容辦公用地，由于該地塊位于舊城密集區(qū)的城市重要景觀控制地段，根據(jù)市政府關(guān)于優(yōu)化城市空間、提升環(huán)境質(zhì)量的相關(guān)要求以及舊城保護(hù)更新需要，我局將就擬建建筑對(duì)舊城環(huán)境的影響進(jìn)行綜合評(píng)估和論證后再函復(fù)你單位，故暫不能提供具體規(guī)劃控制要求。
2012年4月，本院發(fā)出公告，其中載明：本院已于2012年4月20日將上述項(xiàng)目場地正式移交給買受人嘉強(qiáng)公司管理、使用。上述場地內(nèi)現(xiàn)堆放部份物品，相關(guān)權(quán)利人須在2012年5月20日前將現(xiàn)場遺留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉強(qiáng)公司致函本院，請(qǐng)求法院將拆遷戶的有關(guān)資料提供給該司，以幫助該司確認(rèn)拆遷戶的名單、臨遷費(fèi)金額、回遷面積等，及時(shí)與拆遷戶簽訂相關(guān)協(xié)議合同、發(fā)放臨遷費(fèi)等。2012年5月8日，嘉強(qiáng)公司發(fā)出《致拆遷戶的一封信》，表明該司定于2012年5月19日下午與廣大拆遷戶在工地現(xiàn)場召開協(xié)商會(huì)議，商議相關(guān)工作。2012年6月1日，嘉強(qiáng)公司發(fā)出《關(guān)于“新濠大廈”項(xiàng)目發(fā)放臨遷補(bǔ)助費(fèi)的通知》，要求拆遷單位、居民帶相關(guān)資料，經(jīng)核對(duì)后領(lǐng)取臨遷費(fèi)等。
2013年12月18日，嘉強(qiáng)公司領(lǐng)取涉案地塊的《國有土地使用證》，使用權(quán)面積3900平方米，土地出讓金年限自1998年8月18日起計(jì)算等。
還查明：原告基于上述協(xié)議曾向本院起訴廣某公司、天佳公司，要求其支付從2004年9月28日起的臨遷補(bǔ)助費(fèi)（按每月507.80元計(jì)）等，本院已作出相應(yīng)處理。該案中，雙方確定臨遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月按507.80元計(jì)算。2012年7月6日，因廣某公司、天佳公司未向原告支付過延期補(bǔ)助費(fèi)，原告再次向本院起訴廣某公司、天佳公司，要求其支付2010年12月16日前的延期補(bǔ)助費(fèi)（按507.80元/月×200%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付）。對(duì)此，本院于2012年9月10日作出（2012）穗越法民三初字第2037號(hào)民事判決書，判決廣某公司、天佳公司按照每月1015.6元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2002年1月1日起至2010年12月16日止的延期補(bǔ)助費(fèi)。該判決已生效。
2013年9月25日，原、被告簽訂《確認(rèn)書》，確認(rèn)被告按507.80元/月的標(biāo)準(zhǔn)，自2012年4月20日起向原告支付臨遷費(fèi)。同日，原告簽訂《委托書》，委托被告將上述臨遷費(fèi)直接轉(zhuǎn)入其中國工商銀行賬號(hào)36×××97，并載明被告自2012年4月20日起將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)入該賬戶即視為原告本人已收到該款項(xiàng)。根據(jù)中國工商銀行股份有限公司廣州逢源路支行出具的借記卡賬戶歷史明細(xì)清單，被告向原告支付臨遷費(fèi)的時(shí)間及金額如下：2013年9月30日支付8632.60元；2013年11月7日支付507.80元；2013年12月2日支付507.80元；2014年1月20日支付1015.60元；2014年2月28日支付1015.60元；2014年5月21日支付1015.60元；2014年8月15日支付1015.60元，2014年10月11日支付1015.60元，2014年12月2日支付1015.60元，2015年2月5日支付1015.60元，2015年4月3日支付1015.60元，2015年6月3日支付1015.60元，2015年8月7日支付1015.60元，2015年10月9日支付1015.60元，2015年12月30日支付1015.60元。
2015年12月1日，原告向本院提起本案訴訟。
庭審中，原、被告雙方一致確認(rèn)：原、被告之間沒有簽訂新的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，原告已收到被告自2012年4月21日起至2015年10月20日期間的臨遷補(bǔ)助費(fèi)本金；原告本案訴請(qǐng)的費(fèi)用被告均未支付給原告。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：原告與廣某公司簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》及與天佳公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書》是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同，各方均應(yīng)依約履行。廣某公司、天佳公司沒有依約向原告支付臨遷補(bǔ)助費(fèi)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
被告經(jīng)法院拍賣競得涉案地塊，應(yīng)按《廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓公告》及《廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓成交確認(rèn)書》規(guī)定的條件及內(nèi)容承受權(quán)利義務(wù)。上述拍賣轉(zhuǎn)讓公告及轉(zhuǎn)讓成交確認(rèn)書已明確：買受人須與被拆遷人重新簽訂協(xié)議并約定回遷及收樓日期，原拆遷合同主要權(quán)利義務(wù)仍然有效，買受人須承擔(dān)拍賣標(biāo)的上被拆遷戶的回遷安置（包括經(jīng)生效法律文書確認(rèn)已將補(bǔ)償方式變更為貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶的回遷安置），并按原簽訂的合同內(nèi)容執(zhí)行負(fù)擔(dān)拍賣成交日后的合同義務(wù)；拍賣成交后，拍賣標(biāo)的范圍內(nèi)因拆遷、回遷安置協(xié)議所產(chǎn)生的一切糾紛均由買受人與相關(guān)的被拆遷人進(jìn)行解決等。而且，本院致廣州市房地產(chǎn)交易登記中心的函中亦已明確：買受人在買受之日的次日起承擔(dān)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，向被拆遷人發(fā)放拆遷臨遷費(fèi)、交通費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、租金補(bǔ)償?shù)炔疬w臨遷費(fèi)用。因此，被告應(yīng)按上述合同約定向原告支付拍賣成交日后即2010年12月17日起的臨遷補(bǔ)助費(fèi)。原告和某公司、天佳公司之間確定臨遷補(bǔ)助費(fèi)為每月507.80元，且原、被告簽訂的《確認(rèn)書》亦確認(rèn)上述標(biāo)準(zhǔn)，故被告應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)予以給付。
上述拍賣轉(zhuǎn)讓公告已載明涉案地塊為在冊(cè)爛尾地塊，本市為使?fàn)€尾地塊被拆遷人的權(quán)益能得到基本的保障，將爛尾地塊盡快盤活，制定實(shí)施了處理爛尾地的相關(guān)政策。該政策的基本精神是被拆遷人將回遷的補(bǔ)償安置方式變更為貨幣補(bǔ)償，在司法部門拍賣該爛尾地塊后，貨幣補(bǔ)償款及臨遷費(fèi)用等在拍賣款中予以分配，拍得人只需支付拍賣價(jià)款，無需承擔(dān)被拆遷人的回遷安置補(bǔ)償義務(wù)。涉案地塊長期處于停工狀態(tài)，法院在拍賣時(shí)考慮到該地塊的特殊狀況，確定地塊拍得人需承擔(dān)被拆遷人回遷安置補(bǔ)償義務(wù)，是在同等條件下對(duì)被拆遷人最大限度的保護(hù)。若拍得人還需立即承擔(dān)因原拆遷人違約而產(chǎn)生的違約責(zé)任，將不利于地塊的盡快盤活，更不利于被拆遷人的早日回遷安置。但是，在拍得人與被拆遷人無法達(dá)成新協(xié)議的情況下，如不對(duì)回遷及承擔(dān)違約時(shí)間給被告予以約束，也不利于對(duì)被拆遷人權(quán)益的保護(hù)。因而，按照公平合理原則，綜合考慮涉案地塊的歷史遺留問題、交付時(shí)間，參考相關(guān)拆遷規(guī)定針對(duì)興建回遷房是十九層以上的回遷期限，酌情確定被告安排原告回遷的時(shí)間從拍賣成交日起不超過四年即至2014年12月16日，逾期回遷，被告應(yīng)從該日次日起向原告支付延期補(bǔ)助費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
本案的《補(bǔ)充協(xié)議書》已寫明該協(xié)議書是根據(jù)廣州市人大有關(guān)房屋拆遷管理?xiàng)l例“穗常發(fā)[1997]42號(hào)”文的規(guī)定由雙方協(xié)商達(dá)成，且約定如逾期回遷按廣州市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)罰款，故違約責(zé)任的適用應(yīng)按照相對(duì)應(yīng)的《廣州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。被告至今未安置原告回遷，應(yīng)按上述條例規(guī)定及上述所述時(shí)間向原告支付延期補(bǔ)助費(fèi)。上述條例規(guī)定：對(duì)自行臨時(shí)安排過渡住處的，拆遷人必須按原臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的300%付給。該費(fèi)用已經(jīng)包含臨遷補(bǔ)助費(fèi)本金，故增加給付的延期補(bǔ)助費(fèi)實(shí)際為臨遷補(bǔ)助費(fèi)本金的200%。上述條例同時(shí)規(guī)定：在過渡限期內(nèi)，拆遷人應(yīng)按月將臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或延期補(bǔ)助費(fèi)付給被拆除房屋使用人，逾期支付的，從逾期之日起按每日增加月補(bǔ)助費(fèi)的3%支付補(bǔ)償金。被告未按時(shí)向原告支付臨遷補(bǔ)助費(fèi)及延期補(bǔ)助費(fèi)，故被告應(yīng)按每日507.80元×3%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2011年1月17日起至付清拖欠的臨遷補(bǔ)助費(fèi)之日止的逾期付款補(bǔ)償金。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告廣州嘉強(qiáng)投資有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)向原告黃國佳支付臨遷補(bǔ)助費(fèi)（2010年12月17日至2012年4月20日，按每月507.80元計(jì)算）。
二、被告廣州嘉強(qiáng)投資有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)向原告黃國佳支付延期補(bǔ)助費(fèi)（2014年12月17日至2015年10月20日止，按每月507.80元×200%計(jì)算）。
三、被告廣州嘉強(qiáng)投資有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)向原告黃國佳支付自2011年1月17日起至實(shí)際付清上述拖欠的臨遷補(bǔ)助費(fèi)之日止的逾期付款補(bǔ)償金（每日按507.80元×3%計(jì)算，總額以不超過欠付臨遷補(bǔ)助費(fèi)本金為限）。
四、駁回原告黃國佳的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)2136元，由原告黃國佳負(fù)擔(dān)557.20元，被告廣州嘉強(qiáng)投資有限公司負(fù)擔(dān)1578.80元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省廣州市中級(jí)人民法院。當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額向廣東省廣州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。逾期按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判人員
審判長伍穎妍
人民陪審員黃旭俐
人民陪審員陳志偉
裁判日期
二〇一六年一月二十七日
書記員
書記員韓俊彥
