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(2017)鄂09民終894號房屋拆遷安置補償合同糾紛二審民事判決書 ?
來源: 中國裁判文書網(wǎng)   日期:2020-11-28   閱讀:

審理法院:孝感市中級人民法院

案號:(2017)鄂09民終894號

案件類型:民事

案由:房屋拆遷安置補償合同糾紛

裁判日期:2017-08-28

審理經(jīng)過

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中祥公司)房屋拆遷安置補償合同糾紛一案,均不服湖北省大悟縣人民法院(2016)鄂0922民初413、414號民事判決,向本院提起上訴。本院立案受理后,依法組成合議庭進行審理。上訴人王琦、王瑞的委托訴訟代理人付紅、雷錦濤,上訴人金麒麟公司、中天公司、中祥公司的委托訴訟代理人王志明、喻峻到庭參加法庭調(diào)查。本案現(xiàn)已審理終結。

上訴人訴稱

王琦、王瑞上訴請求:1.撤銷一審判決第六項;2.依法改判確認2010年10月10日王某1一人捺印的《承諾書》及殷修理手寫的、王某1一人簽署并捺印的蓋有“

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司方家灣改造項目部”的結算單無效;3.依法改判由金麒麟公司、中天公司、中祥公司辦理向王琦、王瑞交付的位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元自西向東的2號、3號樓一樓門面(門面建筑面積為143.53平方米)的不動產(chǎn)產(chǎn)權證書;4.依法改判金麒麟公司、中天公司、中祥公司賠償因逾期交房給王琦、王瑞造成的經(jīng)濟損失9.3萬元(自逾期之日起至2014年10月10日雙方引起糾紛時止,超過約定期限共186天,標準為每天500元);5.一、二審訴訟費用由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承擔。事實與理由:一、關于2014年10月8日的《承諾書》及10月10日的結算單的效力。2014年10月8日的《承諾書》及10月10日的結算單在主體上并非簽訂《拆遷還建補償協(xié)議》的主體,沒有適用表見代理的法律前提;在權利義務上對王琦、王瑞基于《拆遷還建補償協(xié)議》的原權利義務作出了重大的不利變更;在內(nèi)容上曲解了《拆遷還建補償協(xié)議》的內(nèi)容;更為關鍵的是,王某1未獲得授權,屬于無權代理,該代理行為王琦、王瑞以前曾發(fā)函明確表示反對,現(xiàn)在亦絕不追認;金麒麟公司、中天公司、中祥公司在主觀上無法認定為善意且無過錯;金麒麟公司、中天公司、中祥公司認為王某1的行為屬于表見代理明顯不符合表見代理的構成要件,該《承諾書》及結算單依法應當認定為無效。二、一審判決對王琦、王瑞請求辦理交付之門面的產(chǎn)權證書的訴訟請求未作任何闡述,遺漏了王琦、王瑞的訴訟請求。王琦、王瑞在一審中對交付的房產(chǎn)提出了明確的辦理產(chǎn)權證的請求:“一、判令金麒麟公司、中天公司按與王琦、王瑞于2012年7月28日簽訂的《拆遷還建補償協(xié)議》中約定向王琦、王瑞交付還建的住房和門面商鋪:即還建樓盤一單元東邊8樓或9樓的住房及房屋原址自西向東第3間、第4間或第5間,王琦與王瑞還建門面商鋪相連的獨立,門面商鋪各自一間二層(房屋原址位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號,還建樓盤名稱為文化新樓6號樓),并辦理住房和門面的房產(chǎn)證和土地證”。一審法院支持了王琦、王瑞交付住房、門面的訴訟請求(門面號與訴訟請求不一致,王琦、王瑞表示此項服判)以及辦理住房的房產(chǎn)權書的訴訟請求,但是遺漏了辦理門面的產(chǎn)權證書的訴訟請求,亦未對為何為支持該訴訟請求作出任何闡述。按照通常對判決書判決內(nèi)容的理解,未支持門面辦理產(chǎn)權證的訴訟請求包含在“駁回原告其他訴訟請求”中,即原判決第六項。王琦、王瑞認為一審判決未支持王琦、王瑞的辦理門面產(chǎn)權證的訴訟請求沒有事實根據(jù)與法律依據(jù),請二審法院依法撤銷一審判決第六項并予以改判支持王琦、王瑞請求辦理門面產(chǎn)權證的訴訟請求。三、根據(jù)一審法院采信的證據(jù),金麒麟公司、中天公司、中祥公司存在逾期交房的情形,金麒麟公司、中天公司、中祥公司應予以賠償。一審法院采信了金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證載明的內(nèi)容,按照通常實際的房地產(chǎn)開發(fā)的流程,在金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、建設工程許可證前,需要對建設區(qū)域進行“三通一平”,辦理從申請到審批需要一段的時間。哪怕就是從2012年10月8日金麒麟公司、中天公司、中祥公司取得建設工程規(guī)劃許可證起計算,至2014年10月10日王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司、中祥公司引起糾紛時止,金麒麟公司、中天公司、中祥公司延期交房期限也達186天。為維護王琦、王瑞的合法權益,特提起上訴,請二審法院依法支持王琦、王瑞的上訴請求。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司上訴請求:1.請二審法院依法撤銷湖北省大悟縣人民法院(2016)鄂0922民初413號、414號《民事判決書》第四項、第五項、第七項判決,并直接改判王琦、王瑞按評估價“補差”(即補償差價款)1174542元及資金占用費(利息)375342元;2.請二審法院依法維持上述(判決書)中第一、二、三、六項判決;3.本案一審本訴訴訟費、反訴訴訟費、一審鑒定費(一審漏判),二審訴訟費全部由王琦、王瑞承擔。事實與理由:一審判決自相矛盾,應予糾正。一審判決第17頁第三自然段結尾處的結論:“該補充協(xié)議為還建協(xié)議的有效補償,亦為有效協(xié)議。”此認定完全合法合理合情、公平公正,金麒麟公司、中天公司、中祥公司予以認可。既然補償協(xié)議合法有效,不僅是對原建協(xié)議的有效補充更是合法有效的修正,即對原協(xié)議中不合理條款予以的修改、而一審判決在18頁倒數(shù)第四行“依還建協(xié)議……王琦、王瑞無需對商鋪更換成門面的部分進行差額補償,對金麒麟公司、中天公司、中祥公司要求王琦、王瑞對商鋪更換門面的差額補償及支付資金占用費的反訴請求不予支持。”上述前后認定自相矛盾,應予糾正,即認定補充協(xié)議有效,便必須認定“補差”即補償商鋪超面積的部分的差額補償。二、補差由股(董)會決定,明確具體一審判決依法推定未變更適用法律不當。一審判決第18頁第一行認定:“對于門面的補差由股(鑒)會決定表述,對于補償?shù)男问?,方法沒有具體的約定,不能判斷如何補差,補差的標準無法確定,對補差的內(nèi)容約定不明確,依法推定為未變更?!币粚徟袥Q如此認定,明顯不顧事實,偏袒王琦、王瑞。首先,“補差,由股(董)會決定”,此條款明明白白,表見代理人王某1已認可,一審判決已認定該補償協(xié)議有效,故此條款同樣合法有效,現(xiàn)股(董)會明確決定,按照法院委托鑒定機構的評估價補差,約定的明明白白,具體準確。其次,一審判決適用法律不當。一審判決依據(jù)合同法第78條,關于合同變更內(nèi)容不明確為未變更的約定。此處適用此條款不當,一是本案所涉協(xié)議是補充協(xié)議,不是變更協(xié)議。二是約定內(nèi)容明確,即商鋪超面積補償應予補差。三、關于兩套住宅各補償55450元不能成立,應予糾正。首先,一審判決第13頁第7行認定:“802、902室建筑面積分別為140.99平方米”。其次,《補充協(xié)議》明確規(guī)定:“王琦、王瑞2012年7月29日協(xié)議還建住宅240平方米(二套每套使用面積不低于120平方米),現(xiàn)確認還建住宅王瑞為6號樓一單元9層140.69平方米。王琦為6號一單元2號房8層面積140.99平方米,二套合計面積281.96平方米(以發(fā)證面積為準)。此補償協(xié)議修改原還協(xié)議中關于使用面積不低于120平方米及不足面積按5000元補差價的約定。此補充協(xié)議上約定還住宅面積10.99平方米,沒有約定使用面積必須是120平方米,更未約定使用面積不足應按每平方米5000元來補價差?!逼淙⒁粚徟袥Q第17頁第三自然段肯定補充協(xié)議合法有效,但在具體判決中又人為地將此拋在一邊,不予適用,反而適用已被補充協(xié)議修改過后的原還建協(xié)議,明顯不當,應予撤銷。四、王琦、王瑞應補差1174542元及資金占用費375853元。1.根據(jù)2014年10月10日表見代理人王某1代王琦、王瑞簽訂的補充協(xié)議約定:二樓商鋪改為一樓商鋪補差,經(jīng)股(董)會研究同意待交房時一并結算。一審法院委托鑒定評估,結論為:現(xiàn)一樓商鋪面積143.53平方米,超過73.53平方米,評估價(市場價)為21400元/平方米,計價1573542元。原約定二按商鋪70平方米,現(xiàn)評估價5700/平方米,計價339000元。用超面積價值商鋪1573542元減去二樓商鋪價值399000元等于王琦、王瑞應補差價1174542元(1573542元-399000元=1174542元)。2.資金占用費以1174542元為基數(shù),月息一分,從2014年11月1日至2017年7月1日止,共計32個月,合計375853元。五、一審漏判鑒定費3萬元。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在一審申請鑒定交3萬元鑒定費,鑒定報告已作證據(jù)使用,但一審漏判此3萬元鑒定費,二審應作判決。綜上所述,一審判決認定事實確實充分,定性準確,但一審判決自相矛盾適用合同法78條不當,而應適用合同法第60條、61條、62條第二款,判決結果明顯偏袒王琦、王瑞。請二審法院依法撤銷一審判決中的第四項、第五項、第七項,直接改判王琦、王瑞承擔一審本訴訴訟費、反訴訴訟費、鑒定費及二審訴訟費,以維護金麒麟公司、中天公司、中祥公司合法權益。

被上訴人辯稱

金麒麟公司、中天公司、中祥公司針對王琦、王瑞的上訴答辯如下:一、上訴狀的第一項請求,我們認為一審判決是正確的,應當予以維持。二、1.第二項請求,承諾書及補充協(xié)議我們認為是真實、合法有效,王某1構成表見代理,表見代理成立。2.第一份協(xié)議是王某1代其兒子(王瑞)簽訂的,補償費的過渡費全部是王某1和夫人(付紅)代領的。3.收房時王某1一個人捺手印和簽字的。4.交房后對房屋改造王某1代理王琦、王瑞行駛管理權,如改大門的原材料是王某1直接把錢付給材料的師傅、留下水道都是王某1要求留的。5.王某1代王琦、王瑞行駛該商鋪的收益權,與他人商談出租事宜,有一審證人出庭作證,因為租金沒有談好,王某1表示自己要經(jīng)營,沒有達成出租協(xié)議,簽訂原始合同到最后,都是王某1代王琦、王瑞行駛拆遷還建的全部義務,金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1代王琦、王瑞簽訂的補充協(xié)議,是合法的有效的,也是真實的。三、上訴請求第三項,屬于程序問題,只要交補差就辦理證件。四、上訴請求四、五沒有逾期,是按照開工時間、竣工時間,按照補充協(xié)議和承諾書交房,王某1在接收房子手續(xù)上簽字捺手印,證明我們沒有逾期,只是沒有交補充協(xié)議的補差,實際上房子還空著在,只要交補差,房屋隨時給王琦、王瑞,是王琦、王瑞不履行義務在先,不是金麒麟公司、中天公司、中祥公司逾期,故不存在賠償損失。六、上訴請求六、一、二審訴訟費用應該由王琦、王瑞承擔,一審還漏判鑒定費,一、二審訴訟費還有鑒定費應由王琦、王瑞承擔。

王琦、王瑞針對金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴答辯如下:一、中祥公司并非本案適格的訴訟主體。中祥公司并非房屋拆遷安置補償合同糾紛中的適格訴訟主體,其并非2012年7月28日的《拆遷還建補償協(xié)議》的當事方,亦非有權簽訂所謂的補充協(xié)議的主體。根據(jù)《民事訴訟法》第51條的規(guī)定,其不屬于有權提起反訴的適格主體,并非有權提起上訴的主體;同時,中祥公司亦不屬于民事訴訟法司法解釋規(guī)定的共同訴訟人或共同被告。一審判決認定金麒麟公司、中天公司、中祥公司是一體,從而進一步認定金麒麟公司、中天公司、中祥公司均具備訴訟主體資格錯誤。此認定違反公司法的基本原則,即公司法人人格獨立原則;僅有金麒麟公司、中天公司、中祥公司自己的蓋章,屬于自己證明自己;且即使金麒麟公司、中天公司、中祥公司是在聯(lián)合開發(fā),也不能突破合同的相對性原則,直接認定中祥公司成為合同的當事方;該證據(jù)未在舉證期限內(nèi)提交,應當由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承擔不利的法律后果;王琦、王瑞對該份證據(jù)的形成時間持有異議,認為該份證據(jù)有偽造的可能性,王琦、王瑞申請法院對其形成時間進行鑒定,并追究金麒麟公司、中天公司、中祥公司涉嫌虛假訴訟罪的責任。二、2014年10月8日的承諾書及10月10日的補充協(xié)議的無效。2014年10月8日的承諾書及10月10日的補充協(xié)議在主體上并非簽訂拆遷還建補償協(xié)議的主體,在權利義務上對王琦、王瑞基于拆遷還建補償協(xié)議的原權利義務作出了重大不利變更,在內(nèi)容上曲解了拆遷還建補償協(xié)議的內(nèi)容;更為關鍵的是,王某1未獲得授權,屬于無權代理,該無權代理行為王琦、王瑞以前曾發(fā)函明確表示反對,現(xiàn)在亦絕不追認,該承諾書及補充協(xié)議依法應當認定為無效。補充協(xié)議內(nèi)容表示錯誤,實質(zhì)上嚴重侵害了王琦、王瑞的權利。對于商鋪而言,拆遷還建補償協(xié)議約定的是王琦、王瑞一人為獨立門面一間二層……門面寬不小于3.5米,進深不小于10米,層高不小于4.2米……多于35平方米的,乙方不予補款,就是說,拆遷還建補償協(xié)議約定的是一層商鋪最小不能少于25平方米的,乙方不予補款,而補充協(xié)議將面積錯誤表述為王琦與王瑞兩人協(xié)議還建商鋪為一樓70平方米,二樓70平方米。三、退一萬步說,即使承諾書及結算書有效,王琦、王瑞亦需承擔補差責任。1.首先分析拆遷還建補償協(xié)議與補充協(xié)議的關系。補充協(xié)議并非獨立存在一份文書,其系對拆遷還建補償協(xié)議的變更或者說修改。金麒麟公司、中天公司、中祥公司亦多次陳述補充協(xié)議修改了拆遷還建補償協(xié)議的內(nèi)容。但是對于補差的內(nèi)容,在補充協(xié)議中變更或者說修改的內(nèi)容是不明確的,一審判決適用合同法第78條當事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的,推定為未變更時正確的。2.需要強調(diào)的是,該所謂的補充協(xié)議本身記載的內(nèi)容也是錯誤的。其記載的協(xié)議還建商鋪為一樓70平方米,二樓70平方米,該表述是完全錯誤的,協(xié)議還建的商鋪在協(xié)議中約定的非常清楚,再次不在贅述。不能依據(jù)一個錯誤的表述內(nèi)容進行補差。四、關于還建兩套住宅各補差55450元的問題。金麒麟公司、中天公司、中祥公司認為補償協(xié)議修改了使用面積120平方米的約定,約定未還住宅140.99平方米,未約定使用面積不足按5000元補差。首先,王琦、王瑞認為補充協(xié)議是無效的。其次,即使補充協(xié)議是有效的,金麒麟公司、中天公司、中祥公司也應當補差。①金麒麟公司并未做到還住宅140.99平方米的約定。②補充協(xié)議未約定使用面積不足按5000元補差,根據(jù)拆遷還建補償協(xié)議與補充協(xié)議之間的關系,在補充協(xié)議未約定而拆遷還建補償協(xié)議有效且合法、有效的情況下,當然應當適用拆遷還建補償協(xié)議的相關約定。五、關于資金占用費的問題。①二樓改一樓補差沒有依據(jù),資金占用費更加沒有依據(jù)。②本案并非民間借貸案,資金占用費的主張及計算均無法律依據(jù)。六、關于鑒定費的問題,金麒麟公司、中天公司、中祥公司未在證據(jù)中提交鑒定費票據(jù),且一審判決對二樓改一樓的補差未予支持,鑒定費應由金麒麟公司、中天公司、中祥公司承擔。綜上所述,金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴請求均無法律依據(jù)與事實依據(jù),請二審人法院依法駁回金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴請求。

王琦、王瑞向一審法院提出訴訟請求:1.判令金麒麟公司、中天公司按王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司雙方于2012年7月28日簽訂的《拆遷還建補償協(xié)議》中的約定向王琦、王瑞交付還建的住房和門面商鋪,即:還建樓盤一單元東邊8樓或9樓的住房及房屋原址自西向東第3間或第4間、第4或第5間,王琦與王瑞還建門面商鋪相連的獨立門面商鋪一間二層(房屋原址位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號,還建樓盤名稱為文化新都6號樓),并辦理住房和門面的房產(chǎn)證和土地證;2.判令金麒麟公司、中天公司依約支付王琦、王瑞還建住房使用面積不夠部分補償費分別為55450元(以每平方米5000元計算,準確金額按120平方米減去實測使用面積);3.判令金麒麟公司、中天公司依約支付王琦、王瑞還建房過渡期住房租金分別為3325元(標準為每月租金175元,期限自2014年10月11日起暫計算至2016年5月10日,準確金額計算至金麒麟公司、中天公司實際交付王琦、王瑞住房和門面商鋪之日止);4.判令金麒麟公司、中天公司賠償因逾期交房給王琦、王瑞造成的經(jīng)濟損失分別為182500元(標準為每天500元,期限暫計算一年,準確期限自王琦、王瑞原房屋拆遷完畢18個月后的第一天起至金麒麟公司、中天公司實際交付王琦、王瑞住房和門面商鋪之日止);5.判令確認2010年10月10日王某1一人捺印的《承諾書》及殷修理手寫的、王某1一人簽字并捺印的、蓋有“

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司方家灣改造項目部”的結算單無效;6.訴訟費用由金麒麟公司、中天公司負擔。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司一審反訴請求:1.請依法判令王某1代王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司、中祥公司簽訂的補償協(xié)議合法有效,并判令王琦、王瑞補償一樓商鋪差價1124000元及資金占用費;2.駁回王琦、王瑞的全部訴訟請求;3.由王琦、王瑞承擔本案一審本訴、反訴全部訴訟費用。在一審庭前會議中,金麒麟公司、中天公司、中祥公司對反訴數(shù)額提出變更,請求補差金額為1174500元,資金占用費計算至2016年12月31日止為290000元,合計1468500元。

一審查明如下事實:王琦與王瑞系堂兄弟關系,王琦的父親王毅與王瑞的父親王某1系親兄弟。王琦、王瑞以接受贈與的方式、共同共有取得位于湖北省大悟縣××路社區(qū)××家××一橋東邊的原房屋所有權。該房屋所處區(qū)域于2003年由大悟縣城關鎮(zhèn)人民政府籌劃引入中天公司、中祥公司進行商業(yè)開發(fā),2008年大悟縣城關鎮(zhèn)人民政府形成對陵園路金三角舊住宅區(qū)進行改造的會議紀要。2009年6月18日,大悟縣陵園路社區(qū)方家灣改造拆遷辦公室發(fā)出公開信,決定對大悟縣城關鎮(zhèn)陵園路方家灣老住宅區(qū)進行拆舊建新。2012年7月28日,金麒麟公司作為甲方、中天公司作為甲方的被委托人與王琦、王瑞分別簽訂《拆遷還建補償協(xié)議》(以下簡稱還建協(xié)議)各一份,協(xié)議內(nèi)容:甲方按縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃統(tǒng)一要求,對陵園路方家灣進行整體改造,以改變城區(qū)居民住房環(huán)境。經(jīng)分別與乙方王琦、王瑞(以下“乙方”指王琦、王瑞)協(xié)商,由甲方出資對乙方現(xiàn)有房屋進行拆除改造,并對乙方進行還建補償?,F(xiàn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,達成協(xié)議條款如下:一、甲方責任和義務,1、還建補償項目標準,乙方拆遷還建現(xiàn)有房屋位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號(具體概況以乙方原產(chǎn)權證為準)。甲方還建給乙方的住宅,因甲方?jīng)]有向乙方出示設計圖紙,乙方要求還建房屋使用面積不低于120平方米。如超出面積部分,由乙方按甲方出售房屋市場價格購買;如不夠面積部分,甲方按每平方米5000元補償乙方。甲方還建給乙方的住房位于房屋原址改建房第一單元東邊或第二單元西邊,如建小高層電梯房則為8樓或9樓(協(xié)議中王琦、王瑞均表述為8樓或9樓),如建七層房屋則王瑞為3樓,王琦為4樓;甲方除還建乙方住宅住房外,另給予乙方補償項目為二項:第一項,獨立門面商鋪一間二層,因甲方?jīng)]有向乙方出示設計圖紙,商鋪位置位于原房屋自西向東王琦為第4或第5間、王瑞為第3間或第4間,還建王琦、王瑞的商鋪相連,門面寬不小于3.5米,進深不小于10米,層高不小于4.2米。如商鋪總面積少于35平方米的,甲方按每平方米5萬元補償乙方;多于35平方米的,乙方不予補款。第二項,房屋裝修、前后院子等補償款合計人民幣貳拾萬元整(20萬元),補償款于簽訂合同次日一次性付給乙方。2、……;3、乙方房屋現(xiàn)有土地使用證、房產(chǎn)證,甲方負責按乙方現(xiàn)有房產(chǎn)權證確定面積辦理還建住宅的房產(chǎn)證(超出面積部分的辦證稅、費由甲方承擔)……。4、……;5、自乙方按甲方規(guī)定時間搬遷完之日起,甲方按現(xiàn)住房面積每月每平方米2元作為還建房過渡期住房租金,直至交付新房時止。付款方式:于協(xié)議簽訂時預付6個月,同時給付搬家費用400元。6、甲方在乙方拆遷完畢時18個月內(nèi)向乙方交付還建房,遇不可抗拒的因素及自然災害、雨雪天氣,不能按期交房的,需書面通知乙方。二、乙方責任和義務……。三、違約責任1、……;2、甲方必須按雙方約定第一款第七條(協(xié)議原文如此,應為第一項第六條)時間為準將還建住房交付乙方,每逾期一日,甲方向乙方賠償經(jīng)濟損失伍佰元整(500元)。四、……。該還建協(xié)議由金麒麟公司、中天公司加蓋公司公章,王毅代王琦簽字,王某1代王瑞簽字。該協(xié)議簽訂后,王琦的父親王毅、王瑞的母親付紅分別領取王琦、王瑞的補償款各20萬;自2012年7月28日至2014年10月10日的過渡期租金補助及搬家費共計9640元分別由王瑞的父親王某1、母親付紅簽字領取。2014年10月10日,王某1與中祥公司方家灣項目部簽訂補充協(xié)議(即王琦王瑞所稱“結算通知”、金麒麟公司、中天公司、中祥公司所稱“結算書”,下同),雙方因門面調(diào)整后的補差問題發(fā)生糾紛,王琦、王瑞遂向一審人民法院提起訴訟。

對于上述當事人雙方?jīng)]有爭議的事實,一審法院予以確認。

對于當事人有爭議的事實,一審法院根據(jù)對證據(jù)的分析、認定,確定如下事實:

對于文化新都6#樓自西向東一單元第2間至第5間門面、802室、902室商品房的面積的確定。王琦、王瑞向一審法庭提交由大悟縣住房保障和房屋管理局房產(chǎn)測繪隊出具的文化新都6#樓自西向東一單元第2間至第5間門面、802室、902室商品房的《房屋分層平面圖》,證明2號、3號門面的面積,2號門面面積遠大于3號門面,3號門面內(nèi)有電梯井、水電井,不能分割成兩個獨立門面;該一樓門面至二樓、三樓只有一個公共通道,位于5號、6號門面之間,二樓商鋪沒有分割,是一個整體;5號商鋪的建筑面積為105.77平方米,評估報告中認定的每層面積為35平方米與事實不符。金麒麟公司、中天公司、中祥公司有異議,認為該證據(jù)系王琦、王瑞單方面測量,不能作為證據(jù)。一審法院認為,該《房屋分層平面圖》系房屋測繪專業(yè)機構進行測量作出的平面圖,平面圖加蓋了大悟縣

房產(chǎn)測繪有限公司的公章,能夠作為認定文化新都6#樓一單元2號、3號、4號、5號門面,一單元802室、902室建筑面積的依據(jù)。對文化新都6#樓一單元2號、3號、4號、5號門面及一單元802室、902室建筑面積分別確定為:2號門面102.69平方米,3號門面40.07平方米,4號門面40.37平方米,5號門面105.77平方米;802室、902室建筑面積分別為140.99平方米,其中使用面積108.91平方米,公攤面積32.08平方米;文化新都一樓、二樓共用一個公共通道,二樓為整體。

對還建協(xié)議的效力的認定。王琦、王瑞申請證人王某1、郭某、王某2到庭作證的證言,證明在簽訂還建協(xié)議前召開了家庭會議,王某1、王毅簽訂還建協(xié)議得到王琦、王瑞的授權。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對證人證言有異議,認為證人均是王琦、王瑞的親屬,證言效力差。一審法院認為,雙方當事人均認可還建協(xié)議的真實性、合法性、關聯(lián)性,對該還建協(xié)議系雙方自愿簽訂的事實予以的確認,該協(xié)議為合法、有效協(xié)議。

文化新都6#樓的開、竣工時間的確定。王琦、王瑞申請證人王某3到庭作證的證言,證明王琦、王瑞的房屋于2012年8月底開始拆遷,2013年元月動工的事實。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對證人證言有異議,認為不能以證人的記憶為準,應以工程的開工記錄為依據(jù)。一審法院認為,證人王某3的證言對拆遷及開工時間只有大概的時間,但該證人證言結合金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的建設施工規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證載明的內(nèi)容,可以認定中天公司在還建協(xié)議簽訂后依約拆除了王琦、王瑞房屋,由中祥公司進行商業(yè)開發(fā)。2012年10月8日,中祥公司取得建設施工規(guī)劃許可證,同年11月13日取得建設工程施工許可證后,即進行商業(yè)開發(fā),工程名稱為大悟縣金三角方家灣舊城改造工程(以下簡稱舊城改造),樓盤名稱為文化新都。2013年11月28日,舊城改造6#樓主體驗收合格。

對2、3號門面改造的事實的確定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請證人熊某1、李某、顏某、熊某2到庭作證的證言,證明2、3號門面經(jīng)王某1對門面的地平、卷閘門、衛(wèi)生間管道的預留等事項提出改建意見,且2、3號門面的現(xiàn)狀是根據(jù)該意見改建的,熊某2與王某1商談過租賃門面的事宜。王琦、王瑞對證人證言均有異議,認為證人證言的真實性、關聯(lián)性有異議,且各證人證言間存在矛盾。一審法院認為,金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請到庭作證的證人證言所證明事實,與庭審中本庭向王某1核實的地平沉降、卷閘門改門、衛(wèi)生間管道預留事實相符,可以認定證人是接受王某1的指令對2、3號門面進行改造的事實。

對承諾書、補充協(xié)議的效力的認定。王琦、王瑞提交快遞單回執(zhí),證明通過快遞公司向金麒麟公司、中天公司、中祥公司發(fā)函,書面通知不認可承諾書、補充協(xié)議的內(nèi)容,要求按還建協(xié)議履行。金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交承諾書,證明王某1代王琦、王瑞行使權利。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對王琦、王瑞提交的證據(jù)有異議,認為并未收到該通知,不予質(zhì)證。王琦、王瑞對金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)的真實性、合法性均有異議,該承諾書打印時間為2014年10月8日,遞交時間為2014年10月10日,但中祥公司拆遷辦工作人員殷修理在承諾書上手工備注了提交時間為2014年10月9日,且王某1無權代理,該承諾書對還建協(xié)議作了重大變更,事先未得到王琦、王瑞的授權,事后亦未追認,王某1的行為不合法,承諾書當屬無效。金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交補充協(xié)議,證明王某1代王琦、王瑞簽訂補充協(xié)議,約定二樓商鋪改一樓門面補差的事實;王琦、王瑞有異議,對證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性均有異議,認為王琦、王瑞、王毅的簽名是虛假的,王某1無權代理,且與王某1簽訂補充協(xié)議的相對方并非還建協(xié)議的合同相對人,補充協(xié)議不能發(fā)生變更原還建協(xié)議對當事人之間權利義務的后果。一審法院認為,王琦、王瑞向金麒麟公司、中天公司、中祥公司郵寄的快遞文件,金麒麟公司、中天公司、中祥公司并未收取、拆封,金麒麟公司、中天公司、中祥公司的拒收行為并不當然產(chǎn)生知曉快遞文件的內(nèi)容的效力,對該證據(jù)不予采信。承諾書系王某1于2014年10月8日打印,之后將該承諾書送至中祥公司拆遷辦并與拆遷辦工作人員簽訂了補充協(xié)議,補充協(xié)議對還建協(xié)議中約定的內(nèi)容進行了補充、變更,確定了還建門面的調(diào)整、位置,以及商品房的樓層及房號,王某1自還建協(xié)議簽訂起至補充協(xié)議簽訂前,多次與還建人員接洽、并且辦理了還建協(xié)議簽訂的事宜、領取補償款、房屋安置費,對文化新都一單元2號、3號門面的地面沉降、卷閘門的改換等事宜作出決定,并支付相應的材料款,金麒麟公司、中天公司、中祥公司作為還建方并不能直觀判斷王某1是否取得王琦、王瑞的委托,是否有權代理,根據(jù)王某1系王瑞的父親、王琦的叔叔的特殊關系身份,參與雙方對拆遷還建事宜商談、領取補償款及過渡期房屋租金以及王某1對2號、3號門面變動的決定,金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1是有代理權的代理人,能夠處理與還建相關的事宜。一審法院認為,王某1的行為構成表見代理,與中祥公司簽訂的補充協(xié)議為有效協(xié)議。

經(jīng)金麒麟公司、中天公司、中祥公司申請對大悟縣文化新都6號樓二套商鋪房地產(chǎn)市場價值評估,由一審法院對外委托,

湖北眾聯(lián)房地產(chǎn)估價有限公司作出的報告編號為鄂眾聯(lián)房估字[2016]第165號房地產(chǎn)估價報告。王琦、王瑞有異議,認為該評估報告對5號商鋪的實測面積與實際情況不符,僅對5號商鋪一、二樓共70平方米的表述與還建協(xié)議嚴重背離,該報告不合法,且與本案的關聯(lián)性存在嚴重問題。金麒麟公司、中天公司、中祥公司對該報告無異議。一審法院認為,該評估報告系有鑒定資質(zhì)的鑒定機構依法對門面、商鋪價值作出的鑒定意見,對證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

對金麒麟公司、中天公司、中祥公司的關系的確認。金麒麟公司、中天公司、中祥公司于庭審時向一審法院提交《聯(lián)合開發(fā)三方協(xié)議書》一份,證明金麒麟公司、中天公司、中祥公司是一體,金麒麟公司、中天公司、中祥公司均具備本案當事人的訴訟主體資格;王琦、王瑞對該證據(jù)有異議,認為該證據(jù)并非庭前會議提交的證據(jù),對新提交的證據(jù)不予質(zhì)證。一審法院認為,金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)加蓋了金麒麟公司、中天公司、中祥公司的公章,對證據(jù)的真實性予以采信;金麒麟公司、中天公司、中祥公司的法定代表人為熊金堂一人,對金麒麟公司、中天公司、中祥公司分別從事房屋的拆遷、建設、開發(fā)事宜,共同開發(fā)文化新都的事實予以采信。

本案的焦點主要有:還建協(xié)議、補充協(xié)議的效力;金麒麟公司、中天公司、中祥公司是否是適格的承擔責任主體;是否應當對調(diào)整的門面進行補差;還建的房屋不足面積的補款;是否存在逾期交房及因逾期交房損失的計算。

一審法院認為,王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司就舊房改造事宜簽訂還建協(xié)議,該還建協(xié)議系雙方當事人自愿簽訂的協(xié)議,合法、有效;王某1作為表見代理人與中祥公司下設的項目部拆遷辦簽訂的補充協(xié)議,對還建門面的更換、還建商品房的樓層作了約定,且對更換后的門面進行改建,該補充協(xié)議為還建協(xié)議的有效補充,亦為有效協(xié)議。

對于責任承擔的主體的確定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司雖分別為獨立法人,但各公司法定代表人均為同一人,《聯(lián)合開發(fā)三方協(xié)議書》中第四項的財務管理注明:“甲方(即中祥公司)出資開發(fā)本項目(即文化新都),故財務收支統(tǒng)一由甲方負責?!苯瘅梓牍尽⒅刑旃?、中祥公司雖在工商登記部門登記為彼此獨立的企業(yè)法人,但在實際運營中財務混同,相互之間界線模糊,公司人格混同。金麒麟公司、中天公司、中祥公司應共同承擔履行還建協(xié)議、補充協(xié)議的責任。

還建協(xié)議第五條約定,門面超出35平方米,不予補差。補充協(xié)議作為還建協(xié)議的補充、加強,確定了調(diào)整后的還建門面的位置、間數(shù),對于門面的補差以“補差,由股(董)會決定”表述,對于補差的形式、方法沒有具體的約定,不能判斷如何補差、補差的標準無法確定,對補差的內(nèi)容約定不明確,依法推定為未變更。根據(jù)還建協(xié)議、補充協(xié)議綜合分析雙方當事人的合同目的,雙方的約定在簽訂還建協(xié)議時無具體的施工設計圖紙,還建協(xié)議約定的還建門面、商鋪、商品房均不確定位置,但還建協(xié)議約定了還建門面為3號、4號或5號的相鄰門面,根據(jù)3、4、5號門面的現(xiàn)狀,只有4號、5號門面相鄰,則還建門面應為4號、5號門面及商鋪。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在施工圖紙確定后甚至工程項目完工后均未與王琦、王瑞再行簽訂對門面內(nèi)容進行確定的協(xié)議,根據(jù)還建協(xié)議的約定“對超出35平方米的面積的部分無須補款”,4號、5號門面的面積共為146.14平方米,則王琦、王瑞對門面的超出面積不應補款。補充協(xié)議將還建協(xié)議中約定還建的相鄰門面及商鋪變更為2號、3號門面,王某1作為王琦、王瑞的表見代理人與中祥公司的項目部簽訂補充協(xié)議,將門面調(diào)整為2號、3號,門面面積為143.53平方米,與還建協(xié)議4號、5號門面及商鋪相抵,還建協(xié)議中的門面、商鋪面積大于補充協(xié)議的面積,依還建協(xié)議、補充協(xié)議的合同目的及文化新都6#樓一單元的門面現(xiàn)狀,應由金麒麟公司、中天公司、中祥公司將文化新都6#樓一單元自西向東的2號、3號門面交付給王琦、王瑞,王琦、王瑞無需對商鋪更換成門面的部分進行差額補償,對金麒麟公司、中天公司、中祥公司要求王琦、王瑞對商鋪更換門面的差額補償及支付資金占用費的反訴請求未予支持。根據(jù)文化新都6#樓一單元的門面及商鋪現(xiàn)狀,一樓門面至二樓商鋪僅一個公共通道相聯(lián),二樓商鋪為全樓通間,王琦、王瑞請求返還相連門面及商鋪的請求與客觀實際不符,對該請求未予支持。

王琦、王瑞要求對還建的商品房不足面積進行補償?shù)谋驹V請求,還建協(xié)議約定“還建住房的使用面積不低于120平方米,不足部分按每平方米5000元進行補償”,根據(jù)房屋測繪專業(yè)機構測量的數(shù)據(jù),每套還建住商品房的使用面積為108.91平方米,則每套還建商品房面積不足部分為11.09平方米,按約定應補差的金額分別為55450元。同時根據(jù)還建協(xié)議的約定,金麒麟公司、中天公司、中祥公司應辦理還建商品房的房產(chǎn)權證。

是否存在逾期交房并支付逾期交房補償款。自補充協(xié)議簽訂后,對于所調(diào)整門面,王琦、王瑞認為不應補繳差價,金麒麟公司、中天公司、中祥公司認為應予補差,雙方當事人對協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生不同認識并發(fā)生糾紛,還建門面及房屋的交付并非金麒麟公司、中天公司、中祥公司不予交房所致的“逾期”,而系因糾紛所致的不能交房,對王琦、王瑞要求金麒麟公司、中天公司、中祥公司支付逾期交房經(jīng)濟損失、過渡期的住房租金的本訴請求未予支持。

綜上所述,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第七十七條第一款、第七十八條、第一百零七條,《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,遂判決:一、金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦、王瑞交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元自西向東的2號、3號門面;二、由金麒麟、中天公司、中祥公司向王琦交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元802室房屋一套,并辦理該房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權證書;三、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王瑞交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元902室房屋一套,并辦理該房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權證書;四、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦給付還建商品房不足面積的補差款55450元;五、由金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王瑞給付還建商品房不足面積的補差款55450元;六、駁回王琦、王瑞的其他訴訟請求;七、駁回金麒麟公司、中天公司、中祥公司的反訴請求。上述交付不動產(chǎn)及給付金錢的判決內(nèi)容均于判決生效后三十日內(nèi)履行。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費26660元,由王琦、王瑞負擔6000元,金麒麟公司、中天公司、中祥公司負擔20660元。反訴費15370元由金麒麟公司、中天公司、中祥公司負擔。

當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù),王琦、王瑞提交兩份證據(jù)。證據(jù)一、一組三張照片,擬證明,訴爭的房屋金麒麟公司、中天公司、中祥公司出租他人,由金麒麟公司、中天公司、中祥公司的出賣房屋的價格,該價格與鑒定結論的價格存在很大的差異。

證據(jù)二、申請書一份,因為對方在舉證期限過后,提交了聯(lián)合開發(fā)三方協(xié)議書,一審時王琦、王瑞以該證據(jù)超過舉證期限,未予質(zhì)證。但一審判決據(jù)此證據(jù)認定中祥公司具有訴訟主體資格,王琦、王瑞對該份證據(jù)筆跡形成時間申請鑒定,以確認真?zhèn)巍H缭撟C據(jù)的形成時間與落款時間不一致,則構成偽造證據(jù)。請人民法院依法追究對方涉嫌虛假訴訟罪的責任。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司質(zhì)證如下:證據(jù)一、何時、何地、何人拍攝的照片,證據(jù)效力不認可,證據(jù)不能成立,證據(jù)一與本案無關,不能成立,更不能與鑒定報告相對抗。證據(jù)二、1.申請追加中祥公司是一審程序問題,在一審已經(jīng)解決,房屋的實際開發(fā)人、受益人都是中祥公司。2.中天公司只負責人拆遷,沒有任何資質(zhì)。該份申請不屬于證據(jù),是一審審理程序問題,不應作為證據(jù)采信。

金麒麟公司、中天公司、中祥公司二審證據(jù)一份,股東會議的決議,擬證明:要求王琦、王瑞按照補充協(xié)議和一審法院的鑒定報告執(zhí)行。

王琦、王瑞對金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)質(zhì)證如下:首先,該證據(jù)是中祥公司的股東會議決議,王琦、王瑞認為中祥公司在本案中不是適格的訴訟主體。其次,該份證據(jù)按照其記載的內(nèi)容是在2017年5月15日形成,在所謂的補充協(xié)議,形成的時間是2014年10月10日,就是在補充協(xié)議形成時,其補差是不確定的,不明確的。不能實現(xiàn)金麒麟公司、中天公司、中祥公司的證明目的。對該份證據(jù)的真實性有異議,因為工商信息的資料顯示,中祥公司的股東和股東簽名的股東是不一致的,所以對其合法性也不予認可。因為該證據(jù)是在2014年10月10日之后形成的,且中祥公司并非本案適格的訴訟主體,對其證明內(nèi)容和關聯(lián)性不予認可。

本院對王琦、王瑞,金麒麟公司、中天公司、中祥公司提交的證據(jù)評判如下:王琦、王瑞提交證據(jù),該兩份證據(jù)不屬于二審新證據(jù),亦不能實現(xiàn)其證明目的,對該兩份證據(jù)不予采信。金麒麟公司、中天公司、中祥公司的證據(jù),該證據(jù)不屬于二審新證據(jù),亦不能實現(xiàn)其證明目的,對該份證據(jù)不予采信。

本院查明

經(jīng)審理查明,一審查明事實屬實。

二審另查明,2008年10月23日中共大悟縣城關鎮(zhèn)委員會會議紀要(2015鄂大悟民初字第00573、00572號證據(jù)卷第70至73頁、第125至130頁):一、同意陵園路社區(qū)引進“大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司”對金三角舊住宅區(qū)進行改造。同年,大悟縣城關鎮(zhèn)陵園路社區(qū)與

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂金三角方家灣舊住宅區(qū)項目聯(lián)合改造協(xié)議。

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照,名稱“

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”,類型“一人有限責任公司”,住所“大悟縣城關鎮(zhèn)建新街206號”,法定代表人“熊金堂”。同時,案涉的建筑工程許可證的建設單位為

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,工程名稱金三角舊城改造6、7、8#樓,建設地址金三角老方家灣,建設規(guī)模18588平方米,合同價格2600萬元,設計單位

孝感市建筑勘察設計院,施工單位

武漢市黑馬建工集團有限公司,監(jiān)理單位

大悟縣建科工程監(jiān)理有限責任公司,合同開工日期2013年5月,合同竣工日期2015年1月。上述均可表明中祥公司與金麒麟公司、中天公司共同參與案涉的文化新都項目的開發(fā)與建設。

本院認為

本案二審爭議焦點問題:1.中祥公司是否是本案適格的一審被告;2.王某1代表王琦、王瑞與中祥公司簽訂的補充協(xié)議是否構成表見代理;3.一審法院是否遺漏金麒麟公司、中天公司向王琦、王瑞辦理產(chǎn)權證的訴訟請求;4.金麒麟公司、中天公司、中祥公司是否存在逾期交房給王琦、王瑞,及逾期交房的責任如何承擔;5.王琦、王瑞是否應支付金麒麟公司、中天公司、中祥公司房屋補差及資金占用費;6.一審法院是否遺漏鑒定費的負擔。

本院認為,王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司就舊房改造事宜簽訂還建協(xié)議,該還建協(xié)議系系雙方當事人真實意思,還建協(xié)議未違反法律的禁止性規(guī)定,合法有效,雙方當事人應按照還建協(xié)議履行各自的義務。

焦點問題一,中祥公司是本案適格的一審被告。金麒麟公司、中天公司、中祥公司雖分別為獨立法人,但各公司法定代表人均為同一人(熊金堂),金麒麟公司、中天公司、中祥公司一審提交的《聯(lián)合開發(fā)三方協(xié)議書》,聯(lián)合開發(fā)三方協(xié)議書均加蓋了金麒麟公司、中天公司、中祥公司公章且法定代表人均為熊金堂一人,對金麒麟公司、中天公司、中祥公司分別從事房屋的拆遷、建設、開發(fā)事宜,通過開發(fā)文化新都的事實,可確定中祥公司是本案適格的一審被告。且聯(lián)合開發(fā)三方協(xié)議書第四條約定,財務管理中祥公司出資開發(fā)本項目,故財務收支統(tǒng)一由中祥公司負責。

焦點問題二,王某1代表王琦、王瑞與中祥公司簽訂的補充協(xié)議構成表見代理。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。王某1代王琦、王瑞與中祥公司簽訂的補充協(xié)議構成表見代理,其承諾系王某1于2014年10月8日與中祥公司拆遷辦并于拆遷辦工作人員簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議對還建協(xié)議中約定的內(nèi)容進行補充、變更、確定了還建門面的調(diào)整、位置,以及商品房的樓層及房號,王某1與中天公司還建協(xié)議簽訂起至補充協(xié)議簽訂前,多次與還建人員接洽、并且辦理了還建協(xié)議簽訂的事宜商談、領取補償款及過渡費、房屋安置費,對文化新都一單元2號、3號門面的地面沉降、卷閘門改換等事宜作出決定,并支付相應的材料款,金麒麟公司、中天公司、中祥公司作為還建方不知曉王某1是否取得王琦、王瑞的委托,是否有權代理,因王某1系王瑞的父親,王琦的叔叔,參與雙方對拆遷還建事宜商談,領取補償款及過渡期房屋租金以及王某1對2號、3號門面變動的決定,金麒麟公司、中天公司、中祥公司有理由相信王某1是有代理權的代理人,能夠處理與之還建相關的事宜,王某1的系列行為構成表見代理,與中祥公司簽訂的補充協(xié)議系有效協(xié)議。

焦點問題三,一審法院未遺漏金麒麟公司、中天公司向王琦、王瑞辦理產(chǎn)權證的訴訟請求。王琦、王瑞一審第一項訴訟請求為:1.判令兩被告(金麒麟公司、中天公司)按雙方于2012年7月28日簽訂的《拆遷還建補償協(xié)議》中的約定向王琦、王瑞交付還建的住房和門面商鋪,即:還建樓盤一單元東邊8樓或9樓的住房及房屋原址自西向東第3間或第4間、第4間或5間,王琦與王瑞還建門面商鋪相連的獨立門面商鋪一間二層(房屋原址位于大悟縣××鎮(zhèn)××路××號,還建樓盤名稱為文化新都6號樓),并辦理住房和門面的房產(chǎn)證和土地證,因一審法院判決金麒麟公司、中天公司、中祥公司向王琦、王瑞交付位于湖北省××××東的文化新都6#樓一單元自西向東的2號、3號門面,未判決金麒麟公司、中天公司、中祥公司為其辦理房產(chǎn)證,屬雙方對于門面的補差尚存在爭議,王琦、王瑞尚未接受該門面。故不屬于遺漏該項訴訟請求。

焦點問題四,金麒麟公司、中天公司、中祥公司不應逾期交房的責任。王琦、王瑞自2012年7月28日與金麒麟公司的被委托代理人中天公司簽訂拆遷還建補償協(xié)議及王琦、王瑞的表見代理人王某1與中祥公司簽訂補充協(xié)議之后,由于雙方對門面調(diào)整,補差等問題未協(xié)商一致,雙方當事人對補充協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生不同認識并發(fā)生糾紛,還建門面及房屋的交付并非金麒麟公司、中天公司、中祥公司不予交房所致的逾期,系因糾紛所致的不能交房,故金麒麟公司、中天公司、中祥公司不應當承擔逾期交房的違約責任。

焦點問題五,王琦、王瑞不應支付金麒麟公司、中天公司、中祥公司房屋補差及資金占用費。王琦、王瑞不應支付資金占用費及補差,因王琦、王瑞與金麒麟公司(被委托人中天公司)簽訂拆遷還建協(xié)議,第一條約定甲方(金麒麟公司)責任和義務②中天公司除還建王琦、王瑞住宅住房外,另給予中天公司補償項目為二項:第一項、獨立門面商鋪一間二層,因中天公司沒有向王琦、王瑞出示設計圖紙,商鋪位置位于原房屋自西向東第3或第4間,與中天公司還建王琦(王瑞)商鋪相連,門面寬不小于3.5米,進深不小于10米,層高不小于4.2米。如商鋪總面積少于35平方米的,中天公司按每平方米5萬元補償王琦、王瑞;對于超過35平方米的,王琦、王瑞不予補款。后2014年10月10日,中祥公司與王琦、王瑞的表見代理人簽訂補充協(xié)議,確定了調(diào)整后還建門面的位置、間數(shù),對于門面的補差以“補差,由股(董)會決定”表述;對于補差的形式、方法沒有具體的約定,不能判斷如何補差;且對于補差的內(nèi)容約定不明,依法推定為未變更。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在施工圖紙確定后直至工程項目完工后均未與王琦、王瑞再行簽訂對門面內(nèi)容進行確定的協(xié)議。如補充協(xié)議未對門面超出部分作出變更,應根據(jù)還建協(xié)議的約定“對超出35平方米的面積部分無須補償”,4號、5號門面的面積共為146.14平方米,補充協(xié)議將還建協(xié)議中約定的相鄰門面及商鋪變更為2號、3號樓,王某1作為王琦、王瑞的表見代理人與中祥公司簽訂補充協(xié)議,將門面調(diào)整為2號、3號,門面面積為143.53平方米,與還建協(xié)議4號、5號門面及商鋪相抵,故金麒麟公司、中天公司、中祥公司將文化新都6號樓一單元自西向東的2號、3號門面交付王琦、王瑞,王琦、王瑞對門面超出面積補差的標準,根據(jù)補充協(xié)議約定:“經(jīng)股東研究待交房時一并結算”,故當事人可另行主張。關于資金占用費的問題,因本案是房屋拆遷安置補償合同糾紛,因雙方當事人對門面的交付及門面的補差一直發(fā)生糾紛,且王琦、王瑞也未接收該房屋,故不應支付資金占用費。

焦點問題六,一審法院審理中未遺漏鑒定費的負擔。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定:“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的,不予審理,但一審判決違反法律禁止性規(guī)定,或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的除外。”一審中,金麒麟公司、中天公司、中祥公司一審反訴請求:1.請依法判令王某1代王琦、王瑞與金麒麟公司、中天公司、中祥公司簽訂的補充協(xié)議合法有效,并判令王琦、王瑞補償一樓商鋪差價1124000元及資金占用費;2.駁回王琦、王瑞的全部訴訟請求;3.由王琦、王瑞承擔本案的本訴、反訴全部費用。在一審庭前會議中,對反訴數(shù)額提出變更,請求補差金額為1174500元,資金占用費計算至2016年12月31日止為290000元,合計1468500元。金麒麟公司、中天公司、中祥公司在一審中,申請司法鑒定,由一審法院委托

湖北眾聯(lián)房地產(chǎn)估價有限公司對案涉的文化新都2號、3號商鋪進行評估鑒定。金麒麟公司、中天公司、中祥公司的一審反訴請求未要求王琦、王瑞承擔鑒定費。一審法院圍繞當事人的訴求審理本案,未判決鑒定費的負擔,不屬于遺漏訴訟請求。

綜上所述,一審判決認定事實,適用法律正確,實體處理恰當,依法應予維持。王琦、王瑞及金麒麟公司、中天公司、中祥公司的上訴理由均不成立,其上訴請求本院予以駁回。經(jīng)合議庭評議,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第七十七條第一款、第七十八條、第一百零七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定,判決如下:

二審裁判結果

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費42030元,王琦、王琦負擔6000元,

大悟縣金麒麟建筑工程公司、大悟縣中天房屋拆遷開發(fā)有限公司、

大悟縣中祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔36030元。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長石仁禮

審判員汪書力

審判員代紹娟

裁判日期

二〇一七年八月二十八日

書記員

書記員張依

 
 
 
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