審理法院：唐山市豐潤(rùn)區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）豐民初字第1402號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-06-16
審理經(jīng)過
原告黃紹全與被告張坐鐘房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊慧苑獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃紹全、被告張坐鐘的委托代理人王衛(wèi)軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告黃紹全訴稱，2008年，被告對(duì)塔灣村進(jìn)行開發(fā)，因其開發(fā)涉及到原告居住的房屋及宅基地，為此，被告為完成開發(fā)工作，在2008年2月29日以自己名義與原告簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償置換協(xié)議書，協(xié)議書約定，在被告平改后，由被告無償補(bǔ)給原告192平米樓房及兩個(gè)配套地下室和地上車庫一個(gè)?，F(xiàn)被告開發(fā)小區(qū)工作已經(jīng)完成，且已經(jīng)將192平米樓房及地下室交付給原告，可車庫遲遲沒有交付原告。原告多次找被告，但被告總以各種理由推脫，原告認(rèn)為被告有義務(wù)履行協(xié)議確定的義務(wù)，被告的行為已構(gòu)成違約，故提起訴訟，請(qǐng)求依法判決被告按房屋拆遷補(bǔ)償置換協(xié)議約定向原告交付車庫。
原告提交原被告簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償置換協(xié)議書，證明自己的主張。
被告辯稱
被告張坐鐘辯稱，2007年被告與他人合伙對(duì)塔灣村塔新街進(jìn)行改造，當(dāng)時(shí)按照拆遷改造政策制定的是0.25畝土地使用面積返遷160平米樓房面積，0.3畝是192平米樓房。當(dāng)初黃紹全的工作是被告親自給做的，因?yàn)樵嬉谋容^多，作工作比較困難，多次商議后，被告同意給其32平米并給原告5萬元現(xiàn)金，被告跟原告簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議。按照拆遷協(xié)議是192平米，實(shí)際返遷202.02平米，超出置換面積10.02平米。按照置換協(xié)議的條款，原告應(yīng)該按4660元每平米付給被告超面積10.02平米的房款46693元，再優(yōu)惠百分之五就應(yīng)為44358.35元，超出面積需要上契稅1.5%，即665.38元，合計(jì)45023.73元。被告多次找到原告協(xié)商，讓原告把這錢交了給車庫，但是原告至今沒交，導(dǎo)致現(xiàn)在車庫仍沒有兌現(xiàn)。所建的車庫按規(guī)劃都是地下車庫，沒有地上車庫。因此，被告提出反訴，要求黃紹全給付超面積10.02平米的房款44358.35元及契稅665.38元。
被告張坐鐘為支持自己的主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)：
1.黃紹全與塔灣居委會(huì)簽訂的合同。
2.唐山市豐潤(rùn)區(qū)物價(jià)局對(duì)唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)方式內(nèi)容及銷售價(jià)格備案申請(qǐng)》的批復(fù)及潤(rùn)壹佳園1、2號(hào)樓銷售價(jià)目表、唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潤(rùn)壹佳園預(yù)售方案、潤(rùn)壹佳園項(xiàng)目備案證、建設(shè)用地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、唐山市豐潤(rùn)區(qū)人民政府《關(guān)于唐山北站片區(qū)改造的公告》、《關(guān)于浭陽新城區(qū)建設(shè)的公告》、設(shè)計(jì)圖，證明原設(shè)計(jì)圖紙層高是17層半、后因政府統(tǒng)一規(guī)劃，2011年2月重新設(shè)計(jì)圖紙，2011年7月27號(hào)，項(xiàng)目審批，國(guó)土資源局2011年8月3號(hào)頒發(fā)土地證，2011年8月份進(jìn)場(chǎng)施工，2013年1月16號(hào)正式交付使用。按照合同約定交房是2013年5月30號(hào)，被告提前交房，不存在逾期交房問題。
黃紹全針對(duì)被告反訴辯稱，交房之前張坐鐘給被拆遷戶開會(huì)，在會(huì)上他說“交房超期了，給被拆遷人造成的損失與超出合同的面積互相抵頂”。對(duì)反訴狀所說的超出面積數(shù)沒有意見，張坐鐘是給過我五萬。
黃紹全為支持自己的主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)
2.證人葉某出庭證言，證明交房超期，違約金與超面積房款兩頂。葉某陳述：我與原告住一個(gè)小區(qū)。2007年10月份甲方張坐鐘與我們簽訂拆遷協(xié)議時(shí)說兩年內(nèi)返遷，但他們到2013年3月份才交房。他們違約了，沒有給我們違約金。交房時(shí)我們?cè)瓉硭车娜嘧粝驈堊姟⒂裉锾岢鲞`約金要求，他們口頭答復(fù)的我們每戶的超面積房款都給免了，抵頂違約金。
被告對(duì)原告證據(jù)的質(zhì)證意見是：對(duì)原告證據(jù)1無異議，對(duì)原告證據(jù)2不認(rèn)可，被告未延期交房，開發(fā)曾因政府統(tǒng)一規(guī)劃而被叫停，不是被告的責(zé)任，被告從未承諾不要超面積房款。
原告對(duì)被告證據(jù)的質(zhì)證意見是：對(duì)證據(jù)1有異議，不是原告所簽；對(duì)證據(jù)2無異議。
本院對(duì)原被告提交的證據(jù)作出如下認(rèn)定：對(duì)原告證據(jù)1的真實(shí)性予以認(rèn)定，原告證據(jù)2無其他證據(jù)印證其真實(shí)性，本院不予采信。被告證據(jù)1與原告證據(jù)1的原告簽名有出入，原告不認(rèn)可，被告亦不能說明其形成過程，本院不予采信。對(duì)被告證據(jù)2的真實(shí)性予以采信。
本院查明
本院根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述及認(rèn)定的有效證據(jù)，認(rèn)定如下事實(shí)：2008年被告張坐鐘與他人合伙欲對(duì)唐山市豐潤(rùn)區(qū)豐潤(rùn)鎮(zhèn)塔灣舊平房進(jìn)行拆遷改造。原告黃紹全有坐落在唐山市豐潤(rùn)區(qū)塔灣居委會(huì)塔新街19號(hào)房產(chǎn)一處，建筑面積69平米，占地面積2分5厘。2008年2月29日被告張坐鐘（甲方）與原告黃紹全（乙方）簽訂房屋拆遷補(bǔ)償置換協(xié)議書，協(xié)議約定土地及房屋補(bǔ)償為：甲方必須無償給乙方192平米房屋及兩個(gè)配套房屋的地下儲(chǔ)藏室及地上車庫一個(gè)（價(jià)值約13萬元），乙方所選的戶型面積為暫定面積，雙方結(jié)算時(shí)以房管局測(cè)繪面積為準(zhǔn)，如果所選樓房面積超出應(yīng)置換面積時(shí)，10平方米以內(nèi)（包括10平方米）每平方米按該處樓房銷售價(jià)優(yōu)惠5%，但最多不能超過10平米，少于置換面積，按該處樓房售價(jià)給乙方補(bǔ)償，但最多不能超過5平米。置換樓房的匹配及分配方法：甲方所建樓房為十七層外帶電梯房，分給乙方一個(gè)二層和一個(gè)十二層，不用乙方付層次差價(jià)。拆遷過渡補(bǔ)償費(fèi)：每戶每月補(bǔ)償400元，計(jì)4800元，工程延期補(bǔ)償費(fèi)順延。甲方一次性付給乙方搬家補(bǔ)償費(fèi)5000元，及裝修費(fèi)、過渡補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)298000元。返遷入住時(shí)間：自支取搬家補(bǔ)償費(fèi)時(shí)間計(jì)算，20個(gè)月內(nèi)入住。出現(xiàn)不可抗力的自然災(zāi)害除外。違約責(zé)任：在協(xié)議履行期間，不準(zhǔn)單方中止協(xié)議，如單方違約，違約方向守約方賠償實(shí)際造成的經(jīng)濟(jì)損失。
2009年6月7日，唐山市豐潤(rùn)區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于唐山北站片區(qū)改造公告》，自公告發(fā)布之日起，任何單位和個(gè)人不得在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建建筑物。涉及片區(qū)范圍內(nèi)的規(guī)劃許可、施工許可、取水證審批、用電審批、項(xiàng)目審批等一律停辦。原告房產(chǎn)在規(guī)劃范圍內(nèi)。2010年3月12日，豐潤(rùn)區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于浭陽新城區(qū)建設(shè)的公告》，公告2009年6月7日區(qū)政府發(fā)布的《關(guān)于唐山北站片區(qū)改造的公告》仍然有效，并將規(guī)劃建設(shè)范圍擴(kuò)大，自公告發(fā)布之日起，任何單位和個(gè)人不得在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建建筑物，涉及浭陽新城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃許可、施工許可、項(xiàng)目審批等一律停辦。2011年7月27日，唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將豐潤(rùn)區(qū)潤(rùn)壹佳園住宅樓工程項(xiàng)目向豐潤(rùn)區(qū)發(fā)改局備案，備案建設(shè)起止年限為2011年8月至2013年5月。2011年8月該公司取得建設(shè)用地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2012年6月8日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2012年7月18日取得建筑工程施工許可證。被告張坐鐘以唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行改造建設(shè)。2012年8月，唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向唐山市豐潤(rùn)區(qū)物價(jià)局提交《關(guān)于潤(rùn)壹佳園項(xiàng)目商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)方式內(nèi)容及銷售價(jià)格備案的申請(qǐng)》，預(yù)售價(jià)格為：一層4660元／平米，往上每層加20元／平米，頂層4660元／平米，平均預(yù)售價(jià)格為4880元／平米。該申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)。2013年1月房屋建成，2013年3月交付使用。按規(guī)劃要求，車庫均建成帶卷簾門的獨(dú)立地下車庫，每個(gè)車庫價(jià)值13萬元。原告黃紹全實(shí)際置換的樓房面積為202.02平方米。被告張坐鐘未按協(xié)議約定給付原告車庫，理由是原告未按合同約定交付超面積房款及契稅。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原被告之間簽訂的房屋拆遷置換協(xié)議書，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該協(xié)議對(duì)雙方有法律約束力，雙方均應(yīng)按協(xié)議的約定全面履行各自的合同義務(wù)。在合同履行過程中，因政府統(tǒng)一規(guī)劃，原被告之間的協(xié)議不能履行，被告對(duì)此不存在過錯(cuò)，被告在政府統(tǒng)一規(guī)劃后，及時(shí)建房交房，并未違約，因此原告主張被告延期交房，理據(jù)不足，本院不予采信。原告主張被告承諾用延期交房的違約金抵頂超面積房款，理據(jù)不足，本院不予采信。原告要求被告按協(xié)議約定交付車庫，但被告按規(guī)劃要求只建有地下車庫，被告應(yīng)交付原告價(jià)值13萬元的地下車庫一個(gè)。協(xié)議約定，黃紹全所選樓房面積超出應(yīng)置換面積10平方米，每平米按該處樓房銷售價(jià)優(yōu)惠5%，因此黃紹全應(yīng)當(dāng)給付張坐鐘相應(yīng)房款44270元（4660元／平米＊10平米-4660元／平米＊10平米＊5%）及契稅664.05元（44270＊1.5%）。被告反訴要求黃紹全給付超面積10平米的房款及契稅，理據(jù)充分，本院予以支持。被告要求黃紹全給付另超出合同約定的0.02平米的房款及契稅，理據(jù)不足，本院不予支持。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告張坐鐘于本判決生效后十日內(nèi)給付原告黃紹全唐山市豐潤(rùn)區(qū)潤(rùn)壹佳園價(jià)值13萬元地下車庫一個(gè)；
二、原告黃紹全于本判決生效后十日內(nèi)給付被告張坐鐘房款及契稅合計(jì)44934.05元；
三、駁回原告黃紹全的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告張坐鐘的反訴其他訴訟請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)2900元，減半收取1450元，由被告張坐鐘負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)926元，減半收取463元，由原告黃紹全負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員楊慧苑
裁判日期
二〇一五年六月十六日
書記員
書記員于桂紅
