在商品房買賣合同履行中出現(xiàn)逾期辦證的原因是復(fù)雜的，必須區(qū)分逾期辦證的真正原因，只有屬于商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認(rèn)定構(gòu)成出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。
在商品房買賣合同履行中，造成逾期辦證的原因極為復(fù)雜，存在各種各樣的原因。從目前來(lái)看，至少存在四種原因：一是出賣人的原因，例如出賣人工作拖延、推托、不負(fù)責(zé)任等；二是買受人的原因，例如買受人自己經(jīng)過催促也不愿意辦證等；三是合同關(guān)系以外的第三人的原因，例如對(duì)政府有關(guān)部門辦證、測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪結(jié)果等，都沒有期限的要求，在很多情況下都是這些方面的原因造成的；四是自然原因。在這些逾期辦證的原因中，只有由于出賣人自己的原因，才能構(gòu)成出賣人違約。對(duì)于其他三個(gè)方面的原因造成的逾期辦證，應(yīng)當(dāng)各負(fù)其責(zé)。
索賠數(shù)額如何確定
根據(jù)司法解釋，由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
索賠訴訟兩年時(shí)效
逾期辦證違約責(zé)任的追究，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，超過訴訟時(shí)效，法院將不支持買房人的訴求。既然司法解釋已經(jīng)規(guī)定逾期辦證屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)追究違約責(zé)任，那么，就一定要遵守《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》關(guān)于違約責(zé)任的訴訟時(shí)效期間以及訴訟時(shí)效期間的計(jì)算、中斷、中止和延長(zhǎng)的規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)適用于逾期辦證的違約責(zé)任。
逾期辦證的性質(zhì)是違約行為，其訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任的訴訟時(shí)效計(jì)算。逾期辦證違約責(zé)任訴訟時(shí)效的起算，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守《民法通則》第一百三十七條關(guān)于“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算”的規(guī)定。逾期辦證的訴訟時(shí)效期間，應(yīng)當(dāng)從辦證的逾期之日起計(jì)算，超過訴訟時(shí)效期間的，即超過兩年的，法律不再對(duì)逾期辦證的違約金賠償予以支持；但是，對(duì)于辦證的行為，必須繼續(xù)履行，不能因?yàn)橛馄谵k證的違約責(zé)任超過了訴訟時(shí)效，而將辦證的合同義務(wù)也予以消滅。
