審理法院：北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京03民終14400號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-22
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人張寶蓮、溫瑞泰因與被上訴人北京銘通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銘通公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初12404號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月19日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年12月1日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。張寶蓮，溫瑞泰之委托訴訟代理人溫嘉賓，銘通公司的法定代表人宋晶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
張寶蓮、溫瑞泰上訴請(qǐng)求：1.撤銷張寶蓮、溫瑞泰與銘通公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第14條第一款第二項(xiàng)；2.請(qǐng)求撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判銘通公司支付張寶蓮、溫瑞泰延遲交房違約金4457.89元；3.銘通公司承擔(dān)案件受理費(fèi)。事實(shí)與理由：張寶蓮、溫瑞泰認(rèn)為本案《北京市商品房預(yù)售合同》第十四條約定“如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強(qiáng)制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對(duì)因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任?！睘楦袷綏l款。該格式條款免除銘通公司的責(zé)任。根據(jù)合同法第6條、42條、54條相關(guān)規(guī)定，合同第14條中格式條款應(yīng)撤銷。因此一審法院依據(jù)該條款判決駁回張寶蓮、溫瑞泰的訴訟請(qǐng)求是錯(cuò)誤的。
被上訴人辯稱
銘通公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人上訴請(qǐng)求。合同條款是經(jīng)過(guò)通州區(qū)建委備案的，且銘通公司在該條款中有特別備注，不存在造假或惡意隱瞞。
一審原告訴稱
張寶蓮、溫瑞泰向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院判令銘通公司支付延遲交房違約金4457.89元（以總款445788.04元為基數(shù)按每日萬(wàn)分之一，不超過(guò)總款的1％，自2019年1月1日起計(jì)算至2019年8月3日）；2.訴訟費(fèi)由銘通公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年9月10日，銘通公司（出賣人）與張寶蓮、溫瑞泰（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（經(jīng)濟(jì)適用房）》（以下簡(jiǎn)稱“房屋買賣合同”），約定：第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，出賣人以劃撥方式取得坐落于永順鎮(zhèn)西馬莊地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊國(guó)有土地使用證號(hào)為京通國(guó)用（2015劃）第00038號(hào)，土地使用權(quán)面積為12216平方米，買受人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房所在土地用途為住宅。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房暫定名為惠銘苑，建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為2016年2月1日，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為2018年6月18日。第三條，基本情況，該經(jīng)濟(jì)適用住房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的通州區(qū)西馬莊經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目××（以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”），該房號(hào)為暫定編號(hào)，最終以公安行政管理部門審核的房號(hào)為準(zhǔn)，該經(jīng)濟(jì)適用住房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見(jiàn)附件一。第五條，計(jì)價(jià)方式與價(jià)款，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計(jì)價(jià)并按第1種方式結(jié)算房?jī)r(jià)款，1、按照建筑面積計(jì)算，該經(jīng)濟(jì)適用住房單價(jià)為每平方米9004元，總價(jià)款445698元。第十二條，交付條件，（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年12月30日前向買受人交付該經(jīng)濟(jì)適用住房。第十四條，逾期交房責(zé)任，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該經(jīng)濟(jì)適用住房交付買受人的，按照下列第2種方式處理，即“逾期不超過(guò)60日，自本合同第十二條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)五的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)60日后，自本合同第十二條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一違約金，最高不超過(guò)房總價(jià)的1%。特別條款：如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強(qiáng)制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對(duì)因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任”（合同中該部分內(nèi)容有下劃線標(biāo)注）。合同還對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，張寶蓮、溫瑞泰按照約定及房屋實(shí)測(cè)面積向銘通公司支付全部房款共計(jì)445788元，銘通公司于2019年8月3日向張寶蓮、溫瑞泰交付涉案房屋。
再查，涉案房屋所在經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目配套的外接市政管線工程由北京市通州區(qū)城市管理委員會(huì)負(fù)責(zé)牽頭實(shí)施，北京市通州區(qū)城市管理委員會(huì)于2020年7月15日出具“關(guān)于通州區(qū)西馬莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目外市政管線工程建設(shè)的情況說(shuō)明”，載明西馬莊經(jīng)濟(jì)適用住房配套市政管線施工相關(guān)工作因故不能如期進(jìn)場(chǎng)施工，經(jīng)各單位多次協(xié)調(diào)，于2019年4月底統(tǒng)一進(jìn)場(chǎng)施工，電力工程于2019年5月29日開(kāi)始送電，給水工程于2019年7月13日正式通水。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，銘通公司與張寶蓮、溫瑞泰簽訂房屋買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行己方義務(wù)。合同簽訂后，張寶蓮、溫瑞泰按照合同約定向銘通公司支付全部購(gòu)房款，銘通公司理應(yīng)按照合同約定的期限向張寶蓮、溫瑞泰交付涉案房屋，現(xiàn)銘通公司遲延交房，依法本應(yīng)向張寶蓮、溫瑞泰承擔(dān)違約責(zé)任，但因雙方在房屋買賣合同中對(duì)因政府大市政未接通導(dǎo)致逾期交房進(jìn)行了免責(zé)約定，銘通公司是否承擔(dān)違約責(zé)任需根據(jù)大市政工程竣工時(shí)間以及大市政工程竣工后銘通公司是否在合理期限內(nèi)交付房屋等因素進(jìn)行綜合考量。雙方房屋買賣合同第十四條特別條款約定：“如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強(qiáng)制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對(duì)因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任”，該條款不存在加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的情形，根據(jù)本案查明事實(shí)，涉案房屋所在項(xiàng)目的電力工程于2019年5月29日開(kāi)始送電，給水工程于2019年7月13日正式通水，銘通公司在上述市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件后于2019年8月5日將涉案房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，故銘通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，而銘通公司在大市政工程接通后于合理期限內(nèi)將房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，根據(jù)房屋買賣合同第十四條約定，銘通公司不承擔(dān)違約責(zé)任。故張寶蓮、溫瑞泰以逾期交付房屋為由要求銘通公司支付違約金，于法無(wú)據(jù)，一審法院不予支持。綜上，一審法院判決如下：駁回張寶蓮、溫瑞泰的訴訟請(qǐng)求。
本院查明
本院二審期間，張寶蓮、溫瑞泰提交單立榮和劉海山與銘通公司簽訂的與張寶蓮、溫瑞泰同一項(xiàng)目的預(yù)售合同。證明目的：該預(yù)售合同中無(wú)14條的特別條款，同一項(xiàng)目有兩個(gè)不同約定的銷售合同，銘通公司在與張寶蓮、溫瑞泰簽訂合同時(shí)對(duì)大市政事實(shí)有特別隱瞞，合同條款應(yīng)屬無(wú)效。銘通公司質(zhì)證稱認(rèn)可真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的，合同簽訂日期不一樣，之所以增加這一條款是因?yàn)殂懲ü鞠肴ケ本┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱建委）變更交房日期，建委不同意，建委說(shuō)大市政非我公司職責(zé)范圍，因此同意銘通公司增加這一條款，所以后續(xù)的合同就加了這個(gè)條款。對(duì)于張寶蓮、溫瑞泰提交的證據(jù)，因銘通公司認(rèn)可真實(shí)性，本院不持異議，但該證據(jù)與本案待證事實(shí)無(wú)直接關(guān)聯(lián)性，故對(duì)于其證明目的，本院不予認(rèn)可。
一審法院查明的其他事實(shí)，本院二審予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十八條規(guī)定，“在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或者反訴進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。雙方當(dāng)事人同意由第二審人民法院一并審理的，第二審人民法院可以一并裁判?！标P(guān)于張寶蓮、溫瑞泰要求撤銷其與銘通公司簽訂的房屋買賣合同第14條第一款第二項(xiàng)的訴訟請(qǐng)求，超出一審訴訟請(qǐng)求，二審不予以處理。
本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為銘通公司是否應(yīng)就延遲交房向張寶蓮、溫瑞泰支付延期交房違約金。銘通公司與張寶蓮、溫瑞泰簽訂房屋買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行己方義務(wù)。雙方房屋買賣合同第十四條特別條款約定：“如因政府環(huán)保要求（以政府公告、文件為準(zhǔn)）、政府大市政未接通等其他不可抗力導(dǎo)致強(qiáng)制性停工而不能按期交房的，出讓方仍然盡最大努力在約定工期內(nèi)交付房屋，雙方對(duì)因上述不可抗力導(dǎo)致的延期交房均不承擔(dān)責(zé)任”。張寶蓮、溫瑞泰上訴認(rèn)為該格式條款免除銘通公司的責(zé)任，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定應(yīng)予撤銷，銘通公司應(yīng)向其支付延期交房違約金。根據(jù)已查明的事實(shí)，涉案房屋所在項(xiàng)目的電力工程于2019年5月29日開(kāi)始送電，給水工程于2019年7月13日正式通水，銘通公司在上述市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件后于2019年8月3日將涉案房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，銘通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，在大市政工程接通后銘通公司于合理期限內(nèi)將房屋交付張寶蓮、溫瑞泰，符合合同第十四條約定的因政府大市政未接通而導(dǎo)致的延期交房的情形，且該條款不存在加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的情形，張寶蓮、溫瑞泰的該項(xiàng)上訴理由本院不予采信，其相應(yīng)的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，張寶蓮、溫瑞泰的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50.00元，由張寶蓮、溫瑞泰負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 孫 京
二〇二〇年十二月二十二日
法官助理 王瑋瑋
書(shū)記員 何昕燏
