審理法院：珠海市香洲區(qū)人民法院
案號(hào)：（2017）粵0402民初5515號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-12-05
審理經(jīng)過(guò)
原告鄒石佑訴被告珠海市中泰投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中泰投資公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年6月16日立案后，依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告鄒石佑及其委托訴訟代理人鄒滿(mǎn)貴，被告中泰投資公司的委托訴訟代理人鄺毅翔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)
原告鄒石佑向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院判決撤銷(xiāo)原被告于2014年10月24日簽訂的《確認(rèn)書(shū)》；2.請(qǐng)求法院判令被告立即支付商鋪價(jià)值人民幣528萬(wàn)元（商鋪面積差額88平方米×6萬(wàn)元/平方米）及利息（以528萬(wàn)元為本金，從起訴之日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)貸款利率計(jì)至款項(xiàng)付清之日止）。
事實(shí)與理由：原被告雙方于2013年11月26日就被告拆遷原告不動(dòng)產(chǎn)達(dá)成了《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》。該合同第三條第2款約定，被告補(bǔ)償新建的二樓商鋪面積為231.76平方米給原告，若沒(méi)有建設(shè)二樓商鋪時(shí)，即補(bǔ)償首層（一樓）商鋪同等的面積；。坐向以東南向?yàn)橹?，具體戶(hù)型在批準(zhǔn)施工時(shí)的設(shè)計(jì)圖紙出來(lái)后交乙方（原告）選定明確為準(zhǔn)。補(bǔ)償合同簽訂后，原告嚴(yán)格履約，將不動(dòng)產(chǎn)交予被告。2014年10月24日被告隱瞞補(bǔ)償給原告15#樓二層并不是商鋪的情況下，被告提供虛假二樓商鋪設(shè)計(jì)圖紙讓原告進(jìn)行重新選擇確認(rèn)，欺騙原告說(shuō)將補(bǔ)償給原告二樓商鋪換成一樓商鋪，原告在被告提供虛假的設(shè)計(jì)圖紙和欺詐原告的情況下與被告簽訂《確認(rèn)書(shū)》，將二樓商鋪231.76平方米折算為143.76平方米的一樓商鋪。但根據(jù)原告于2017年5月份從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局了解到的情況，15#住宅樓第二層規(guī)劃功能為住宅。因此，被告在明知第二層不是商鋪的情況下，隱瞞事實(shí)、欺詐原告與其簽訂《確認(rèn)書(shū)》；原告亦是在完全不知情、存在重大誤解的情況下與被告簽訂《確認(rèn)書(shū)》。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第54之規(guī)定，原告請(qǐng)求撤銷(xiāo)該《確認(rèn)書(shū)》。雙方應(yīng)按《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》因被告并沒(méi)有二樓商鋪，故將二樓商鋪面積231.76平方米改為補(bǔ)償一樓商鋪231.76平方米，現(xiàn)被告僅補(bǔ)償給原告一樓商鋪僅143.76平方米，仍少補(bǔ)償給原告一樓商鋪88平方米。因樓盤(pán)項(xiàng)目一樓已無(wú)商鋪可補(bǔ)償予原告，被告應(yīng)向原告補(bǔ)償少給原告88平方米（每平方米按同等位置6萬(wàn)元計(jì)算）的價(jià)值共528萬(wàn)元予原告。
原告認(rèn)為，被告的欺詐行為，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，向法院起訴，請(qǐng)求法院支持原告的全部請(qǐng)求。
被告辯稱(chēng)
被告中泰投資公司辯稱(chēng)：一、被答辯人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。據(jù)公開(kāi)媒體報(bào)導(dǎo)，被答辯人多年來(lái)一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，擔(dān)任過(guò)惠州市建設(shè)集團(tuán)公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理，惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第二、三、四屆副會(huì)長(zhǎng)，現(xiàn)擔(dān)任惠州市集源房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司董事。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士，被答辯人較一般人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程、朝向、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向、發(fā)現(xiàn)物業(yè)潛在價(jià)值方面更具專(zhuān)業(yè)知識(shí)，故被答辯人在與答辯人自愿協(xié)商的過(guò)程中更具有分析判斷的優(yōu)勢(shì)，答辯人不具備所謂“欺詐”被答辯人的客觀條件，其現(xiàn)在以被“欺詐”為由否認(rèn)其自愿簽訂的確認(rèn)書(shū)有違常理，理由也難以令人信服。
二、《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》和《確認(rèn)書(shū)》是經(jīng)雙方平等協(xié)商后自愿簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示。2013年11月26日，答辯人與被答辯人就珠海市香洲區(qū)灣仔三灣路東2號(hào)房屋拆遷問(wèn)題達(dá)成一致，簽訂了《灣仔舊房拆遷改造合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“拆遷合同”)，其中合同第十二條約定雙方未盡事宜可進(jìn)行協(xié)商，另行簽補(bǔ)充協(xié)議，并與拆遷合同具有同等法律效力。2014年10月中，被答辯人得知有關(guān)部門(mén)己經(jīng)批準(zhǔn)案涉房產(chǎn)所在小區(qū)“三舊改造”方案后即主動(dòng)聯(lián)系答辯人，稱(chēng)想盡早確定補(bǔ)償住宅和商鋪的位置。被答辯人認(rèn)為15#樓的位置、朝向和戶(hù)型結(jié)構(gòu)等條件自己都滿(mǎn)意，且住宅和商鋪同在15#樓便于管理，于是雙方經(jīng)平等友好協(xié)商后，在2014年10月24日自愿簽訂了《確認(rèn)書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“確認(rèn)書(shū)”)，確認(rèn)附帶的平面圖，約定將回遷房和補(bǔ)償商鋪位置均確定在15#樓，補(bǔ)償商鋪在15#樓樓下，同時(shí)雙方對(duì)補(bǔ)償面積進(jìn)行了折算，確定補(bǔ)償商鋪面積最終為195平方米，分三個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證辦理。據(jù)此，本案中無(wú)論是拆遷合同還是相當(dāng)于拆遷合同補(bǔ)充協(xié)議的確認(rèn)書(shū)均是雙方平等協(xié)商后自愿簽訂的，體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行。
三、本案沒(méi)有任何證據(jù)證明答辯人欺詐被答辯人，且被答辯人申請(qǐng)撤銷(xiāo)確認(rèn)書(shū)的除斥期間早已經(jīng)過(guò)，訴請(qǐng)不應(yīng)得到支持。首先，被答辯人在本案中以答辯人隱瞞事實(shí)、欺詐被答辯人與其簽訂確認(rèn)書(shū)為由訴請(qǐng)撤銷(xiāo)，但被答辯人并未提供任何證明存在該事實(shí)的證據(jù)。被答辯人稱(chēng)答辯人曾向其提供一份“商鋪深度二十多米、并有很多不規(guī)則的柱子和剪力墻”的15#樓二樓商鋪設(shè)計(jì)圖紙供其確認(rèn)的事實(shí)并不存在，也沒(méi)有任何證據(jù)可證明。相反地，被答辯人舉證恰恰證明了答辯人沒(méi)有向其隱瞞事實(shí)或進(jìn)行欺詐，經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)的圖1和圖2結(jié)構(gòu)與規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖和施工圖完全一致，即雙方簽訂確認(rèn)書(shū)時(shí)，答辯人己如實(shí)告知被答辯人15#樓首層和二層（含）以上住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)，被答辯人經(jīng)自己親自確認(rèn)后才同意面積折算并簽訂確認(rèn)書(shū)的。
其次，根據(jù)《合同法》第五十五條規(guī)定，如被答辯人認(rèn)為其受到欺詐，其自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。如上所述，根據(jù)被答辯人舉證顯示，項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在2014年12月11日公示核發(fā)的，如其認(rèn)為自己被欺詐，那被答辯人從2014年12月11日后就應(yīng)當(dāng)知道，并應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)依法行使撤銷(xiāo)權(quán)，但被答辯人從未向答辯人主張撤銷(xiāo)，其直到2017年6月才起訴撤銷(xiāo)，此時(shí)早己超過(guò)法定的一年除斥期間，故撤銷(xiāo)申請(qǐng)不應(yīng)得到支持。
四、被答辯人以答辯人隱瞞事實(shí)和對(duì)其欺詐為由起訴撤銷(xiāo)確認(rèn)書(shū)是受樓價(jià)上漲因素驅(qū)動(dòng)的不誠(chéng)信行為，不應(yīng)得到支持。誠(chéng)實(shí)信用是民事法律關(guān)系中的“帝王條款”，鼓勵(lì)交易和保障交易安全也是我國(guó)《合同法》的基本原則，答辯人與被答辯人均應(yīng)信守履行雙方自愿簽訂的拆遷合同和確認(rèn)書(shū)，而不能輕易悔約。眾所周知，2015年和2016年珠海市地價(jià)、房?jī)r(jià)都有很大的漲幅，土地掛牌拍賣(mài)出讓時(shí)地王頻出，高地價(jià)反過(guò)來(lái)又帶動(dòng)了樓價(jià)的進(jìn)一步上漲。鑒于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)大，國(guó)家才在2017年初出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。案涉房屋所在的“華發(fā)峰景灣花園”屬答辯人與珠海市知名上市公司珠海華發(fā)實(shí)業(yè)合作開(kāi)發(fā)的高檔住宅小區(qū)。被答辯人自2014年12月11日《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)后從未就簽訂確認(rèn)書(shū)向答辯人提出過(guò)任何異議，但在經(jīng)過(guò)2015年和2016年樓價(jià)大幅上漲后才于2017年6月起訴撤銷(xiāo)確認(rèn)書(shū)，并主張答辯人要向其補(bǔ)償數(shù)百萬(wàn)元差價(jià)主要是受珠海市樓價(jià)大幅上漲因素所影響，被答辯人覺(jué)得自己經(jīng)過(guò)折算面積后到手的利益減少了，心有不甘，故起訴撤銷(xiāo)確認(rèn)書(shū)，其做法是不講誠(chéng)實(shí)信用的悔約行為不應(yīng)得到支持。綜上所述，被答辯人在與答辯人自愿簽訂拆遷合同及確認(rèn)書(shū)后又以欺詐為由訴請(qǐng)撤銷(xiāo)確認(rèn)書(shū)是不講誠(chéng)信的悔約行為，答辯人請(qǐng)求人民法院查清本案事實(shí)，本著“誠(chéng)實(shí)信用”和“鼓勵(lì)交易”的原則依法駁回其無(wú)理訴求以維護(hù)答辯人的合法權(quán)益。
答辯人認(rèn)為被答辯人訴狀中的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求即要求被告支付商鋪價(jià)值528萬(wàn)元及利息，既沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，也沒(méi)有計(jì)算依據(jù)。
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告原為珠海市香洲區(qū)灣仔三灣路東2號(hào)房屋業(yè)主，土地面積為283平方米。2013年11月26日，原、被告簽訂《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》，稱(chēng)原告所在的灣仔舊房及用地位于被告灣仔舊城改造項(xiàng)目用地相鄰范圍內(nèi)，經(jīng)雙方確認(rèn)：原告位于珠海市××東××號(hào)地塊用地面積共283平方米，地面建筑物總面積283平方米的全部權(quán)益，其中有房產(chǎn)權(quán)證合法面積51.24平方米，雙方同意將上述土地及地面建筑物交由被告，列入舊城改造。第六條約定：雙方同意，被告補(bǔ)償回遷商鋪和住宅共500平方米給原告，具體補(bǔ)償辦法：1、補(bǔ)償首層（一樓）商鋪51.24平方米（原有產(chǎn)權(quán)證的舊房）；2、補(bǔ)償新建的二樓商鋪面積為231.76平方米（原有證的政府出讓地和簡(jiǎn)易舊房），若沒(méi)有建設(shè)二樓商鋪時(shí)，即補(bǔ)償首層（一樓）商鋪同等的面積；3、補(bǔ)償商品房住宅面積217平方米（無(wú)證地補(bǔ)償），此項(xiàng)原告必須按4500元/平方米的成本價(jià)格，支付被告建房款才有效。
2014年10月11日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局香洲規(guī)劃分局作出《華發(fā)峰景灣花園規(guī)劃方案的批復(fù)》，稱(chēng)原則同意送審規(guī)劃方案。2014年12月11日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局頒發(fā)上述項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及設(shè)計(jì)圖紙，其中包括15棟首層平面圖及二層平面圖。15棟經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注明：本棟總建筑面積18895.66㎡。計(jì)容住宅建筑面積18071.58㎡，其中一層商鋪建筑面積604.424㎡。
2014年10月24日，原、被告簽署《確認(rèn)書(shū)》一份，對(duì)鄒石佑位于珠海市××東××號(hào)地塊及地上建筑物的拆遷補(bǔ)償所選定回遷房戶(hù)型及商鋪確認(rèn)以下：1、補(bǔ)償?shù)幕剡w房位置位于15﹟樓，樓層及面積根據(jù)所簽訂《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中的約定執(zhí)行（詳見(jiàn)圖1紅線(xiàn)范圍內(nèi)）；2、根據(jù)原簽《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中所約定補(bǔ)償一樓商鋪51.24㎡，二樓商鋪231.76㎡?，F(xiàn)確認(rèn)將二樓商鋪231.76㎡折算為143.76㎡的一樓商鋪。最終合計(jì)補(bǔ)償一樓商鋪面積為195㎡（51.24㎡+143.76㎡=195㎡）（層高為4.5米），分三個(gè)產(chǎn)權(quán)證辦理。該補(bǔ)償?shù)纳啼佄恢梦挥?5﹟樓下（詳見(jiàn)圖2紅線(xiàn)范圍內(nèi)）?！洞_認(rèn)書(shū)》附件為“15﹟平面圖.圖1”以及“15﹟首層平面圖.圖2”。圖1顯示為15﹟樓住宅戶(hù)型平面圖，圖2顯示為15﹟樓商鋪及架空層平面圖。
2017年4月，原告認(rèn)為原約定的回遷房2樓沒(méi)有建設(shè)商鋪，對(duì)商鋪及補(bǔ)償面積發(fā)生爭(zhēng)議。4月20日，經(jīng)灣仔街道人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，達(dá)成《人民調(diào)解協(xié)議書(shū)》，對(duì)住宅補(bǔ)償達(dá)成調(diào)解協(xié)議，但未對(duì)商鋪面積補(bǔ)償爭(zhēng)議作出處理。后原告就被告中泰投資公司開(kāi)發(fā)的“華發(fā)峰景灣花園”項(xiàng)目的規(guī)劃情況向珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局申請(qǐng)信息公開(kāi)，該局于2017年5月3日作出復(fù)函，稱(chēng)15﹟住宅樓第二層規(guī)劃功能為住宅。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)時(shí)間為2014年12月21日。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效。此后于2014年10月24日，原、被告簽訂《確認(rèn)書(shū)》，其中關(guān)于商鋪的補(bǔ)償事宜為本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)?！洞_認(rèn)書(shū)》第2條第一部分的約定內(nèi)容是：根據(jù)原簽《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中所約定補(bǔ)償一樓商鋪51.24㎡，二樓商鋪231.76㎡。該條款引用自《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中的有關(guān)商鋪的約定即：1.補(bǔ)償首層（一樓）商鋪51.24平方米（原有產(chǎn)權(quán)證的舊房）；2.補(bǔ)償新建的二樓商鋪面積為231.76平方米（原有證的政府出讓地和簡(jiǎn)易舊房）。《確認(rèn)書(shū)》第2條第二部分確認(rèn)的內(nèi)容是：將二樓商鋪231.76㎡折算為143.76㎡的一樓商鋪。綜合兩部分內(nèi)容，對(duì)于商鋪拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》對(duì)有產(chǎn)權(quán)證確定的51.24平方米補(bǔ)償為首層的商鋪，《確認(rèn)書(shū)》相對(duì)應(yīng)的內(nèi)容，未作變更。而對(duì)有證的土地及簡(jiǎn)易舊房部分，《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》確定補(bǔ)償為二樓商鋪231.76平方米。而《確認(rèn)書(shū)》對(duì)原補(bǔ)償為231.76平方米二樓商鋪明確變更為143.76㎡的一樓商鋪。即將全部應(yīng)補(bǔ)償商鋪，均變更為首層商鋪，補(bǔ)償?shù)拿娣e由283平方米變更為195㎡。且《確認(rèn)書(shū)》對(duì)補(bǔ)償?shù)纳啼伨_定在15﹟樓首層，為三個(gè)獨(dú)立商鋪，分別確權(quán)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
對(duì)于原告所稱(chēng)被告欺詐而致其作出錯(cuò)誤的意思表示而簽訂《確認(rèn)書(shū)》的問(wèn)題，本院認(rèn)為，從簽訂《確認(rèn)書(shū)》的時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，2014年10月11日，被告建設(shè)的華發(fā)峰景灣花園的規(guī)劃方案已經(jīng)規(guī)劃部門(mén)的審批，表示“原則同意”。而簽訂《確認(rèn)書(shū)》的時(shí)間為10月24日，即在項(xiàng)目規(guī)劃方案已經(jīng)原則性批復(fù)之后?！洞_認(rèn)書(shū)》的內(nèi)容已明確回遷住宅及補(bǔ)償商鋪的具體位置在15﹟樓，可見(jiàn)雙方均已知悉所在樓盤(pán)項(xiàng)目的整體規(guī)劃的情況。其次，《確認(rèn)書(shū)》附件為兩份平面圖，對(duì)15﹟樓的首層及二層的平面結(jié)構(gòu)作出明晰的展示，可以清楚看出首層為商鋪及架空層結(jié)構(gòu)，二層為多種戶(hù)型的住宅結(jié)構(gòu)，并無(wú)商鋪結(jié)構(gòu)的平面設(shè)計(jì)。兩份平面圖與12月11日核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所附15﹟樓的首層、二層平面圖的基本內(nèi)容一致。由此可證實(shí)，被告向原告提供了真實(shí)合法的規(guī)劃方案，原告在簽訂《確認(rèn)書(shū)》時(shí)已明確該項(xiàng)目的規(guī)劃情況，也即說(shuō)明了原告已知悉15﹟樓二層并無(wú)商鋪的建設(shè)規(guī)劃，由此促使雙方對(duì)《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的變更與明確，被告并無(wú)虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相之故意。從《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》及《確認(rèn)書(shū)》的先后貫通的內(nèi)容來(lái)看，原告約定補(bǔ)償231.76㎡的二樓商鋪，后變更為一樓商鋪，補(bǔ)償面積為143.76㎡，且補(bǔ)償位置明確具體為15﹟樓首層，從平面圖可清晰標(biāo)注為三個(gè)相鄰的商鋪，雙方也明確知道15﹟二層并無(wú)商鋪的情況下，作出同意以15﹟樓首層商鋪代替原二樓商鋪的意思表示。原告并沒(méi)有出現(xiàn)基于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)或判斷而作出違背其真實(shí)意愿的意思表示之情形。綜上，原告以被告合同欺詐為由要求撤銷(xiāo)《確認(rèn)書(shū)》并賠償損失，無(wú)合法理?yè)?jù)，本院不予采納，原告應(yīng)嚴(yán)格按照《確認(rèn)書(shū)》確定的內(nèi)容履行。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第五十四條第二款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告鄒石佑的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)人民幣48760元，由原告鄒石佑負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省珠海市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)楊擎軒
人民陪審員陳淑珍
人民陪審員黃明月
裁判日期
二〇一七年十二月五日
書(shū)記員
書(shū)記員陽(yáng)偉萍
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