審理法院：天津市第二中級人民法院
案號：（2020）津02民終5280號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-23
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人劉新奇因與被上訴人天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中海公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服天津市津南區(qū)人民法院（2020）津0112民初8031號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月2日立案后，依法組成合議庭。經(jīng)過閱卷、詢問當(dāng)事人，依據(jù)法律規(guī)定，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
劉新奇上訴請求：1.依法撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判被上訴人向上訴人支付違約金102779.16元；2.本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實和理由:1.上訴人房屋的違法建設(shè)與被上訴人辦理初始登記沒有關(guān)聯(lián)性，上訴人的違法建設(shè)問題應(yīng)由行政執(zhí)法部門予以糾正，被上訴人無法辦理初始登記的根本原因在于建設(shè)房屋存在違規(guī)建設(shè)問題，依據(jù)雙方約定應(yīng)由被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任；2.即使上訴人的違法建設(shè)與被上訴人無法辦理初始登記有關(guān)聯(lián)性也應(yīng)分段計算違約責(zé)任，上訴人的房屋系于2018年5月30日進(jìn)行違法建設(shè)，在此之前被上訴人應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任，本案被上訴人先有過錯，責(zé)任也更重，不應(yīng)按照50%比例各自承擔(dān)。
被上訴人辯稱
中海公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律準(zhǔn)確，應(yīng)予以維持。涉案小區(qū)延遲辦理初始登記系被上訴人違法建設(shè)和小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主違法建設(shè)共同造成，應(yīng)按照一審確定的比例承擔(dān)違約責(zé)任。
一審原告訴稱
劉新奇向一審法院起訴請求：1.判令被告向原告支付2016年11月2日至被告首次初始登記之日止逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金116074.37元（暫計至2018年10月31日）；2.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：2014年9月28日，原、被告簽訂了合同編號為2014-0049375的《天津市商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發(fā)的位于天津市津南區(qū)八里××鎮(zhèn)××號商品房××，建筑面積188.04元，每平方米價格為8467.57元，總價款1592241元，甲方（被告）于2015年10月31日前交付房屋。買賣合同第十二條約定,“雙方約定，在下列第1種期限內(nèi)，辦結(jié)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：1、自初始登記完畢之日起180日。…由于甲方的原因，未能在上述期限內(nèi)辦結(jié)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，按下列第1種約定處理：1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)按商品房價款的0.01%向乙方支付違約金?！?。同日，雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議第十三條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定：“13.1主合同所約定的買受人取得該商品房權(quán)屬證明的時間是指該商品房產(chǎn)權(quán)證上記載的登記日期。13.2.2如買受人選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，則出賣人應(yīng)當(dāng)在該商品房交付使用之日起365日內(nèi)，將辦理該商品房所在樓宇初始登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，不能按期提供資料，導(dǎo)致買受人不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人選擇不退房的，自本條約定的365日屆滿之日起，每逾期一日，出賣人應(yīng)按照買受人已付購房款總額的萬分之一向買受人支付違約金至出賣人辦理完畢該商品房所在樓宇的初始登記備案手續(xù)之日止?！痹撗a(bǔ)充協(xié)議第21.9.4約定：“買受人不得私自封閉小院、露臺、陽臺，不得私自搭建任何構(gòu)筑物，不得私自安裝太陽能熱水器、防盜網(wǎng)／窗或其他附屬設(shè)施，否則出賣人有權(quán)以自己的名義要求買受人予以拆除，恢復(fù)原狀，并賠償出賣人因此支出的全部損失及費(fèi)用”。原告依約向被告繳納了全部購房款。2015年9月10日訴爭房屋取得了建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證，2016年9月30日訴爭房屋的配建取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。2015年11月3日被告向原告交付了訴爭房屋。2016年3月14日，案外人中國海外發(fā)展有限公司與案外人中國中信股份有限公司發(fā)布收購協(xié)議公告，訴爭房屋所在項目進(jìn)行了整體轉(zhuǎn)讓，2017年5月3日，天津中信天嘉湖投資有限公司名稱變更為天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（即本案被告），中海公司對天津中信天嘉湖投資有限公司簽訂的商品房買賣合同及合同相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)均認(rèn)可承接。2018年6月12日，天津市津南區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局向天津市津南區(qū)國土資源分局做出了《關(guān)于中海公園品湖苑小區(qū)無違法建筑房屋核查說明》，該說明記載中海公園城品湖苑小區(qū)共288戶房屋，其中87戶房屋無任何拆改擴(kuò)建，其余201戶房屋均存在不同程度的違法建設(shè)情況，現(xiàn)已對無違建的房屋進(jìn)行了實地核查確認(rèn)及公示，由天津市津南區(qū)國土資源分局為無違建的87戶辦理房產(chǎn)證，其余201戶限制轉(zhuǎn)移登記，該說明附無違法建筑房屋及存在違法建筑房屋明細(xì)表。2018年10月22日訴爭房屋辦理完畢了不動產(chǎn)首次登記。2018年8月29日，天津市津南區(qū)國土資源分局向案外人張重祥出具了《關(guān)于張重祥反應(yīng)津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)中海公園城品湖苑無法辦理產(chǎn)權(quán)證問題的信訪事項的答復(fù)》，該答復(fù)載明：“中海公園城品湖苑項目共計75幢建筑，現(xiàn)除3、5、6、8、11、13、15、16、18、20、23、25、27-30、32-34、36-38、40-43、45、46、48-63、67、68、70、73、75共49幢建筑因開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)建設(shè)問題，造成實測與規(guī)劃不符，暫不能辦理不動產(chǎn)首次登記。其余26幢無企業(yè)違規(guī)建設(shè)的建筑均已完成首次登記。上述存在企業(yè)違建的49幢建筑已于2018年8月6日經(jīng)津南區(qū)政府研究決定，由津南區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局對開發(fā)企業(yè)違規(guī)建筑進(jìn)行處罰，處罰完成后，我局依據(jù)區(qū)綜合執(zhí)法局出具的處罰通知及《關(guān)于中海公園品湖苑小區(qū)無違法建筑房屋核查說明》為其辦理不動產(chǎn)首次登記”。2018年10月31日，中海公司通知劉新奇可以為訴爭房屋辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。劉新奇至今未辦理訴爭房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2019年6月24日，一審法院做出了（2019）津0112民初11號民事判決書，該民事判決書中認(rèn)定被告開發(fā)的品湖苑小區(qū)延遲辦理初始登記的原因系被告違法建設(shè)和品湖苑小區(qū)部分業(yè)主違法建設(shè)共同導(dǎo)致。天津市第二中級人民法院以（2019）津02民終5937號民事判決書維持了該判決。中海公司對《天津市商品房買賣合同》、不動產(chǎn)登記證明的證明目的不認(rèn)可，劉新奇對品湖苑現(xiàn)場公示照片的真實性不認(rèn)可、對津南綜合執(zhí)法局核查說明及《天津市商品房買賣合同》不認(rèn)可證明目的，但均未提交相應(yīng)證據(jù)予以反駁，綜合執(zhí)法局系有權(quán)認(rèn)定違法建設(shè)的職能部門，且上述證據(jù)互相印證，故一審法院對于綜合執(zhí)法局核查說明、品湖苑公示照片、《天津市商品房買賣合同》、不動產(chǎn)登記證明的證明效力予以確認(rèn)，亦對劉新奇對本案訴爭房屋進(jìn)行了違法建設(shè)的事實予以確認(rèn)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，原、被告之間訂立的《商品房買賣合同》、《品湖苑別墅補(bǔ)充合同》等均系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且該合同并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。雙方均應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容，履行各自的義務(wù)。結(jié)合原告的訴訟請求一審法院評析如下：1、關(guān)于被告是否應(yīng)為涉案房屋辦理權(quán)屬登記及涉案房屋權(quán)屬登記逾期辦理責(zé)任在誰的問題，不動產(chǎn)的權(quán)屬登記系權(quán)利人向法定登記機(jī)關(guān)申請登記的行為，被告作為原告購買商品房的開發(fā)企業(yè)，不具備為原告辦理權(quán)屬登記的相應(yīng)職權(quán)，但應(yīng)為原告辦理權(quán)屬登記備齊相應(yīng)法定手續(xù)，存在協(xié)助原告辦理涉訴房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同義務(wù)。同時根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，涉訴房屋的初始登記是辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必備前置要件，被告未在法定的期限為涉訴房屋辦理初始登記，導(dǎo)致訴爭房屋無法在合同約定的期間內(nèi)辦理權(quán)屬登記，其確實存在違約行為。但根據(jù)生效的法律文書中確定的事實可知訴爭房屋所在小區(qū)逾期辦理初始登記既有部分業(yè)主違法建設(shè)的原因也有開發(fā)商違法建設(shè)的原因，且經(jīng)綜合執(zhí)法部門核查劉新奇所購買房屋存在違法建設(shè)，雙方簽訂買賣合同補(bǔ)充合同中亦明確約定了業(yè)主不得私自搭建任何構(gòu)筑物，故對于訴爭房屋延期辦理初始登記的違約責(zé)任應(yīng)由原、被告承擔(dān)同等責(zé)任。2、關(guān)于中海公司逾期協(xié)助原告辦理涉訴房屋權(quán)屬登記的違約責(zé)任如何承擔(dān)的問題，原、被告簽訂的商品房買賣合同中明確約定了被告逾期辦理權(quán)屬登記的違約責(zé)任自交付訴爭房屋之日起365日，訴爭房屋自2015年11月3日交付給原告，被告應(yīng)于2016年11月2日之前為訴爭房屋辦理初始登記（首次登記），故被告應(yīng)承擔(dān)自2016年11月3日至2018年10月21日（被告辦理訴爭房屋首次登記時間前一日）期間共計718天的逾期辦理初始登記的違約責(zé)任，按照合同約定計算為57161.45元（718×159.2241×50%）。被告抗辯主張合同約定的違約金過高，高于被告違約對原告造成的損失，但被告未能舉證證明，一審法院對于被告的抗辯不予采信。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：“一、天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書生效后15日內(nèi)給付劉新奇逾期辦理天津市津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)品湖苑18-3號房屋初始登記的違約金57161.45元。二、駁回劉新奇的其他訴訟請求。如天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2621元，減半收取1310.5元，由天津中海天嘉湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)645元，由劉新奇負(fù)擔(dān)665.5元?！?/p>
本院查明
二審中，上訴人提交《瑞陽建筑裝飾合同書》及相應(yīng)收據(jù)、證人陳某證言，證明目的為涉案房屋于2018年5月30日才開始裝修。被上訴人對上述證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。本院經(jīng)審查認(rèn)為，上訴人提交的書證與證人證言陳述存在不一致情形，且無法達(dá)到上訴人證明目的，本案中不予認(rèn)定。本院二審經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案爭議焦點為被上訴人應(yīng)賠償上訴人逾期辦理涉案房屋初始登記違約金的數(shù)額。本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，上訴人與被上訴人簽訂的《天津市商品房買賣合同》及《品湖苑別墅補(bǔ)充合同》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。因被上訴人未在法定期限為涉訴房屋辦理初始登記，存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)逾期辦理訴爭房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任。前案生效法律文書中確定涉案房屋所在小區(qū)逾期辦理初始登記既有部分業(yè)主違法建設(shè)的原因也有開發(fā)商違法建設(shè)的原因。根據(jù)查明事實，經(jīng)綜合執(zhí)法部門核查確認(rèn)本案涉案房屋存在違法建設(shè)情形，一審法院依據(jù)上述情況認(rèn)定被上訴人按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)的50%比例給付上訴人違約金，并無不當(dāng)，本院予以維持。
綜上所述，劉新奇的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)940元，由上訴人劉新奇負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 翟均勇
審判員 張 月
審判員 劉建奇
二〇二〇年十二月二十三日
書記員 辛 璐
