開發(fā)商與購房人在進行商品房預售買賣之前應簽訂商品房預售合同。商品房開發(fā)商應按合同約定的時間，將預售商品房交付購房人，開發(fā)商逾期交房，應付違約責任。
商品房買賣合同第九條的規(guī)定，是對開發(fā)商逾期交房的違約責任的規(guī)定。
如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應負下列其中之一的逾期交房責任。
一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應按購房人已交付房價款總數(shù)的一定比例支付違約金(具體數(shù)額由雙方在合同中約定);
二、按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發(fā)商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時間內(nèi)退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。
按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應承擔合同約定的違約責任。此外，如果合同中約定有其他違約責任，開發(fā)商也應一并承擔，開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責任，購房人可與開發(fā)商以平等主體身份協(xié)商解決;協(xié)商不成，應向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權(quán)益。
開發(fā)商逾期交房，應當承擔逾期交房的違約責任，《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式，即：按日承擔房款的萬分之一的責任承擔方式。根據(jù)合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可。如果雙方對違約責任承擔的方式?jīng)]有進行約定，那么我們來看最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。根據(jù)該司法解釋的規(guī)定我們也可以理解為：對于逾期交房的違約責任，合同有約定的按照約定，沒有約定的可以按照有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準來確定違約責任的承擔。那么在本案中雙方明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式，開發(fā)商自然不需要承擔張某的定金損失。
根據(jù)合同的約定以及法律的規(guī)定，我們來分析一下違約金和實際損失之間的區(qū)別，違約金的數(shù)額是事先約定的，當事人訂立違約金條款時，難以預料到違約后的實際損失，正因為這樣，才簽訂了違約金的條款，且根據(jù)法律的規(guī)定，違約金不足以彌補所造成的損失的，可以適當調(diào)整違約金的數(shù)額，但是違約金的調(diào)整與否取決于非違約方是否提出請求。若于違約金低于造成的損失時，非違約方不請求調(diào)整違約金，造成其他損害結(jié)果的，則可請求損害賠償。違約金條款以違約行為的發(fā)生為適用前提，而不以損害的發(fā)生為必要，所以無損失而有違約行為時同樣也可執(zhí)行違約金條款。
這里講的實際損失的損害賠償是指法定損害賠償，與前述的約定損害賠償不同。一方面，在約定損害賠償場合，一旦發(fā)生違約并造成受害人的損害，受害人不必證明具體損害的范圍就可以依據(jù)約定損害賠償條款而獲得賠償。此時其性質(zhì)是有爭議的，有認為是違約責任的承擔，有認為是替代義務的履行，目前學術(shù)界也說法不一。當然，若當事人只是約定了實際損失賠償?shù)挠嬎惴椒ǎ瑒t受害人還應當證明損失的存在。另一方面，在確定適用時，若有約定實際損失賠償，則應優(yōu)先于法定損害賠償而適用，因為合同法關于違約責任的規(guī)定本來就是任意性規(guī)定。所以，此處的實際損失賠償?shù)倪m用以無約定實際損失的計算賠償為前提。
根據(jù)合同法113條，損害賠償應遵循完全賠償原則，所謂完全賠償原則，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應當由違約方負擔。合同法113條第一款，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定。給對方造成損失的，損失數(shù)額應相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得利益”，規(guī)定的就是完全賠償原則。完全賠償就是使受害人恢復到合同訂立前的狀態(tài)，或者恢復到合同能夠得到嚴格履行情況下的狀態(tài)。根據(jù)該原則，違約方應賠償受害人的實際損失和可得利益的損失。所謂可得利益，是指合同在履行后可以實現(xiàn)和取得的利益。它具有期待性，是一種預期利益，它必須通過合同的實際履行才能實現(xiàn)，而在未予實際履行時，它尚未由當事人實際享有。但它不是一種不切實際的預期，而是一種現(xiàn)實的預期，因而它還具現(xiàn)實性。也就是說，只要合同如期、嚴格的履行，它就會由當事人享有。
律師提醒
在賠償可得利益的損失時，必須要注意以下幾點：首先可得利益的損失賠償旨在彌補受害人遭受的全部實際損失，而并不賠償其因從事一樁不成功的交易所蒙受的損失，否則，則是將全部風險轉(zhuǎn)移給違約方，這時違約方實際上充當了非違約方的保險人了。其次，可得利益損失必須是在簽訂合同時違約一方完全能夠預見到并能夠計算出來損失，而不應包括取得這些利益所支付的費用或與第三方進行民事交易的風險。
