審理法院：鹽城市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2018）蘇09民終1117號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2018-06-25
審理經(jīng)過
上訴人陸道友因與被上訴人鹽城市新洋經(jīng)濟(jì)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱新洋管委會(huì)）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院（2017）蘇0902民初4969號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月26日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
陸道友提出上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判；2.一、二審訴訟費(fèi)用由新洋管委會(huì)承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.陸道友與新洋管委會(huì)雖約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償，但雙方之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)是商品房買賣合同關(guān)系；2.本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，因此案涉安置房超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換約定面積3%以外的房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)由新洋管委會(huì)承擔(dān)。
被上訴人辯稱
新洋管委會(huì)辯稱，1.一審期間，雙方對(duì)雙方之間的法律關(guān)系為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同沒有爭(zhēng)議，新洋管委會(huì)對(duì)陸道友二審中提出雙方之間系商品房買賣合同關(guān)系不予認(rèn)可；2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的商品房是指開發(fā)商向社會(huì)銷售的房屋，而本案房屋是拆遷安置房，并不屬于該司法解釋中規(guī)定的房屋類型，因此本案不適用該司法解釋；3.新洋管委會(huì)提供的安置房原約定70平方米，單價(jià)3300元/平方米，現(xiàn)在提供90平方米的房源，單價(jià)仍為3300元/平方米，而安置房所在小區(qū)對(duì)外銷售的單價(jià)是7000元/平方米，且因安置房的面積增大可能對(duì)被拆遷人造成一定負(fù)擔(dān)，新洋管委會(huì)已經(jīng)給予15000元的補(bǔ)助，因此陸道友選擇較大面積的房屋并沒有形成任何損失，相反會(huì)因此獲利。
陸道友向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令新洋管委會(huì)承擔(dān)其向陸道友提供的申鑫名城9號(hào)樓2508室拆遷安置房超約定面積3%以外部分面積的購(gòu)房款88677元；2.判令新洋管維護(hù)承擔(dān)其向陸道友提供的申鑫名城10號(hào)樓202室拆遷安置房超約定面積3%以外部分面積的購(gòu)房款6437元；3.訴訟費(fèi)用由新洋管委會(huì)承擔(dān)。
一審法院經(jīng)審理查明：2011年8月15日，新洋管委會(huì)與陸道友簽訂《鹽城市房屋拆遷協(xié)議書（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》一份，約定：新洋管委會(huì)因申鑫名城工程建設(shè)需要對(duì)陸道友坐落于圩洋村的私有房產(chǎn)進(jìn)行拆遷，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂協(xié)議，安置的房屋面積約定為130平方米和70平方米各一套。2017年7月31日，因70平方米的房源不足，根據(jù)新洋管委會(huì)提供的房源，陸道友選擇了申鑫名城9號(hào)樓2508室面積為97.15平方米和10號(hào)樓202室面積為135.95平方米的兩套安置房。以上兩套房屋經(jīng)新洋管委會(huì)確認(rèn)，超過3%以上面積以外的房款計(jì)88677元、6437元。后陸道友要求新洋管委會(huì)承擔(dān)超過約定面積3%以外的房款未果，遂訴至一審法院。
一審法院另查明，新洋管委會(huì)在申鑫名城地塊項(xiàng)目安置方案中發(fā)布了安置房?jī)?yōu)惠政策，載明：“由于70平方米安置房房源不足，現(xiàn)協(xié)議預(yù)定的70平方米安置房調(diào)換成90平方米安置房，當(dāng)初協(xié)議1800元/平方米的安置房享受10000元補(bǔ)貼，2450元/平方米的安置房享受12000元補(bǔ)貼，3300元/平方米的安置房享受15000元補(bǔ)貼。多出協(xié)議預(yù)定的面積按安置價(jià)結(jié)合樓層系數(shù)結(jié)算?！?。
本院認(rèn)為
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1.陸道友與新洋管委會(huì)之間系房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系還是商品房買賣合同關(guān)系？2.案涉超出3%面積的購(gòu)房款能否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條的規(guī)定。
一審法院認(rèn)為，關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定：本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)訂立的合同。關(guān)于案涉合同的性質(zhì)問題，從合同主體來(lái)看，訂立合同的雙方系拆遷人與被拆遷人關(guān)系，且案涉合同的拆遷人并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，被拆遷人簽訂案涉合同后仍需與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另行簽訂房屋買賣合同；從合同內(nèi)容來(lái)看，系雙方對(duì)被拆遷房屋的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)達(dá)成的合意；從訂立合同的目的來(lái)看，系為拆遷補(bǔ)償及安置所訂立，而非為房屋買賣而訂立。綜上，案涉合同應(yīng)依法認(rèn)定為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，而非商品房買賣合同。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，陸道友要求新洋管委會(huì)承擔(dān)超出3%部分房款的理由系新洋管委會(huì)違反協(xié)議的約定，未能提供協(xié)議約定的房源供陸道友選擇。一審法院認(rèn)為，陸道友與新洋管委會(huì)協(xié)議約定的房屋面積系擬定的面積，新洋管委會(huì)并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋規(guī)劃調(diào)整及建設(shè)等問題并非其可控范圍；且后基于擬定面積的房屋房源不足，新洋管委會(huì)亦自愿給予了一定的補(bǔ)貼，陸道友在新洋管委會(huì)通知其選房時(shí)，亦在新洋管委會(huì)提供的房屋中選取了房號(hào)，雙方已實(shí)際按調(diào)整后的安置方案部分履行。陸道友訴請(qǐng)所依據(jù)的法律規(guī)定為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，而該規(guī)定適用于商品房買賣合同糾紛。承前所述，陸道友與新洋管委會(huì)之間系基于拆遷安置補(bǔ)償合同發(fā)生的糾紛，與陸道友簽訂商品房買賣合同的主體系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，故本案并不適用該解釋中關(guān)于“面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人”的規(guī)定，陸道友要求新洋管委會(huì)負(fù)擔(dān)超3%部分的房?jī)r(jià)款的訴請(qǐng)并無(wú)法律依據(jù)，一審法院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十四條第二項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，一審判決：駁回陸道友的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2178元，由陸道友負(fù)擔(dān)。
二審裁判結(jié)果
二審中，陸道友為證明其主張?zhí)峤恍卵蠊芪瘯?huì)在現(xiàn)場(chǎng)張貼的安置房地塊拆遷戶選房方案一份，證明新洋管委會(huì)給予陸道友的選房時(shí)間只有20分鐘，如超過時(shí)間則視為放棄本次選房資格。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換與質(zhì)證。新洋管委會(huì)的質(zhì)證意見為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性與合法性無(wú)異議，但對(duì)陸道友的證明目的不認(rèn)可。在選房前，拆遷戶已有足夠的準(zhǔn)備時(shí)間了解具體情形，該方案中的20分鐘是現(xiàn)場(chǎng)辦理選房手續(xù)的時(shí)間，且新洋管委會(huì)共安排了四個(gè)半天選房，若本次未能選房成功，下一個(gè)半天仍可重新選房。本院對(duì)陸道友提交證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，但對(duì)其關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予確認(rèn)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：陸道友與新洋管委會(huì)之間的法律關(guān)系如何認(rèn)定，本案是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定。
1.關(guān)于陸道友與新洋管委會(huì)之間的法律關(guān)系如何認(rèn)定的問題。本院認(rèn)為，房屋拆遷安置補(bǔ)償合同是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)的合同。而商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。具體到本案而言，新洋管委會(huì)作為拆遷人與被拆遷人陸道友之間簽訂的《鹽城市房屋拆遷協(xié)議書（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》無(wú)論從合同形式還是合同內(nèi)容等均符合房屋拆遷安置補(bǔ)償合同的特征，故新洋管委會(huì)與陸道友之間爭(zhēng)議的性質(zhì)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。陸道友提出雙方系商品房買賣合同關(guān)系的上訴理由不能成立，本院不予支持。
2.關(guān)于陸道友要求新洋管委會(huì)承擔(dān)超產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積3%以外部分安置房?jī)r(jià)款能否成立的問題。首先，陸道友與新洋管委會(huì)簽訂的拆遷協(xié)議書中約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房為70平方米、130平方米的房屋各一套，后新洋管委會(huì)在公布的申鑫名城地塊項(xiàng)目安置方案中告知70平方米房源不足的情況下，陸道友自愿選擇了申鑫名城小區(qū)9號(hào)樓2508室面積為97.15平方米和10號(hào)樓202室面積為135.95平方米的兩套安置房。據(jù)此，（1）陸道友選房的行為系出于自愿，其并未因沒有70平方米的房源而提出異議或拒絕選房，應(yīng)認(rèn)定其接受上述申鑫名城地塊項(xiàng)目安置方案中告知的房源情況及結(jié)算方式，故其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)面積差價(jià)；（2）拆遷協(xié)議書中約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積系擬定的結(jié)算面積，并非約定了安置房交付的實(shí)際面積，實(shí)際交付的安置房面積應(yīng)以陸道友所選房屋的具體情況確定，陸道友所選安置房面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積不一致的應(yīng)當(dāng)按實(shí)結(jié)算；（3）案涉安置房按照單價(jià)3300元/平方米計(jì)算，并不高于市場(chǎng)行情，且新洋管委會(huì)已經(jīng)對(duì)因小戶型房源不足選擇大戶型的拆遷戶進(jìn)行了補(bǔ)償，結(jié)合房?jī)r(jià)上漲的情況，陸道友并未因此遭受損失。其次，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》適用于商品房買賣合同糾紛案件的處理，而本案中陸道友與新洋管委會(huì)之間系房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，并非商品房買賣合同關(guān)系，故本案不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定。因此，陸道友要求新洋管委會(huì)承擔(dān)超產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積3%以外部分安置房?jī)r(jià)款的上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，陸道友的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2178元，由上訴人陸道友負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)樊麗萍
審判員孫曙光
審判員周隴
裁判日期
二〇一八年六月二十五日
書記員
書記員周亞梅
