審理法院：樺南縣人民法院
案號：（2017）黑0822民初1107號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-08-30
審理經(jīng)過
原告黃文國與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“萬基公司”）、第三人高淑娟房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年5月4日立案后，依法適用普通程序，于2017年8月29日公開開庭進行了審理。原告黃文國及其委托訴訟代理人武艷波到庭參加訴訟，被告萬基公司、第三人高淑娟經(jīng)本院依法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
黃文國向本院提出訴訟請求：1.要求被告履行房屋買賣合同并協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權證書，提供辦證所需手續(xù);2.要求確認被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；3.訴訟費用由被告承擔。事實及理由：2011年11月1日，原告與被告萬基公司簽訂了《商品房投資協(xié)議書》，協(xié)議約定：原告購買萬基公司在樺南縣隆吉小區(qū)三期開發(fā)的1號樓3單元601室，房屋面積為83.5平方米，原告交付了全部價款。后期原告到樺南縣房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權證照時，得知原告購買的房屋由萬基公司與第三人之間辦理了機打合同，導致原告無法辦理房屋產(chǎn)權證照，故提起訴訟。
被告辯稱
萬基公司辯稱，關于房屋事宜不清楚，我公司沒有將爭議房屋回遷給原告及出賣第三人，也沒有與原告及第三人簽訂合同和收取房款，該地段的實際投資人和受益人為張敬科，應由其承擔法律責任，如確屬回遷戶的話我公司同意根據(jù)法院判決為原告出具辦理產(chǎn)權證照的相關手續(xù)。
高淑娟未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見，但其在法院詢問筆錄中承認向張敬科借款及張敬科提供涉案房屋作為擔保，并在房地產(chǎn)管理局辦理備案登記的事實。
本院查明
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院依職權也調取了來源于樺南縣公安局及不動產(chǎn)登記中心的相關證據(jù)并組織了當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，即原告提供的房屋拆遷安置補償協(xié)議、房屋買賣合同、回遷費收據(jù)、回遷房屋更名證明及實際居住的相關證據(jù)（電力、采曖、物業(yè)等費用收據(jù)），本院調查取證的萬基公司授權委托證明書、隆吉小區(qū)三期的相關政府批件、商品房買賣合同、證人張敬科、顏世芹等人證言筆錄及高淑娟詢問筆錄，本院予以確認并在卷佐證。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：樺南縣隆吉小區(qū)三期建設項目系被告萬基公司與案外人張敬科合作開發(fā)。2011年5月18日，被拆遷人苗佰春與萬基公司下設的樺南縣隆吉小區(qū)拆遷安置辦公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，約定回遷隆吉小區(qū)三期商服與住宅。2012年12月24日，苗佰春將其回遷安置的1號樓3單元601室作價100000元賣與原告黃文國。原告交付全部購房款后便實際入住。此后，當黃文國到樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋權屬證書時，被告知涉案房屋已被第三人高淑娟備案登記，導致原告無法實際權利，故提起訴訟。另查明，2013年5月3日，因案外人張敬科開發(fā)樺南縣秀北小區(qū)向第三人高淑娟借款，便將涉案房屋作為擔保在樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理了商品房預售合同備案登記。
本院認為
本院認為，案件的爭議焦點一是被告萬基公司與第三人高淑娟簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題；二是案外人苗佰春與被告萬基公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》的效力及履行問題。首先，民法通則規(guī)定民事法律行為應當具備的條件之一為“意思表示真實”，張敬科作為萬基公司的合伙人與高淑娟之間存在借款的債權債務關系，作為借款的擔保張敬科委托賈東陽與高淑娟將涉案房屋辦理了備案登記，可見雙方的真實意思是以房屋作為借款的抵押擔保，雙方的外在表示為簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記，因此雙方簽訂商品房買賣合同這一民事行為的內在意思與外在表示不一致，意思表示并不真實，應為無效。其次，我國采取物權法定原則，本案中被告與第三人采取簽訂商品房買賣合同的方式來擔保債權的實現(xiàn)，該擔保方式?jīng)]有被物權法或其他法律所規(guī)定和認可，不符合物權法定的原則；最后，民間借貸司法解釋亦規(guī)定審理民間借貸案件中如出現(xiàn)實為借貸而名為買賣的情形應以借貸法律關系審理，并釋明當事人變更訴求，如其拒絕的話裁定駁回起訴，由此可見就該案的審理應堅持買賣合同的從屬性及基礎法律關系審理的原則，第三人可以民間借貸另行向債務人主張權利，作為其民事權益的救濟方式。關于案外人苗佰春與被告萬基公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》的效力及履行問題。第一，該協(xié)議書系被告作為拆遷人與苗佰春作為被拆遷人就房屋拆遷補償安置所達成的協(xié)議，約定了以產(chǎn)權調換的形式安置被拆遷人位置、用途特定的包括涉案房屋在內的房屋，具備房屋拆遷補償安置合同的必要條款，雙方意思表示真實，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應屬合法有效；第二，原告通過購買形式取得安置房屋，并得到了被告的書面認可，應視為被拆遷房屋的所有權人，參與訴訟主體適格，且已對涉案房屋進行了占有使用，有其提供的采暖、供電、供水及物業(yè)收費的票據(jù)為憑；第三，商品房買賣司法解釋也規(guī)定如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的應予支持。
綜上所述，被告萬基公司與第三人高淑娟簽訂的商品房買賣合同名為房屋買賣，實為借款擔保，意思表示不真實，此擔保方式違反物權法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，第三人所支付的款項實為借款并非房屋買賣的價款，其并未履行買賣合同的價款支付義務，應為無效；苗佰春與被告萬基公司簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議書意思表示真實，具備房屋拆遷補償安置合同的要件，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效合同，原告系購買取得且得到被告認可，故參與訴訟主體適格。在該合同依法成立的情況下，被告萬基公司負有協(xié)助原告黃文國辦理涉案房屋產(chǎn)權登記的附隨義務。此外，關于被告萬基公司提出因張敬科是隆吉小區(qū)三期建設項目的實際投資人和受益人，應承擔法律責任的辯解不予采信，理由是萬基公司所出具的授權委托證明書中明確承認該項目為其與賈東陽（實際為張敬科）合作經(jīng)營，即使二者屬民事法律行為中的掛靠關系，但因其系政府批準備案的房地產(chǎn)開發(fā)主體理應擔責。被告萬基公司及第三人高淑娟經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其對民事權利的放棄。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國物權法》第五條、第二十條、第一百八十六條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第七條第一款、第十一條第一款，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
確認被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人高淑娟于2013年5月3日簽訂的《商品房買賣合同》無效；
二、確認被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與案外人苗佰春于2011年5月18日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》有效；
三、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內協(xié)助原告黃文國辦理黑龍江省樺南縣隆吉小區(qū)三期1號樓3單元601室（面積85.5平方米，產(chǎn)籍號4-0001-864-030601）房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。
案件受理費100元由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
審判人員
審判長吳艷文
審判員林佳智
人民陪審員張曉東
裁判日期
二〇一七年八月三十日
書記員
書記員郜宇
