審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終14400號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-22
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人張寶蓮、溫瑞泰因與被上訴人北京銘通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銘通公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初12404號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月19日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2020年12月1日公開開庭審理了本案。張寶蓮，溫瑞泰之委托訴訟代理人溫嘉賓，銘通公司的法定代表人宋晶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
張寶蓮、溫瑞泰上訴請求：1.撤銷張寶蓮、溫瑞泰與銘通公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第14條第一款第二項；2.請求撤銷一審判決第一項，改判銘通公司支付張寶蓮、溫瑞泰延遲交房違約金4457.89元；3.銘通公司承擔(dān)案件受理費。事實與理由：張寶蓮、溫瑞泰認(rèn)為本案《北京市商品房預(yù)售合同》第十四條約定“如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任。”為格式條款。該格式條款免除銘通公司的責(zé)任。根據(jù)合同法第6條、42條、54條相關(guān)規(guī)定，合同第14條中格式條款應(yīng)撤銷。因此一審法院依據(jù)該條款判決駁回張寶蓮、溫瑞泰的訴訟請求是錯誤的。
被上訴人辯稱
銘通公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人上訴請求。合同條款是經(jīng)過通州區(qū)建委備案的，且銘通公司在該條款中有特別備注，不存在造假或惡意隱瞞。
一審原告訴稱
張寶蓮、溫瑞泰向一審法院起訴請求：1.請求法院判令銘通公司支付延遲交房違約金4457.89元（以總款445788.04元為基數(shù)按每日萬分之一，不超過總款的1％，自2019年1月1日起計算至2019年8月3日）；2.訴訟費由銘通公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：2018年9月10日，銘通公司（出賣人）與張寶蓮、溫瑞泰（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（經(jīng)濟適用房）》（以下簡稱“房屋買賣合同”），約定：第一條，項目建設(shè)依據(jù)，出賣人以劃撥方式取得坐落于永順鎮(zhèn)西馬莊地塊的國有土地使用權(quán)。該地塊國有土地使用證號為京通國用（2015劃）第00038號，土地使用權(quán)面積為12216平方米，買受人購買的經(jīng)濟適用住房所在土地用途為住宅。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的經(jīng)濟適用住房暫定名為惠銘苑，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為2016年2月1日，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為2018年6月18日。第三條，基本情況，該經(jīng)濟適用住房為第一條規(guī)定項目中的通州區(qū)西馬莊經(jīng)濟適用住房項目××（以下簡稱“涉案房屋”），該房號為暫定編號，最終以公安行政管理部門審核的房號為準(zhǔn)，該經(jīng)濟適用住房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。第五條，計價方式與價款，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計價并按第1種方式結(jié)算房價款，1、按照建筑面積計算，該經(jīng)濟適用住房單價為每平方米9004元，總價款445698元。第十二條，交付條件，（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年12月30日前向買受人交付該經(jīng)濟適用住房。第十四條，逾期交房責(zé)任，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該經(jīng)濟適用住房交付買受人的，按照下列第2種方式處理，即“逾期不超過60日，自本合同第十二條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之零點五的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，自本合同第十二條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一違約金，最高不超過房總價的1%。特別條款：如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任”（合同中該部分內(nèi)容有下劃線標(biāo)注）。合同還對雙方其他權(quán)利義務(wù)進行了約定。合同簽訂后，張寶蓮、溫瑞泰按照約定及房屋實測面積向銘通公司支付全部房款共計445788元，銘通公司于2019年8月3日向張寶蓮、溫瑞泰交付涉案房屋。
再查，涉案房屋所在經(jīng)濟適用住房項目配套的外接市政管線工程由北京市通州區(qū)城市管理委員會負(fù)責(zé)牽頭實施，北京市通州區(qū)城市管理委員會于2020年7月15日出具“關(guān)于通州區(qū)西馬莊經(jīng)濟適用房項目外市政管線工程建設(shè)的情況說明”，載明西馬莊經(jīng)濟適用住房配套市政管線施工相關(guān)工作因故不能如期進場施工，經(jīng)各單位多次協(xié)調(diào)，于2019年4月底統(tǒng)一進場施工，電力工程于2019年5月29日開始送電，給水工程于2019年7月13日正式通水。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，銘通公司與張寶蓮、溫瑞泰簽訂房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行己方義務(wù)。合同簽訂后，張寶蓮、溫瑞泰按照合同約定向銘通公司支付全部購房款，銘通公司理應(yīng)按照合同約定的期限向張寶蓮、溫瑞泰交付涉案房屋，現(xiàn)銘通公司遲延交房，依法本應(yīng)向張寶蓮、溫瑞泰承擔(dān)違約責(zé)任，但因雙方在房屋買賣合同中對因政府大市政未接通導(dǎo)致逾期交房進行了免責(zé)約定，銘通公司是否承擔(dān)違約責(zé)任需根據(jù)大市政工程竣工時間以及大市政工程竣工后銘通公司是否在合理期限內(nèi)交付房屋等因素進行綜合考量。雙方房屋買賣合同第十四條特別條款約定：“如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任”，該條款不存在加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的情形，根據(jù)本案查明事實，涉案房屋所在項目的電力工程于2019年5月29日開始送電，給水工程于2019年7月13日正式通水，銘通公司在上述市政基礎(chǔ)設(shè)施達到使用條件后于2019年8月5日將涉案房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，故銘通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，而銘通公司在大市政工程接通后于合理期限內(nèi)將房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，根據(jù)房屋買賣合同第十四條約定，銘通公司不承擔(dān)違約責(zé)任。故張寶蓮、溫瑞泰以逾期交付房屋為由要求銘通公司支付違約金，于法無據(jù)，一審法院不予支持。綜上，一審法院判決如下：駁回張寶蓮、溫瑞泰的訴訟請求。
本院查明
本院二審期間，張寶蓮、溫瑞泰提交單立榮和劉海山與銘通公司簽訂的與張寶蓮、溫瑞泰同一項目的預(yù)售合同。證明目的：該預(yù)售合同中無14條的特別條款，同一項目有兩個不同約定的銷售合同，銘通公司在與張寶蓮、溫瑞泰簽訂合同時對大市政事實有特別隱瞞，合同條款應(yīng)屬無效。銘通公司質(zhì)證稱認(rèn)可真實性，不認(rèn)可證明目的，合同簽訂日期不一樣，之所以增加這一條款是因為銘通公司想去北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱建委）變更交房日期，建委不同意，建委說大市政非我公司職責(zé)范圍，因此同意銘通公司增加這一條款，所以后續(xù)的合同就加了這個條款。對于張寶蓮、溫瑞泰提交的證據(jù)，因銘通公司認(rèn)可真實性，本院不持異議，但該證據(jù)與本案待證事實無直接關(guān)聯(lián)性，故對于其證明目的，本院不予認(rèn)可。
一審法院查明的其他事實，本院二審予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十八條規(guī)定，“在第二審程序中，原審原告增加獨立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。雙方當(dāng)事人同意由第二審人民法院一并審理的，第二審人民法院可以一并裁判?！标P(guān)于張寶蓮、溫瑞泰要求撤銷其與銘通公司簽訂的房屋買賣合同第14條第一款第二項的訴訟請求，超出一審訴訟請求，二審不予以處理。
本案二審的爭議焦點為銘通公司是否應(yīng)就延遲交房向張寶蓮、溫瑞泰支付延期交房違約金。銘通公司與張寶蓮、溫瑞泰簽訂房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行己方義務(wù)。雙方房屋買賣合同第十四條特別條款約定：“如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任”。張寶蓮、溫瑞泰上訴認(rèn)為該格式條款免除銘通公司的責(zé)任，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定應(yīng)予撤銷，銘通公司應(yīng)向其支付延期交房違約金。根據(jù)已查明的事實，涉案房屋所在項目的電力工程于2019年5月29日開始送電，給水工程于2019年7月13日正式通水，銘通公司在上述市政基礎(chǔ)設(shè)施達到使用條件后于2019年8月3日將涉案房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，銘通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，在大市政工程接通后銘通公司于合理期限內(nèi)將房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，符合合同第十四條約定的因政府大市政未接通而導(dǎo)致的延期交房的情形，且該條款不存在加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的情形，張寶蓮、溫瑞泰的該項上訴理由本院不予采信，其相應(yīng)的上訴請求，本院不予支持。
綜上所述，張寶蓮、溫瑞泰的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50.00元，由張寶蓮、溫瑞泰負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 孫 京
二〇二〇年十二月二十二日
法官助理 王瑋瑋
書記員 何昕燏
